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現在持ち家(空家2年)の家を持ってます。
:築30年軽量鉄骨セキスイ、土地80坪 土地坪単価15万 2件の不動産屋の見積もり1100万くらい。家屋評価0(軽量鉄骨だとは言ってない)。

購入プラン
:土地1000万、家屋1800万 計2800万

で、出来れば持ち家を1500万くらいで売って、新しく買う土地代と家屋代に当てて、1500万くらいのローンを組みたいのですが、すぐ売れる可能性が低そうな気がします。
それで建築工務店は1500万くらいで売りたいなら、先に2800万でローンを組んで家が売れたときに繰り上げ返済をする方が慌てて1100万で売るよりいいと言われました。

どっちが得かなんて家がいつ売れるかによって変わってくるんでしょうが、1100万と1500万くらいの差なら粘って売ろうとして金利の割合の高いローンを組むより1100万で売って少しでも借入金を安くした方がいいのでしょうか?

ちなみに1100万なら直ぐ売れるそうです。
1500万だと予想で1年~5年はかかると言われました。

A 回答 (5件)

 税法上の損得であれば、一度税務署に相談に行ってみると良いと思います。


 実質の損得はさっぱりわかりません、ビジネスのようなものなので、どのタイミングが良いかはあなた以外に図れないでしょう。
 その物件が少しでも高く売れた方が税金で得する部分よりはるかに太い気はします。
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築30年の軽量鉄骨ですので不動産屋の言うとおり建物の価値は0、むしろマイナスでしょう。


売り出し価格は、土地価格-解体費用というのが妥当だと思います。

私なら家を取り壊して建て直しますけど、その選択肢は無いようなので、あれこれ考えずに1500万で売りに出してはいかがでしょう?
早く出せばそれだけ物件を探している人の目に付く可能性も高くなりますし、商談を重ねることで自分で納得出来る売値も決まってくると思います。

余談ですが、地価は底値を抜けたところだと思います。
貴方の土地が上がらないにしても、これから買う土地がどうなのかは分かりません。
先に土地だけ買っておくというのも一つの選択肢だと思います。
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そこで飲み屋をやりたいという人が何人もいて、物件を取り合うような状態ならば、1500万でも売れるかもしれませんが。

現実にはそんな人がすぐいるわけでなく、いつ現れるかもわからないですよね。それであれば飲み屋をやりたい人が現われても、今の相場の1100万でしか考えないでしょうね。
そもそも、商店街にあるのに坪15万しかしないような地域で、土地を買って飲み屋をしようと考える人がいるのかな?と思いますが。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

以下のご意見いただいた方々にも感謝いたします。

>>商店街にあるのに坪15万しかしないような地域で、土地を買って飲み屋をしようと考える人がいるのかな?と思いますが。

確かにそう思えます。
ただ同じ商店街の人が先日交渉にこられて、売るとしたら幾らか聞いてきました。わざわざ30キロも離れている私のうちに来られたので、めぼしい相手がいて、それで聞きにきたのだとかんぐってるんですが・・・

またうちの親が大きく吹っかけて出来れば1800万なら直ぐに売るなんて言ってましたが^^;
その人はまずは高く吹っかけて2000万からかな?なんて言ってましたが・・・・それは無理でしょうと思いましたが。

とにかく団塊の世代の巨大マンモス団地内の商店街なんで、今更若夫婦が住むとしたら厳しいでしょうけど、飲み屋なら高齢者がわんさかいるんで、飲み屋目当てで買ってくれる人が出れば高くはなるかな?なんて思ってましたが、確かにその買い手にとっても路線価ってのもあるでしょうし、1000万で買う頭で来るでしょうね・・・・

安くても早く売ってローン金額減らした方がいいみたいですね・・・

お礼日時:2007/12/17 01:16

周りに踊らされているように思います。



>そこで飲み屋でもやりたい人にとってはそのまま店舗が利用できるので1500万の価値がありそうなんです。
と、言っているのは誰ですか?
不動産業者ではないですよね?(1100万と言っているのですから)
飲み屋が欲しいと思っている素人か、注文が欲しい工務店ではないですか?
そんな話を真に受けるのは愚の骨頂です。

>団地内の飲み助さん達には早く居酒屋やる人に売ってくれとせがまれています。
飲み屋が近くに欲しい人がそう言っているというだけの話で、
その事とその物件の価値とは全く無関係です。

No.1の方も言われていますが、周りの話を都合のいいように解釈をしてしまっているだけに思えます。
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非常に甘い見込みに驚きます。



現在ほとんど土地だけの値段で1100万円の物件が、数年で1500万円になるくらいなら誰も土地を売りません。まるでバブル当時の計算のようですね。

今後土地は人気の土地は上がり、やすい土地は下がる、という2極化が進むだけです。お書きになった土地は80坪で1000万円ですから、とても人気の立地ではなさそうです。つまり、下がることはあっても上がることは無いでしょう。

ですから今の家や土地を1500万円で売るという計画は妄想と同じようなものです。建築工務店の「早く注文を受けたい」という魂胆が見え見えですね。ローンだけを考えれば、売ってから買ったほうがローンの利子やローン諸費用は少なくて済みます。建築資金計画も確実にできます。あとは引越し代など家の住み替え・移動にかかる費用でしょう。

建築業者の口車にのせられてもよいですが「先に建ててローンは高額となり、家はいつまでたっても高くならない、高く売れない、結局5年間全額ローンの利子をはらいつつ、家は1000万円でしか売れなかった」悔やむご質問者様の姿が目に浮かぶようです。工務店だけは、心変わりする前に早く受注ができて得をした、というわけです。

めでたし。めでたし。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
>>「先に建ててローンは高額となり、家はいつまでたっても高くならない、高く売れない、結局5年間全額ローンの利子をはらいつつ、家は1000万円でしか売れなかった」悔やむご質問者様の姿が目に浮かぶようです

なるほど、それは悲惨ですね。ありえそう><;

うちの家は商店街にありまして店舗も付いてます。しかし団地内の立地ですので住む家としては1000万の価値しかありませんがそこで飲み屋でもやりたい人にとってはそのまま店舗が利用できるので1500万の価値がありそうなんです。団地内の飲み助さん達には早く居酒屋やる人に売ってくれとせがまれています。団地のオジサンたちは飲みに行くのに2K以上も歩いて団地の外にのみに行っているので・・・・

だから1500万でも買い手によっては十分売れるとは言われてます。
ただ居酒屋目的の買い手の割合と住み家目的の買い手の割合とでは後者の方が多いので、1500万での売りでは時間がかかるんです。

確かに最初に全額ローンで借りて、結局1000万でしか売れなかったら、それまでの高い利子が損になりますモンね。

ただ2008年度に廃止されてしまう住宅ローン控除の事や消費税引き上げのこともありますし、早く建てないと損をする部分もありまして・・・・

難しいな・・・・

お礼日時:2007/12/16 12:14

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