こんにちは。
すみません。教えてください。

親名義のアパートや土地の管理を
息子(私)がする場合は、宅建の免許が必要でしょうか?

息子の私(宅建の免許なし)が、
そのアパートや土地の「管理会社をつくった場合」は
専従の宅建主任者をおかなければならないのでしょうか?

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宅建」に関するQ&A: 宅建

宅建 とは」に関するQ&A: 宅建のメリットとは

A 回答 (2件)

宅地建物取引業を行う場合宅地建物取引業の免許が必要で、さらに社員5人に1人は宅地建物取引主任者がいなければなりません。



でも宅建業とは、宅建業法第2条2項に定義があります。
「二  宅地建物取引業 宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。」

よく見てもらえばわかりますが、自分の所有する建物を賃貸させるというのは含まれていません。
同様に、管理が、売買・交換を業として行う、代理・仲介を行うこと以外のことに限定されるのなら宅建業の免許は不要です。

建物などの管理にとどまるのなら不要ですが、建物所有者でない質問者及びその経営する会社が、お客を紹介・捜してきたりすると、仲介になりますので、免許は必要となり、宅建主任者も必要となります。
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御自分の土地を管理する場合のみOKです



後継続的に売買をするなら必要になります
後管理会社を委任契約の場合により管理するなら必要はないと思います。
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Q建売分譲の購入にかかる不動産仲介手数料の計算方法(消費税、土地価格など)について

こんにちは

建売分譲の一戸建てを購入しようと考えています。

土地と建物を合わせた物件価格が2500万円(税込み)の場合

1) 一般に、土地の値段を知ることはできるのでしょうか?
建売は土地と建物をまとめて税込み価格で表示されていることが普通ですが、この中の土地価格を知ることはできますか?登記などを確認することでわかりますか?それとも近隣の価格から推測するのでしょうか?新築の場合での話です。

2) この種の売買の場合、土地価格と建物価格の総額に仲介手数料がかかるのでしょうか?
土地価格は仲介手数料の対象外であるとどこかで読みましたが、土地と建物を併せて購入する場合は土地価格に対しても仲介手数料が発生する、とも読みました。実際はどうなのですか?

3) 仲介手数料には消費税がかかりますが、その元となる数字は税抜き価格とすべきでしょうか?
土地と建物で税込み総額2500万円の場合、税抜き価格は約2315万円ほどです。どちらの数字に3%を掛けて6万円を足して1.08掛けしたものが仲介手数料の上限となるのでしょうか?

以上3点について、不動産売買についてご存じの方、教えてください。
よろしくお願いします。

こんにちは

建売分譲の一戸建てを購入しようと考えています。

土地と建物を合わせた物件価格が2500万円(税込み)の場合

1) 一般に、土地の値段を知ることはできるのでしょうか?
建売は土地と建物をまとめて税込み価格で表示されていることが普通ですが、この中の土地価格を知ることはできますか?登記などを確認することでわかりますか?それとも近隣の価格から推測するのでしょうか?新築の場合での話です。

2) この種の売買の場合、土地価格と建物価格の総額に仲介手数料がかかるのでしょうか?
...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。

1.税額から逆算できます。不動産の売買は建物には消費税が課税されますが、土地には課税されません。ゆえに消費税がいくらかわかれば、それに対応する額が建物の価格で残りが土地の価格になります。まー建売業者に素直に土地・建物がそれぞれいくらか聞けばすむことですが。
2及び3.建売業者から直接購入するのであれば、仲介手数料はかかりません。あいだに仲介業者がはいるとかかります。
計算方法は、土地と建物の税抜き価格の合計額の3%に6万円を足した額に消費税を足したものになります。
1でも書きましたように土地代には消費税はかからないので、税抜き価格は2315万円にはなりません。

Q宅建業免許と宅建主任者

土地を分割分譲しての販売は宅建業者でないとのことですが、、、

宅建業者と宅建主任者の違いが良く判りません。
例えば、
1.土地の個人所有者が宅建取引主任者の資格を持っていれば、自分名義の土地を分割分譲して販売しても宅建業法違反にはならないのでしょうか?
2.宅建業免許を持つ法人の代表者(取引主任資格あり)が自分名義の土地を分割分譲して販売する場合は?
上記のような形態でも宅建業者の事業と認められるのでしょうか?

ご教授下さい。

Aベストアンサー

不動産業者です。簡単に記します。

宅建業法にかかるかどうか?の判断ですが、「反復継続して取引する」というひとつの基準があります。
具体的に記せば、開発許可等にかからない程度の広さの土地を(市外化区域内なら1000m2以上約302.5坪)道路など築造せずに3区画程度に分けて、一つづつ仲介業者に販売を依頼するなら、大丈夫です。

開発許可等必要とし、道路など築造して複数の買主へ販売するなら区画数を問わずに、業法にかかります。

これは、不動産の「騙す、騙される」という悪しき歴史が、法規制という強制力で一定の資力や責任能力、専門知識が無いものが、不動産の売買の売主や仲介人になることを排除するために、儲けられた免許制度の規制です。
一番大きいのは、その業者の過失や不正などがあり、買主などが損害を被った場合など、保証金で1000万まで保証される仕組みがあることでしょう。

個人の宅地建物取引主任者はあくまで、重要事項の説明などその資格で行なわなければならない業務が定められており、個人の資格です。
免許は、宅地建物取引業者免許を申請して(個人、法人を問わず)大臣や都道府県の首長から与えられる免許で、宅建業にかかる業務を行なう場合には、この免許が必要です。
そしてこの免許の条件に、不動産に掛かる従業者5名に1名以上の専任の宅地建物取引主任者が必要となります。法人の場合は、代表者が主任者の資格を有している必要はありません。

代表者個人でも、業法にかかる販売形式の場合は、当然に代表者は宅建業者ではないのですから、その代表者が売主になることは出来ません。その様な場合は、形式上会社に売却、会社が売主となって販売する事が多いでしょう。この場合、知らなかったが通用しないので、万一発覚すれば何らかの指導ぐらいはあるでしょう。

また、免許を有しない者が自己で開発許可等取得し、適合する工事を完了しても、その宅地を個別に仲介販売する業者はいないというのが現実で、仲介する業者も業法違反に問われるのです。

自己で開発等にかかる宅地を所有し、極力高く売りたい(一括で業者に買い叩かれたくない)なら、開発行為や工事は自己の負担で行い(現金が必要です、融資は不可)完成後に、一括で売却するか?信用できる業者に、利益配分を決めて、契約して(登記上の移転は最終までしない)売主となってもらい、個別に販売するしかありません。

不明な点があれば補足してください。

不動産業者です。簡単に記します。

宅建業法にかかるかどうか?の判断ですが、「反復継続して取引する」というひとつの基準があります。
具体的に記せば、開発許可等にかからない程度の広さの土地を(市外化区域内なら1000m2以上約302.5坪)道路など築造せずに3区画程度に分けて、一つづつ仲介業者に販売を依頼するなら、大丈夫です。

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Q建売住宅の建物と土地の価格と評価額

先日建売住宅を購入したのですが、建売自体の価格はわかるのですが、それぞれ建物と土地の価格と評価額がわかりません。

・建物価格は消費税から算出したもの、土地価格は建売価格-建物価格
・建物評価額と土地評価額は登記するときにかかる税額から算出したもの

でいいのでしょうか?
何かほかに価格と評価額を知る方法はありますか?

Aベストアンサー

実際売買された土地・建物の価格算出はそれでいいと思いますが、評価額については、役所の固定資産税課に行けば「評価証明書」というのがあり、評価額が記載されています。

Q宅建 宅建業を営む者(無免許の者)について

宅建教科書より、
宅建業を営む者について、無免許の者も含まれると書かれています。
無免許の者とは、免許を受けなければならないのに受けていない者と定義されています。

普通に考えると、無免許の者は存在してはいけないので、
「無免許の者」などと言う、概念自体が普通に説明されるレベルで出てこないのでは?
せめて、「例外として~」 などと分けて記載するべきでは?と思いますが、
宅建の教科書の「宅建業を営む者」というカテゴリの中に、
記載されているくらいなので気になっています。

実際に、免許無しで宅建業を営む者はどのくらい居るのでしょうか、
居るとすれば、無免許で宅建業を営む者のメリットとはなんでしょうか。


因みに、宅地建物取引主任者の資格試験に合格したら
登録の完了を済ませ、取引主任者証の交付を受けますが、
取引主任者証は、ここで言う「免許」ではないという認識であってますか。


ご回答の程、宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

自動車免許で言うなら無免許運転と一緒の類

どのくらい居るか把握できたら苦労しないよ

メリットは収入(利益)がいいからでしかないでしょ

取引主任者証と免許の区別もわからなかったら試験落ちる確率高いよ…

取引主任者証 宅地建物取引主任者である証

免許 宅地建物取引業を営むために必要


補足 宅建主任者証を交付してもらうって記載しているけど…

登録講習料金高いよ

不動産業界に転職なら営業 運転 その他もろもろできないと………

それに宅建の勉強しているなら統計の勉強ももちろんしているよね?

宅建登録者の数溢れかえっているよ

宅地建物取引主任者証を保有しているものでした

あっそうそう 身分証明書代わりになんか殆どならないよ

試に郵便局で免許証の代わりに提出したらダメって言われましたよ

その他 某レンタルビデオ屋もダメ

原付免許の方がよっぽど身分証明書になる

Q建築条件付き土地の土地のみの価格

建築条件付きですが、土地のみの販売も可能という土地が近くに売りに出ました。
建物が間取り的にも、性能的にもあまり気に入らなかったので、土地だけ買って別の工務店に建物を依頼しようと思っていました。
ですが、土地と建物がセットの時は土地価格坪47万円だったのに対し、条件を外し土地のみの場合は坪60万円になると言われました。ただ土地と建物がセットの場合は土地価格が坪47万~55万円と価格がまちまちだったのに、土地のみ購入の場合はどの場所も一律60万円ということです。ちなみに私が買おうと思っていたのは坪47万円の場所です。何か腑に落ちないのですが、不動産業界ではこんな値段の付け方は普通なのでしょうか?

Aベストアンサー

普通です。土地と云うのは定価はありません。売りたい人が居て買いたい人が居るから成り立っています。
例えばその土地をどうしてもほしい人は、売主が嫌だと云った場合でも、相場の5倍くらいで交渉しても買うかもしれません。それも違法ではありません。
建築条件付きの土地と云うのは、建築会社にとっては建売と同じなのです。建売にすると家の間取りが気に入らないとかで、売りにくくもなるのでとりあえず分けましょうと云う事になります。
 建売でも資産価値で税務署には土地、建物別々に値段を提示しますよね。でもこの時の値段も結構いい加減なんです。
そもそも家の価格を多く提示して、家自体にお金が賭けてありますよとアピールする事が目的なのです。実際は建売建材と工法で安い家が殆ど。それで工務店が潤うのです。でも総額が売れ筋の価格帯で無いと客はつきません。とりあえず土地を安く設定しておくのです。
例えば1400万ぐらいの家を2000万として建てる。600万の儲けが工務店行き、土地には相場もありあまり上乗せも出来ず儲けにはならないですから。
だから土地だけ売れば損、少し上乗せしなければおいしいところは無いのです。

普通です。土地と云うのは定価はありません。売りたい人が居て買いたい人が居るから成り立っています。
例えばその土地をどうしてもほしい人は、売主が嫌だと云った場合でも、相場の5倍くらいで交渉しても買うかもしれません。それも違法ではありません。
建築条件付きの土地と云うのは、建築会社にとっては建売と同じなのです。建売にすると家の間取りが気に入らないとかで、売りにくくもなるのでとりあえず分けましょうと云う事になります。
 建売でも資産価値で税務署には土地、建物別々に値段を提示しますよ...続きを読む

Q宅建の名義貸し

友人から、宅建の資格を持っている人を知っていたら紹介して欲しいと連絡があり、私の家のご近所に資格を持っている方がいらっしゃったので紹介しようと思っています。が、少し気になり「何のために、紹介して欲しいの?」と尋ねたところ「自分が資格を取るまで、名義貸しをお願いしたい。」との返答がきました。友人いわく、「名義貸しなんて、どこでもやっていて、別に悪いことじゃないから・・・。それに、月にいくらか報酬をお渡しするので。」とのことでした。(これは、友人が知人から聞いた話らしいです。)

「名義貸し」なんて、本当に世間では多くされていることなのでしょうか?なんだか、気になりまだ友人にはその方を紹介していません。どなたか、この件でわかる方がいらっしゃいましたら是非、教えてください。

Aベストアンサー

非常に軽く考えている人が多いですが、名義貸しは違法です。
昔はまかり通っていましたが、最近はうるさいようですよ。
責任問題にもなり兼ねませんから、容易に紹介されないほうが良いと思います。

http://sikakuyo.com/takken/html/matome/gyouhou/gyouhou19.html

参考URL:http://sikakuyo.com/takken/html/matome/gyouhou/gyouhou19.html

Q土地価格(路線価に基づいた評価方法について)

 土地の取引価格(実勢価格)についての質問です。
 この付近の土地は、人気エリアがあり、路線価の1.5~1.6倍程度で取引(実勢価格)されています。近いうちに価格交渉に入らなければいけないのですが、価格の目安になる路線価を使おうと思っていますが、下記のような設定の場合、どのように評価したらよいのかわかりません。
 どなたか、お教えください。

 高価格な路線価の道路に回りを囲まれた、低価格な路線価道路に接する土地の価格について教えてください。

その土地は南側で道路に接しますが道路幅が1.8mしかない貧弱な道路のため路線価は安く、250千円/m2と評価されています。しかし、周りの道路は4mと広く路線価が300千円/m2です。
すなわち、その土地に接する道路は細くて路線価は安いのですが、北側の家に接する道路は4mあり、さらに南側の2軒隣の道路は4mあるという状況です。さらに、東側や西側の道路もこの土地とはそれぞれ数10mぐらい離れていますが4mから6mくらいの道路幅があります。

このような場合、路線価をこの土地の価格の評価に使う場合(上記のように実勢価格=路線価*1.6)、どちらの路線価格を参考にしたらよいのですか。あるいは、どのように計算するのでしょうか?(接する道路の路線価で評価する?周りの路線価との平均?周辺の路線価?など)

難しい質問ですがよろしくお願いします。

 土地の取引価格(実勢価格)についての質問です。
 この付近の土地は、人気エリアがあり、路線価の1.5~1.6倍程度で取引(実勢価格)されています。近いうちに価格交渉に入らなければいけないのですが、価格の目安になる路線価を使おうと思っていますが、下記のような設定の場合、どのように評価したらよいのかわかりません。
 どなたか、お教えください。

 高価格な路線価の道路に回りを囲まれた、低価格な路線価道路に接する土地の価格について教えてください。

その土地は南側で道路に接しますが...続きを読む

Aベストアンサー

 基本的には、その土地が接している道路の路線価を使うのが普通ですが...
接道幅が1.8mと云うことはセットバックによる有効面積の減少は当然として、住宅を建築/解体する時の資材を、どのようにしてその土地まで搬入/搬出するのでしょうか? 運搬費が数百万単位でupするのは必至ですよ。 
 道幅が1.8mしかない土地の価格を、近隣相場が路線価の1.6倍だからと言って、同じように路線価の1.6倍で買うのはお勧めしません。そのような道路付の非常に悪い土地は、近隣相場がいくら高くても、路線価以下でしか評価されないのが普通です。(家を新築したと仮定して、土地・建物の総額から土地値を判断して下さい。)

Q宅建とアパート経営

将来、親の持っている賃貸アパートを相続する予定です。
いわゆる「大家さん」になるのですが
今アパート所有している親が、入居者を仲介してくれる不動産屋さんといろいろもめているのをみて、自分で入居、退居、更新の手続きなど
出来るようになれないかとなんとなく考えております。

宅建を取得すれば、そのような手続きも自分でできるのでしょうか?
その際、不動産会社に一定期間勤める必要などあるのでしょうか?

知識が無いもので、申し訳ありませんが、教えてください。

Aベストアンサー

Q宅建を取得すれば、そのような手続きも自分でできるのでしょうか?
Aについて、自分もちのアパートならなんの資格がなくともできますよ

なので
Qその際、不動産会社に一定期間勤める必要などあるのでしょうか?
A必要ありません

”不動産屋さんといろいろもめている”
こんな時は、不動産屋を変えることを進めます

Qこの土地の販売価格は正しいのでしょうか?

土地の購入を考えているのですが、素人なので、この土地の販売価格が適正価格がどうかわかりません。
路線価を見ると67Dと書いてありました。
この土地の販売価格が31.02坪で1,685万円です。
よろしくお願いします。
計算方法などもお分かりになる方がおられれば教えていただきたいのですが。

Aベストアンサー

路線価はあまり参考になりません。

また、同じエリアでも
接道が狭い・広い
間口が狭い・広い
形が良い・悪い
現状はどうか 更地である・建物が建っている・コンクリがひいてある・その他
過去にその土地は池だった・川だった・火葬場だった・科学工場があった・産廃が埋まっている可能性がある・その他
方角が良い・悪い(南にひらけている・そうでない等)
河川の側・そうでない
工場の横・そうでない
学校の横・そうでない・近い・遠い
病院の横・そうでない・近い・遠い
ショッピングセンターが近い・遠い
線路の横・そうでない
踏切の横・そうでない
駅近い・駅遠い
等々・・・

言いだしたらキリがないくらい価格の変動要因はあります。

調べる方法としては、先の回答にありましたが、周辺の不動産屋や不動産情報などで“何となくこのあたりの相場”をつかむしかないですね。

その上で、貴方がその値段を出しても「欲しい」か「欲しくない」かです。

余談ですが、不動産屋さんは、考えられる限り多くの店を回った方がいいです。
大手の不動産屋にいい物件がある とは限りません。
逆にやってるかやってないか分からない様な店に素晴らしい物件がある場合があります。

何故か? それは不動産は“縁”の物だからです。
どんなしょぼい不動産屋にも、親戚や町内や友人はあります。
土地を売りたい人も、親戚に不動産屋がいれば無視はできないでしょう。
ですから、しょっぼい不動産屋さんも一応見て回るといいですよ。

路線価はあまり参考になりません。

また、同じエリアでも
接道が狭い・広い
間口が狭い・広い
形が良い・悪い
現状はどうか 更地である・建物が建っている・コンクリがひいてある・その他
過去にその土地は池だった・川だった・火葬場だった・科学工場があった・産廃が埋まっている可能性がある・その他
方角が良い・悪い(南にひらけている・そうでない等)
河川の側・そうでない
工場の横・そうでない
学校の横・そうでない・近い・遠い
病院の横・そうでない・近い・遠い
ショッピングセンターが...続きを読む

Q宅建の名義貸し?

15年ほど前に「宅建の名義貸しで月々2~3万円ほどの謝礼が貰える」と聞いたことがあります。

これは本当なんでしょうか?また、本当なら今も出来るんでしょうか?

違法・合法も合わせて教えて下さい。

Aベストアンサー

宅建免許所有者です。所有者といっても普段は免許を使用する仕事はしていないので、忘れた箇所もありますが、宅建の名義貸しは宅建業法違反です。罰金の金額、何年間の刑務所生活等は、忘れてしまいました。

現在も名義貸しを行っている方もいるとは思います。
名義貸しとは、そこの会社で働いているように見せかけて行うのだと思います。


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