新生活!引っ越してから困らないように注意すべきことは?>>

土地の売却を考えています。
大手の仲介業者ですと、三井のリハウスか、住友不動産販売でしょうが、どちらが良いのでしょうか?
三井の方がしっかりした資料を作ってきますが、営業の方がややスマートすぎる感じがします。ただ、住友の方は、三井よりも見積もりがかなり安いですし、営業もガツガツしている印象があります。
要は、あたった営業の方に依存する部分が大きいのでしょうが、会社としてはどちらが売り主としてはいいのか、ご意見をお聞かせいただけると幸いです。

gooドクター

A 回答 (14件中1~10件)

つい先月、親が1軒売りました。

三井のリハウスです。最初は知り合いの業者に頼んで2週間、内覧希望者すら見つからず、ネットの情報も写真も載せずに放置な感じでダメダメでしたが、三井のリハウスに頼んだ途端あれよあれよと話が決まって10日くらいで売れてしまいました。売値も端数を下げただけの当初の希望額でした。

あまりにもあっという間に売れてしまったので、私はネットの情報を見そこねてしまいましたが、両親曰く丁寧な写真が沢山掲載されて顧客に安心感を与えるであろう丁寧な解説が書かれていて、とてもしっかりした内容になっていたそうです。そのおかげか内覧希望者も殺到して最初の方でほぼ即決だったそうです。

また、三井のリハウスの担当者は法律的な知識にも明るく、今回の売買に関係ない持家に関しても大変有意義な法律的アドバイスをしてくれたとのことでした。質問者様のところにも三井のリハウスの担当者がしっかりした資料を作って行っているとのこと、親が言っていた通り信頼のおける会社なのだと感じました。

ご参考までに。
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土地を売る。


人生で土地を売ると言う機会が何度もある方は別として、私の様に人生に一度あるかないかの人には、三井りハウスや住友不動産に媒介を依頼するのはお勧めしません。
私のここでの回答の流でお分かり頂けると思います。

大手が大手である必要は、直接、売買する人には関係ありません。

私の共有名義人が私の選んだ媒介人に初対面で質問したのです。

1. お宅の資本金は?

2. 取引先の銀行は?

私は私が選んだ媒介人に対して、何と失礼な事を聞くのだろうか?

背筋がぞっとするほど、恥ずかしくなりました。

不動産の媒介人に資本金がどれだけ必要ですか? 媒介事業は、不動産を売買する訳ではない。単に仲介するだけです。そんな事業に大層な資本金は不要なのです。

取引銀行に幾ら預金があるよりも、顧客からキチンと信用されて、顧客を如何に満足させるか。

その事がよっぽど大事なのですが、その本質が判らないことが、馬鹿なブランド思考と言うか、世の中、判っていない質問になるのです。

この質問者が媒介業者のトップ2を挙げたのも、もしかしたら、私の共有名義人と同じ過ち、所謂、ブランド志向をしているものとすれば非常に残念です。

もっと本質を見極めて売却方法を考えた方が良いと思います。
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私の共有名義人は本当に大手がお好きでした。


個人専任媒介人が行き詰まったとき、私達の好きにもさせて。と勝手に住友不動産に飛び込んだのです。それも、物件から50キロも離れた神奈川の店舗へ。
専任媒介人は一般に降りてもらいました。
この妹達、実は銀行が詐欺まがいに遺言執行手数料を土地の相続評価額にも吹っ掛けてきたので、私は銀行と闘うぞ、一緒に闘おうと言ったら、銀行がそんな悪いことwするはずはない。もし、手数料が戻ってきたら、それは兄に上げる。と言ったのですが。結局、私は弁護士の力を借りて、手数料を取り戻しました。そのお金、兄に渡したでしょうか?。いえ!

何でも本質を見極めましょう!
大手が大手であり得る理由は?
人を見極める力は持っていますか?

自分は土地の売り手であって、
土地流通マーケットの土地仕入れ部門への土地提供者ではない。

この自覚が、あなたを救う。

妹の一人は、予想以外に高額で売れたこと。驚いていますが、相変わらず人を見る目、と感謝の心は有りません。

人を見る目を養うには、自分がどう見られるかが大事なんですね。

共有名義人の彼らに任せたら、飛んでもなく悲惨な結果に。
共有名義人の亭主も大手で大手といい放った。
どうしても早くお金が欲しかった。貧乏人には土地を上手に売る時間がないのも事実。
土地を上手に売るには生活に困らないだけの蓄えも当然必要。
貧乏人主動の土地売買も悲惨な結果になるでしょう。

彼らが三井リハウスとあった翌日、本当に三井リハウスに満足していた。実際私が会って、REINSをちゃんと使ってくれるんでしょうね?

と質問したらREINSは使わないと言ったので契約はしなかった。それで良かった。妹達は騙すことが出来ても、私には無理でした。
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売却したい土地を誰が買うか?



社長様かお医者様が自分の家を建てる目的で購入かとズーット思っていた。
建て売りの不動産屋も当然あると思った。

実際、これらはあった。

しかし、

三井住友トラスト不動産は、三井リハウスや住友不動産と異なり、「投資専門の土地の仲介」を表看板に掲げている。
これは、
三井住友トラスト不動産は、価値ある土地の価値を正当に評価する客層を持っていると思う。

投資対象の土地であるか否かの見極めはひじょうに難しいだろうが…。
もしその手の土地でしたら、三井住友トラスト不動産は、力になるのでは。
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本屋で口コミが高い三井のリハウスか住友不動産販売


 購入者のホンネ体験談・比較を集めてみた
http://an.to/ntg 
△詳しくはWEBで
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私が専任媒介契約をして、世田谷区の土地を売っていたことは不動産屋は皆ご存知なんです。

REINSやYahoo不動産ネットで公開されているから。

ところが三井のリハウスや住友不動産販売は、売主の私に、無料査定をいたします。とか、売却物件大募集。とかのチラシやダイレクトメールを平気で送ってくる。

如何にも自分のところと契約すれば、今の専任媒介人より、高く売ってくれそうなチラシなんだが、私が彼らに期待するのは、真の買手を見つけてくれて、専任媒介人に買手を連れてくること。なのだが、正直言って、三井のリハウスも住友不動産販売も当該売却土地の買付をいれてくることは皆無だった。

土地の売り手としては、
1. 自分の土地で不動産屋が鞘を得ることは望まないだろう。
2. 売り手を第一に考え行動する専任媒介人に頼るべきだろう。
3. 媒介人にはREINSを駆使して営業活動をして欲しい。
4. 成約報酬は専任媒介の場合、3%と言う大金。それを真に自分の喜びとして丸々手にできる人に受け取って貰いたいと思う。

そんな願いを、この2社が応じるかどうか。それが出きることを確認すれば、土地の売却を依頼できるか、出来ないかは、誰でも判断できる。
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法人に買って欲しい時は三井、住友、三菱、野村などの不動産会社や信託銀行の不動産部門が良いと思います。

個人が買える程度の物件ならば大手不動産屋が良いとは思いません。地元の門構えの良い老舗不動産屋が一番です。所詮、見積りを高くつけるのは専任媒介にして貰いたいためです。買い手は値段が相場以下まで下がらないと買わないものです。

三井か住友にあえて限定すると、過去に買い手として付き合った経験では買うなら三井、売るなら住友かなと思います。三井は買い手の打診に反応する姿勢が良く、売るのが上手い。住友は買い手の打診に反応しないところが良いが、売るのが下手だと思う。

私は買う場合はとにかく一般媒介を吹っ飛ばして、専任媒介者しか付き合いません。それがたまたま、三井であったのですが、買い手の意向を良く汲み取って、売り主に働きかけて大幅な値引きを勝ち取ってくれました。郵送でも良いのに、飛行機に1時間乗って契約に来てくれました。

取引時に売主と雑談すると、真っ赤な嘘を言って売主を説得したようです。買い手重視の営業姿勢だなあと思いました。
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三井リハウスとは媒介契約を結びませんでした。


理由は、7によります。
只、彼らは査定とか、ちゃんと資料を持ってきました。

住友不動産とは一般媒介契約を結びました。これは私以外の共有名義人の強い要望によりました。
最初の面談で担当が面白い一言を言いました。「エンドも業者も同じ値段で買う様になりました。」これは嘘です。そんな事あるわけはない。この一言を聞いて、当該土地に関しては、住友不動産はエンドを買い主に持つ意思がないと直感しました。
住友は廻りの成約事例を持ってきましたが、他に何一つ資料はなく、査定すら持ってきません。なにかと言うとお話なんで、文書が欲しいですね。
l
当該土地は2つの用途地域が複雑に絡んだ土地でした。私は住宅で買い主を見つけたかったのですが、住友不動産はもう一方の用途で売りにかかって、ちょっと心配でした。それじゃ、住宅を買いたい買い主を排除している。と感じ不安を覚えました。

三井リハウス、住友不動産、店舗毎に別会社と思ってください。私が接した店舗ではこうでした。と言うだけの事実しか記すことは出来ません。

結果については、住友不動産に伝えたら、それは良い話ですね。と仰ってくれた。また、三井リハウスの資料による査定の*割増、彼らからすればあり得ない部類の好条件の範疇です。つまりこの2社では、実現不能な結果でした。

不動産取引、最後は人です。同じ土地、買う人の中で最高値で、かつ売主が納得する値で買ってくれる人に出会う。これは媒介人にとっては大変な作業です。売り主の為にそれをキチンと最後まで遣ってくれる人。

中々そう簡単には巡り会えない。でもそれが私は出来た。正直嬉しいです。
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回答6の続き。



「法人でなければ誰でも良いか?」そうではありません。

法人でなければ誰でも良いわけではありません。これだけは間違えないで下さい。
私がその方に会ったのは同種の仕事、片手で専任で、Reinsを駆使して遣ってくれる人。そんな人に二人にあったのですが、2番目にお会いした人でした。

事務所にお邪魔して、今までの成約の話、方針なんかも聞く訳です。その方のやり方に納得して、その方に任せられると判断して、専任媒介契約を結びました。

法律にも明るい、悪いことすれば資格を取り上げられる立場、先ずは安心でしたね。

この方にお会いするまで、銀行系、リハウス、税理士不動産系と面談した。

銀行系は専任媒介をしないと言う。のでNo.

リハウスは
1. 自社の売買については個人情報なので説明出来ないと肝心な実績を隠した。我々の取引も同様に隠されては、たまらない。と直感した。
また
2. Reinsは国交省が売買実績データを取るためだけのシステムに過ぎない。と私を騙しに来たので、これもNo.

税理士系は鼻からエンドは見つからない。つまりデベロッパ志向。デベロッパに売られては、売り主の儲けは当然減らされるので、No。

こんな八方塞がりの中で、私の理想とするところの売り方がこの方と近いので、この方と専任媒介契約を結びました。

半月毎に営業活動の報告を頂きます。これによれば、買付を入れてくださった業者には、三井リハウスも住友不動産も全くございませんでした。

確かに、土地購入者のどれだけの比率の人が興味を持てるか、難しい土地ではあるのですが、これだけの大手の会社が買い主となる客層をお持ちでなかったのは、正直驚きでした。

この2社ではない個人的経営の色彩が強い不動産屋が、買付を入れてくださいました。
そう言う意味では、この2社が本当に買い主を見つけられるのか?と考えてしまいます。勿論不動産の質量によるところが大ですが。買手が一杯着く物件はこの限りではありません。

それと大手とは言うものの、はっきり言って、店毎の独立経営であると思ってください。同じ会社なら協力するものと一般的に考えられますが、実態は競走しあっています。

買手が見つからず大手と一般媒介する話が一時出ました。わざわざ物件から遠い店に話を持っていった共有名義人がいました。そうじゃないだろう。同じ会社なら、物件に近いところにお願いするべき。結局私が遠い店舗にお断りを入れましたが、遠い店舗の店長が是非内にと、近い店舗を差し置いてもやりたかった。と言うこともありました。

それこそ、どれだけの買付が頂けるのか判らないと想いますが、reinsによる市場の反応をじっくり確認、納得する方法で、売却活動をするべきでしょう。

買い主は本当に欲しければ、売値より安い価額を提示します。それをじっくり判断すれば良いはずです。

中にはreinsを見て買いたいと言う希望者を売主に対して妨げて、自分に都合の良い買い主に売らせる、危ない媒介人も居ると聞いています。気を付けて下さいね。

得られた買付は、全てReins情報によるものでした。

本当に売り主の為に、片手で働く媒介人、是非見つけて、下さい。

それが売主に最大の利点を実現する売り方で最も重要な点です。
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私は土地売却に敢えて大手を選びません。


理由
1. Reinsと言うシステムがあるので、Reins上に登録された土地の情報は媒介業者、誰でも見られること。

2. 不動産売買は最後は人です。その中でも媒介人が最も重要です。

3. その媒介人が、法人に属している場合、媒介人が一番売り主を大事にしてくれると思いますか?
媒介人は、自社、買い主、売り主 の順だと私は直感するのです。

4. 法人に属している媒介人がどれだけ手数料を貰えるか?可愛そうなものです。その点、法人に属さない媒介人は、丸々我が物に出来る。
大きな手数料を差し上げるならば、喜びの大きな人へ。そう考えると、法人ではないでしょう。

5.法人媒介にとって、買い主の法人も大事。それがエンドでなくてデベロッパだったら、きっとあなたの土地は買い叩かれるかも。デベロッパの利益の為に。
相場以下でらされる。デベロッパは相場で売るが。

6. 両手狙いできたら全くアウト。片手でも、真に売り主のために働いてくれるかは?

三井、住友不動産の前に判断が必要。

お役にたてれば。
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