現在住んでいるマンションを売って、新しく一戸建てを購入したいのですが、
購入した、マンションが大下落し、3000万円で購入したのが1000万ぐらいになってしまいました。35年ローンで購入し、現在6年がたちました。
買い換えるのに何か良い手段はありますか?

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A 回答 (1件)

今、銀行では(担保抹消型買い替えローン)というローンを扱っている場合があります。

これはjyoさんのような自宅を売ってもローンの残債が残ってしまう場合にその残債分と新規購入分をあわせて貸し出しをしてくれるものです。
ただし、その分返済額は増えますしご年収によってはローンの額が減額となることもあります。
以上がクリアできるのであれば税金上でも譲渡損失の繰越控除と住宅ローン控除が使えて大変有利となります。(諸条件がありますので税務署などにご確認ください。)
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この回答へのお礼

昨日、質問したばかりで、こんなに早く良いアドバイスがいただけるなんて。
ありがとうございました。一度詳しく調べてみます。

お礼日時:2001/02/08 12:14

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支払いをきっちりすれば融資取り消しになるような問題はないでしょうか?
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(2)購入価格3980万円、今売ったら3000万位
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(5)購入したい一戸建て価格は3500万程度

こんな場合、どうしたら良いのでしょうか?
もしかすると賃貸にした方がよいのでしょうか?
この辺りの相場だと、おそらく11~2万程度で貸せます。
しかし固定資産税の事など考えると・・・。

詳しい方、買い換えた経験のある方、どうかお聞かせください。
よろしくお願いします!

Aベストアンサー

hanayashiki2さんのお書きになった条件がその通りであるならば、売却した代金でローンの残高を越えることができますから買い換えに問題はほとんどありません。

また、今お持ちのマンションを賃貸にした場合は、ローンが二つということになりますので(現在残の2500万+新規3000万程度?)新しい家を買うだけのローンを組めないかもしれません。ということで、今のマンションの売却と一戸建て購入を平行して行うことにするのが普通だと思います。

買い換えの方法ですが、売りを先にする方法と買いを先にする方法があります。売りを先にすると使えるお金が確定しますが、引っ越しを2回しなくてはならなかったり、一時住まいのためのアパートの費用などが必要になります。買いを先にすると一時的に二重ローンになりますから銀行がそれを認めてくれるかどうかです。たいていの場合は認めてくれますけれど。また、思った様に売れない場合の資金繰りが大変かもしれません。いずれにしろ、家を売る場合には、売りに出して即日売れるなんてことはまずありませんから、売れるまで少なくとも3ヶ月はかかると考えておいた方が良いです。(下手をすると半年から一年かかります)

そして、家を買う方はマンションを買った時と同じ流れで進みますからもう経験済みのことと同じです。売る方は、不動産屋を通じて売却広告を出し、買いたい人が見つかって契約ということになります。そして、その時に現在ローンを借りている銀行に立ち会ってもらって、買い主からの代金振り込みを受けてそれによってローン残高の一括返済をします。そして、司法書士などにより抵当権抹消手続きなどしてもらうことになります。

基本的に上に書いた様な手続きや具体的な進め方については不動産屋に相談すればいろいろと相談に乗ってくれ、立ち会ってくれます。高い仲介手数料はこのような取引をスムーズに勧めるためのものと理解してください。また、売りと買いを別々の不動産屋に依頼しても良いですが、売買両方を任せることにする方が(向こうも儲けが大きくなりますから)親身になってくれますし、交渉次第で仲介手数料をいくらか負けてくれたりします。

最後に忠告ですが、売る方では思った値段ではなかなか売れないものです。何軒かの不動産屋に見積もりを出してもらって、相場を把握してください。あまり、査定が高いところは売れるまで時間がかかり、そのうちに査定価格の8割で買い取りますなどと言って来ることがあります。そうすると初めから適正な査定よりも低く売ることになったりします。あまり欲を出さずに冷静に売却金額を考え、マンション分のローンがなくなればいいやぐらいのつもりでいて下さい。
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hanayashiki2さんのお書きになった条件がその通りであるならば、売却した代金でローンの残高を越えることができますから買い換えに問題はほとんどありません。

また、今お持ちのマンションを賃貸にした場合は、ローンが二つということになりますので(現在残の2500万+新規3000万程度?)新しい家を買うだけのローンを組めないかもしれません。ということで、今のマンションの売却と一戸建て購入を平行して行うことにするのが普通だと思います。

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元業者営業です

まず一般論として
新築>中古となるのは十分ご理解いただけると思います。
ここで問題になるのが人によっては必ずしも「新築>中古」という一般論が当てはまらないという事です。
何故ならそこには「数千万」の差額が発生するからです。

要は、「あの人が戸建だから私も戸建」「あの人がマンションだから私もマンション」等、他人がどうかはこの際参考になりません。同じように新築か中古かも他人それぞれです。

大事なのは「払える範囲で買える物件はどれか」でその中で「新築か中古か」を選択すべきです。

あくまで目安ですが「年収の4倍~5倍」がその人の適正物件(借り入れ)価格と言われてます。
これですとご質問者の場合現状では2000万前後の物件ということになり、その中で「新築か中古か」「戸建かマンション(団地)」かを選択すべきです。

勿論、貯金をがんばって頭金を増やせばもっといい物件も選択肢に入ります。
この点は結構重要ですので、しっかりと計画を立てる必要があります。

あと「建て替え」についてですが、中古物件の場合は木造戸建の場合は築20年を過ぎてから、鉄筋コンクリート造マンション(団地)の場合は築35年以降位から「そろそろ」となりますが、それぞれ「簡単には」できません。当然ですが。

戸建の場合は「お金さえあれば」好きなようにできますが、マンション(団地)の場合は権利者の5分の4以上の賛成がない限りできません(区分所有法)。
期間も話が出てから建て替えまで10年単位の年数がかかるのも珍しくありません。

特にマンションは築年が進むと所有者(居住者)の高齢化が進み、建て替えの話しが出ても引越し費用や建築費用、手間を考え賛成してくれないケースが多いのが現実で、実際建て替えが成功している物件は民間マンションでは殆どありません。

その意味で言えば団地はまだ可能性があります。ご質問者のお考えの物件がどうかは分かりませんが、通常団地は「公団」か「公社」が建築していますので、敷地が広いために容積率の余裕があり、高層化して(5階建て→10階建てへ)その高層化した部分を分譲販売してそのお金を建築費用に充てる方法で建て替えに成功している物件が多数あります。

ただし、団地は民間以上に高齢化がすすんでおりますので、何れにせよお年寄りをどう説得するかが一番のネックになります。

このように、「自分の家を買う」ということは考えなければならないことが本当に多く、諦めてしまう事も珍しくありません。その中でも「資金計画」は一番重要ですので、慎重の上にも慎重に。

●物件価格(借り入れ)は年収の4倍で、ぎりぎり5倍。
●支払いは月々均等で。(ボーナス払いは利用しない)
●頭金は最低物件価格の20%(諸費用別)

以上の「資金的条件」をクリアーした上で物件を探しましょう。
それが「新築か中古か」「戸建かマンション(団地)」かは人生設計を良く考慮してご判断下さい。

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元業者営業です

まず一般論として
新築>中古となるのは十分ご理解いただけると思います。
ここで問題になるのが人によっては必ずしも「新築>中古」という一般論が当てはまらないという事です。
何故ならそこには「数千万」の差額が発生するからです。

要は、「あの人が戸建だから私も戸建」「あの人がマンションだから私もマンション」等、他人がどうかはこの際参考になりません。同じように新築か中古かも他人それぞれです。

大事なのは「払える範囲で買える物件はどれか」でその中で「新築か中古...続きを読む


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