今年から実施されるマンション管理士試験の試験科目が分かりません。
どなたか知りませんか。

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A 回答 (1件)

 まだ、官報で発表していないので、細目はわかりません。

マンション管理士は民法、区分所有法、被災区分所有建物再建特別処置法、借地借家法、不動産登記法、民事訴訟法、民事執行法、建築基準法、都市計画法、都市再開発法、土地区画整理法、消防法、宅地建物取引業法、建築学一般、建築施工学一般、建築設備学一般、マンション管理実務一般、中高層共同住宅標準管理規約(単棟型・団地型・複合型)、中高層共同住宅標準管理委託契約書、中高層共同住宅標準管理規約の改正の概要、マンション管理業務主任者の方は 民法、行政法規、業法、管理実務になると思われます。

参考URL:http://www.d2.dion.ne.jp/~keizou/
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Qマンション管理組合の管理費、修繕積立金

区分所有者が持分を売却しても区分法により管理費や修繕積立金の債務(滞納分)は購入者に継承されます。
しかし、区分法や我々の管理規約には駐車設備使用料(月額3万円)を継承するとの定めがありませんので請求権はないことになります。

元の所有者に支払い義務(債務)が残りますが支払い能力がない場合、組合は債権放棄をせざるを得ないことになると思います。

この場合、債権放棄の決議は理事会で良いのでしょうかそれとも総会ですか。
マンション管理士に聞いたら共有財産の処分に当るから総会決議が必要だといわれました。

総会で承認を得る場合は会計報告書をどのようにすれば良いのでしょうか。
”回収できない管理費は○○円”と会計報告に記載しておけば良いのでしょうか。
○○円の債権を放棄することを議案として独立させ決議する必要がありますか。

年間徴収管理費等の約1%に相当する100万円程度の不良債権が見込まれています。

またこの状態を放置してきた管理者(理事長)、監事に責任はないのでしょうか。

Aベストアンサー

Ano.3再

>滞納者に対して遅延金請求の決定権は理事会にあるのでしょうか。
・決定権云々ではなく、管理組合として請求すべきことです。

>遅延損害金を理事長の意思で放棄することは許されるのでしょうか。
・理事長個人で決めることは出来ません。理事会が提案して区分所有者の決済を受ける必要があります。
個別案件にするか決算報告の中で決済を受けるかは理事会で決めれば良いでしょうが、多額になる場合は個別案件にすべきと思います。

>貸借対照表に滞納額が記載されない期があるなど現在の管理会社になってから滞納金の推移がわからなくなりました。フロントマンも説明してくれません。現理事長もその経緯を追及する意思を示しませんし多くの組合員は無関心です。管理会社がだらしないので組合は弁護士を起用して督促を行っています。
・よくあるパターンですね。
ただ、組合が弁護士を起用しているのに事が捗らないのは理解できません。他に、顕在化できない理由があるのではありませんか?調査してみる価値はあると思います。

>組合員個人として損害賠償請求訴訟あるいは理事長に対する善管注意義務違反確認請求の訴訟をを起こすことは可能でしょうか。
・可能ですが、簡単なことではありません。原告になるのなら、徹底した裏付けの準備が必要です。裁判は被告の為に行われるのですから。


一連の回答と追加質問を読んで思ったことは、
私が訴訟を起こすのなら、個人的ではなく管理組合として管理会社を相手にします。管理会社には管理組合運営を正しく指導する責務があるので、そこを追求します。
 ただし、管理会社との契約内容によりますから、契約書の一字一句を理解し、契約内容を正しく把握しておくことが肝心です。相手は不動産関係者なのですから不利に陥るような契約はしていない、と考えておくべきです。
 また、理事長(過去の理事長を含めて)は味方につけるべきです。敵に回すと保身が働き、真実が抽出できなくなり裏付けが充分に準備できなくなります。
 もう一つ、前段階として、管理会社の契約不履行を消費者センターへ訴えることも効果的です。ご一考ください。

いずれにしても、管理会社に対しこのような行動を起こしていることがわかるようにされると良いと思います。

いかに、いいかげんな管理会社が多いか、一つ一つの事実をもとに、地道に国交省に認識させるべきです。

Ano.3再

>滞納者に対して遅延金請求の決定権は理事会にあるのでしょうか。
・決定権云々ではなく、管理組合として請求すべきことです。

>遅延損害金を理事長の意思で放棄することは許されるのでしょうか。
・理事長個人で決めることは出来ません。理事会が提案して区分所有者の決済を受ける必要があります。
個別案件にするか決算報告の中で決済を受けるかは理事会で決めれば良いでしょうが、多額になる場合は個別案件にすべきと思います。

>貸借対照表に滞納額が記載されない期があるなど現在の管理会社に...続きを読む

Qマンション管理組合の未収管理費等の損金処理

滞納者との連絡が取れなくなりました。
裁判所からの訴状も送達先(住民票記載とマンション内)に届きません。
所有者の送達先(住民登録)はマンション外かつほとんど海外生活の様です。
時効(5ヶ月後)となれば債務は新所有者に継承されないと理解しています。

時効となった場合は回収不能ということで損金処理することになると思います。
この場合の手続きについて教えてください。


最近、組合員からは厳格な処理を求める声が出てきたので本来どうあるべきなのかお尋ねします。

以前、36万円ほどの回収困難金が出たことがありました。
(遠方の所有者だったので理事長が独断で回収続行をやめてしまいました)
このときは会計報告中に36万円、雑損処理と一行記載し総会普通決議で承認としました。
これはちょっと乱暴だと思います。

組合財産の処分には組合員全員の承諾が必要との説がありますが400戸、賃貸率30%のマンションではそれは不可能です。
そこで損金処理の件として議案説明を行い決議で決着つけたいと思いますが問題あるでしょうか。
この場合は普通決議ですか、特別決議ですか。
本来規約に定めておくべき事項と思うので特別決議が妥当と思いますが3/4の賛成も難しいので普通決議ですませたいです。

因に組合は法人の管理組合ではありません。
管理規約には金銭の処分に関する関連条項はありません。

滞納者との連絡が取れなくなりました。
裁判所からの訴状も送達先(住民票記載とマンション内)に届きません。
所有者の送達先(住民登録)はマンション外かつほとんど海外生活の様です。
時効(5ヶ月後)となれば債務は新所有者に継承されないと理解しています。

時効となった場合は回収不能ということで損金処理することになると思います。
この場合の手続きについて教えてください。


最近、組合員からは厳格な処理を求める声が出てきたので本来どうあるべきなのかお尋ねします。

以前、36万円ほどの回収...続きを読む

Aベストアンサー

債権放棄は、普通決議でもなければ特別決議ではないです。
全員の承諾が必要です。
ですから、放棄を考える前に、区分所有法59条に基づく競売決議によって競売します。
そうすれば買受人から全額とれます。

Qマンションの管理費、修繕積立金を管理会社に払う直前に差し押さえってでき

マンションの管理費、修繕積立金を管理会社に払う直前に差し押さえってできる?

相手がマンションに住んでるんだけど、
マンションの場合は、毎月、管理費、そして
修繕積立金を管理会社に払いますよね。

これを、居住者が、管理会社に払い込む
直前に、差し押さえするってできるんでしょうか?

すでに払い込み済みのものは押さえられないって
さっき教えてもらいましたが、管理会社の手に渡る
1秒前なら、まだ債務者の資産なので、押さえられる
ような気がするのですが、、、

Aベストアンサー

裁判所の許可がおりれば、口座その物を差し押さえは出来ます。

Qマンション管理士、管理業務主任者

マンション管理士、マンション管理士の説明を読んだのですが、違いがよく分かり
ません。

管理業務主任者のほうが業務上必要とされる場合があり、
マンション管理士のほうは、コンサルタント的な仕事に
向いているようですが。

2つの資格の共通点や上下関係などあるのでしょうか?

管理業務主任者の資格には、マンション管理士の
業務範囲が含まれるとか?

Aベストアンサー

管理業務主任者
 管理業者の事務所ごとに設置が義務付けられています
 マンション管理のマメジメント業務を担う
マンション管理士
 管理組合や区分所有者の相談に応じて助言や支援を行なう

管理業務主任者の試験でマンション管理士の合格者は試験の一部が免除されます、また逆もあります(試験内容が一部同じ為)

マンションの構造、付帯設備に関することから、マンション管理・実務まで(マンション管理士)
マンション管理から管理事務(委託契約、出納、修繕企画、調整)一般まで(管理業務主任者)
で一部重複しています

Qマンション管理組合 管理業者に対する賠償請求

約30年間、同じ管理会社がマンション管理をしています。
「管理組合の電話番号」を条件にネット検索したところ、
この管理会社の事務所が検索表示されることが分かりました。

また、管理組合事務所所長(管理会社職員)の名刺には、

住宅サービス課
(マンション名)
所長 xxxxxx

株式会社(管理会社名)

(マンション名)事務所
 住所:(マンション住所)
 電話番号:(管理組合電話番号を記載)
本社
 住所
 電話番号:本社電話番号

となっており「管理組合」の文字は一切ありません。

 管理会社は管理委託契約当初に「管理組合電話番号」の取得手続きを代行し、
便宜上「名義を管理会社名」にしたのではないかと推測されます。
 しかし、電話帳登録は任意であり、名義人名が自動的に登録されることはなく、
掲載する個人、団体名に制限はなく「管理組合名」で登録できたことを確認しております。

 結果的に管理会社は約30年の間、自社名を電話帳登録して公開し不正利用を続けてきた。
 またこの電話番号が管理組合の資産であることを示す「覚書」などの書面を作成していなかった。

 長期の間、証明書面もなく、電話番号名義、電話帳の登録が「管理会社名」になっている
状況を放置すれば、管理委託契約先の変更、管理会社の倒産など混乱に乗じて管理会社の財産として処理されるなど、後にトラブルになる可能性があった。

 そのため平成21年6月管理会社に「覚書」を提出させ、同時に登録を「末梢」するなどの
適切な事後処理をするよう要請していた。
 しかし、その後も「末梢」せずに営業利用を続けていることが判明したため
再度、至急確実に事後処理をするように要請しました。

以上の経緯により、次の点を管理会社に説明、謝罪,賠償について認識確認を行った。
-----------------------------------------------------------------------
 ○管理組合は管理委託契約業務のために管理会社に事務所を提供し、一切の必要経費を支払っている。
 ○管理委託契約業務に関わる業務目的外で事務所、設備、備品などを使用することはできない。
 ○電話帳に「管理組合名」を登録することは至極当然である。
  「管理会社名」を登録する必要はなく、自ら登録申請するなど極めて意図的である。
 ○「管理委託契約」は1年更新であるため、管理委託先が替わる可能性があり、
  管理会社名を登録すると後に何かと支障がでることは十分に予想できた。
 ○この行為は管理会社の「善管注意義務」に違反する。
 ○速やかに区分所有者に謝罪すべき事案である。

 管理会社は、電話帳掲載により会社名、事務所名がネット検索されることで業務的、
広告的利益を得ており、少なからず管理目的以外の通話、電話対応があったことは否めない。
また、この電話帳登録サービスは管理組合が電話料金を支払うことにより維持されており、
このサービスを受ける権利および「広告的利益」は本来管理組合が受けるものである。
よって、サービスを不正利用してきた管理業者には相応分の賠償義務があると思われます。
既に理事長に対し賠償請求手続きをするように要請しています。


前項の説明に対して管理会社管理業務主任者の回答は次の通りです。
----------------------------------------------
 自社名を電話帳登録したことに悪気はない。
 かなり過去の事であり、自社名を登録した経緯の詳細が不明である。
 経緯がわからないのに謝罪はできないので謝罪はしない。
  また、既に電話帳の登録抹消手続きは済ませている。
 何ら管理組合に実質的損害は出ていないので賠償には応じられない。
 と回答している。


管理業者に賠償請求できないのでしょうか。
管理組合関連法令に詳しい方、知識をお持ちの方のご意見を頂きたいと思います。
宜しくお願い致します。

約30年間、同じ管理会社がマンション管理をしています。
「管理組合の電話番号」を条件にネット検索したところ、
この管理会社の事務所が検索表示されることが分かりました。

また、管理組合事務所所長(管理会社職員)の名刺には、

住宅サービス課
(マンション名)
所長 xxxxxx

株式会社(管理会社名)

(マンション名)事務所
 住所:(マンション住所)
 電話番号:(管理組合電話番号を記載)
本社
 住所
 電話番号:本社電話番号

となっており「管理組合」の文字は一切ありません。

 管理会...続きを読む

Aベストアンサー

現実問題として、あなたのメリットが不明です。

1.損害賠償請求とは「実際にあった損害」を元に積み上げるものです。
  「まとめて1千万円」という請求が認められることはありません。
  質問には実害が記載されていないので、金額を想定出来ません。
  事実上、損害額はゼロ円に近いのでは?
  善管注意義務を怠ったとしても、実害額が無いと話は進みません。

2.相手が認めていない以上、裁判(民事訴訟)にする必要がありますが、
  費用負担はどうするのでしょう?
  管理組合役員が直接裁判を起こせるほどの知識と時間の余裕があるとは思えません。
  弁護士に依頼すれば、「団体の依頼」としての性質から数百万円の費用が想定されます。
  損害賠償請求には含められない金額ですが、管理費等からの支出は可能なのでしょうか?
  損害額よりも弁護士費用の方が高くつく可能性があります。

3.裁判相手の管理会社に管理委託なんて出来ませんから、別の会社に変更する必要が発生します。
  常識で考えてこれから契約変更しても相当期間は現行の管理会社との契約が有効です。
  他の管理会社にしても「現状の管理会社と解約するしかないおいしいお客様」になります。
  (現実的に考えて、新管理会社の言い値で契約するしかない訳です)
  裁判自体が1年以上先になりそうなイメージですが、管理組合としてきちんと機能するのでしょうか?


道義的な面や社会常識から考えれば、あなたの主張は正論ですが、お金が絡んだり契約・手続が絡むと話は別です。
法律に記載のある部分よりも現実問題の方が切実ではないかと思われます。
まずは弁護士に相談して、現実的な対応は何か、助言を得てはいかがでしょうか?
弁護士はお金になるので裁判にしたいと言うでしょうが、その辺は割り引く必要がありますけど。

私なら、まずは管理会社を変更します。
その後に損害があるかどうか、調査しますね。
ちなみに通常の損害額の算出基準は「どれだけの損害が発生したか」です。
「相手にどんな利益があったか」ではないですので、念のため。
30年間、事実確認をしてこなかった管理組合に問題は無かったか、も調査が必要ですね。

ところどころ「?」がありますが、補足要求ではありません。

現実問題として、あなたのメリットが不明です。

1.損害賠償請求とは「実際にあった損害」を元に積み上げるものです。
  「まとめて1千万円」という請求が認められることはありません。
  質問には実害が記載されていないので、金額を想定出来ません。
  事実上、損害額はゼロ円に近いのでは?
  善管注意義務を怠ったとしても、実害額が無いと話は進みません。

2.相手が認めていない以上、裁判(民事訴訟)にする必要がありますが、
  費用負担はどうするのでしょう?
  管理組合役員が直接裁...続きを読む


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