痔になりやすい生活習慣とは?

現在、店舗付の住宅の新築を検討しており、そのために土地を探していますが、先日私の父より知り合いの土地を紹介されました。
土地は市街化調整区域で現在は畑になっています。
父の話では、知り合いより分家(知り合いの家族の方名義)で土地を購入し、数年後に名義を変更してもらえば良いのではと言っていましたが、それは可能なのでしょうか?
他人の名義でというところも不安ですが、個人同士での売買を素人だけで行うことがあまりに不安で、いくつか教えていただきたく質問いたしました。

1.分家で土地を購入(?)すると建物も知り合いの家族名義になるのでしょうか?

2.名義変更は何年後に出来るのでしょうか?また、名義変更はいくらかの手数料だけで済むのでしょうか?

3.畑となっている土地にすんなり建物を建てられるのでしょうか?
  区画整理(?)、用途変更(?)をしないといけないのでしょうか?
  建物を建てるまでに掛かる金額と期間がざっくり判る方居られましたら教えて下さい。

4.店舗付住宅として建物は建つのでしょうか?昨年11月で市街化調整区域での店舗付住宅の建築はできなくなったと思いますが、制限付(例えば市街化区域の第一種低層住宅であれば1/2以上が住居で且つ店舗面積が50平米以内という制限)での建築は出来るのでしょうか?

まとまりのない質問で判りにくいかと思いますが、ご回答よろしくお願いいたします。

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A 回答 (7件)

ご質問のなかで、相当お勉強されているようですが、一番確実な方法として、まずやるべきは、市役所の開発指導課などを訪ねてください。

そして、自分が希望する家が建つかどうかを確認してください。まずはそれからです。各県によって、都市計画法の運用基準が違いますので、許可する人に聞くべきです。
このときに、1号店舗の許可などをよく聞いてください。

分家住宅で許可を取った場合のデメリットを記入しておきます。
1.銀行ローンが非常に厳しい
2.第3者へ販売するとき、非常に安い価格になってしまう。
3.用途違反住宅にお住まいになるので、役所の許可が今後必要な場合、下りなくなってしまう場合がある。
4.火災などの時に建て替えが事実上難しい。

分家住宅でも適法な許可での住宅でもかかる費用は、同じです。
開発許可
農地法許可
分筆測量費用
土地改良区脱退金
水道工事
排水工事
造成工事
ここまでで、100坪として、200万円以上はかかるでしょう。
期間は、農辰地域以外の場合、申請から3ヶ月以上かかります。

その後は、市街化区域と同じです。
建築許可
着工
完成

>1.分家で土地を購入(?)すると建物も知り合いの家族名義になるのでしょうか?
建物完成後、登記名義人は、本人にできます。もちろん、土地も宅地に変わりますので、土地建物両方本人名義での登記が可能です。

>2.名義変更は何年後に出来るのでしょうか?また、名義変更はいくらかの手数料だけで済むのでしょうか?
1の回答通り、名義変更は、建物完成後すぐにできます。建物保存登記後、移転登記を行いますので、通常より一回多いだけです。住宅ローンがなければ、建物評価額×2%(軽減を受ければ0.3%)+司法書士の手数料(3~5万円)くらいです。

>4.店舗付住宅として建物は建つのでしょうか?昨年11月で市街化調整区域での店舗付住宅の建築はできなくなったと思いますが、制限付(例えば市街化区域の第一種低層住宅であれば1/2以上が住居で且つ店舗面積が50平米以内という制限)での建築は出来るのでしょうか?

店舗として許可をとるためには、開発許可基準に合致していなければなりません。その中で店舗付き住宅となれば、1号店舗と呼ばれるものが最も適すると思います。例えば、農村部にも必要な日用雑貨や飲食店などかなり具体的に店舗の用途が決まっています。その中にご希望のものがあるかどうかを確認してください。この場合、本人名義で許可が下りますので、分家申請のデメリットは、かなり軽減できます。

この回答への補足

大変詳しいご回答ありがとうございます。
建物完成後すぐに名義変更が可能ということですが、完成まではやはり名義は借りるということで、他の皆様がおっしゃる通り適法ではないということになるのでしょうか?
ご回答者様がおっしゃる1号店舗に当てはまれば名義借りなく適法に建てることが可能になるのでしょうか?
1号店舗というものが判らないのですが、都市計画法第34条1号の店舗ということでしょうか?もし都市計画法第34条1号の店舗のことであれば、そもそも併用住宅が不可ということでしたので、調整区域では建築できそうもありません。
私の知識不足でまだ完全に理解できていませんが、建築完成後、店舗の営業許可も取る必要があるため、適法に建築する方法があれば教えていただきたく思います。
よろしくお願いいたします。

補足日時:2008/02/10 23:51
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他人名義で分家住宅を建てて名義変更をすること自体が法律違反です。

法律違反を公の場で論じる事は問題ですし、市街化調整区域は様々な条件に合わないと建てられないから土地の価格は安いですが、違法までしてはいけません。

堂々と貴方が店舗付き住宅の建てられる市街化区域内で土地をお探し下さい。
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この回答へのお礼

ご回答大変ありがとうございます。
やはり法律に準じている方法ではないようですね。
今一度慎重に考え直したいと思います。

お礼日時:2008/02/10 23:45

4について



言われるとおり
昨年の11月30日の
都市計画法の大改正により
店舗併用住宅の建築は不可なり
店舗のみになりました。

これについては
都市計画法と言う法律
ですからの34-1で
全国統一です。
運用は多少県によって
違う場合もあるかもしれません。

よって
調整区域内には
店舗併用住宅は
法律上、不可能です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kyokaki …
愛知県での改正Q&A
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/34-1Q&A …
Qの63から67
よーく読んでください。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
また情報のご提供ありがとうございます。
都市計画法第34条1号を調べてみると併用住宅が不可でした。

お礼日時:2008/02/10 23:44

こんにちは。


農地の転用は農地法の許可が必要です。
また、そもそも、農地でなくても、市街化調整区域の土地には建物を建築することは原則としてできません。

分家で土地を購入して名義変更をするとか、脱法行為をしようとしているわけですから、脱法行為であることが発見されれば、法律違反としてそれなりの処分の対象となります。

危険な土地は買い手がつきにくいので価格が安くて魅力的なのかもしれませんが、あまりにもリスクが大きすぎます。世の中には、もっと安心できる土地がたくさんあります。
個人的には取引すべきではないと思います。
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この回答へのお礼

ご回答大変ありがとうございます。
やはり法律に準じている方法ではないようですね。
今一度慎重に考え直したいと思います。

お礼日時:2008/02/10 23:04

この案件はスルーしかないでしょう。

他人名義で家を建てて云々・・・・いろいろな問題を内包し、後々何等かなトラブルを招くのが必須です。それを承知の上でやられるのでしたらそれなりの覚悟で取り組むしかないですね。
リスクをヘッジしながら確実に取得する方法はなくもないのですが、法律の網の目をくぐったようなやり方になるので書き込みはしませんがよく考えればわかると思います。ということでご自分でご研究くださいということしか言えませんね。残念ですが・・・。
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この回答へのお礼

ご回答大変ありがとうございます。
やはり法律に準じている方法ではないようですね。
名義借りでのトラブルはよくあるようですので、今一度慎重に考え直したいと思います。

お礼日時:2008/02/10 23:02

>>・・・数年後に名義を変更してもらえば良いのではと・・・


土地を買えば税金がいりますが、数年後の名義変更もまた税務署から書類がきますが、この場合再度の納税が必要でしょうね。
法的にはあなたに何の権利も無い土地の代金や税金を払い、
No.1さんの言うように相手が死亡したり、’悪意’で知らないといわれたら泣き寝入りしかないようですね。

そこが農地法に言う農地なら、地主に地目の転用してもらったら、
購入できるかも・・・ですが、
隣接した土地の地主の印鑑(印鑑証明つきだったかな?)とか、
農業委員会の委員会での許可とかがいって面倒ですから、
個人では荷が重そうですね。
地主として農地転用の経験がありますが、ほとんど専門家に。
農業委員会の聴聞にはでましたが。

それから、例えばこんな所へ家を建てた場合、
水洗便所の水を流せるのか、流せたとしても水路の組合から結構な金の請求がくるかも、水道は?
問題はいろいろあるようですよ。
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 もし万一、名義人が名義を変更する前に亡くなってしまい、相続人に土地が相続された時に抗弁できますか?


 裁判所で、『便宜上名義を借りて宅地化して後で名義変更することになっていた。』とご自分の違法すれすれの行為を申し立てる勇気がおありですか?
 最悪の事態を想定しなければ危険です。
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この回答へのお礼

ご回答大変ありがとうございます。
そこまでの考えはありませんでした。
名義借りでのトラブルはよくあるようですので、今一度慎重に考え直したいと思います。

お礼日時:2008/02/10 23:00

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Q店舗併用住宅の制限

設計会社勤務をしているのですが
現在、市街化調整区域の既存店舗併用住宅(木造2階建て)の建て替えを検討している物件で
市の都市計画課と協議をいていたのですが
市の担当者に「併用の場合の階段は内部階段でなくてはならない。」
と言われました。
会社に戻って基準法、市の開発行為審査等を見直したのですが
特にそういった文言が見当たりません。
本当に店舗併用住宅の場合は内部階段しか設置出来ないのでしょうか?

協議をしていたのは栃木県宇都宮市です。

お客様の希望で外階段を計画していたのですが
また、いちからプランニングのやり直しでしょうか・・・

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

住宅と店舗が一体になった建物には、兼用住宅と併用住宅があります
兼用住宅とは、住宅と店舗が内部で行き来できて機能的・構造的に一体になった建物です
併用住宅とは、住宅と店舗が内部で行き来できない建物です

「内部階段でなくてはならない」ということは、用途地域は第一種低層住宅専用地域ですか
建築基準法施行令第130条の3(第一種低層住宅専用地域内に建築できる兼用住宅)があって
兼用住宅なので
>住居部分と非住居部分とが内部で往来でき、構造的にも機能的にも一体となって
用途的に分離しがたいもの・・・・・と、なっているようです
用途地域によって制限があるようで、非住宅部分の用途制限もあるようです
参考資料(建物の制限~横浜市)
http://www.city.yokohama.lg.jp/toshi/ken-kyoutei/ren-kyou/unei-tebiki/hourei1.pdf
Wiki(第一種低層住宅専用地域)
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%AC%AC%E4%B8%80%E7%A8%AE%E4%BD%8E%E5%B1%A4%E4%BD%8F%E5%B1%85%E5%B0%82%E7%94%A8%E5%9C%B0%E5%9F%9F

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Q市街化調整区域に家を建てる方法

市街化調整区域に家を建てる方法を探しています。

主人のお義父さんが市街化調整区域に本家をかまえ、私の主人が将来跡取りとなる予定です。しばらくの間同居はしないという方向で、次男なので、分家住宅の制度を利用して10M位はなれた土地(市街化調整区域、地目:田、現状:畑、※農業振興地域では無い)に家を建てようとしました。

ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等)はクリアしているが、(主人のお義父さんが持っている)他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。

主人のお義父さんは、市内に複数土地を所有しているのですが、問題になったのは、市内にある市街化調整区域にもう一つ住宅(現状借家となっています)を持っているからです。市役所が言うには、「賃貸をやめて、その土地にすめばよいのでは」とのことです。今回は分家住宅の制度を利用して主人の両親の近くに家を建てたいと考えたのですが、もう一つの住宅ですと、本家からとても離れている為、高齢の両親を見るには遠いですし、子供の小学校入学を見据えると途中で転校になってしまうのではと不安に感じています。

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市街化調整区域に家を建てる方法を探しています。

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Aベストアンサー

>ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等)はクリアしているが、(主人のお義父さんが持っている)他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。

単純に本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているからです。

>他の市街化調整区域の土地に建築許可を出してもらい、

収用移転ですね。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#03

>家を建てる方法ってあるのでしょうか?

調整区域に建築できる分家住宅は
線引き前から(昭和45年)から本家が継続して所有している。
又は
継続して居住している
以上が条件です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
結局、ここで問題になるってくるのが
本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているためで
その土地を全部
有効利用(アパート、駐車場経営)するか
全部処分するかすれば
調整区域の土地しか所有していないことになりますので
分家住宅の建築は可能になります。

もう一つの方法として
既存集落内のやむを得ない自己用住宅
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07
相続取得すれば建築は可能です。
この場合でも市街化未利用地を相続すれば
有効利用しないと無理ですけどね。

また、他法令(農振法、農地法)の見込みも重要です。

開発又は建築を行うために他法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が受けられるものであること。

最後に、許認可庁により
開発審査会基準は違います。
良く確認してください。

>ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等)はクリアしているが、(主人のお義父さんが持っている)他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。

単純に本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているからです。

>他の市街化調整区域の土地に建築許可を出してもらい、

収用移転ですね。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.ht...続きを読む

Q都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのことで購入できました。
購入してから電動シャッターを取り付けただけで他に改築などはしておりません。

現在、仲介業者が設計事務所や売主の不動産屋と確認作業をしているとのことです。(私から役所にはまだ確認しておりません)
昨日の今日でまだ何も状況がわからなく、心配で仕方ありません。

いったい何が原因だと考えられるのでしょうか?
このまま住めなくなってしまう可能性はあるのでしょうか?
ペナルティーなどはあるのでしょうか?

お詳しい方、経験のある方アドバイスや対処法などありましたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのこと...続きを読む

Aベストアンサー

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし、手続き忘れかもしれませんがこれを受けてないとすると建築確認申請の検査済証もとってない可能性があります。
(3)開発許可に何らかのズルがある。←これは悪意がなきゃできないでしょうが1棟の許可で地番が同じ○○の一部なんて時は同じ設計で流用する可能性があると考えました。もしこれだと全くの違法です。
(4)2年前というと法改正H19.11.30施行というのがあります。これに関する可能性もあるかもしれません。
と考えてみましたが全く条件不足で本当はどうだかは結果はわかりませんよ。

ペナルティーは43条違反は50万以下の罰金です。取り壊しは無いかもしれませんが最悪の状況は住めない可能性もありますのでそういう場合は契約不履行になるでしょう。あなたが払う必要になるかどうかそこまでことが大きくなるかどうかもわかりません。

が、起因者はあなたではないので恐れることはありません。
役所言葉で出頭と使いますが別にすぐ逮捕されるわけでもありません。
電話して何日に行きたいといえば約束をとってくれるでしょうし、その時建築士などを連れていくべきか聞けばよいでしょう。
建築の違反者の代理で役所にいったことがありますが、(法人)個人の場合は建築士などと一緒にいかれたほうが安心かとは思います。信用できるなら建築に携わった建築士を連れていくのもいいですが悪意がありそうならお勧めしません。もちろん同行者をつけるなどなくても、まずはとりあえずわからないなりに役所に行くのがいいでしょう。役所で今後どうしたらいいのか言ってくれるはずです。私の時には1か月くらいの内に対応を決めて報告してくださいと言われました。その時は是正工事を建築士監理のもとに行いました。罰金はなしでした。
怖くはありませんので心の準備をして早めに電話してから行きましょう。

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし...続きを読む

Q市街化調整区域に建つ借家について

お世話になります。

市街化調整区域に建つ借家について質問させていただきます。

10年程前から、一戸建てを借りています。
新築時に入居しました。

昨日、借家の建つ土地が市街化調整区域と知りました。

ずっと不思議だったのは、借家はいわゆる道に面していません。
舗装されていない土地に面しています。(国有地)

私達夫婦が借りている借家の土地(市街化調整区域)の両側は
第一種低層住居専用地域です。

私の住む地域は田舎ではありません。都心にも近い住宅地です。

なぜか私の住む一帯だけが帯状に市街化調整区域です。

賃貸契約の際、不動産会社の方から当該貸家が市街化調整区域に
建っているとの説明はありませんでした。

大家さんの親族が住むつもりで建築したが何らかの理由で
住まなくなったので、賃貸募集をした等の話だったと思います。

大家さんは借家の近く(第一種低層住居専用地域)に住んでいます。

田んぼや畑を所有しておられるので、
「農業を営む者」に該当すると思います。

大家さんは、最初から貸家にするつもりだったのに農業を営む者の
構成員が住むという名目で建築したのではないかと疑っています。

市街化調整区域に建てた家を他人に貸してはいけないと聞いた
記憶があるのですが、本当のところはどうなのでしょうか?

最初から市街化調整区域と知っていたら借りませんでした。

市街化調整区域に関して詳しい方、ご教示いただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

お世話になります。

市街化調整区域に建つ借家について質問させていただきます。

10年程前から、一戸建てを借りています。
新築時に入居しました。

昨日、借家の建つ土地が市街化調整区域と知りました。

ずっと不思議だったのは、借家はいわゆる道に面していません。
舗装されていない土地に面しています。(国有地)

私達夫婦が借りている借家の土地(市街化調整区域)の両側は
第一種低層住居専用地域です。

私の住む地域は田舎ではありません。都心にも近い住宅地です。

なぜか私の住む一帯だけが帯状に...続きを読む

Aベストアンサー

農家分家の可能性が高いならば、市町村役所の都市計画に関与している課で詳細を聞いてみることです。都市計画課などがあればそれにあたります。役所によっては温度差があって認めているのかもしれません。

その結果が農家分家だったら、場合によっては貴方が出て行かねばなりませんよ。それとも大家に聞いて、そうだったら役所には黙って家賃の値引きをしてもらう方が得ですかね。

Q市街化調整区域の納屋を住宅に変更?

市街化調整区域の納屋を住宅に変更?

父が農家であり、敷地内に住宅、納屋2棟が別棟で建っています。
私達家族(夫婦+子供2人)は現在別のところに住んでいます。

そこで質問なのですが、父の敷地内にある納屋(築30年程)を、私たち家族が住む住宅にリフォームする事は法的に可能でしょうか?
市街化調整区域内の一つの土地に、住宅は2つ建てられないと聞いたことがあり質問した次第です。

また、その納屋の大きさでは家族4人が暮らすには少し狭いため、可能なら幾らか増築をしたいと考えております。
これも可能でしょうか?

建築素人です。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

市街化区域であっても市街化調整区域であってもひとつの敷地にひとつの建物が原則です。
人が居住するためのってことになりますが、「はなれ」は問題無なんです。キッチン若しくは、浴室が無いとした申請で建てられます。だけど、月日が経ったいつのまにか図面にないものがあったりしています。不思議?とね。

市街化調整区域へ住むことが可能か?とした方法論で、
分家住宅としての手続きを踏むことで、建築基準法に見合う敷地の分筆と登記から法的にも文句の無い住宅として出来ることもあると思います。
(分家申請なら、その20年後に「分家要件」は外す手続きを必ずしましょう。)
また、行政により定めた調整区域用の骨子でがあり、分家住宅としてではなくても建てられちゃうところもあります。

但し、上記とは別に行政側へ確認しないといけない点もあります。(家を建てるってこと)
見解の相違ってやつですが、基本的に市街化区域からの移住は認められないケースもあります。その時は分家でもダメって言われるかもしれないんです。
3親等以内の親族が20年以上調整区域に住んでいればOKとも言いますが、ところにより本人限定で調整区域内に20年以上住んでいないと調整区域内での移住もダメって言われるケースもあります。
チェックしときましょう。

すべてを「都市計画法」「建築基準法」で考えるのか、「実家」での暮らしとだけで考えるのかで、手段は異なります。
阻害する法的要件は、ほぼ無いものと思われます。しかし、ことは調整区域なので、管轄する行政の考え方が「すべて」となります。

調整区域っていうのは、けっこう面倒なことは多い。
注意する点を付け加えます。
現在、建物が建っている敷地は、登記簿上で全て「宅地」ですか?
母屋の多くは問題ないんですが、倉庫や物置、納屋などが地目上の「畑」とした宅地外にある場合が多い。
許可の手続きを取らずに建てちゃう人が意外と多いんです。
そうなると、「宅地」に無い建物を壊さないと何もできないことになります。黙って作ってしまった場合のペナルティを払わないといけない。

実際にはそうしたケースが多くて、倉庫などを改造して住んでいるという息子夫婦もいます。税金はちゃんと払っているし、親が亡くなったら母屋へ入るとしているんですね。

市街化区域であっても市街化調整区域であってもひとつの敷地にひとつの建物が原則です。
人が居住するためのってことになりますが、「はなれ」は問題無なんです。キッチン若しくは、浴室が無いとした申請で建てられます。だけど、月日が経ったいつのまにか図面にないものがあったりしています。不思議?とね。

市街化調整区域へ住むことが可能か?とした方法論で、
分家住宅としての手続きを踏むことで、建築基準法に見合う敷地の分筆と登記から法的にも文句の無い住宅として出来ることもあると思います。
(分家...続きを読む

Q市街化調整区域の住宅新築について

市街化調整区域の住宅新築について

知人が、市街化調整区域内の土地を買おうと
しています。

普通は住宅の新築が出来ないと聞いていますが、
道の向かい側の土地には
分譲の建て売り住宅が、6軒も建っています。
※同じく市街化調整区域です。

どうすれば、家が建つのでしょうか?

Aベストアンサー

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内であって、当該集落の出身者等が、線引日以前からの土地所有者等から直接所有権を譲り受け、自己の居住のための住宅を建築する場合。
4.知事が指定した既存集落内であって、当該集落の出身者等が、自己の居住のための住宅を建設する場合。
5.既存宅地(都市計画法43条第1項第6号)に該当する場合。

 の場合しか、住宅は建てられません。
 5の既存宅地制度も、もうすぐ廃止されるようです。資材置き場とか、駐車場は住宅では、ありませんので、そのようなものには利用できます。コンビニの建設をしている例もあります。地域により、指導に差がありますので、細かいことは、あなたの県または市の建築指導課で聞いてください。
法については詳しくは、下記のURLを見てください。
 既存宅地の廃止については
http://www.pref.mie.jp/TOSHIKE/gyousei/kitaku/index.htm

参考URL:http://www.pref.saitama.jp/A10/BM00/kikaku/seido.htm

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内で...続きを読む

Q農業振興地について

1Fをカフェにして、2Fを住居にしたいと計画しており、
土地を探しています。
ネットで気に入った地域に手ごろな土地を見つけたのですが、
農業振興地で市街化調整区域となっています。
現在の地目は”田”、建築条件は”無し”です。
明日早速見に行きたいと思ってはいるのですが、

何がしかの申請などは必要だとは思うのですが、
カフェ&住居を建てる事は可能でしょうか??
不動産屋さんでも相談に乗っていただけるかとは
思うのですが、
ひとまず可能かどうかを教えて頂いて、
明日見に行くかどうか考えたいと思っています。

また、注意事項などありましたら
ご享受いただけたらと思います。
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

判断材料が少ないので確定的なことは言えませんが
おそらく難しいと思います。

農業振興地域と市街化調整区域を別々に説明します。

農業振興地域というのは農業振興地域の整備に関する法律(農振法)
という法律に基づき、市町村において農業の振興を重点的に行う地域を
定めるものです。農業振興地域であることはそんなに問題にならないの
ですが、農業振興地域のうち「農用地区域」というものに定められてい
場合その土地は原則転用が不可能となります。(農業用施設など例外的に
認められる可能性のあるものがあります。)どうしても転用したい場合に
は除外と言って農用地区域から外してもらう必要がありますが、除外に
ついては要件が厳しく定められており店舗や一般住宅(その地域に住ん
でいる人もしくはその親族が作るもの以外の住宅)では認められない
可能性が非常に高いです。ただし周辺が十分に開発されており農用地と
して重要でない場合全く可能性が無いとも言えないので、その土地のある
市町村の農政担当に除外が可能かどうか(そもそも農用地区域であるの
かどうか含めて相談をしてください。)

市街化調整区域というのは都市計画法という法律に定められた地域区分
で開発を抑制すべき地域と言うことになります。基本的に地域に縁の
ない人の住宅などは建築が認められません。ただし、店舗が地域の人の
日常生活に必要なもので集落に接続している場合など例外的に認められる
場合もあります。(カフェはちょっと難しいかもしれません)
しかし、市街化調整区域の開発に例外的な措置があり、都市計画法
34条11号区域と言って一般の開発を入れてもいい地域に指定さ
れていた場合には集落内及びそれに近接して建てることは可能です。
これは市町村の開発指導担当部署(権限委譲されていない場合には
都道府県の開発指導の担当部署)に聞けば分かります。

取りあえず、その土地のある市町村役場に行き、農政の担当と
開発の担当の2ヶ所に行けばその土地でカフェ&住居ができるか
はっきりと分かります。相談料は取られませんので、下手に不動産屋
や行政書士の所に行くより良いと思いますよ。

判断材料が少ないので確定的なことは言えませんが
おそらく難しいと思います。

農業振興地域と市街化調整区域を別々に説明します。

農業振興地域というのは農業振興地域の整備に関する法律(農振法)
という法律に基づき、市町村において農業の振興を重点的に行う地域を
定めるものです。農業振興地域であることはそんなに問題にならないの
ですが、農業振興地域のうち「農用地区域」というものに定められてい
場合その土地は原則転用が不可能となります。(農業用施設など例外的に
認められる可能性...続きを読む


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