借地上の建物が未登記の場合

よろしくお願いします。

１０年以上前になるのですが、知人に土地を貸しました。
業者も入れていないため、口頭だけの契約にしてしまいました。
その後、この知人は借地上に建物（未登記）を建てました。
ここしばらく地代が支払われないため解約をし、いっそのこと建物も買い取ろうかと考えております。

どのような手続きで行えばよいか、また、注意しなければならないことがありましたら教えてください。

建物が未登記の場合、なにか不都合はあるのでしょうか。

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/02/01 13:31

＞物が未登記で、建物所有者が誰かに売却しても地主側に不利となる可能性が低いということで理解してもよいのでしょうか。

借地借家法の借地契約が結ばれているのなら、基本的に建物の譲渡は禁止です（賃貸は自由にできる）。譲渡する場合地主の許可が必要です。
ただし、地主に与える影響が少ない場合は、裁判所に地主の承諾に変わる許可を裁判所が与えることがあります。ただしこの場合名義書換料（基本的に譲渡は賃貸契約の借り手が変わることになります）の支払いが命じられます。
このような手続きをしてからなら譲渡はできます。

やくざなんかに買われたら大変ですので、地主の不利はないとはいえません。

でもこれは登記があっても状況は変わりませんので、未登記は関係ない問題です。

なお裁判所は地代滞納などの状況があれば、それを考慮して判断するものと思います。

土地だけを貸したつもりが建物を建てられてしまったようですが、ここで、契約解除しておけば問題はなかったのです。
放置しておいたから問題は難しくなったのです。

地代滞納があり、契約解除をしたいのならそれなりのアクションを起こす必要があります。放置しておくとより地主に不利な状況になります。

この回答への補足

大変ありがとうございました。
契約は慎重に行わなければならないと、今更ですが実感しております。
契約解除のことを伝える場合は、内容証明のような形で通知したほうがよいのでしょうか。

補足日時：2008/02/02 12:12

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/01/31 09:24

>業者も入れていないため、口頭だけの契約にしてしまいました。

口頭なのでもめると思いますが、はじめから建物を建てる目的で土地を貸したのなら借地借家法が適用になり、地主側からの契約解除に厳しい制限がかかります。
逆に建物を建てる目的でない契約なのに建物を建てた場合は、契約違反ですので、クレームをつけないと、黙認したことにより借地借家法が適用になる可能性があります。
１０年たっており、地代をそのまま受け取ったことから事後承諾により建物を建てるための契約であると見なされる可能性が高いので、以下は借地借家法の適用になる場合として回答します。

>建物が未登記の場合、なにか不都合はあるのでしょうか。

地主側に不都合はないでしょう。建物の登記および借地に関する登記のいずれかががないと、地主が何も知らない第３者にその土地を売却した場合、購入者に対して借地権があることが主張できず、立ち退きをさせられるだけです。


＞ここしばらく地代が支払われないため解約をし、いっそのこと建物も買い取ろうかと考えております。

地代の滞納は借地契約解除理由となります。契約違反なので建物も買い取る必要はないのではないかと思います。

とりあえず契約違反を理由とした契約解除の申し出を内容証明出だせばいいのですが、借り手を保護するための借地借家法という法律があり、相手が納得してくれない場合は、なかなか難しい問題となります。最終には司法決着となりますので、弁護士や司法書士に相談しておくことをおすすめします。

この回答への補足

ありがとうございます。
建物が未登記で、建物所有者が誰かに売却しても地主側に不利となる可能性が低いということで理解してもよいのでしょうか。

補足日時：2008/02/01 12:22