住宅品質確保促進法 １０年保障

担当の方と何度も話をしてもなかなか理解できないのですが、教えてください。
家の支払いはすべて終わっているのですが。
ＪＩＯの保証もつけているのですが、工務店の見積書に性能保証料○○万円と記載されており、私たちはてっきりＪＩＯの性能評価の金額だと思いそのまま支払いました。
支払い後ＪＩＯの保証書が届き性能評価はついていないことがわかり、工務店に返金をもとめました。
ＪＩＯに支払う分はちゃんと支払いました。
そしたら、工務店がいうに、
「１０年間保証を実際に受け持つのは工務店だからその保証料として、保証と名のつくものなので保証料をいただきます」という事らしいのですが。
この住宅品質確保促進法の１０年保障は構造の主要部分と雨漏りに関する部分の瑕疵があれば１０年間無償で修理しなくてはならないと、理解しているのですが。
なぜ、その保証に対してお金を払わなくてはならないのか・・。。
「保証料を払ったのだから、逆に私たちの過失で修理することになったら無料でしてくれるの？」
と聞いたら「それはできません」と。
何度聞いても「保証と名のつくものだから、建築業界ではあたりまえですから」としかいいません。
私たちが勘違いしているのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

No.7 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/01/19 12:44

建築士です。

建築業界で性能保証といえば、昔の木住協、今の住宅保証機構の性能保証をさします。ＪＩＯは株式会社、住宅保証機構は財団法人です。
昔はＪＩＯのような民間期間はなかったので多くの業者がこの「住宅性能保証」を利用してきました。費用はＪＩＯよりやや安いと思います。

これも、１０年間の瑕疵について登録業者が修繕するというメリットは同じです。住宅保証機構は地盤については言及しませんが、建物に対しては内容は精査してませんが大体同じではないかと思います。
ただ、地盤調査などは含みません、。

ですから、ＪＩＯもやって住宅性能保証もとるというメリットが疑問です。従来から「性能保証」をやっていてＪＩＯもくっつけたという間抜けな業者だとすればおそらく業者の認識間違いです。質問者は、ＪＩＯは納得していて性能保証は納得していなかったからそのようにおもわれるのだと思いますが、どちらかを選択すれば納得のいく保証が付くとおもわれます。どっちでもいいんです。地盤の分ＪＩＯのほうがお得でしょうがね。

ＪＩＯの費用も住宅保証機構の費用も面積によってビルダーから支払われます。だからといって、工事利益からはらうべきものではなく、一般的には工事費用にも含めないことから、「諸費用」でいただくのが正当だと思います。だって、保証機構を利用するしないは、いまは施主の自由ですもの。（10年間の瑕疵修繕にたいして第三者保証を利用したり保険に入るのは義務化されますが確か来年秋です。）

内容がよくわからなかったので「性能保証」という建築業界でのあつかいについての経緯をお話しましたが、契約前にもっとよく聞いておけばよかったですね。このネタが話し合いで役立つといいなと思って投稿しました。

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/01/18 22:52

＃１です。

ＪＩＯの保証料とは別に保証料を取ると言うことですね。質問を読み違えていたみたいです。

契約で定めがあればそれに従いますが、品確法で定めた部分の１０年瑕疵担保義務は法律上義務ですので、支払いは本来必要ありません。

なお、品確法対象部分以外についても１０年保証するというような内容ではないのですね。もし、それ以外の場所についても１０年保証すると言うことでしたら有料であっても仕方ないかもしれません。
なぜなら、民法上瑕疵担保期間は木造の場合５年となっているからで、
それを延長するのに対して、有料であってもおかしくないからです。

とにかく契約内容をご確認下さい。それを確認してからではないと、相談しても無駄足になることが多いです。

またこのようなことは説明しておくべき事項ですので、契約にあったとしても消費者契約法により無効に出来る可能性があります。
消費者生活センターに相談してみて下さい。

品確法に基づき建築紛争処理団体として、(財)住宅リフォーム・紛争処理支援センターがあります。建築紛争をするには住宅性能表示を受けていることが必要なのですが、電話相談ならそれ以外の相談にものってくれます（無料）。
http://www.cc.rim.or.jp/~gross/seinou/hinkaku.htm

但し消費者契約法により無効と言ったところで、既に支払った金額を返金させるのは、裁判などを利用しないと難しいかもしれません。
そこで、無料の法律相談先として法テラスというのがありますので、そこでも相談してみて下さい。

そのほかＪＩＯにも相談してみてはどうでしょうか？加盟業者がこんなことしているのはおかしいとして対応してくれるかもしれません。
　
なお、宅建協会などは宅地建物取引業（売買や賃貸）に関する団体で、建築工事については関係ない団体ですので、無駄足になる可能性が高いです。

ところで、建築請負工事において完成した建物の契約は取り消すことが出来ません（民法で禁止されています）。
無効と出来るのは、保証料の部分だけです。


最後に、性能表示がついていると思っていたが実際はついていなかったと言うことですのが、住宅性能表示を受けることで契約していた場合は、それがついていないようなら重大な契約違反ですので、損害賠償請求も可能です。またこれは、契約にきっちり決めていなくとも、そうと勘違いさせるようなことを説明してれば、告知義務違反になります。

おそらく返金はかなり困難で、額から行って弁護士を雇うほどのものではないと思いますが、性能表示についての契約違反などがあれば、かなり大きな契約違反ですので、そちらから攻めてみる方がよいかもしれません。

No.5 回答者： regedit 回答日時： 2008/01/18 22:19

ANo.3補足です。

建物の請負契約や売買契約上の引渡しと、保証料の契約とは、債務が異なりますので、別個と考えられます。よくひとつの契約書にふたつ以上の契約が書かれていることも多く、紛らわしいのですが、あくまで異なるものですので、その部分だけ取消しは可能だと思います。またお金を支払ってしまっても、取り消すことにより工務店は、現状回復義務がありますので、法律上は貴方に支払った金銭を返さなければいけません。当然金銭の支払いに応じないこともあるかと思いますが、そのときは最悪の場合、訴訟もやむをえないかもしれませんね。またひとつの契約書に消費者に不利な文言が書かれている場合には、その部分だけ無効を主張することもできますので、消費者センターの専門相談委員が一番詳しいと思いますので、聞かれた方が良いと思いますね。是非ご健闘をお祈りしております。

No.4 回答者： kittyyan 回答日時： 2008/01/18 20:30

ANo.2です。

本当にふざけた工務店ですね！
「１０年間保証を実際に受け持つのは工務店なのだから・・・」
法律で決まっている義務です。何故工務店の義務を施主が負担しなくてはならないのでしょうね。
だいたい、１０年保障は構造の主要部分と雨漏りに関する部分の瑕疵があった場合の補修費用はＪＩＯが一定割合を負担します。
地盤に対しては100％、構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入に関しては、（瑕疵の補修金額－10万円）×８０％がその工務店に支払われます。
信じられません。

No.3 回答者： regedit 回答日時： 2008/01/18 20:10

下記内容は、品確法の瑕疵担保責任のことで、これは法定の責任で、金銭の授受の有無に関わらず、新築住宅の一定の場合に請負人及び売主が

責任を負うものです。

＞この住宅品質確保促進法の１０年保障は構造の主要部分と雨漏りに関する部分の瑕疵があれば１０年間無償で修理しなくてはならないと、理解しているのですが。なぜ、その保証に対してお金を払わなくてはならないのか・・。。

これに対して、品確法には住宅性能表示制度が規定されておりますが、
工務店などの申請に基づき指定住宅性能評価機関というところが国土交通大臣が定めた一定の住宅性能の基準に従って評価を行い、契約書にその住宅性能評価書を添付した住宅については、原則として住宅性能評価書に表示された性能を有する住宅を引き渡した契約とみなされる制度ですが、あくまで任意の制度で、すべての住宅に適用されるものではないということです。

保証料というのは、工務店が任意の基準で決めた保証契約ということで有償のアフターサービスのように解しましたが、契約である以上、貴方がそれを承諾するかも任意です。
工務店の言い分は、消費者契約の不実告知に当たるのではないかと考えますので、お近くの消費者センターに相談するか、内容証明を出して
証拠の残る形で消費者契約法に基づき契約を取り消した方が良いと思いますね。それにしてもひどい話です。

この回答への補足

お返事ありがとうございます。

＞保証料というのは、工務店が任意の基準で決めた保証契約ということで有償のアフターサービスのように解しましたが

私達もアフターメンテナンスの経費かな？と思い聞きましたが、
「アフターとは完全にきりはなしてください。１０年保証の料金です」と。。

契約を取り消す・・。。もう完全に引渡しも終わっていますし・・。。
消費者センターに相談してみます。
知人に宅建協会でも無料相談してるよと言われたのですが、そこでもいいのでしょうか？

補足日時：2008/01/18 20:43

No.2 回答者： kittyyan 回答日時： 2008/01/18 19:36

質問者様がおっしゃる通り、2000年4月1日より『住宅の品質確保の促進等に関する法律』（略称 : 品確法）が施行され、現在では、請負契約または売買契約を結ぶ、すべての新築住宅に「基本構造部分の10年間の瑕疵担保責任」が義務化されていますので、工務店には「10年間の瑕疵担保責任」が生じます。

ですから、費用を負担するのは工務店であって、支払う義務はありません。工務店が果すべき責任を建築主に転化させている様なものです。返金してもらうべきでしょう。それでもダメなら、市町村の相談窓口や国民生活センターに相談するのも良いと思います。
http://www.kokusen.go.jp/
「建築業界の常識は世間の非常識」です。

ところで「ＪＩＯに支払う分はちゃんと支払いました。」どういうことでしょうか？ＪＩＯの地盤調査＋現場検査＋１０年保証は165m2までの住宅の場合で137,550円（木造）です。さらに取られたということでしょうか？

この回答への補足

お返事ありがとうございます。
ＪＩＯに支払う分は、工務店の明細書には１５万円と記載されていました。
その他に性能保証料１４．２万円とありました。
「性能保証がついていなくても工務店の保証料ですので返金はできません。」
「その１４．２万は何の保証料なんですか？」
と聞いたら。
「１０年間保証を実際に受け持つのは工務店だからその保証料として、保証と名のつくものなので保証料をいただきます。今の持ち主は施主さんなので、保証料は払わないと。」
と・・・・工務店の瑕疵に対しなぜ私達が・・まだ意味がわかりません。

補足日時：2008/01/18 19:56

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/01/18 19:20

住宅性能表示を受けると、チェック回数が増えるので信頼性が増します。

また、万が一施工業者（請負契約の場合）紛争になった場合、１万円で公的機関が紛争処理を行ってくれるというメリットがあります。

しかし、この適用は任意です。でも品確法の１０年の瑕疵担保はこの性能表示を受けていなくてもすべての新築住宅に対して適用されますので、メリット感じない人も多くいるようです。

住宅性能表示の他にＪＩＯ等が行う住宅性能保証というのがあります。
保証内容は一部品確法の対象外の部分にもおよびｍすが、基本的に品確法における保証とラップします。
また、これを受けているからといって瑕疵担保義務をＪＩＯが負うのではなく、瑕疵担保義務は依然として施工業者が負うことになっています。
そのため、質問者のようにわざわざするものではないと感じる方もいることでしょう。

ところで、品確法の保証は施工業者に瑕疵担保義務を課しているものにすぎません。つまり瑕疵担保義務を施工業者が持っているだけで施工業者が対応してくれなければ、建築紛争となります。
住宅性能表示を受けているとこのような場合にいいのです。

一方、万が一施工業者が倒産した場合、瑕疵担保義務を負うものがいなくなってしまいます。
つまり業者が倒産した場合は、品確法の保証は消えてしまうのです。

このような場合にＪＩＯなどの住宅性能保証を受けておくと、ＪＩＯが費用の大部分をまかなってくれます。またこれを受けると検査が多くなりますので、信頼性が高くなります。

つまり、品確法の住宅性能表示は建築紛争時に備えて、ＪＩＯ等の住宅性能保証は施工業者の倒産に備えて入っておく保険のようなものなのです。

一番よいのはダブルではいることですが、

なお、数年後には法律で倒産に備えた保険制度のようなものが作られる予定です。


＞逆に私たちの過失で修理することになったら無料でしてくれるの？

このようなものに対しては品確法も性能保証も関係ありません。過失による損傷はその過失を与えた人本人が責任を負うことになっていますので。
過失で一番大きいのは火災だと思いますが、このような自分の過失に対しては別途他の保険（火災保険など）を利用する必要があります。

なお、多くの人が勘違いしているのですが、万が一巨大地震が発生して建物が損傷した場合、品確法も住宅制の保証でも保証してもらえません。
これらはいずれも、建物の引き渡し時に存在した瑕疵による欠陥のみを対象にして保証するもので、メンテナンス不足など使用者の過失による劣化などによるものは保証されませんし、建築基準法は巨大地震がきた場合、建物が倒壊しないようにしていますが、建物が重大な被害を受けることは許容していますので、欠陥がなくとも住宅は壊れる可能性があるからです（引き渡し時あった欠陥が原因で壊れた場合は保証されますが、その証明責任は使用者側にあります）。

このようなことに備えるには地震保険にも加入する必要があります。

この回答への補足

お返事ありがとうございます。

＞逆に私たちの過失で修理することになったら無料でしてくれるの？

＞このようなものに対しては品確法も性能保証も関係ありません。過失による損傷はその過失を与えた人本人が責任を負うことになっていますので。

その過失を与えた本人が責任を負うことはもちろんです。
ですから１０年保証料を工務店に支払わなくてはいけないって事が納得いかないのです。

補足日時：2008/01/18 19:59