仮登記と本登記の違い

Question

金銭貸借の担保などといった取引関係ではなく、農地法上の制約のために仮登記でしか取得できない土地（現況　畑）があります。そこで、取得する側にとって、「仮登記と本登記との違い」について教えてください。現況のままでの売買取得という前提で構いません。　特に知りたいのは・・・
・登記義務者と登記権利者の双方におけるメリット／デメリット
・仮登記なら、取得しても、将来、このような局面になった場合、不利です　といったこと
・租税面での留意点
　　　といったところです。よろしくお願いします。

tk-kubota · Accepted Answer

＞「農家」ではない（畑作はするものの、一定規模の耕作面積に達しない）という農地法の制限のために本登記ができない状態です。

と云うことは農地法の３条や５条の問題ではなく、もともと資格がないわけですよね。
ですから、今のままでは何時まで待っても「条件成就」になりません。
農地法は全てそうですが、最終的には地域の農業委員会に委ねています。ですから、どのようにすれば「適格者」となれるか、農業委員会でお聞きになってはどうでしようか。
なお、一般的に農地の売買は売買契約締結時に手付金を支払い農地法の許可のあった日から何日以内に残金を支払い所有権が移転する、と云うようになっています。その契約時に「停止条件付売買予約」を原因として所有権移転登記の仮登記をし、許可があって売買残代金を支払ったときに本登記します。
crark_kentさんの場合には、仮登記の時点で全額支払っているようですが、そうだとすれば、内部的（売買契約当事者）には所有権が移転していたとしても対外的には移転していません。移転するためには（本登記するためには）crark_kentさんが「適格者」とならなければなりません。

玉川和 · Answer

ご質問タイトルは「仮登記と本登記の違いについて」となっていますが、私から見ると今回の相談の本質は、その前提となる農地法その他の法令です。

まず前提として質問者さんの認識を改めさせていただきますが、農業委員会の許可がなければ、たとえ当事者間で契約書を作成し、２号仮登記をし、お金のやり取りがあったとしても、農地の売買は「効力を生じない」（農地法3条7項）のです。
ですので「仮登記した時点で売買自体は完結すると思っていた」というのは誤りです。
仮登記をしても無許可である以上、所有権は移転しておらず、質問者がこの農地を耕作をすることはできません。
罰則もあります（農地法92条）。

ではどうしたらいいのでしょうか？
「自家用に耕作したい」「将来的にも一定規模にまでして農業を営む意図ではありません」「突然耕作することができなくなる状況だけは回避したい」というコメントからすると、農地法5条の農地転用許可によってその土地を農地以外のもの（雑種地等）として買うことが現実的と思います。

ただし様々な点に注意をしなければなりません。
１．「農業振興地域内農用地区域内農地」（いわゆる「青地」）に当たる場合は、前提として農振除外の手続が必要で、転用許可がかなり難しい
２．農地ではなくなるので、固定資産税は高くなる
３．質問者の配偶者やお子さんが耕作に全く興味がない場合、質問者が亡くなった後、「お荷物」的な遺産となる

なお農地転用許可に時間がかかる見込みであれば、その間に地主さんが他の人に売ったり、亡くなったりした場合に備えて仮登記をする意味はあると思います。
この場合、登記の目的は「条件付所有権仮登記」、原因は「平成〇年〇月〇日売買（条件　農地法５条の許可）」となります。

また個人的には、地主さんが持っている他の農地も含めて市民農園として開設（詳しくは下記農林水産省ＨＰ参照）し、質問者がその１区画を借りるという方法もあると思います。
これなら上記１～３の問題もクリアできます。

http://www.maff.go.jp/j/nousin/nougyou/simin_noen/s_kaisetu/

いずれにせよ今回のケースは、農地法やその他法令に関する専門的な知識と経験が必要です。
この分野を専門とする行政書士にご相談されることをお勧めします。

tk-kubota · Answer

＞所有権の獲得についても絶対条件ではありません

それでしたら、引渡を受けて耕作を継続しておけばいいと思います。
仮登記があるわけですから、他人に売却できず（できますが後で抹消の運命です。）現実的にcrark_kentさんの所有と同じです。
ただ気を付けておくことは、双方の権利関係です。得にお金の絡みで相続など発生したとき争いが起こらないようにして下さい。
なお、私なら、仮登記は抹消して（本来、買う気はなく法律上も買えないのですから。）今まで支払ったお金（又は、協議して）に見合うだけの期間、借りて耕作できるように契約の変更をします。そうすれば双方権利関係が平衡に保て争いはなく特に信頼関係を重要視することもないと思います。

tk-kubota · Answer

仮登記には一号仮登記と二号仮登記があり（不動産登記法２条）一号仮登記は、例えば所有権は移転しているが、本登記に必要な書類が揃わない場合にする登記で、二号仮登記とは所有権はまだ移転していないが、将来、条件が成就すれば移転する場合などにする登記です。
今回の場合は、「農地法上の制約のため」と云うわけですから、農地法の３条か５条申請によって条件が成就したときに所有権が移転する「停止条件付売買予約」でその条件は農地法の許可と思われます。
従って、現在の仮登記権利者が他人に売却することはできません。（所有者でないから）農地法の許可を得たうえで本登記すれば売却できます。
なお、仮登記義務者とは、現在の所有者で売り主ですから、上記の条件が成就すれば売却する義務があり、同時に代金の請求する権利が発生します。登記権利者は、その逆で、代金支払いの義務と同時に本登記請求権が発生します。
また、仮登記しておれば、その後、本登記すれば仮登記の時期に遡って効力がありますから、順位を保全する利益もあります。
税制面、例えば、固定資産税は現在の所有権者に課せられ仮登記権利者には課税されません。

noname#3856 · Answer

「仮登記」はあくまでも「予約」的な性格のものです。
「所有権」は本登記の登記名義人にありますので、「取得」したことにはなりません。

１．「農家」として認められ、「所有者」から本登記を行おうとしたときに、「所有者」が死亡していた場合には、その相続人をすべて捜し出してその全員から実印及び印鑑証明書を集めなければならなくなる。
「所有者」がその費用を負担するとは思いませんので、多大な費用が余計にかかることになる。

２．所有権を取得したわけではありませんので、その土地を担保にしてお金を借りることはできません。

３．その土地を売却しようとしても、「仮登記」を買おうとする人はいませんので、売れません。
もし農家の人が購入する話がまとまった場合には、あなたの仮登記を抹消して、「所有者」から購入者への本登記を行うか、あなたの仮登記を購入者に移転した後に、「所有者」から購入者への本登記を行うことになります。

４．固定資産税は原則「所有者」の方に行きます。

このようにあくまでも「所有者」はあなたではないと扱いを受けることとなりますし、「本登記」という負担が残ったままになると言うことです。

Daifuku · Answer

仮登記は文字どおり「仮」でしかありません。
農地法の許可を得て、本登記をしないと、登記上、所有者とはなりません。
固定資産税も本登記されている所有者に対して課税されますし、ひどい場合
には、二重売買をされるおそれもあります。

なお、農地から宅地等への転用の許可を得た土地は、登記簿上の地目が農地
であっても、固定資産税の評価は雑種地となり、宅地に準じた土地として評
価されます。

もっとも、転用の許可が下りて、買った人が所有者として本登記されるまで
は、買い主に固定資産税はかかりませんが・・・。

仮登記と本登記の違い

＞「農家」ではない（畑作はするものの、一定規模の耕作面積に達しない）という農地法の制限のために本登記ができない状態です。

ご質問タイトルは「仮登記と本登記の違いについて」となっていますが、私から見ると今回の相談の本質は、その前提となる農地法その他の法令です。

＞所有権の獲得についても絶対条件ではありません

「仮登記」はあくまでも「予約」的な性格のものです。

仮登記は文字どおり「仮」でしかありません。

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