出産前後の痔にはご注意!

ご相談です。今年の8月、父が亡くなりました。相続でいろいろ調べていたところ、○○に借地があり、地代を払っていました。

契約内容:H14年より20年間=最新の更新、昭和の時代より借用、
内容: 「第一条・・・次に表示の土地に、普通建物所有の目的をもって賃借人に賃貸し・・・」   
     「第四条・・・事前に賃貸人の書面による承諾を受けなければならない→本件土地の転貸し・・・名目のいかんを問わず事実上同様の結果を生ずる行為をする時・・・・・」、
     
地代は滞納無し=死亡後も義母が支払い。

ところが、父は3年前に建物(自分所有:滅失登記したか不明)を壊し、駐車場にしており、今回の事で地主にその事実が分かってしまいました。

地主は、(1)建物を壊したことによる固定資産税増額分の請求、(2)土地の現状復帰(アスファルトの除去)と即刻明け渡し を要求してきています。

契約では、「建物の所有の目的」とうたっているので、建物が無くなった以上「催告をしない契約解除条項=その他本契約に違反した時」に当たると主張しています。

契約を見る限り、当方に非があるようですが、地主の要求に100%応じなければならないのでしょうか?(契約の解除=借地権の消滅となるのでしょうか)

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A 回答 (2件)

用途違反ですね。

地主の要求には根拠があります。
1)も契約違反による損害なら責任がありますし、2)についても借り手側都合による契約解除(契約違反によるものを含む)なら原状回復義務を負いますので、更地にして返す必要があります。

応じないのなら、裁判でも行わなければならないでしょう。

過去において建物を建てずに駐車場として使用したことに対してようと違反による契約解除について争った事例で、契約違反ではあるが、契約解除を認めるほどの違反ではないとして、賃貸契約の解除を認めなかった事例があります。

それと比較すると、用途違反は同様でも、質問者のケースでは以下の点が異なります。
1.契約で建物を目的とした契約であることが明確になっている(判例は契約で明記されていなかった)
2.建物を滅失後である。
3.建物の賃貸は契約で定めていなければ転貸しではないですが、駐車場として土地を貸すことは転貸し行為になる(地主の許可を得ない、転貸し行為は民法などで禁止された行為で、契約解除の理由になります)。
4.固定資産税が実際に増額したことにより地主は被害を受けている。

用途違反=契約解除ではなく、過去においては契約解除を認めなかった事例もありますが、その事例と比べて、質問者側の行為の方がより大きな契約違反と考えられますので、裁判をしても勝てる可能性は低いと思われます。

なお、本人名義で登記した建物がないということは、地主が第3者に転売した場合は、借地権を全く主張することはできません。
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この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。

そうですね。当方に100%非がありますね。
親父の代で終わったものとあきらめます。

お礼日時:2007/12/29 17:58

もともと借地権は建物所有を目的とする土地の賃貸借で建物が滅失すれば消滅するものですし、質問の場合は建物所有の目的で借地契約をしているのにもかかわらず、無断で建物を壊して駐車場として使用しているのは用法違反ですので、地主から借地契約を解除されても仕方ありません。

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この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。

そうですね。当方に100%非がありますね。
親父の代で終わったものとあきらめます。

お礼日時:2007/12/29 17:56

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Q借地権の消滅と時効

50年前に父が借地付き古屋を取得。40年前同土地に、古屋を取り壊し新築。30年前に地主の死亡に伴う相続の関係から、私(父の息子で別世帯)が地主の相続人から底地を購入。以来私は父から地代を受け取っておらず、また「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」も、法的無知から提出はしていなかった。父は20年前に死亡し、この住居は母が相続。今般母が死亡し、現在その相続手続き中。

質問:法的には、私が底地を購入し以来地代を受け取っていないこと、「申立書」も提出していないことから、30年前に借地権は父から私に贈与されたことになると思われる。この贈与税は時効になっていると言えるのか?因みに、父の死亡時、相続財産は課税基準以下であったため、相続税の申告は行わなかった。また、私は過去30年間、同土地の所有者として固定資産税・都市計画税を支払っており、母は居宅の固定資産税・都市計画税を支払っていた。

Aベストアンサー

ご質問のケースでは、30年前に父親の借地権を贈与され、以降、貴方から父親に対し土地の使用貸借をしていたものと推定されます。
この場合、贈与税を支払う必要があると知らず(善意)で、税務署からの請求もなかったのであれば、25年前に時効になったと推定されます。


ちなみに、底地を購入したときに、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出していれば、父親が借地権者のままで、貴方は借地権設定者となります。その場合、借地契約の存続が認められるので、贈与とはなりませんが、父親の死亡時に借地権の相続が発生します。

Q借地代を滞納したら

地主が借地権を買いたいといってきました。30年くらい住んでいて、借地人は母です。どうも母が2年間も借地代を滞納していたらしく、払う意思があるのか返事を待つという書面がきました。
びっくりして、滞納分を一括でお支払いします。という連絡をしたのですが、いまさらもらっても借地権は回復しないといわれ、売ってくださいという金額を提示してきました。この額で売らないと法的手段をとるといっています。売るにしては安い金額です。滞納しているという負い目があるのですが、滞納分を支払えば現状回復できるのでしょうか?
裁判になって退去勧告が出た場合、借地権は消滅してしまうのでしょうか?母が借地代を滞納していた理由は、2年前に支払い方法が変わり、やり方がわからなくなった。と言っています・・・
日常生活はおくれるのですが、判断能力に問題がある人物です。
その上頑固者で、借地権のことに関して書類や振込み用紙なども一切子供たちにみせません。
こんな理由では滞納した理由にはならないとは思いますが、無一文で追い出されるはめになるのだけは防いであげたいです。
アドバイスをお願いいたします。

地主が借地権を買いたいといってきました。30年くらい住んでいて、借地人は母です。どうも母が2年間も借地代を滞納していたらしく、払う意思があるのか返事を待つという書面がきました。
びっくりして、滞納分を一括でお支払いします。という連絡をしたのですが、いまさらもらっても借地権は回復しないといわれ、売ってくださいという金額を提示してきました。この額で売らないと法的手段をとるといっています。売るにしては安い金額です。滞納しているという負い目があるのですが、滞納分を支払えば現状回復で...続きを読む

Aベストアンサー

1.確かに、地代を2年間支払っていないのであれば、債務不履行を理由として賃貸借契約の解除ができそうですが、借地法(※)で保護される「借地権」の場合は、そう単純ではないのです。

※平成4年に「借地法」が改正され、以後の借地契約は新法である「借地借家法」が適用される。質問文は平成4年以前の借地なので、旧法の「借地法」が適用される。もっとも、旧法であれ新法であれ、回答の結論は同じである。

 地代の不払いがあれば、地主は債務不履行による契約の解除(民法541条)ができますが、この場合には、相当の催告期間を設けて、「ほんとに地代の支払いをしないのか」を借地人に尋ね、その期間内に地代の支払いがなければ、借地契約を解除できると考えられています。

 質問文で、「払う意思があるのか返事を待つという書面がきました。」とあるのは、この催告期間にいわゆる“最後通牒”を突き付けてきたものと考えられますから、この期間に滞納した地代を全額支払えば(=請求されれば延滞利息も含めて)、借地契約は解除されないことになります。

 「借地法」は一般に、地主に比べて力関係の弱い借地人を保護するために制定されたので、安易に賃貸借契約を解除されてしまうと、借地人は居住や生活の拠点を失うことになりかねず、法の趣旨に照らしても著しく借地人の権利を害することになるからです。

 信頼関係破壊の法理は、借地契約については個々のケースで異なりますから、単純に「○ヶ月滞納していた」「○年滞納していた」というだけでは、それだけでいきなり借地契約解除とはならないのです。

 ですから、質問文を読む限りでは、お母さんの建物の「借地権」は消滅しておらず、催告期間内に滞納した地代を全額支払えば、それで従前の借地契約は継続されると思います(=逆に言えば、催告期間内に支払わなければはじめて借地契約が解除できる)。
 地主が地代の受け取りを拒否すれば、裁判所に供託するという手段もあります。

2.もっとも、「催告」については、地主と借地人が合意すれば、催告を不要とする特約も可能です(=お母さんの「賃貸借契約書」を見て下さい)。例えば「地代を3ヶ月以上滞納すれば、ただちに賃貸借契約を解除できる」などです。
 しかし、借地人の被る不利益が大きい場合には、無催告解除特約を無効とされる場合もあるようです。

3.質問文の「この額で売らないと法的手段をとるといっています。」というのは、単なる“はったり”なのか、それとも弁護士に法律相談した上での回答なのかはわかりませんが、裁判となった場合、お母さんが敗訴する確率はそれほど恐れるものではないと思います(=裁判はやってみないとわからないが…)。

 ただし、相手が弁護士に法律相談をした上での回答である可能性も視野に入れれば、質問者さんも早急に弁護士に法律相談をされるべきだと思います。
 このような重大な問題を、匿名のWEB掲示板だけで解決されるのは無謀です。

 お知り合いに弁護士がいなければ、東京の場合には弁護士会が運営している「法律相談センター」があります(下記、参考URL参照)。「有料相談」の相談料は、原則として30分以内5,250円(消費税込)で15分毎に延長料金2,625円(消費税込)を基本としているそうです。
http://www.horitsu-sodan.jp/

 お住まいの都道府県の弁護士会にも同様の窓口があると思いますので、「法律相談センター」HPなどもご参考にされて、探してみて下さい。

1.確かに、地代を2年間支払っていないのであれば、債務不履行を理由として賃貸借契約の解除ができそうですが、借地法(※)で保護される「借地権」の場合は、そう単純ではないのです。

※平成4年に「借地法」が改正され、以後の借地契約は新法である「借地借家法」が適用される。質問文は平成4年以前の借地なので、旧法の「借地法」が適用される。もっとも、旧法であれ新法であれ、回答の結論は同じである。

 地代の不払いがあれば、地主は債務不履行による契約の解除(民法541条)ができますが、こ...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q未登記建物の借地権

親戚の叔母さんが40年土地を借りて建物は叔母が建てて住んでいます。建物は未登記ですが毎年相応の地代を払い、固定資産税も叔母の名義で払っています。この場合、未登記建物でも借地権はあるのでしょうか?

Aベストアンサー

 ドモ ドモッ、  

> 今の土地を買い取るか、建物を相場で処分するかを迫られています。

 「自分(地主)に相場で売れ」または「土地の買主に相場で売れ」というふうに言われているのですか?

 だとしたらすごい地主ですねぇ (^o^;

 私は不動産の賃貸業をやっている者ですが、土地は駐車場か資材置き場などにしか貸しません。建物を建てたいという人には貸さないのです。

 なぜかというと、それは売ったのと同じだ(つまりもう、自分が生きている間は戻ってこない)からです。わずかな借地料程度で売ったも同然、では計算が合わないでしょ?

 ホワイトロック(なつかしきコンバット由来かな? (^^; )さんがお書きのように、「借地権を買い取ってくれ」と地主に言うのがよいでしょうね。

 「いくらで」と言われたら、自分の好きな金額を言って、相手も言って、というぐあいに話し合っていく(つまり、交渉する)のがいいんじゃないでしょうか。

> 土地を買い取る場合、路線化の借地権割合は適用されるのでしょうか?

 すでに説明がされてありますが、路線価は制度の主旨が違います。ですから、適用されるとかされないとかいう話ではないのです。

 適用云々の話ではないのですが、参考にして悪いわけでもありません。代金決定になにかもっともらしい根拠が必要だと思われたら、利用なさるのも悪くないんじゃないかと思います。

 まあ、私の個人的な価値観に従えば、ですが、建物所有の借地権の価値は路線価方式よりも大きくて、土地の相場とほとんど変わらない価値がありますねぇ。定期借地でないんでしょうから。

 ですから、土地を買う場合は差額はほとんどゼロで、また、借地権を売る場合はほとんど土地の代金と同じで売ることになります。

 私の個人的な価値観ですよ、あくまでも。くどいですけど、それだから私は貸さないのですが、そちらの地主さんは「ひどい」と言うかもしれません (^o^; 。いや、言うに違いないな。

 ま、とにかく、売る・買うという話になっているのであれば、大至急建物の登記をするべきですね。

 ドモ ドモッ、  

> 今の土地を買い取るか、建物を相場で処分するかを迫られています。

 「自分(地主)に相場で売れ」または「土地の買主に相場で売れ」というふうに言われているのですか?

 だとしたらすごい地主ですねぇ (^o^;

 私は不動産の賃貸業をやっている者ですが、土地は駐車場か資材置き場などにしか貸しません。建物を建てたいという人には貸さないのです。

 なぜかというと、それは売ったのと同じだ(つまりもう、自分が生きている間は戻ってこない)からです。わずかな借地...続きを読む

Q借地権と立退き料について

3年前に他界した母が持っていた借地権を相続しました。
母は元々その土地の借地権を持っておりましたが、
昭和54年に家を新築する際、新たに借地の許可を得ました。
私自身は別の場所に住み、借地に建てた家には誰も住んでいないので、
空き家にするのも勿体ないため人に貸しております。

ところが、先日地主に土地を返却して欲しいと言われました。
その土地を更地にし、新たに不動産を建てたいとの事です。
土地の面積は35坪で土地評価額は1坪18万円、
その金額を地主と借地人の2人で割り、1人当たり9万円、
35坪×9万円=315万円で土地を返して欲しいと言われました。
更地にする費用は当方持ちで65万円掛かり、手元に残る金額は250万円です。

果たしてこの金額は妥当なものなのでしょうか?
もし同意できないのなら裁判に持ち込み、
まずは借地権の相続に関わる承諾料として土地評価額の約15%、
約100万円を請求すると言われました。
その後、もちろん強制的に返却して貰うための手続きを行うとの事。
ネットで調べたところ、借地権の相続について承諾料は必要ないとの記述を見ましたが、
裁判の結果によっては支払わなければならない場合もあるのでしょうか?

地主からこの話があったのはつい先日の6月中旬で、
遅くとも7月中には土地を更地にしたいという強い希望があるようです。
6月末、つまり来週末までには結論を出して欲しいと言われました。
借地権は難しく、素人の私ではお手上げ状態です。
とり急ぎの質問で不躾とは存じますが、お力添えいただければ幸いです。
お忙しいところ申し訳ございませんが、重ねてよろしくお願い申し上げます。

3年前に他界した母が持っていた借地権を相続しました。
母は元々その土地の借地権を持っておりましたが、
昭和54年に家を新築する際、新たに借地の許可を得ました。
私自身は別の場所に住み、借地に建てた家には誰も住んでいないので、
空き家にするのも勿体ないため人に貸しております。

ところが、先日地主に土地を返却して欲しいと言われました。
その土地を更地にし、新たに不動産を建てたいとの事です。
土地の面積は35坪で土地評価額は1坪18万円、
その金額を地主と借地人の2人で割り、1人当たり9...続きを読む

Aベストアンサー

相続による名義の変更には通常承諾料の必要は無いようです。
また50%は低いでしょう。

<借地権価格>
土地を借りている場合、その賃借権それ自体が財産的価値を有します。特に都市部では所有権そのものよりも借地権の方が価値のある土地というのがほとんどです。土地自体が1000万円としても、賃貸している場合には、賃借権が700万円とか800万円で、所有権は残りの2、300万円というのが大半です。借地権価格については、今では相続税課税台帳とか路線価票をみれば、当該土地の借地権割合が60%とか90%とか出ていますので、更地の価格にその借地権割合を乗じた額が目安になるでしょう。

と言う記述が有ります。
更に、評価額は何の評価額でしょうか?
その土地自体の通常の売買取り引き価格ですか?

計算の基礎を記載します。
売買価格坪単価X坪数X借地権割合=その土地の借地権価格

また、家屋については買い取り請求が出来ます。
あなたが明け渡しを希望した場合には更地で返還する義務が生じますが、貸主からの返還請求ですので建物を買い取ってもらう事になります。
償却期間は25年程度ですので、償却期間は過ぎていますが、住める状態であれば、最低価値は存在します。(5%)
現在の取得価格の5%が買い取り価格と言う事です。
(木造の坪単価地域相場50万で総床面積20坪なら50万円となります)
手入れをしており、耐久性が高いと評価されるとアップします。

ですので、18万が売買相場で借地権が60%でも、
18X35X60%+50=428万
が、目安額でしょう。
借地権割合が高ければ、床面積が大きければ上乗せされますし、床面積が小さければ減額されます。

借地権割合の確認、売買相場の調査、建物の残存価値評価
をして下さい。
近隣の不動産屋などでも親切に教えてくれる店も有るでしょう。

* 現在の入居者の明け渡しの方も問題です。

元不動産営業

参考URL:http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/chintaisyaku1.htm

相続による名義の変更には通常承諾料の必要は無いようです。
また50%は低いでしょう。

<借地権価格>
土地を借りている場合、その賃借権それ自体が財産的価値を有します。特に都市部では所有権そのものよりも借地権の方が価値のある土地というのがほとんどです。土地自体が1000万円としても、賃貸している場合には、賃借権が700万円とか800万円で、所有権は残りの2、300万円というのが大半です。借地権価格については、今では相続税課税台帳とか路線価票をみれば、当該土地の借地権割合が60%とか90...続きを読む

Q底地の購入の交渉について

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話してみますと、底地の購入をする気はないか、とのことでした。
私もいずれは購入しなければならないと思っていたため、金額次第では、と答えました。
先方は、こちらから金額を提示すると高くなるため、出せる金額を後日提示して欲しいと言われました。
また、状況(問題点、後述)などについて確認をしあいました。

若干ですが、高圧的に以下2つのことを言われました。
1.ここの細いところの土地(2筆あり、後述)でも購入する業者がいて、そういうところに
売却するとあとでいろいろ面倒になるんですよ。
2.うちはO不動産とは違って、底地買取専門業者ですからね、Oさんみたいにはいきませんよ。
(O不動産とは、元の地主Yさん時代の立ち合いをしていた不動産です)

先週、再度打ち合わせを実施しました。

私が、400万円なら準備できる、と言いましたところ、半分切れた様な口調で、
そんな金額じゃぁ売れないと言い、電卓をたたきはじめ、坪単価13万位じゃないですか、
常識的な金額ではない、とののしられました。
そんな非常識な人間だったのか、それだったら初回に話をしたときにそう言ってもらえれば
別の手段もあったのに、と強い口調で言われました。
何度か常識的でないと言われたあと、で、現実的にどれくらいが相場だと思うか?と
聞かれたため、30万/坪くらいでしょうか、と答えると、そうですね、30~35万が
業者間の相場で、35万と言っても実際は30万位になるでしょう、と言われました。

なので、30万×76×4割で、900万ちょっとだが、今日は800万で決着をしようと
思ってきたが、400万という数字を聞いて、そんな気もなくなった、と言われました。

仕方がなく、300万は社内融資でなんとか借りられると思う、あとの登録免許税(80万程度)と
登記費用(6~8万程度)はボーナス等で賄うしかない、と答えると、700万では売れません、この土地の
責任者(らしい)としてオーナーに相談するまでもない、と言われました。

あと100万なんとかなりませんかね、と言われましたが、どうにもなりそうもないため、
難しいですね、と黙っていました。

すると700万にする方法がありますよ、ここのMさんの土地を切り離してもらえたら、
700万で譲ります、と言われました。

Mさんの土地は、あなたのお父さんが前の地主のYさんに、転貸することを断っているからと
言っても、我々が直接Mさんと交渉する権利がありますからね、と言われました。
(これは初回に話をした際にも同じことを言われました、問題点1になります)

そして800万準備するか、700万でMさん部分の土地を切り離して考えるかどちらかを
検討して欲しいと言われ、その日の交渉は終わりました。

2つ問題があります。
(1)約20坪を別の方Mさんに転貸しており、Mさんは家を建てて住んでいる状態です。
ひとつ前の地主YさんとO不動産は、その事実を知っていた。
(2)約6坪の国有地(水路)をYさんが10年ほど前に国から購入しており、70坪でなく
76坪を使用している。


ここからがご相談事項です。

A.このまま話が平行線のままですと、上記2つの問題点を理由にされ、こちらの不利になるような
事態になり得るのでしょうか。

B.感情的になることを避けたいため、代理人を立てて交渉をしたいのですが、どういった方が
適切で、また有利に交渉を進めてもらえるものでしょうか。
(おそらく前の地主Yさんからは買い叩いているであろうため、600万以下で購入したいと考えています)

C.地代について、交渉が長引き、7月~12月分を6月末までに支払う必要が出てきた際、76坪分支払ったほうが
よいものでしょうか。
(現状は70坪分を支払っております)


似たような経験をされた方や、不動産にお詳しい方がいらっしゃいましたらご回答を
よろしくお願いいたします。

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話し...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免許税(80万程度)  これの意味がわかりません。分筆する場合の確定協議や分筆費用のことでしょうか?

回答ですが
A現在の状況を放置しても借地権はそのまま継続しますので、地主が変わるだけで今までと変わることはありません。
B、この手は「争いごと」ではなく、あくまでお互いの妥協点を探し出すことになりますから、弁護士の先生などは、金額の交渉についてはあまり役に立ちませんよ。交渉自体はご自分でなさるのが良いのでは? 質問者さんはあまりこの手に長けていないと思いますが、気にする必要はありません。先方は交渉のプロなのですから。
アドバイスなどは借地に関して詳しい不動産業者やその他の方からもらうのが良いでしょうが、今現在提示を受けている金額が決して法外なものではなく、取引として常識的な金額を提示され、それに質問者さんは納得できないのですから、この金額に関しては、誰に相談しても安くする根拠は乏しく、あくまで交渉のみで根拠があるわけではありません。また業者の仕入れは如何に安く仕入れて、早く売るか?ですから安く仕入れたことと、質問者さんへ売る金額の交渉材料にはなりません。これは質問者さんが将来売却する場合、900万で仕入れた底地を1500万で売りますか?2100万が相場なら値引きしても1割程度でしょう。仕入れが幾らと言うのは考えない方が良いですよ。相手はそれが飯の種なのですから。

C、後から買い足した水路は借地契約には含まれていないならばとりあえずは現状の賃料で構わないでしょう。先払いでも、売買が後日成立すれば日割りで余剰分は返還されます。

76坪に、第三者の借地権がある建物が付いている状態ならば、その部分は切り離して買った方が無難でしょう。結局将来的に処分の邪魔になりますし、借地権者に買ってもらえなければそのまま、賃料をもらうだけになります。但し、分筆した状態で現在のアパートが建築基準法に違反していないかは?お互いの設備の敷設状況が他の宅地を経由していないか?など確認する必要があります。

底地が底地評価の相場で取得できるなら、絶対買うべきです。不足する金額は銀行等のローンも組めますから、数百万を数年で返済しても家賃収入があるなら返せるでしょう。

Mさん部分を切り離した後の(分筆後)土地の面積がどれぐらいになるか?を聞いて、それに当初の900万、76坪、坪単価11.84万を乗じて総額を算出すると幾らになりますか?論理的な交渉だとこれが妥当でしょう。
20坪少なくなって56坪だとしても663万円、それ以上、Mさんの土地が大きければもっと安くなる。これを根拠に後はお互いに詰めて妥協点を見つけるしかないでしょう。しかしこの計算はあくまで交渉材料でその計算した金額で買えるということではないですよ。それを主張すれば「全部買えないと言うからこっちは助け舟で案を出したのに」と言われてしましますから。単価が高くなっても総予算を少なくする材料として考えてください。先方は総面積76坪で幾らにするか?が仕事なのですから。

しつこいですが、100万ぐらい高くても絶対買ったほうが良いですよ。

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免...続きを読む

Q借地上の建物の解体義務が借地人側にあるのはどういう時ですか

当方は地主側です。 父の代より受け継いだ借地を継承しております。 このたび、56年間居住されていた方が84歳になり、老人施設に引っ越したため、現在 空き家(現在、家の中の荷物の廃棄に娘さんが来ています。)となっています。当然解約され、建物を取り壊して更地にして退去されるものと思っていましたが、借地側の知り合いの不動産屋を介し、当方に「建物を買い取ってもらえないか?」との話が持ち込まれました。当方としましては、
「あまりにも古く、(阪神淡路大震災の影響もあり)買い取れない」と返答いたしました。
今後、建物の譲渡承諾・転貸しなどの申し出があった場合は応じるほかないと考えておりますが、
そこでお伺いしたいのですが、
 1,解体して、返還してもらう方法は借地人の方からの解約しかないのでしょうか?
   空き家状態が長引いても、地代が滞っていない限りは無理でしょうか?

 2,建物の譲渡承諾をする場合は、譲渡承諾料は請求できますか?
3,譲渡が成立したとして、新しい借地人から、建物を改築したいとの申し出があったときは、承諾   料など請求することは可能ですか? また、新たな借地人から、保証金のようなものは、
   いただけるのでしょうか? 今まで、何も請求することなくきていましたので・・・。
   又、更に、この場合は新規契約となり、平成になって施行された、新借地借家法の適用
   となりますか?
   以上ですが、よろしくお願いいたします。

当方は地主側です。 父の代より受け継いだ借地を継承しております。 このたび、56年間居住されていた方が84歳になり、老人施設に引っ越したため、現在 空き家(現在、家の中の荷物の廃棄に娘さんが来ています。)となっています。当然解約され、建物を取り壊して更地にして退去されるものと思っていましたが、借地側の知り合いの不動産屋を介し、当方に「建物を買い取ってもらえないか?」との話が持ち込まれました。当方としましては、
「あまりにも古く、(阪神淡路大震災の影響もあり)買い取れない」と...続きを読む

Aベストアンサー

民法の原則から言うと借地権が終了した場合は、借地人は「原状回復(=更地にして返す)義務」を負うという事になります。

しかし、借地借家法13条1項では「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。」とされています。
(同法附則9条に「この法律の施行前に設定された借地権」につき同法13条1項適用を除外する旨の規定が無い〔同条2項・3項は除外する旨の規定がある〕ので、旧法借地権にも適用されます。)

この「地主の買取時価」は「材木代」ではなく「建物」として評価した価格であると解釈されています。

建物解体処分費用を払う必要が無いどころか、多少の建物代もいただける(老朽化していればそう多額ではないでしょうが)と、借地借家法で借地権者は手厚く保護されているのです。

建物買取請求権をされると、拒否できません。

Q借地権の相続放棄について

借地権の相続放棄について

最近母が他界したのですが、母は借地上の母名義の家屋に一人で住んでいました。
相続人は私一人ですので、私が借地権を相続することになるのですが、私はその借地には住む予定はなく、できれば借地権を第三者に譲渡したいと考えています。

そこで気になっていますのが、地主から第三者への譲渡の了解を得られない場合です。
もし了解が得られなければ、相続税で借地分がかなり加算されてしまうのが無駄になりますので、できれば借地権を相続せずに放棄したいと思うのですが、そんなことは可能なのでしょうか?
もし借地権の相続放棄が可能だとしたら、どんな手続きが必要なのでしょうか?
また、借地上の家屋はどうなるのでしょうか?

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

相続する場合、そのうちのどれかを放棄するという選択は許されません。全部相続するか、または全部放棄するかです。つまり、いいとこどりは認められないよということです。相続権利のある人が複数いる場合は、話し合いによって何をそれぞれ相続するかを決める事は可能です。でも貴方の場合はたった1人なのでこれは無理ですよね。放棄する場合は3カ月以内に届けでることになっていますからご注意です。
 
 相続放棄については下記に詳しい説明があります。

参考URL:http://www.a-souzoku.net/2007/07/post_8.html

Q更地を駐車場にした場合の固定資産税は、

建物を壊した跡の更地(200m2以下)を駐車場として貸した場合、家があったときの固定資産税が年11万円の場合、駐車場にすると居住の場合の軽減6分の1が無くなりますから、単純計算で、固定資産税は、110000x6=660000円になるのですか?お解りになる方教えてください。よろしく、お願いいたします。

Aベストアンサー

固定資産税では、その土地の上に人が住むような建物(専用住宅)があると、住宅用地の特例という特例が受けられます。その特例の内容は、当該居住のように供している土地の200m2までを小規模住宅用地といい1/6の特例、その他の居住のように供している土地は一般住宅用地といい1/3の特例が受けられるというものです。ただしこの内容は、その土地の上にある家屋の世帯数と密接に関係していて、小規模住宅用地については、1世帯あたり200m2までで2世帯で400m2、3世帯で600m2、というように増えていきます。また一般住宅用地についても、その上限が当該家屋の床面積の10倍までとされています。では前置きが長くなりましたが、質問の件については、土地の面積が200m2以下ということは、その土地の上にたっていた建物が専用住宅だったとすれば、その土地すべてが小規模住宅用地だと思われるので、1/6の特例が効いていたものと思われます。その土地を、特例の効かない駐車場として利用するわけですから、1/6の特例がなくなって固定資産税は6倍になるというのでおおむねよろしいかと思います。
追伸:200m2以下の土地で住宅用地の特例が効いてるのに11万も固定資産税がかかるなんて、すごい一等地に住んでいらっしゃるんですね。高くてびっくりしました。まさか、家屋の分とかほかの土地の分とかが入っていたりしないですよね。

固定資産税では、その土地の上に人が住むような建物(専用住宅)があると、住宅用地の特例という特例が受けられます。その特例の内容は、当該居住のように供している土地の200m2までを小規模住宅用地といい1/6の特例、その他の居住のように供している土地は一般住宅用地といい1/3の特例が受けられるというものです。ただしこの内容は、その土地の上にある家屋の世帯数と密接に関係していて、小規模住宅用地については、1世帯あたり200m2までで2世帯で400m2、3世帯で600m2、というように増えていきます。また一般住...続きを読む


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