不動産の契約解除時の手付金返還について

初めまして。工務店で土地を探してもらい土地が見つかったので土地と建物を別々に契約しました。（土地に関しては工務店の知り合いの不動産屋からです）ところが、契約後６日経ってから勤めている会社が別の場所に移転する事になり現在住んでいる所に家を建てる意味が無くなってしまい契約を解除する事になりました。土地に関しては手付金１００万円建物に関しては２００万円納めた後だったんですが契約書上はローンの審査が下りない場合の解約は全額戻ってきますが、それ以外は手付け解約となると書いてありました。土地に関しては仕方無いかなと思いますが建物に関しては部材を発注した訳でも無いし設計図を何度か描いてもらっただけですので設計料だけでもいいと思いますが実際のところどうなんでしょうか？契約書上は手付金は戻しませんとなっていますが
。現状、工務店に任せている状態ですので土地の売主と手付金を半分でも戻して欲しいと交渉中みたいなんですが仮に半分戻ってきても建物の分も半分しか戻さないと言っています。現在、交渉中と言う事もあり土地は他の人にも売りに出していない状態です。個人的には早く買い手が見つかれば売主さんも気が楽になるかと思いますが。長い質問ですがよろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： _ltd 回答日時： 2007/12/20 20:17

事情があっての解除なので個々に酌量が働く可能性もあり、互いに合意して解決することに対しては協議次第です。

それを前置きしておきますが原則としては、
・土地については手付金放棄での解除。
・建物については契約上定められた違約金があるならばそれに従う。
という形になります。

＞土地に関しては仕方無いかなと思いますが建物に関しては部材を発注した訳でも無いし

土地に関しても何ら部材は発注していないと思いますので、この区分けは成り立ちません。
建物（建築請負契約かと思いますが）は、業者がその発注等に費やした部分の損害や得られる予定だった利益に対して賠償請求が可能ですが、その曖昧な内容を算定するのも難しいので違約金の定めがあればそれに従うということが原則となります。（金額についての妥当性が争われる可能性はありますが例えば請負金額の10％程度であれば不法とは言えないと考えます）

どちらも半額でも良いので返ってくると良いですね。

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。
_ltd様の言うように建物に関しては建築請負契約で、解約時には請負金額の１０％を（初めに払っている２００万円）払う事と明記されています。工事が進んでいれば金額はもっとかかりますが。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/20 20:41

No.4 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/12/21 12:12

＞建物に関しては部材を発注した訳でも無いし設計図を何度か描いてもらっただけですので設計料だけでもいいと思いますが実際のところどうなんでしょうか？

貴方には関わりのないことでしょう

・契約した
・手付け金を支払った
・自分からの都合での契約解除

３００万円全てが返還されないのが普通

いくらかでも返還されれば良いですね

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。
どんな事情であれ自己都合の契約解除ですので仕方ないですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/21 19:24

No.3 回答者： to-kon 回答日時： 2007/12/20 20:39

基本的に契約に従うことになりますが

土地はローン解除じゃないので手付け放棄でしょう。

請負契約には「解約」はありません。違約金についての定めはどうなっているのでしょうか？
売買の手付金とは意味合いが違います。部材がとか設計料とか都合よく考えないほうがいいでしょう。
請負契約の内容がわかりませんが、基本的にはどちらも戻ってこなくて当然のものです。
契約とはそれだけの重さを持つものなのです。

この回答への補足

御回答ありがとうございます。
違約金について補足します。
請負契約に関しては、着工前でしたら代金の１０％を払う事になっています。（契約時に払った２００万円の事です）
戻ってこないと考えた方が良さそうですね。

補足日時：2007/12/20 20:55

この回答へのお礼

いい社会勉強が出来たと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/21 19:26

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/12/20 20:35

手付けというのは、理由にかかわらず一方的に契約を解除出来るという、契約解除に関する特約のようなものです。

一般に契約解除についてはローン特約、手付け、違約金又は損害賠償による解除のどれかをすることになります。

ローン特約は質問文にあるような状況でなければできません。

手付け解除は相手側が履行の着手にかかるまでの期間しかできないことになっています。

相手側が履行の着手にかかってから契約解除をする場合は違約金に関する取り決めがあればそれに従いなければ損害賠償による契約解除となります。なお、違約金による契約解除の場合、通常手付金の倍程度の金額を定めているのが普通で、この取り決めがある場合はよほど社会性を欠いた金額でない限り、裁判をしても違約金の変更はできないことになっています。

質問文だとわかりづらいのですが、土地について手付金１００万、建築について手付金２００万で契約していると言うことでしたら、原則として合計３００万円の手付金を放棄する必要があります。手付け契約をしている場合は、相手に発生した損害などの大小は関係ありません。そういう契約だからです。建築については半分戻してくれると行っているのですから良心的だと思います。

なお、建築についての２００万が手付金ではなく、手付け契約及び違約金の取り決めがなければ、損害賠償による解除になりますので、質問者が期待するような実際にかかった損害だけということで交渉することはできます。でも手付け・違約金に対する取り決めがあれば、それに従うのが基本です。

あとは相手側が事情を理解してどれだけ妥協してか交渉次第と言うことになると思います。

なお、建築工事に設計が含まれている場合は、設計には取りかかった段階のようですから、相手側が履行の着手にかかったとも見なせる可能性があります。下手をすると建築に関しては手付金より高い違約金による契約解除になる可能性もあるぐらいです。

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。
semi-zzz様の言うように土地に関しては１００万円、建物は２００万円で契約しています。ただ、建物に関しても土地の契約解除と同条件で行なうと言っているので仮に手付け解約となった場合は建物も同じ条件ですので計３００万円は戻ってこないようです。工務店が窓口になっているので最悪の事態になってもこれ以上の請求はしないと言われています。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/20 20:54