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よろしくお願いします。

10年以上前になるのですが、知人に土地を貸しました。
業者も入れていないため、口頭だけの契約にしてしまいました。
その後、この知人は借地上に建物(未登記)を建てました。
ここしばらく地代が支払われないため解約をし、いっそのこと建物も買い取ろうかと考えております。

どのような手続きで行えばよいか、また、注意しなければならないことがありましたら教えてください。

建物が未登記の場合、なにか不都合はあるのでしょうか。

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A 回答 (2件)

>物が未登記で、建物所有者が誰かに売却しても地主側に不利となる可能性が低いということで理解してもよいのでしょうか。



借地借家法の借地契約が結ばれているのなら、基本的に建物の譲渡は禁止です(賃貸は自由にできる)。譲渡する場合地主の許可が必要です。
ただし、地主に与える影響が少ない場合は、裁判所に地主の承諾に変わる許可を裁判所が与えることがあります。ただしこの場合名義書換料(基本的に譲渡は賃貸契約の借り手が変わることになります)の支払いが命じられます。
このような手続きをしてからなら譲渡はできます。

やくざなんかに買われたら大変ですので、地主の不利はないとはいえません。

でもこれは登記があっても状況は変わりませんので、未登記は関係ない問題です。

なお裁判所は地代滞納などの状況があれば、それを考慮して判断するものと思います。

土地だけを貸したつもりが建物を建てられてしまったようですが、ここで、契約解除しておけば問題はなかったのです。
放置しておいたから問題は難しくなったのです。

地代滞納があり、契約解除をしたいのならそれなりのアクションを起こす必要があります。放置しておくとより地主に不利な状況になります。

この回答への補足

大変ありがとうございました。
契約は慎重に行わなければならないと、今更ですが実感しております。
契約解除のことを伝える場合は、内容証明のような形で通知したほうがよいのでしょうか。

補足日時:2008/02/02 12:12
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>業者も入れていないため、口頭だけの契約にしてしまいました。



口頭なのでもめると思いますが、はじめから建物を建てる目的で土地を貸したのなら借地借家法が適用になり、地主側からの契約解除に厳しい制限がかかります。
逆に建物を建てる目的でない契約なのに建物を建てた場合は、契約違反ですので、クレームをつけないと、黙認したことにより借地借家法が適用になる可能性があります。
10年たっており、地代をそのまま受け取ったことから事後承諾により建物を建てるための契約であると見なされる可能性が高いので、以下は借地借家法の適用になる場合として回答します。

>建物が未登記の場合、なにか不都合はあるのでしょうか。

地主側に不都合はないでしょう。建物の登記および借地に関する登記のいずれかががないと、地主が何も知らない第3者にその土地を売却した場合、購入者に対して借地権があることが主張できず、立ち退きをさせられるだけです。


>ここしばらく地代が支払われないため解約をし、いっそのこと建物も買い取ろうかと考えております。

地代の滞納は借地契約解除理由となります。契約違反なので建物も買い取る必要はないのではないかと思います。

とりあえず契約違反を理由とした契約解除の申し出を内容証明出だせばいいのですが、借り手を保護するための借地借家法という法律があり、相手が納得してくれない場合は、なかなか難しい問題となります。最終には司法決着となりますので、弁護士や司法書士に相談しておくことをおすすめします。

この回答への補足

ありがとうございます。
建物が未登記で、建物所有者が誰かに売却しても地主側に不利となる可能性が低いということで理解してもよいのでしょうか。

補足日時:2008/02/01 12:22
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Q未登記建物の借地権

親戚の叔母さんが40年土地を借りて建物は叔母が建てて住んでいます。建物は未登記ですが毎年相応の地代を払い、固定資産税も叔母の名義で払っています。この場合、未登記建物でも借地権はあるのでしょうか?

Aベストアンサー

 ドモ ドモッ、  

> 今の土地を買い取るか、建物を相場で処分するかを迫られています。

 「自分(地主)に相場で売れ」または「土地の買主に相場で売れ」というふうに言われているのですか?

 だとしたらすごい地主ですねぇ (^o^;

 私は不動産の賃貸業をやっている者ですが、土地は駐車場か資材置き場などにしか貸しません。建物を建てたいという人には貸さないのです。

 なぜかというと、それは売ったのと同じだ(つまりもう、自分が生きている間は戻ってこない)からです。わずかな借地料程度で売ったも同然、では計算が合わないでしょ?

 ホワイトロック(なつかしきコンバット由来かな? (^^; )さんがお書きのように、「借地権を買い取ってくれ」と地主に言うのがよいでしょうね。

 「いくらで」と言われたら、自分の好きな金額を言って、相手も言って、というぐあいに話し合っていく(つまり、交渉する)のがいいんじゃないでしょうか。

> 土地を買い取る場合、路線化の借地権割合は適用されるのでしょうか?

 すでに説明がされてありますが、路線価は制度の主旨が違います。ですから、適用されるとかされないとかいう話ではないのです。

 適用云々の話ではないのですが、参考にして悪いわけでもありません。代金決定になにかもっともらしい根拠が必要だと思われたら、利用なさるのも悪くないんじゃないかと思います。

 まあ、私の個人的な価値観に従えば、ですが、建物所有の借地権の価値は路線価方式よりも大きくて、土地の相場とほとんど変わらない価値がありますねぇ。定期借地でないんでしょうから。

 ですから、土地を買う場合は差額はほとんどゼロで、また、借地権を売る場合はほとんど土地の代金と同じで売ることになります。

 私の個人的な価値観ですよ、あくまでも。くどいですけど、それだから私は貸さないのですが、そちらの地主さんは「ひどい」と言うかもしれません (^o^; 。いや、言うに違いないな。

 ま、とにかく、売る・買うという話になっているのであれば、大至急建物の登記をするべきですね。

 ドモ ドモッ、  

> 今の土地を買い取るか、建物を相場で処分するかを迫られています。

 「自分(地主)に相場で売れ」または「土地の買主に相場で売れ」というふうに言われているのですか?

 だとしたらすごい地主ですねぇ (^o^;

 私は不動産の賃貸業をやっている者ですが、土地は駐車場か資材置き場などにしか貸しません。建物を建てたいという人には貸さないのです。

 なぜかというと、それは売ったのと同じだ(つまりもう、自分が生きている間は戻ってこない)からです。わずかな借地...続きを読む

Q賃貸更新料について

不動産会社から賃貸更新の案内がきたのですが、
前回は更新時は更新手数料に消費税は含まれてなかったのに、今回は更新料に消費税が含まれております。

質問1
説明は何もありませんが、払わなくてはいけないのでしょうか?
(消費税法では更新料は非課税だと思うのですが、
税法がかわった?)

質問2(払わなければいけない場合)
契約期間が15年6月1~17年5月31日で、契約書には
今回の消費税のことはは記載されていません。
契約期間内の5月に更新する場合でも、
払わなければいけない?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

> 前回は更新時は「更新手数料」に消費税は含まれてなかったのに、今回は「更新料」に消費税が含まれております。

と書かれていますが、今回請求されたのは「更新手数料」ですか?それとも「更新料」ですか?
「更新料」つまり大家さんへの支払いについては、他の方が書かれているとおり非課税ですから、税制改正にかかわらず支払い義務はありません。けれど、不動産業者が更新契約書を作成することへの報酬である「更新手数料」は課税対象となります。不動産業者が免税事業者から課税事業者になった場合には、政府の基本方針として、消費税を適正に転嫁すべきこととされていますので、請求されれば支払うべきかと思われます。
更新業務は今回 新に発生する業務ですから、従前の契約書に記載されているかどうかは関係なく、支払い義務があると考えられます。


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