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私の親族がアパート経営をしています。
ローンの債務超過で、アパート単体を売却しても持ち出しが出ます。
しかも、先代が下記の買い替え特例を利用している様で、
売却すると譲渡益がかなりでそうです。

「換えの特例は「取得価格の引継による課税の繰延」、つまり、譲渡資産の取得費が買換資産の取得価額となるため、将来、買換資産を譲渡した場合には、譲渡益が多額になる可能性があります」

相続ではこの取得価格は半永久的に引き継がれるものなのでしょうか?
譲渡益が免除になる例などはないのでしょうか?

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A 回答 (3件)

相続税は、プラスの財産とマイナスの財産の評価差額が基礎控除額(5000万円+法定相続人×1000万円)を超える場合に課税が生じます。


 お尋ねが相続税評価額と仮定しても、相続税の課税は無いものと思われます。

 譲渡の納税資金については、おっしゃるとおり、相続人の相続割合によるものと思われます。

差し押さえについては、不案内ですが納税がそれほどまでに難しい物件ならば、放棄されることをおすすめしたいですね。
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この回答へのお礼

何度もお答え頂きありがとうございます。

実は、相続人の1人のみ債務の連帯保証をしており、放棄も一概にできない事情があります。他の相続人には、債務の返済と譲渡益の納税まで含めるとマイナスになる事を理解して相続放棄をしてもらい、連帯保証をしている者が全部相続を受けるしか無さそうですね。

お礼日時:2008/02/07 22:31

相続税は相続財産の取得割合により各相続人が負担すると思われます。


1人登記後換価分割の場合問題になるのは贈与税ですが、下記に該当すればクリア出来ると思います。
 しかし、共有登記の方が、よりローリスクであるとは思いますので、後者をお薦めしたいですが。

 なお、放棄は各相続人が個々に判断されればよろしいかと思いますが、相続(知った日、原則死亡日)後3ヶ月以内に家裁に申し立ての必要があります。
**************************
遺産の換価分割のための相続登記と贈与税
【照会要旨】
 遺産分割の調停により換価分割をすることになりました。ところで、換価の都合上、共同相続人のうち1人の名義に相続登記をしたうえで換価し、その後において、換価代金を分配することとしました。
 この場合、贈与税の課税が問題になりますか。

【回答要旨】
 共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはありません。

【関係法令通達】
 相続税法第1条の4

参考URL:http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/sh …

この回答への補足

midmt 様、色々と詳しくご説明を頂き誠にありがとうございます。
心よりお礼を申し上げます。
大変勉強になります。

主たる財産が自宅(4000万)と賃貸アパート(8000万)で
ローン債務残が1億1000万の相続(法定相続人の子供2人)が発生したと仮定すると相続税はそんなに心配いりませんよね。

しかし、賃貸アパートが上記特例で税金を繰り延べていた場合
換価の為売却すると、相続財産のみでは譲渡益に対する税金を
納税しきれないと見込んでます。

そういった場合は、どう考えるものなのでしょうか?
相続人で納税資金を取得割合にて案分したりするのでしょうか?
現金等で納税資金を持ち出さなくては結局は差し押さえ等につながるのでしょうか?

もし、お手間でなければご返信お願い致します。

補足日時:2008/02/07 00:52
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>相続ではこの取得価格は半永久的に引き継がれるものなのでしょうか?


 引き継がれます。 取得価額引継整理票というものが税務署にあり、永久保存です。

>譲渡益が免除になる例などはないのでしょうか?
 ありません。
 売価の5%以内となるまで待つか、収容などの特別控除でしのぐか、ですね。

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。

上記のケースの場合、相続発生時、複数の相続人がいて、共有を避けるべく売却の上、現金化し遺産相続した場合の譲渡益の課税は
相続人の相続した割合で負担するのでしょうか?

また、そのような場合、事実上、譲渡益に対する課税とアパートローンの残債と他の財産を考慮した場合、マイナスになる場合は相続の放棄などはできるのでしょうか?

度々の質問で申し訳ありません。

補足日時:2008/02/06 02:49
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