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不動産登記法について質問します。
1.所有権移転請求権と登記移転請求権に違いはあるのでしょうか?
2.所有権移転請求権の登記と所有権移転の登記の違いは何なのでしょうか?所有権移転の登記は本登記だと思います。所有権移転請求権は債権なので、その登記は付記登記となるのでしょうか?
3.所有権移転請求権の仮登記とは付記登記によるのでしょうか?

すいません・・・よろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

1号仮登記は、手続要件を欠いている権利を登記するものなので、種類は、所有権と、所有権以外の権利の2種類があります。



所有権の1号仮登記の移転は、実体法上、所有権なので、主登記の仮登記によります。
他方、抵当権などの、所有権以外の権利の1号仮登記の移転については付記登記の仮登記によります。

1号仮登記された移転は、元の権利自体が対抗力を有しない権利なので、移転しても対抗力を備えることはないために、仮登記によるのです。

設問の(保全)仮登記を、保全仮登記と読んでおられるようですが、この仮登記は処分制限のための登記ではありません。所有権の移転を制限するための制限の登記は、甲区のみにされる仮処分の登記だけであり、所有権以外の権利の保存・設定・変更の場合のみに使われる保全仮登記の出番はありません。

ここでは、所有権の移転請求権を仮登記しておくことによって、順位保全効が働き、権利を保全できるということを言おうとしているのだと思います。

まとめますと、1号仮登記所有権の移転は、所有権の、対抗できない移転なので、この権利の登記は、主登記の仮登記によります。
1号仮登記の(所有権以外の権利)(所有権移転請求権を含む。)の移転については、付記登記の仮登記によります。

なお、2号仮登記の移転については、付記登記の本登記になります。これは、2号仮登記された権利は、全て、所有権以外の権利であって(したがって、付記登記による。)、その移転は、確定的になされているので、本登記によることとされています。

1号仮登記は主登記なのか、付記登記なのか、よくわかりませんとありますが、1号仮登記は、所有権(主登記)、所有権以外の権利(付記登記)の2種類があるということです。

仮登記した所有権移転請求権についての処分禁止の仮処分の登記は付記登記によるというのは、「仮登記した所有権移転請求権」が、所有権以外の権利に該当するので、付記登記によるのです。

うまく説明できたかどうか、自信がありませんが、お答えいたします。
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この回答へのお礼

詳しく回答していただきありがとうございます。

まず1号仮登記や2号仮登記の号とは登記記録上の号を意味するものではなく、不動産登記法105条の1号と2号に該当するものであることが解りました。初歩的な事柄をまったく理解していませんでした・・・

また、仮登記した者は、順位保全の効力を有するが、第三者には対抗できないことから、「1号仮登記された所有権について、移転請求権を取得した場合」においても、それは第三者に対抗できず、本登記できないことから仮登記によらなければならない。そして、移転請求権は所有権以外の権利に該当するので付記登記となる。まとめて、付記登記によって仮登記する、ことが理解できました。

2号仮登記された権利の移転については、
乙区に2号仮登記された所有権移転請求権の移転→乙区に付記で本登記
乙区に2号仮登記された所有権移転請求権に対する移転請求権の取得→乙区に付記で仮登記
に違いを見出すことができました。移転の場合は本登記になる。仮登記に関する登記は基本的に仮登記になるが、これは例外ということで。

さらに、基本中の基本である、
「所有権を目的とする抵当権設定登記」→乙区に主登記で登記
では、所有権の登記は甲区に記録されるので、所有権以外の権利である抵当権を乙区に登記する場合は当然主登記になる。
これが、
「地上権を目的とする抵当権設定登記」→乙区に付記登記
となり、これについて、所有権以外の権利を目的とする権利に関する登記は規則3条4号により付記とされている。

この両者の違いを単純に比較すると、登記技術上の問題とも考えることができました。実際は規則に従うと覚えるのですが、甲区の権利を目的とする所有権以外の権利は乙区に登記せざるを得ないので主登記、乙区に記録された権利を目的とする所有権以外の権利の登記は乙区なので、付記とするものが多い。この見方と合わせることで、様々なケースにおいて、主登記か付記登記かを判別できるようになりました。

お礼日時:2008/01/23 06:49

不動産登記法を学ばれているのであれば、まず条文を確認してから質問しましょう。


仮登記は法105条、付記登記は法2条2項に規定されています。
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この回答へのお礼

説明が不十分でした。

仮登記の例

所有権移転登記などを行うことが何らかの理由でできない場合に、仮に行う登記のこと。例えば、A社が、B氏に融資をした場合に、「将来返済がされないときは、B氏所有の土地をA社に引渡す」という契約を行ったとする。このとき、将来債務が返済されるかどうかは不確定であるので、所有権移転登記を行うことは当然できない。そこで、A社は、B氏所有の土地に対して(保全)仮登記を付けておく。具体的には、「所有権移転請求権仮登記、原因:売買予約、権利者:A社」という仮登記を付けておくことで、A社は確実に権利を保全できる。

この保全仮登記は、民保法(53条2項)にある処分制限の登記だと思います。よって、所有権移転請求権を仮登記するのは、所有権に対する処分の制限となり、主登記でする。と理解してよいのでしょうか?
4条2項には所有権以外・・・とありますが、処分の制限について読み取れないのです。

使っている教科書に、
「1号仮登記された所有権について、移転請求権を取得した場合、主登記による仮登記の方法による」
とあります。
これを読む限り、所有権の移転請求権を保全する場合は主登記による仮登記によると思います。
しかし、「仮登記した所有権移転請求権についての処分禁止の仮処分の登記は付記登記による(S33.2.14第369号)」ともあり、混乱しています。

また、別の質問もあります。1号仮登記とは主登記なのか、付記登記なのか、よくわかりません。所有権の保全仮登記なので、主登記なんじゃないかと。1号という言葉が、付記に見えるのです。

お礼日時:2008/01/06 01:24

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(1)所有権移転請求権仮登記に(2)付記でその移転請求権が仮登記されている場合、(1)の仮登記に基づく本登記をする時は(2)の登記名義人は利害関係人となり、承諾を証する情報が必要とされますが、これは何故でしょうか?

Aベストアンサー

甲土地
1 所有権移転 年月日相続 所有者 A
2 所有権移転請求権仮登記 年月日売買予約 権利者B

2付記1号 2番所有権移転請求権の移転請求権仮登記 年月日売買予約 権利者C

 CがBに対して売買予約の完結権を行使した場合、Cが取得する権利は何ですか。

Q売買予約仮登記と所有権移転請求権仮登記の違い

不動産購入を考えてます。契約(手付金支払い)後3ヵ月後の受け渡し
の予定です。受け渡しまでの間に売主が破産したり、不動産に差し押さえが付く可能性があります。一括売買が一番良いのですが、3ヶ月後でないとお金が作れません、でも物件ほしいので押さえたいのです。良い保全方法はありますか?ついでに売買予約仮登記か所有権移転請求権仮登記の違いも教えてください。

Aベストアンサー

後者
同じ
登記の目的 所有権移転請求権仮登記
原因 平成21年4月20日売買予約

前者
難しい
破産したら、管財人によって、売買予約を否認されるおそれ有り。

Q仮登記の抹消についてお教えください。

所有権移転仮登記を登記権利者と登記義務者が共同で申請した場合、仮登記された時の登記識別情報は、仮登記権利者に通知されると思いますが、
この仮登記を本登記にするときは、登記義務者(所有権登記名義人)の登記識別情報を添付することで申請できます。
そうすると、仮登記時に仮登記権利者に通知された、仮登記の登記識別情報はどのようになるのですか?

また、仮登記を単独で抹消するときは、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して仮登記を抹消できる。いうことですが、共同で抹消するときも、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して抹消することになるのでしょうか?

Aベストアンサー

>そうすると、仮登記時に仮登記権利者に通知された、仮登記の登記識別情報はどのようになるのですか?

 失効の申出をしない限り、仮登記の登記識別情報もそのままです。使う機会は、通常はないでしょうが(仕えとしたら、例えば仮登記の本登記だけの抹消登記した後に、仮登記の抹消登記するとか)、失効するわけではありません。

>また、仮登記を単独で抹消するときは、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して仮登記を抹消できる。いうことですが、

 それは仮登記権利者が単独申請をする場合の話ですよね?利害関係人(仮登記義務者も含む)が単独申請をする場合は、仮登記権利者に通知された登記識別情報を提供するのではなく、仮登記権利者の承諾書を添付します。誰が単独申請をする話なのか、きちんと区別しましょう。

>共同で抹消するときも、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して抹消することになるのでしょうか?

 することになります。

Q参加差押 と差押の違い

「登記事項要約書」の甲区の中で、「差押」と「参加差押」とが併記されています。この二つの言葉の意味の相違をお教えくださいませ。
また、同一債権者による「参加差押」が異なる日付で二行あります。このようになる一般的な経過も知りたく存じます。
宜しくお願い申上げます

Aベストアンサー

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
滞納者の一定の財産について滞納処分による差押がされている場合に限ってされる手続きで、交付要求の一種です。一定の財産とは、動産・有価証券、不動産、船舶・航空機、自動車・建設機械、電話加入権です。参加差押の効力は先行の滞納処分手続きから配当を受けうることですが、その強制換価手続きが解除または取り消されたときは、参加差押をしたときにさかのぼって差押としての効力を発生します。
・・・・・・・以上は、福岡市中央区役所納税課ホームページからの(下記のリンクです)コピーです。要するに2番目に差し押さえる時は参加差押という事のように思えます。

参考URL:http://www.city.fukuoka.jp/contents/7d34bbf200/7d34bbf20022.htm#SEC27

【差押】
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【参加差押】
滞納者の一定の財産について...続きを読む

Q条件付賃借権設定仮登記と所有権移転請求仮登記

登記簿上にないですが
賃借権を主張し、占有者が出てきたら心配で質問しました。
以下説明します。


中古物件の購入に際し
登記簿をとりましたら条件付賃借権設定仮登記がありました。

そしてその権利に基づき(←順位○番の登記を位記とありますので)
所有権移転請求仮登記が設定されてます。
(原因は代物弁済予約によるものです)

乙区には
条件付賃借権設定仮登記の
存続期間は3年(←昭和55年6月に設定してます)
特約として譲渡、転貸ができるとあります。

こんな権利関係が掲載されてる物件でも売買購入時に
権利抹消できれば、新規所有者の私は自由に使えますか?

不安点はこの仮登記権利者が(←信販会社です)
登記簿上には記載はしないが、特約事項の
「譲渡、転貸しができる」ということで、誰かと賃貸借契約を結んだり、
転貸され続けていた場合のことです。


仲介業者は売買契約締結時には
その登記簿の権利関係を抹消できるといってます。
理由はこうです。

「前所有者が弁済済の証明をもっているので
所有権移転時には抹消できます。」

しかしその点は信用もできないので、
こちらで司法書士さんを立てることに、抹消できる確認がとれれば
購入することで話は進んでいます。


しかし、気になる点があります。
先日もこちらのサイトで質問したのですが、
借地借家法(31条)によって
登記簿上にない賃貸借契約を前所有者が締結している場合、
新規所有者(私)がその契約内容を引き継ぐとありました。

上記の権利関係を抹消してもそれは効力を発するのでしょうか?

不安な点は
登記簿上の条件付賃借権設定仮登記の権利者が存続期間の3年以内に
特約に記載されてる譲渡、転貸契約を結んでいた場合のことです。

店を経営してしばらくし、
突然誰かが来て
「わしが使える権利あるんや!現在の賃借人や!」とかいいだしたら・・・
と思っています。

仲介業者の方は何かしら隠している様な印象がありますが
法的な問題なければ安い買い物であると思います。

紐解いていけばよい買い物と思っています。
よろしくお願いいたします。








登記簿上にないですが
賃借権を主張し、占有者が出てきたら心配で質問しました。
以下説明します。


中古物件の購入に際し
登記簿をとりましたら条件付賃借権設定仮登記がありました。

そしてその権利に基づき(←順位○番の登記を位記とありますので)
所有権移転請求仮登記が設定されてます。
(原因は代物弁済予約によるものです)

乙区には
条件付賃借権設定仮登記の
存続期間は3年(←昭和55年6月に設定してます)
特約として譲渡、転貸ができるとあります。

こんな権利関係が掲載されてる物件でも売買...続きを読む

Aベストアンサー

前回回答した宅建業者です。

いずれにしろ、どちらも2号登記ですのでので、ノンバンクが良く行う抵当権の代わりもしくは抵当権との同時登記だと思います。(抵当権はついていないのですね?)

ご心配であれば契約前に仮登記を抹消して貰う事も可能だと思いますが。手付を打ってから司法書士に書類を確認して貰い、その時点で不足が見つかった場合は、手付金の保全措置が無いと不安になるかと思いますので、契約前に抹消すると言う事は良くあります。これが抵当権ですと買主からの売買代金で抹消すると言う場合が多いので難しいのですが、2号登記なら別段問題ありません。売主側の司法書士により売主負担で行いましょう。

条件付賃借権設定仮登記に関しては債権者が債務不履行時と言う条件がありますし、そもそも競売逃れを阻止する意味であったり、居座り屋を阻止するのが目的ですので、売主が現時点で債務不履行でなければ抹消できますし、賃貸借は起きてないと考えるのが普通です。
これも重要事項説明で賃貸借権が付いているかどうかの確認は必要かと思いますが、ただ転売阻止が目的ですので、実際には転貸しされていないとは思います。

もちろん、「思います」という語尾で書いているように、実際のところは分かりませんので、とりあえずは先の抹消手続きと重要事項説明での賃貸借に関して確認し、抹消出来ない場合の白紙解除と賃貸借権が付いている場合の違約に関して契約書に記載し、手付金に関しては保全措置を要求するという3重の対応で進めてみてはいかがでしょうか。但し専門家を近くに置くべきですが。

前回回答した宅建業者です。

いずれにしろ、どちらも2号登記ですのでので、ノンバンクが良く行う抵当権の代わりもしくは抵当権との同時登記だと思います。(抵当権はついていないのですね?)

ご心配であれば契約前に仮登記を抹消して貰う事も可能だと思いますが。手付を打ってから司法書士に書類を確認して貰い、その時点で不足が見つかった場合は、手付金の保全措置が無いと不安になるかと思いますので、契約前に抹消すると言う事は良くあります。これが抵当権ですと買主からの売買代金で抹消すると言う場合が...続きを読む

Q仮登記と仮処分

こんにちは、お世話になります。

今登記を勉強しているのですが、仮登記と仮処分のそれぞれの具体的なイメージがわきません。

どちらもいろんなものを保全するためにやるんですよね。どういう使い分けをするんでしょうか。
まだ学習して入り口の段階ですので、二つの制度の違いの概略を教えていただきたいです。

どうぞよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

 “仮登記”は「法務局」が行なう本登記前の暫定的な手続き。
 一方の“仮処分”は「裁判所」が決定した一時的な執行処置。

 “仮処分”による“仮登記”は「裁判所」の申請に応じて「法務局」の職務として行なわれますから、要するに、“ 裁 判 上 ”の手続きと“ 登 記 上 ”の手続きで担当するお役所も違う訳です。

Q死者を登記権利者とする相続登記申請書

お世話になります。

以下の事例について、以下の質問につきご教授願います。

・被相続人X 相続人は亡A(Xより後に死亡)とBの2名
・亡Aの相続人は、甲と乙の2名
・X所有の不動産を、亡A持分2分の1、B持ち分2分の1とする登記申請書

目  的 所有権移転
原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の1 B
以下省略

質問(1) 上記申請書の書き方に、誤りはございますでしょうか?申請書に亡は書かないですよね?

質問(2) 上記の場合、甲か乙どちらかのみから委任を受けて申請も可能と思いますが、その場合は申請する甲か乙のどちらかの頭に(申請人)と記載すれば良いでしょうか?

質問(3) 質問(2)のように一人からの申請であっても、亡Aの登記識別情報は発行されますでしょうか?

すみませんが、お解りになるかたがおられましたら、宜しくお願いいたします。

お世話になります。

以下の事例について、以下の質問につきご教授願います。

・被相続人X 相続人は亡A(Xより後に死亡)とBの2名
・亡Aの相続人は、甲と乙の2名
・X所有の不動産を、亡A持分2分の1、B持ち分2分の1とする登記申請書

目  的 所有権移転
原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の...続きを読む

Aベストアンサー

受験ではどうなっているかはわかりませんが,
質問(3)は受験では出てこない問題ですよね,きっと。

(1)
いいと思いますが,「亡」は書いています。

(2)
ご指摘のとおりだと思います。

(3)
実務としては発行されていたように思います。
考えてみるに,申請人となるAの相続人は,形式的には
不動産登記法第21条の「申請人自らが登記名義人となる場合」になりませんが,
登記名義人Aの権利義務を承継し,Aの地位において登記申請を行う者であり,
不動産登記規則第62条1項の者に準じた者として扱われるのかな…と。

もっとも実務ではその次の登記まで一括で申請してしまうでしょうから,
ここを気にする実務家はあんまりいないかもしれません。

Q不動産登記「仮登記の登録免許税」

不動産登記「仮登記の登録免許税」

不動産登記を勉強しています。

仮登記、そしてその本登記を申請するとき、
税率(税額)はそれぞれ、、、

○不動産の価額を基準にするもの
 仮登記:本来の本登記の税率×1/2
 本登記:本来の本登記の税率×1/2

○不動産の個数を基準にするもの
 仮登記:1000円/個
 本登記:本来の本登記の税額

、、、だと思っていたんですが、
これって、まちがいですか?
土地と建物で扱いが異なりますか?

↓こんな内容のものを見つけました。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
(1)所有権に関する仮登記の本登記では、
  土地:1筆につき1000円。
  建物:1000分の10
(2)所有権以外の権利の仮登記の本登記は、
  本来の税額
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

Google(http://www.google.co.jp/)で、
「本登記 単独 印鑑証明書 登記識別情報 利害関係人の承諾書」
として検索すると、検索結果の7件目前後に、
「まる覚え司法書士 - Google ブック検索結果」
というものがあります。
その162ページの中の記述です。

不動産登記「仮登記の登録免許税」

不動産登記を勉強しています。

仮登記、そしてその本登記を申請するとき、
税率(税額)はそれぞれ、、、

○不動産の価額を基準にするもの
 仮登記:本来の本登記の税率×1/2
 本登記:本来の本登記の税率×1/2

○不動産の個数を基準にするもの
 仮登記:1000円/個
 本登記:本来の本登記の税額

、、、だと思っていたんですが、
これって、まちがいですか?
土地と建物で扱いが異なりますか?

↓こんな内容のものを見つけました。
~~~~~~~~~~~~~~~...続きを読む

Aベストアンサー

所有権、用益権、信託の仮登記は本来の税率の2分の1.そして、それらの本登記も本来の税率の2分の1になります。その他の仮登記は1000円。そして、それらの本登記は本来の免許税になります。

具体的にいえば

所有権保存の仮登記は1000分の2
所有権移転の仮登記は1000分の10
地上権、永小作権、賃借権、採石権の設定・移転・転貸の仮登記は1000分の5
所有権の信託の仮登記は1000分の2
所有権以外の権利の信託の仮登記は1000分の1

となります。
注意してほしいのは、所有権や用益権の仮登記でも課税価格のないもの(例えば抹消の仮登記等)は1000円です。

Q仮登記から本登記に変更したいのです。

現在仮登記中です。
数年前に地元の方(所有権を持っている方の息子さん)と交渉のすえ代金も支払済みです。
しかし、農地法5条の条件付だったので、家を建てたくても建てることができず、先方に農業委員会への申請を依頼したまま今に至っています。
先日こちらから状況の確認を求めたところ、所有権をもっている方が亡くなられたとのことでした。
これから私はどのように動いたら、農地法の条件をはずし、所有権もろともわたしへと移行した本登記ができるのでしょうか。
その息子さんに何を依頼し、その証拠として何か文書でも残したほうが後々よいのでしょうか。
ぜひアドバイスお願いします。

Aベストアンサー

農地法5条の許可は、農地以外の地目への変更、並びに非農家への所有権の移転を許可するものであり、5条許可を受けることにより、所有権移転と同時に地目変更することができます。登記申請書には、現況が農地以外であることを証明する現況写真を添付し、当該地を赤ペン等で明示することが必要です。
 いずれも管轄の法務局(支局・出張所)の登記申請相談窓口で事前に手続きについて確認すると確実に手続きすることができます。

Q謄本の「代位者」とは何の事でしょうか?

謄本の「代位者」とは何の事でしょうか?
ただ登記した方ということで、所有権や抵当権とは意味合いが違うものという認識で大丈夫でしたでしょうか。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

民法
第四百二十三条 債権者は、自己の債権を保全するため、債務者に属する権利を行使することができる。ただし、---以下省略---

他人に対し一定の行為を請求し、これを実行させる権利を有する人を債権者。
他人に対して一定の行為をなすべき義務を負う人を債務者と言います。

債権者は、自分の債権を保護し安全にするためであれば、債務者が持っている権利を債務者に代わって行使することができるのです。この事を債権者代位権と言います。

つまり、債権者は債務者に代わって登記を申請できることになるのです。 この、債権者が債務者に代わって申請する登記を代位登記と言います。

一筆の土地の一部分を購入した人は、その土地の所有者に代わって土地の分筆登記を代位申請する事ができます。


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