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土地の売却を考えています。
大手の仲介業者ですと、三井のリハウスか、住友不動産販売でしょうが、どちらが良いのでしょうか?
三井の方がしっかりした資料を作ってきますが、営業の方がややスマートすぎる感じがします。ただ、住友の方は、三井よりも見積もりがかなり安いですし、営業もガツガツしている印象があります。
要は、あたった営業の方に依存する部分が大きいのでしょうが、会社としてはどちらが売り主としてはいいのか、ご意見をお聞かせいただけると幸いです。

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A 回答 (14件中1~10件)

つい先月、親が1軒売りました。

三井のリハウスです。最初は知り合いの業者に頼んで2週間、内覧希望者すら見つからず、ネットの情報も写真も載せずに放置な感じでダメダメでしたが、三井のリハウスに頼んだ途端あれよあれよと話が決まって10日くらいで売れてしまいました。売値も端数を下げただけの当初の希望額でした。

あまりにもあっという間に売れてしまったので、私はネットの情報を見そこねてしまいましたが、両親曰く丁寧な写真が沢山掲載されて顧客に安心感を与えるであろう丁寧な解説が書かれていて、とてもしっかりした内容になっていたそうです。そのおかげか内覧希望者も殺到して最初の方でほぼ即決だったそうです。

また、三井のリハウスの担当者は法律的な知識にも明るく、今回の売買に関係ない持家に関しても大変有意義な法律的アドバイスをしてくれたとのことでした。質問者様のところにも三井のリハウスの担当者がしっかりした資料を作って行っているとのこと、親が言っていた通り信頼のおける会社なのだと感じました。

ご参考までに。
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土地を売る。


人生で土地を売ると言う機会が何度もある方は別として、私の様に人生に一度あるかないかの人には、三井りハウスや住友不動産に媒介を依頼するのはお勧めしません。
私のここでの回答の流でお分かり頂けると思います。

大手が大手である必要は、直接、売買する人には関係ありません。

私の共有名義人が私の選んだ媒介人に初対面で質問したのです。

1. お宅の資本金は?

2. 取引先の銀行は?

私は私が選んだ媒介人に対して、何と失礼な事を聞くのだろうか?

背筋がぞっとするほど、恥ずかしくなりました。

不動産の媒介人に資本金がどれだけ必要ですか? 媒介事業は、不動産を売買する訳ではない。単に仲介するだけです。そんな事業に大層な資本金は不要なのです。

取引銀行に幾ら預金があるよりも、顧客からキチンと信用されて、顧客を如何に満足させるか。

その事がよっぽど大事なのですが、その本質が判らないことが、馬鹿なブランド思考と言うか、世の中、判っていない質問になるのです。

この質問者が媒介業者のトップ2を挙げたのも、もしかしたら、私の共有名義人と同じ過ち、所謂、ブランド志向をしているものとすれば非常に残念です。

もっと本質を見極めて売却方法を考えた方が良いと思います。
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私の共有名義人は本当に大手がお好きでした。


個人専任媒介人が行き詰まったとき、私達の好きにもさせて。と勝手に住友不動産に飛び込んだのです。それも、物件から50キロも離れた神奈川の店舗へ。
専任媒介人は一般に降りてもらいました。
この妹達、実は銀行が詐欺まがいに遺言執行手数料を土地の相続評価額にも吹っ掛けてきたので、私は銀行と闘うぞ、一緒に闘おうと言ったら、銀行がそんな悪いことwするはずはない。もし、手数料が戻ってきたら、それは兄に上げる。と言ったのですが。結局、私は弁護士の力を借りて、手数料を取り戻しました。そのお金、兄に渡したでしょうか?。いえ!

何でも本質を見極めましょう!
大手が大手であり得る理由は?
人を見極める力は持っていますか?

自分は土地の売り手であって、
土地流通マーケットの土地仕入れ部門への土地提供者ではない。

この自覚が、あなたを救う。

妹の一人は、予想以外に高額で売れたこと。驚いていますが、相変わらず人を見る目、と感謝の心は有りません。

人を見る目を養うには、自分がどう見られるかが大事なんですね。

共有名義人の彼らに任せたら、飛んでもなく悲惨な結果に。
共有名義人の亭主も大手で大手といい放った。
どうしても早くお金が欲しかった。貧乏人には土地を上手に売る時間がないのも事実。
土地を上手に売るには生活に困らないだけの蓄えも当然必要。
貧乏人主動の土地売買も悲惨な結果になるでしょう。

彼らが三井リハウスとあった翌日、本当に三井リハウスに満足していた。実際私が会って、REINSをちゃんと使ってくれるんでしょうね?

と質問したらREINSは使わないと言ったので契約はしなかった。それで良かった。妹達は騙すことが出来ても、私には無理でした。
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売却したい土地を誰が買うか?



社長様かお医者様が自分の家を建てる目的で購入かとズーット思っていた。
建て売りの不動産屋も当然あると思った。

実際、これらはあった。

しかし、

三井住友トラスト不動産は、三井リハウスや住友不動産と異なり、「投資専門の土地の仲介」を表看板に掲げている。
これは、
三井住友トラスト不動産は、価値ある土地の価値を正当に評価する客層を持っていると思う。

投資対象の土地であるか否かの見極めはひじょうに難しいだろうが…。
もしその手の土地でしたら、三井住友トラスト不動産は、力になるのでは。
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本屋で口コミが高い三井のリハウスか住友不動産販売


 購入者のホンネ体験談・比較を集めてみた
http://an.to/ntg 
△詳しくはWEBで
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私が専任媒介契約をして、世田谷区の土地を売っていたことは不動産屋は皆ご存知なんです。

REINSやYahoo不動産ネットで公開されているから。

ところが三井のリハウスや住友不動産販売は、売主の私に、無料査定をいたします。とか、売却物件大募集。とかのチラシやダイレクトメールを平気で送ってくる。

如何にも自分のところと契約すれば、今の専任媒介人より、高く売ってくれそうなチラシなんだが、私が彼らに期待するのは、真の買手を見つけてくれて、専任媒介人に買手を連れてくること。なのだが、正直言って、三井のリハウスも住友不動産販売も当該売却土地の買付をいれてくることは皆無だった。

土地の売り手としては、
1. 自分の土地で不動産屋が鞘を得ることは望まないだろう。
2. 売り手を第一に考え行動する専任媒介人に頼るべきだろう。
3. 媒介人にはREINSを駆使して営業活動をして欲しい。
4. 成約報酬は専任媒介の場合、3%と言う大金。それを真に自分の喜びとして丸々手にできる人に受け取って貰いたいと思う。

そんな願いを、この2社が応じるかどうか。それが出きることを確認すれば、土地の売却を依頼できるか、出来ないかは、誰でも判断できる。
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法人に買って欲しい時は三井、住友、三菱、野村などの不動産会社や信託銀行の不動産部門が良いと思います。

個人が買える程度の物件ならば大手不動産屋が良いとは思いません。地元の門構えの良い老舗不動産屋が一番です。所詮、見積りを高くつけるのは専任媒介にして貰いたいためです。買い手は値段が相場以下まで下がらないと買わないものです。

三井か住友にあえて限定すると、過去に買い手として付き合った経験では買うなら三井、売るなら住友かなと思います。三井は買い手の打診に反応する姿勢が良く、売るのが上手い。住友は買い手の打診に反応しないところが良いが、売るのが下手だと思う。

私は買う場合はとにかく一般媒介を吹っ飛ばして、専任媒介者しか付き合いません。それがたまたま、三井であったのですが、買い手の意向を良く汲み取って、売り主に働きかけて大幅な値引きを勝ち取ってくれました。郵送でも良いのに、飛行機に1時間乗って契約に来てくれました。

取引時に売主と雑談すると、真っ赤な嘘を言って売主を説得したようです。買い手重視の営業姿勢だなあと思いました。
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三井リハウスとは媒介契約を結びませんでした。


理由は、7によります。
只、彼らは査定とか、ちゃんと資料を持ってきました。

住友不動産とは一般媒介契約を結びました。これは私以外の共有名義人の強い要望によりました。
最初の面談で担当が面白い一言を言いました。「エンドも業者も同じ値段で買う様になりました。」これは嘘です。そんな事あるわけはない。この一言を聞いて、当該土地に関しては、住友不動産はエンドを買い主に持つ意思がないと直感しました。
住友は廻りの成約事例を持ってきましたが、他に何一つ資料はなく、査定すら持ってきません。なにかと言うとお話なんで、文書が欲しいですね。
l
当該土地は2つの用途地域が複雑に絡んだ土地でした。私は住宅で買い主を見つけたかったのですが、住友不動産はもう一方の用途で売りにかかって、ちょっと心配でした。それじゃ、住宅を買いたい買い主を排除している。と感じ不安を覚えました。

三井リハウス、住友不動産、店舗毎に別会社と思ってください。私が接した店舗ではこうでした。と言うだけの事実しか記すことは出来ません。

結果については、住友不動産に伝えたら、それは良い話ですね。と仰ってくれた。また、三井リハウスの資料による査定の*割増、彼らからすればあり得ない部類の好条件の範疇です。つまりこの2社では、実現不能な結果でした。

不動産取引、最後は人です。同じ土地、買う人の中で最高値で、かつ売主が納得する値で買ってくれる人に出会う。これは媒介人にとっては大変な作業です。売り主の為にそれをキチンと最後まで遣ってくれる人。

中々そう簡単には巡り会えない。でもそれが私は出来た。正直嬉しいです。
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回答6の続き。



「法人でなければ誰でも良いか?」そうではありません。

法人でなければ誰でも良いわけではありません。これだけは間違えないで下さい。
私がその方に会ったのは同種の仕事、片手で専任で、Reinsを駆使して遣ってくれる人。そんな人に二人にあったのですが、2番目にお会いした人でした。

事務所にお邪魔して、今までの成約の話、方針なんかも聞く訳です。その方のやり方に納得して、その方に任せられると判断して、専任媒介契約を結びました。

法律にも明るい、悪いことすれば資格を取り上げられる立場、先ずは安心でしたね。

この方にお会いするまで、銀行系、リハウス、税理士不動産系と面談した。

銀行系は専任媒介をしないと言う。のでNo.

リハウスは
1. 自社の売買については個人情報なので説明出来ないと肝心な実績を隠した。我々の取引も同様に隠されては、たまらない。と直感した。
また
2. Reinsは国交省が売買実績データを取るためだけのシステムに過ぎない。と私を騙しに来たので、これもNo.

税理士系は鼻からエンドは見つからない。つまりデベロッパ志向。デベロッパに売られては、売り主の儲けは当然減らされるので、No。

こんな八方塞がりの中で、私の理想とするところの売り方がこの方と近いので、この方と専任媒介契約を結びました。

半月毎に営業活動の報告を頂きます。これによれば、買付を入れてくださった業者には、三井リハウスも住友不動産も全くございませんでした。

確かに、土地購入者のどれだけの比率の人が興味を持てるか、難しい土地ではあるのですが、これだけの大手の会社が買い主となる客層をお持ちでなかったのは、正直驚きでした。

この2社ではない個人的経営の色彩が強い不動産屋が、買付を入れてくださいました。
そう言う意味では、この2社が本当に買い主を見つけられるのか?と考えてしまいます。勿論不動産の質量によるところが大ですが。買手が一杯着く物件はこの限りではありません。

それと大手とは言うものの、はっきり言って、店毎の独立経営であると思ってください。同じ会社なら協力するものと一般的に考えられますが、実態は競走しあっています。

買手が見つからず大手と一般媒介する話が一時出ました。わざわざ物件から遠い店に話を持っていった共有名義人がいました。そうじゃないだろう。同じ会社なら、物件に近いところにお願いするべき。結局私が遠い店舗にお断りを入れましたが、遠い店舗の店長が是非内にと、近い店舗を差し置いてもやりたかった。と言うこともありました。

それこそ、どれだけの買付が頂けるのか判らないと想いますが、reinsによる市場の反応をじっくり確認、納得する方法で、売却活動をするべきでしょう。

買い主は本当に欲しければ、売値より安い価額を提示します。それをじっくり判断すれば良いはずです。

中にはreinsを見て買いたいと言う希望者を売主に対して妨げて、自分に都合の良い買い主に売らせる、危ない媒介人も居ると聞いています。気を付けて下さいね。

得られた買付は、全てReins情報によるものでした。

本当に売り主の為に、片手で働く媒介人、是非見つけて、下さい。

それが売主に最大の利点を実現する売り方で最も重要な点です。
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私は土地売却に敢えて大手を選びません。


理由
1. Reinsと言うシステムがあるので、Reins上に登録された土地の情報は媒介業者、誰でも見られること。

2. 不動産売買は最後は人です。その中でも媒介人が最も重要です。

3. その媒介人が、法人に属している場合、媒介人が一番売り主を大事にしてくれると思いますか?
媒介人は、自社、買い主、売り主 の順だと私は直感するのです。

4. 法人に属している媒介人がどれだけ手数料を貰えるか?可愛そうなものです。その点、法人に属さない媒介人は、丸々我が物に出来る。
大きな手数料を差し上げるならば、喜びの大きな人へ。そう考えると、法人ではないでしょう。

5.法人媒介にとって、買い主の法人も大事。それがエンドでなくてデベロッパだったら、きっとあなたの土地は買い叩かれるかも。デベロッパの利益の為に。
相場以下でらされる。デベロッパは相場で売るが。

6. 両手狙いできたら全くアウト。片手でも、真に売り主のために働いてくれるかは?

三井、住友不動産の前に判断が必要。

お役にたてれば。
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Qただいまマンションを売却していますが、内覧後のお客さんの反応について教えてください。

今マンションを売却中なのですが、本日内覧がありました。

そのお客さんが買ってくれるかはわかりませんが、早く売れるといいです。

皆さんにお聞きしたいのですが、内覧後にこういうお客さんは買ってくれた。また、こういうお客さんには買ってもらえなかった。

内覧後にはもし買う意思がある場合、買付申込書を不動産屋に渡すと思うのですが、内覧後どの位で申込がきましたか?

皆さんの経験また知識を教えてもらえたらと思います。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

去年、築20年以上のマンションを売却しました。

内覧は何人かいらっしゃいましたが、あまり質問しない人はダメ・
そこそこ質問する人は好感触というパターンで、
購入された方とは世間話でも盛り上がりました。

最初のうちは内覧があるというと緊張してましたが、何件かこなすと
『基本的には何もしなくて良い』という結論に落ち着きました。
相手もいつ・どこのリフォームをしたとかのデータは承知で内覧しに来てるわけですし
知りたい内容があれば不動産屋さんに質問済みですしね。

好感触がある相手には、物件の良い所を売り込みました。
周辺環境の良いところも。
内覧しに来たからこそ分かる部分を強調しました。

質問しない人は、例えばベランダに出る事を勧めても出ませんね。
床をしきりに踏んで軋みを確認したり、他の部分に気を取られてたり、
不動産屋さんとしか話をしなかったり・・・
データの確認しか頭に無いようで、周辺の環境とかには興味が無いのかな?と
思った程でした。

こちらも人間ですから、好感のもてる相手に買ってもらいたかったので
「古い物件ですからリフォーム入れたい箇所は分かりますので、
 その分の値引きも考えてます。
 お帰りになってから不動産屋さんとご相談されて下さい。」と
一言かけました。
(まぁ、そのために売り出し価格を少し高めにしておりましたが^^;)

>内覧後どの位で申込がきましたか?

次の日でした。
不動産屋さんから「値引きの話をストレートにされたので、
○万円引いてくれるなら買いたい、と言われてます。」
と電話がありました。
予想の値引きよりは少し出ちゃいましたが、同程度の周辺物件の相場よりは少し高めで売れました。
ウチとしましては業者査定より高く・好感のもてる相手に売れたので
良い取り引きだったと思ってます。

No.2の方も回答されてますが、内覧後はとても気になると思いますが、
あまりやきもきしない方が良いですよ。
私も最初はかなりやきもきしましたが、疲れるだけでしたから^^;

去年、築20年以上のマンションを売却しました。

内覧は何人かいらっしゃいましたが、あまり質問しない人はダメ・
そこそこ質問する人は好感触というパターンで、
購入された方とは世間話でも盛り上がりました。

最初のうちは内覧があるというと緊張してましたが、何件かこなすと
『基本的には何もしなくて良い』という結論に落ち着きました。
相手もいつ・どこのリフォームをしたとかのデータは承知で内覧しに来てるわけですし
知りたい内容があれば不動産屋さんに質問済みですしね。

好感触があ...続きを読む

Q中古マンション売却では当初1ヶ月の内覧数がどれくらいが妥当でしょうか?

現在広島でマンションを売却中です。

5月に売却活動を始め、毎週土曜日にチラシを配布し、毎週初めに1件の内覧があり、今までの1ヶ月弱で3件の内覧がありました。でもどれも具体的な話まで進んでいません。

売却開始1ヶ月で3件の内覧と言うのは内覧数が予想よりは少なく価格設定が高すぎたと言う事でしょうか?
あるいは価格設定としてはそれほど誤ってはおらず、この価格でしばらく様子を見つづけても良いという事でしょうか?

また売り出し価格の変更はどのようなタイミングで考えるべきでしょうか?内覧者が完全に止まった時がそのタイミングでしょうか?

皆様のアドバイスをいただけますと大変助かります。

Aベストアンサー

私自身は買う側の経験者ですが、売る側の経験者の話も結構、聞くことがありました。その範囲で知ってることを書かせていただきます。

まず、物件の売れ具合というのは、さまざまな要素が絡み合っていて、一概にこれが原因ということはできません。
まずはその物件の地域、立地などはいかがでしょうか。
人気のあるエリアならば、すぐにも希望者がアポを取ってくるものです。
ただ、人気地域であっても、一ヶ月くらいでは不動産売買はまだ勝負にならないのだそうです。
やはり値段が適切でないのかもしれませんし、宣伝方法に問題があるのかもしれません。
また、これは不動産屋が言っていたのですが、「何の理由もないのに、なかなか売れない場合もある。物件ってわかりませんよ」と。
とりあえずは二ヶ月くらいは様子を見たほうがよいのではないでしょうか。
私の友人は、売りに出してからやはり一ヶ月はまったく内覧がなく、焦っていたそうです。
そこで近隣のアパートや賃貸住宅を中心にチラシを配布してみると、多数の内覧希望者が現れたそうで、すぐに契約が決まりました。
ただし値引きはさせられました。

また別の人の例では、売主居住中ではなかなか売れなかったので、とりあえず賃貸に移って空室にしてみると、すぐ決まったそうです。
居住中で売主の家財などがあると、どうしても生活感が出てしまい、買主が「新生活をイメージしにくい」というデメリットがあるようです。

質問者さまも、この一ヶ月の間に内覧に来た人が具体的にどのような反応を示したか、よく分析してみてください。
値段が問題なのか、内部の設備や仕様が問題なのか。
また、同じ地域の他の売り物件もよく調査して、価格などが適切であるか考えてみてください。

私自身は買う側の経験者ですが、売る側の経験者の話も結構、聞くことがありました。その範囲で知ってることを書かせていただきます。

まず、物件の売れ具合というのは、さまざまな要素が絡み合っていて、一概にこれが原因ということはできません。
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Q1000万で家を建てた方。快適さはどうですか?

いつか家を建てたいので今勉強中です。
ですがこの先何があるか分からないのであまり無謀なローンは組みたくので1000万くらいの家を建てようと思ってます。
家は安いのは安かろう悪かろうと良く聞きますがすべてがそうとは限らないと思うのですがどうなんでしょうか?
大手のハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いしてみようと考えています。
家の外観や設備にはあまりこだわりはありませんが自然素材で作りたいです。
あまり便利な機能はつけるつもりはありません。ごくシンプルな家を目指しており足りない部分はDIYなどに挑戦してみたいです(大変だと思いますが)
子供が2人います。最初は1部屋で大きくなったら2人部屋に分けるような作りにします。
土地の広さや建てる場所はまだ決まってないので何とも言えないのですが1000万から1500万くらいで建てられた方住み心地はどうでしょうか?
工夫されたことを教えて頂きたいです。
建てる場所の候補は静岡、神奈川あたりに考えています。
良かったこと、後悔したことどんなことでも結構ですのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のような仕事スペースを作りました。いまそこでこれを書き込んでいます。
 
 脱衣所も普通の広さ、お風呂は広いくらい。
 二階にもトイレがあるし、廊下も広い。
 二階でこだわったのは将来大きい部屋として使えるようにと、壁ではなく開けられるような間仕切りにしたこと。
 和室の収納を確保するために畳下を収納スペースにしたこと。これも別料金でしたが、小上がり風になり四畳半のスペースがそのまま収納になります。二畳は板間、床の間というか仏壇スペースと一間の押入れがあります。

 住み心地はいいですよ。特に遜色なく住んでいます。
 キッチンもそれなりに広いし、
 玄関アプローチもしっかりしているし。

 細かいところでは、各部屋のドアがストッパーがあり、トレイにはペーパーホルダーが二個用のもので上に物が置けるような板があるところもいいかんじ。洗面所の床下収納は便利です。台所にもあります。普通のシステムキッチンですが別に困ることはありません。

 実は警戒区域からの避難民なので、これで家は三軒目です。
 よって、どこにお金がかかってどこを削れるのかが分かるからかもしれませんが、満足ですよ。

 書いていいのかな…・・建設会社の名前は・・・・一文字です。〇建設。
 一度は手抜き工事で告発された経緯があるので、今はしっかりしていますよ。

 定期点検もしてもらえるし、無料だからこれもOK

 フラット35を使ったのでエアコンや照明分は手出しになったことがネックかな。でもまあ自己資金があるならこれもOK。


 土地はそれなりに500万位のところです。
 電車の駅から徒歩四分。
 少し歩くと河川敷。増水の心配はなし。あっても対岸なので・・・これもOK.

 新興住宅地なので近辺に10件建っています。他は古い住宅。でも少し行くとまた新しい家が沢山ならんでいるような地区です。学校までも遠くない距離。

 壁紙もそれなり。

 最初は張り切るでしょうけれど、住んでいるうちに何とかなるし、リフォームも必要になる時期が絶対に来るから、あまりにもこだわりすぎたりしないで、お仕着せでも十分だと思いまして・・・・・。

 1200万の家。いいですよ~。

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のよ...続きを読む

Q専任媒介契約をすぐに解約しろ!という他社・・なぜ?

今、大手M社さんで、マンションを売却中ですが、
3カ月契約中の今2か月が経過した所ですが、なかなか売れません。

このまま売れないと、次のリハウス計画にさし障る為、専任媒介契約が切れるまでの間に、いろいろ他社さんにも探りを入れ、再度査定を依頼したり、買い取りも視野に入れて問い合わせしてるんですが。。。

販社さん、皆、一様に、

「今のM社さんとの専任媒介の契約が切れるのをまたずに、色々言われると思いますが、もっともらしい理由をあげて、【今すぐ】契約解除してうちと専任媒介契約してください。それでしたら、査定金額を○○万円あげます。」とか、「今すぐM社さんとの専任媒介契約を解除したら、買い取り価格は○○円だします」等と言います。


M社さんの営業さんのやり方には確かにちょっと不満があります。
ですが、解約を申し出る程の庇護があった訳ではありませんし、それなりに一生懸命もやっていただいてますし。。

ただし、早く売れないと困る事情があるので、私としては3カ月の契約が切れた時点で、こちらの都合のよい、買い取りサービスなどがある別の販社さんにお願いしたいな、と思っています。

途中でこちらから契約解除を申し出ると、違約金も発生したりするようなのでそんな無茶したくないです。

それにM社さんには販促チラシなどやっていただいたりしたので、その宣伝費用を要求されたりしたらたまったもんじゃないなーと思ってます。。。


どうして、販社さんはこういう事を言うんでしょうか?

皆、やってることだから大丈夫だ、とか、色々言われますが、契約は契約なので、私としては3カ月待つつもりなんですが。。。。。
「3カ月後にはこの金額ではないと思ってください」とこちらを焦らすような事も言われたり・・・


やはり自分の所に専任契約させて、仲介手数料を得たいから、それだけの理由で、こんな風に簡単に「解除しろー解除しろー」と、言うんですか??


そういうもんなんでしょうか?


これは不動産業界では普通の事なんですか??


不動産業界の方、理由を教えてください。

今、大手M社さんで、マンションを売却中ですが、
3カ月契約中の今2か月が経過した所ですが、なかなか売れません。

このまま売れないと、次のリハウス計画にさし障る為、専任媒介契約が切れるまでの間に、いろいろ他社さんにも探りを入れ、再度査定を依頼したり、買い取りも視野に入れて問い合わせしてるんですが。。。

販社さん、皆、一様に、

「今のM社さんとの専任媒介の契約が切れるのをまたずに、色々言われると思いますが、もっともらしい理由をあげて、【今すぐ】契約解除してうちと専任媒介契約してくだ...続きを読む

Aベストアンサー

業者です。

売買物件では専任を取れる事が営業マンの実績の一つです。もうひとつは成約ですね。
専任を交わせば元付(売主側の媒介業者)になりますので、売買が成立すれば確実に媒介報酬の請求権が生まれますので、当然そういう営業攻勢をするのが基本です。
元付は客付(買主側の媒介業者です)にもなりえるので、うちの地域では1億の物件などがあるので、両手で最大612万円+諸費税の仲介手数料です。そりゃ、必死になりますね。

売主にとって媒介業者とのやりとりで大事なのは、主導権を握る事です。業者も相手は素人だと思って、主導権を握ろうとしますが、「3カ月後にはこの金額ではないと思ってください」というなら、「分かりました。では他社さんで売却します」と言えばよろしいかと思います。そう言った所で、絶対に営業は離れませんので。

貴方が売りたいと思う金額を明確にしてください。プロが言うのだからと従っていると、足元を見るだけです。「○○万円で売ってくれる業者と契約したい」と自分の目標を明確にした方が良いかと思います。業者は多少安くなっても、売れればしめたものです。100万円安くなっても手数料が3万円安くなるだけで、それよりは早く両手で売買したいと思うものです。

ちなみに業者の買取の場合は、相場より20~30%程度は安くなります。不動産は適正価格でしか売れないものですから、当然業者の利益とリフォーム代分は差し引いて考えます。

業者です。

売買物件では専任を取れる事が営業マンの実績の一つです。もうひとつは成約ですね。
専任を交わせば元付(売主側の媒介業者)になりますので、売買が成立すれば確実に媒介報酬の請求権が生まれますので、当然そういう営業攻勢をするのが基本です。
元付は客付(買主側の媒介業者です)にもなりえるので、うちの地域では1億の物件などがあるので、両手で最大612万円+諸費税の仲介手数料です。そりゃ、必死になりますね。

売主にとって媒介業者とのやりとりで大事なのは、主導権を握る事です。業者も相手は...続きを読む

Q家が売れない どうしてらいいですか?

家が売れないんです。築13年2LDK 注文物件当時3800万円の家  今1780万で売り出して9ヶ月です。3人の方がローン審査おりず・・・購入したいという方がいたのですが・・・
土地20坪  建物81平方メートル  専任です。
壁や水周りなどリホームやクリーンニングしたほうがいいですか?   どんな情報でもいいので教えてください。  東00リバブルで売り出しています。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

一昨年の秋、転勤により自宅マンションを売却した経験があります。
我が家も売買契約まで約5か月かかりました。
質問者さんと同様、申込みがあったけどローン審査がおりず売買不成立にもなりました。

9か月というと、昨年秋頃から売り出したのですかね?
不動産業者に聞いたところによると、「秋に売り出すのであれば、だいたい12月から1月が勝負。
遅くても2月まで契約が成立しなければ、まず売れない」とのことでした。
というのは、4月から新生活を新居で迎えたいと思って購入する人が多いのだそうです。
逆算していくと、年末年始に契約をしておかないと(リフォーム・引っ越し等を考える)間に合わない、と。多分、どこの土地でも同じではないかと思います。
「4月以降は、まず売れない。売る(買ってもらう)のは難しい」と言われていたので、
質問者さんは、今、そういう状況なのかな?と感じました。

不動産売買を経験してみて、私が質問者さんの立場なら…

◇今、販売委託している不動産屋の契約を打ち切り、大手ではなく地元の不動産屋に替える
  ↓
 どこに委託しても一緒だけど、大手不動産会社は売り手側と買い手側の両方から手数料を取りたくて、客を抱え込む傾向があり、売買成立がしにくいことがあると分ったから。
 それと、その地域を知り尽くしているような不動産屋であることと、頻繁にやり取りするので、自分と相性の良い担当者のところと委託契約をする。

◇販売価格を下げる
  ↓
 不動産は生モノと一緒で、時間が経過すれば価値が下がるし、固定資産税等の経費はかかる。
 一円でも高く売りたいけど、売買成約しなかったら「損」するだけ。
 賃貸同様、築10年以内なら、いくらでも内覧希望者が出てきますが、10年以上だと、いくらキレイな状態でも見向きもされません。他と比較して魅力を出そうとすれば、価格を下げるしかないので。

◇印象が良くなるように、できるだけ手入れをする
  ↓
 内覧時の印象は大事なので、空き家になっているのなら、できるだけ通いつめて、掃除をします。特に水回り関係は念入りに掃除をして、ピカピカにしておく。フローリング床があるのなら、磨きあげた後ワックスをかけて光らせておく。誰も住んでいなくても、ハウスダストは出るし、内覧者がいれば毛髪も落ちるので、とにかく念入りに掃除します。
 庭は雑草はマメに抜いて、モデルハウスとまではいかなくても、常にきれいに維持する。

ということをします。

リフォームに関しては、買い手がどのような考えの人か分らないのでやりません。
実際、我が家もしませんでした。
リフォームをすれば、その分、価格を高く設定するようになりますよね?
価格が下がるならまだしも、価格が上がれば、益々買い手がつかなくなりますよ。
これは不動産業者にも よく言われました。
『買って、そのまま住みたい』という人ばかりではないし、
私が買い手なら「安く買って、自分も思い通りにリフォームして住みたい」と思うので納得でした。

厳しい期間だと思いますが…早く売却できるといいですね。

一昨年の秋、転勤により自宅マンションを売却した経験があります。
我が家も売買契約まで約5か月かかりました。
質問者さんと同様、申込みがあったけどローン審査がおりず売買不成立にもなりました。

9か月というと、昨年秋頃から売り出したのですかね?
不動産業者に聞いたところによると、「秋に売り出すのであれば、だいたい12月から1月が勝負。
遅くても2月まで契約が成立しなければ、まず売れない」とのことでした。
というのは、4月から新生活を新居で迎えたいと思って購入する人が多いのだそうです。
逆算...続きを読む

Q4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体験談が掲載されています。こんなに高い家が買える人って一体どんな人ですか?すごいですよね。

夫婦二人で正社員(最低400万円+400万円)で働けば、なんとかなるのでしょうか。でも子供を産んでしばらくは産休で働けませんよね?またそのまま専業主婦になるひとも多いと思いますが、その場合旦那さんの収入が800万円ぐらいあるのでしょうか。

子供の面倒を親がみてくれてフォローを受けながら、共働きでがんがん稼いているのでしょうか?

※ちなみに私は親の遺産もありませんし、土地もありません。援助は一切ありません。実家は都内だけど、都内に住む何でできませんね。

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体...続きを読む

Aベストアンサー

お客様を拝見していてそこそこ年収が高いということも必要ですが、お金の使い方が違うかたが年収が低くても割合高い金額の物件でも購入されています。
年収が高くても使う方は自己資金がそこそこですし、
高からずの年収のかたでも30代で貯金が2000万近くあるので1500万だけ頭にしたいという方もいました。共働きではありましたが。
良く貯めたなあ。これだけ貯められる人ならローンも払えるだろうなあと感じます。
きらびやかでお金遣いがどうも荒そうな方で「オールローンでいけるんでしょ」なんて方もやってきますがこの人は大丈夫かなと感じる方もいますよ。ま、いろんな状況でいろんな方が買えるというわけでしょう。また、買えても維持できるかどうかはやはり別物です。
でも、人間目標があれば達成できるというものなのではないかと感じます。

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む

Q予算2500万でどれくらいの家が建つの?

最近75坪の土地をゲットしました。(^^)さぁ家を建てようと思ってます。しかし自分は全くの素人です。
とにかくせっかく大きい土地なんでできるだけ大きい家を建てたいなと思ってます。何しろ予算は2500万で建坪どれくらいの家が建ちますか?(外講工事、登記、オプション100万くらい)を含む
大手ハウスメーカー希望です。値引きについてもお聞かせいただけたら幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化にするなら
なおさらです。

私の場合これから着工なのですが、他に予算を取っているのが
環境保全組合費、CATV関連、自治会費、Bフレッツ工事費用、団体生命、
引越し費用、退去費、植栽、ソファー、冷蔵庫、IHなべ、勉強机、物置、
ルータ、テレビ、生ゴミ処理機、原付、地鎮祭、挨拶周り、上棟式ご祝儀等

上はあくまでウチの場合ですが、標準で付いているもので満足する人は建売で
満足できる人が多いのですが、注文住宅から始める方は別途追加工事もぼちぼと
出ると思いますよ(^^);

実は、大手ハウスメーカーと工務店の他に「地場でがんばっている」or
「ちょっと県外に進出している」中堅会社も結構あります。
(ウチはこれでお勧め♪)

ここいら辺だと価格交渉の余地があります。
(大手は渋いですがカーテンくらいはつけてくれるかな?)
もちろん、なんの根拠もなく「まけてまけて」といっても成果は上がらない
だけでなく、大切な「信頼関係」までも傷つけてしまうかもしれません。

例えば、「完成見学会やってもいいですよ」とかでも、値引きを引き出しやすい
かと思います。(しかも双方お得)

どこまで2500万円に含めるか、吹き抜けとかどこまでこだわるかにも
よりますが、大手でも40坪くらいはいけそうな気がします。
sekisuiさんで引渡し坪70万になったかたも普通にいらっしゃるようですが・・・

ちなみに、私は大小8社から見積もりを頂いて検討したので「へとへと」に
なりましたが、がんばっただけのことはありました。

参考になれば幸いです。

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化...続きを読む

Q住宅ローンを申し込むのに不動産業者を通す場合と自分で持ち込む場合で

住宅ローンを申し込むのに不動産業者を通す場合と自分で持ち込む場合で
条件や審査などに変わりはあるのでしょうか?

仲介する不動産業者が希望の銀行と付き合いがなく、
業者を通す為には業者と銀行とで手続きが必要のようです。
それには時間がかかる為、それならお客さんが直接持ち込んだらいいと銀行から言われてます。

それぞれメリット、デメリットがあれば教えください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

不動産屋勤務です@@ノ

ま~結論から言うと、不動産屋が面倒くさいだけです@@;
私達は新築マンションを扱っていますが、付き合いのない銀行でもやりますよ!
理由は簡単で、お客様をしっかり管理したいし、条件が悪ければ、良い提案をしたいから!

今回のケースは割と単純です。
簡単に書きます。


デメリット
・ハッキリ言って面倒臭い
・訳分からない書類の請求が多い
・時間が掛る
・平日しかやってない
・一般的には銀行の支店に持ち込む
・専門知識がない

ざっくりと言いますが・・・一般的に専門部署(住宅ローンセンター)ではない支店に相談すると思いますが、ココはあくまでも企業融資をやっている人が住宅ローンの審査を本店の指示に従って行います。
専門部署はそこだけで完結する権限を持っていますので、融資判断には最悪2日で可否が出ます。
そして専門的な書類を請求され、それを不動産屋にお願いする面倒臭い構図になることと、一番のネックは銀行は平日しかやってないということ!
そして専門部署ではないので、個人向け住宅ローンの審査基準を細かく知らない事が多々あり面倒です。


メリット
・どこでも好きな銀行へ

だけ。



結果的には、金利にしても、手間にしても、不動産業者を通すほうが格段に良い。

一例ですが・・・ネット銀行を使うなら、金利も安いしので、自分でやる価値はあり@@ノ


ただし・・・記載していない裏条件がかなりあるので要注意。
(理由は簡単で、難しい・微妙な内容の人を審査するほどの審査基準がないから。だからネット銀行で素人でもできるので~)

ネット銀行の裏規準書いておきます@@ノ
・年収500万円以上
・勤務先が上場企業又はそれに準ずる会社か公務員
・資本金5000万円以上 従業員数は関係ない
・できれば自己資金は購入物件の10%以上

こんな感じです~
ご参考までに~@@ノ

不動産屋勤務です@@ノ

ま~結論から言うと、不動産屋が面倒くさいだけです@@;
私達は新築マンションを扱っていますが、付き合いのない銀行でもやりますよ!
理由は簡単で、お客様をしっかり管理したいし、条件が悪ければ、良い提案をしたいから!

今回のケースは割と単純です。
簡単に書きます。


デメリット
・ハッキリ言って面倒臭い
・訳分からない書類の請求が多い
・時間が掛る
・平日しかやってない
・一般的には銀行の支店に持ち込む
・専門知識がない

ざっくりと言いますが・・・一般的に専門部...続きを読む

Qレインズの物件を閲覧する方法

素人でもレインズの物件を閲覧する方法があると聞きました。
どの様にすれば、レインズの物件を閲覧する事ができるのでしょうか。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

レインズ物件と全く一緒かどうかは不明ですが、提供している元が同じなので、ほぼ同じような情報が得られると思います。

参考URL:http://www.hatomarksite.com/


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