「夫を成功」へ導く妻の秘訣 座談会

こんにちは。
主人の実家を、両親と私たち四人で住むために、二世帯住宅への建て替えをする予定です。
希望としましては、将来子供を出産し成長しても住みやすいように、3階建てで、両親とのプライバシーを考慮して完全分離です。
しかしHMに話を聞きに行った際、第一種低層住居専用地域なので3階建てはまず無理だと言われました。
実家の土地は、35坪です。建蔽率50、容積率100です。
第一種低層は、高さ10から12メートル以内なので3階建ては可能ですが、坪数が少ないことが問題でしょうか。
ご回答を頂きたい点は、なんとか3階建てを建てられないのか、もしくはどう考えても不可能なのか、とその理由を伺いたいです。
また、実家は第一種低層ですが、大きな道路に挟まれたところにあるので、少し道路側に行くと第一種中高層になります。
今の土地で3階建てが不可能な場合、売却して(解体費こちらで負担)、第一種中高層で同じ35坪を購入(同じ坪数で、近い地域なら売却収入と購入費用はとんとんだろうと思い)して予定通りの住居を建てるのはどうかなとも思っています。
やはり、将来子供が成長して3世代でも住みやすい家でありたいと思うので、3階建てというのは1番の希望なのです。
良い案をお持ちの方、ご回答頂けますよう宜しく御願いいたします。

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A 回答 (9件)

#4です


天空率とは
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A9%E7%A9%BA% …
http://www.tenkuu.jp/institution/index.php
にある様に
斜線制限で建てられる限界の建物
に対して
計画建物の方が空に対する間隙が大きいと証明する方法です。
(簡単にまとめられませんスイマセン)
難解なので理解しない設計者もいるでしょうし
手間が掛かるので回避する設計者もいるでしょう
(この規模なら検討に半日もかかりませんが。。)
なので事務所がお勧めなのです

プランニング云々に関しても
何DKですよって提案する人
(ハウスメーカーの設計さん等)には難しいです
なので狭小住宅等に強い事務所がお勧めなのです。
http://arts-crafts.jp/works/tiny/index.htm
http://9tubohouse.com/
建築士と一緒に考えて
豊かな空間にしてくださいね~
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この回答へのお礼

とても分かりやすいご回答を有難うございます。

天空率については添付URLの設計事例をダウンロードし、理解できました。
やはり今の土地で建てられるのが一番なので、狭小住宅等に強い事務所で、天空率等など建設可能範囲を最大限に使って、希望にかなう家を建てられるように提案してくださる所を探します。
dyundyunさんのような方が見つかるといいです。

ありがとうございましたm(_ _)m

お礼日時:2008/02/20 10:00

3階ではなく、2階プラス地下室にする方法があります。

完全に掘らなくても、道路面より少し下げるだけでも良い場合があります。地下は容積率には入りません。湿気や採光等の問題もありますが、工法材料等なれた建築屋さんならもんだいありません。敷地が傾斜地ならもっと簡単です。
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天空率というのは平成15年1月1日から施行された比較的新しい建築基準法の考え方です。


従来は建物の高さ制限として
・隣地斜線
・道路斜線
・北側斜線
・日影規制
などがあったのですが、そのうち隣地斜線・道路斜線・北側斜線の3つの斜線については「天空率」という計算方法でOKならば斜線制限を適用しなくてもよいという条文ができました。
天空率とはどんなものかという説明をするのは難しいです。しかも土地形状と建物形状を見てぱっと天空率でOKかどうかを判断するのもかなり難しいです。参考URLを添付しましたがこれだけではなかなか理解しづらいと思います。
要は、ある点から建物を見て、計画している建物(計画建物)が空を遮っている面積と、従来の斜線制限で建てられる建物(適合建物)が空を遮っている面積を比較し、計画建物の方の面積が小さければOKというような考え方です。
この条項を使うことで本来の斜線制限では不可となる建物が建てられる可能性もあります。

ですのでご質問の土地形状でもこの方法でOKとなる可能性もある、ということです。ただ、HMや設計事務所で算定してもらわないとOKかどうかをご自分で判断するのは難しいと思います。

参考URL:http://www.tokyo.epcot.co.jp/tenku/index.html
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この回答へのお礼

ご回答有難うございました。

天空率で斜線制限をどの程度回避できるのかを設計事務所等に話を聞きに行ってみます。

ここ何日もインターネットと挌闘していましたが、やはり専門家に聞くと違いますね(^-^)

お礼日時:2008/02/20 10:14

面積的に35坪では完全分離に世帯、しかも障害者に配慮するのは厳しい条件ですね。


例1階を親、2,3階が子世帯が使い、建蔽率の算定のない外階段でいけば
3階 子4.5+収納0.5*2部屋、寝室6+収納2、階段2、廊下2帖
2階 階段2風呂2洗面2トイレ1玄関ホール3収納1LDK12帖廊下無
1階 玄関ホール3風呂2.5洗面2.5トイレ2寝室8収納2K3帖
と1階にLDは取れないボリュームです。2,3階も決して広くはないです。完全分離は最低あと5坪は欲しいですね。HMだと完全分離といえば60坪くらいからしかサンプルの間取りもないでしょう。
もう少し広く建てられる土地をおすすめします。また、隣地購入や隣地部分購入もうまい話があれば選択肢です。
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この回答へのお礼

そうですよね、私もせめてあと5坪あれば・・・
と思いました。
なるほど、35坪だと↑こういった間取りになるのですね、イメージが描きやすいです。
私たち夫婦と両親が、今の土地で二世帯は生活しづらい、という結論に至ったら土地の買い替えを検討し始めようと思います。
今の土地を査定したら坪単価49万、近隣の坪単価60万、40坪以上の土地に買い替えとそれだけで385万+手数料もの費用がかかります。(かと言って、今の生活環境が気に入っている義母に、坪単価が安いという理由で離れたところへの引越しはかわいそうなので、近隣しか考えられませんし)やはり何かと費用がかかりますね(; ;)

ご回答有難うございました。

お礼日時:2008/02/20 10:37

35坪で二世帯住宅しかも完全分離ってことは、キッチン、バス、トイレ全て別って事ですか?


居室が確保できないような・・・
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この回答へのお礼

そうです、全て別です。
プライバシーが保たれるのと、節税になるからです。
とりあえず希望を全て挙げていって、予算やスペースに合わせて検討・変更して行く予定なので、狭いかなと思っても、不可能だという結論に至るまではその希望で建てたいという形でご相談させて頂いてます。

お礼日時:2008/02/19 18:17

ハウスメーカーさんでなく


建築設計事務所にご相談されては如何でしょうか?
35坪の一種低層に三階建てですよね

敷地の形状にもよりますが立てられる可能性も十分あると思いますよ。
一階当たり11.5坪×3で34.5坪
住宅としても十分成り立つと思います。

敷地の情報が乏しいので何とも言えませんが、
北側斜線・道路斜線
これらは天空率による検討によって
特例の適用を受けられるかも知れません
日影規制
35坪に11.5坪なので、北側を空ければ可能かもしれません。
(南側は潰されますが。。)
メーカーさんの設計は
会社の施工の範囲内でないと計画できませんので
自由な発想は制限されます。

設計事務所にご相談を。。
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この回答へのお礼

ご回答有難うございます。

可能かも・・・のお言葉に可能性はあるんだと嬉しく思いました。

メーカーはコストが高いが長期の保証が保たれるという点で、主にメーカーに話を聞きに言ってましたので、設計事務所に話を聞きに行こうと思います。

ちなみに、

北側斜線・道路斜線
これらは天空率による検討によって
特例の適用を受けられるかも知れません

とはどのような内容ですか?
斜線制限については調べていましたが、特例の適用というのは初めて聞きました。
度々お手数ですが、ご回答を宜しく御願いいたします。

お礼日時:2008/02/19 17:35

先の回答にもありますが、


今の情報から可能性のあることだけを考えますと
ある例で考えて見ましょう。
延べ床面積は35坪しか取れません。各階11坪と考えましょうか。
建物高さが高くなくて済むRCか2×4で作ったとして9.5mの高さのろく屋根で直方体と考えましょう。
土地が長方形で真南向き、前面道路が4m巾だとすると北側斜線と道路斜線ではさまれたとき9.5m取れるには境界線から道路側は1.8m以上あいている必要があり、北側は3.6以上空いている必要があります。間口が10mとすると間口7.28m奥行き5.0mにバルコニーが1m出っ張った家なら建ちます。
でも、北側に3.6mの庭ってありえないでしょう?道路側に駐車場も取れないし、こういう時は「建ちません」とお話しします。
3階の天井を少し斜めにしてもせいぜい北に1mずれるくらいです。2.6mの土地が死んでしまいます。

同じ条件で北道路なら道路側からのみ斜線がかかるので4m道路でも有利ですが、南による事で1階の採光は法規上北道路から取り入れることになります。どちらにしても3階建てに最適な土地ではありません。

他には地下を作る方法で斜線制限をよける工夫も出来ますが、コストは上ものの2倍かかります。

同じ地域でも低層より中高層の方が建物の建てられる用途、高さが幅広いので価格は高くなる傾向があります。しかも、中高層でも高度地区に指定されていると天空率も使えない(斜線制限の緩和規定)高度斜線がある場合があります。今の条件より厳しくなる事もあるのです。確認しながら土地を探してください。

名のとおり低層専用地域ですので低層は1.2階までを指します。
3階からは中層ですから適さないのは致し方ないのです。
敷地の条件はよく精査して建築を考えなければならないのです。
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この回答へのお礼

具体的なご回答を有難うございます。

たとえ3階建てを作れても、ゆとりのある生活空間の確保は難しいですね。
義母が築いてきたご近所さんとのコミュニケーションや、体に障害がある義父へのゆとりのあるスペースを確保した家作りをしたいので、近くにある土地との売買による差額のコストや地下を作るコスト等検討してみたいと思います。

お礼日時:2008/02/19 15:54

こんにちは。

設計事務所勤務の者です。

まず、
>実家の土地は、35坪です。建蔽率50、容積率100です。
35坪=115.7m2くらいですよね。建ぺい率50%ですから、建築面積は57.85m2未満でないといけません。そして延床面積は115.7m2未満ですね。どうしても3階建てなら、上に長細い狭小住宅になりそうです。

次に、
第一種低層住居で一番の問題は、建ぺい・容積の制限もさることながら、真北方向にかかる北側斜線です。3階建てなら尚更です。
質問者さんの説明の中には、それに関すること(敷地の形状及び面する道路・道路幅員・敷地の空きなど)の情報が乏しいので判断できませんが、単純に高さ10mで計算すると、真北方向の空きが4m以上必要になりますね。もしか北側道路でないならば、(北=真北だとして)北を4mの空きでは、折角の南側に空きを取る事は難しくなります。
北南に長細い土地ならば出来ない事もないかもしれませんが・・・
ちなみに、真北が少しでも東や西に傾いた場合は、もちろんそちらにも北側斜線がかかります。

なんにせよ、実際土地形状などを見たHMがそういったのならば、3階建ては難しいでしょう。
・道路斜線
・北側斜線
・日影規制
・採光計算
・建ぺい・容積を守る
よほど広い土地ならいいんですけども。
できる・できないは判断できかねますので、どうしても3階建てなら、別の土地を求める事をオススメします。
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この回答へのお礼

とても分かりやすい説明を有難うございます。
HMは実際に土地を見に来ていません。
見に来ていないのに出来ないと言われたので、そんなにスパッと言えるものなんだろうかと思い、こちらに掲示したのです。
ちなみに土地の形状は東西に長方形(縦:横が1:1.5位)で、道路から見て奥に長い形です。
様々な制限を守りつつ、今の土地の広さで希望の物を建てるというのは、やはり難しいですね。
別の土地を求めることも視野に入れて考えていこうと思います。

お礼日時:2008/02/19 15:06

まずは以前別な方の回答ですがご参考にされてみては?↓


http://oshiete.homes.jp/qa1052493.html?ans_count …

一般的なお話だと3階建ては可能ですが北側斜線制限等により
難しい場合が多いです。
質問者様の敷地に状況によります。

>実家は第一種低層ですが、大きな道路に挟まれたところにあるので、少し道路側に行くと第一種中高層になります。

大きな道路に挟まれる?
道路l敷地l道路 って事ですか?

敷地が一種低層と一種中高層にまたがっているって事ですか?


状況は細かい部分まで知る事は難しいので一番良い方法は
ハウスメーカーの方に実際に調査してもらった方が確かかと思います。あと3階建てにすると階段に面積が取られますが。

参考URL:http://oshiete.homes.jp/qa1052493.html?ans_count …
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

まずは以前別な方の回答ですがご参考にされてみては?↓
http://oshiete.homes.jp/qa1052493.html?ans_count …

はい、↑こちらの回答も見ていました。
第一種低層で3階建てという方は多いのですが、さらに35坪ほどの土地の方の事例が見つからなかったので、こちらに掲示させていただきました。土地が広ければ問題ないことですからね。

色々なHMの話を聞き、実際に調査してもらおうと思います。

お礼日時:2008/02/19 15:19

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Aベストアンサー

建築士です。
1例ですが
ご両親の家を15坪~20坪
ご自身の家を15坪~20坪の総2階とし、将来ご両親の方を賃貸出来るように作ると考えましょう。1敷地に1建物ですからそれを屋根のかかった外廊下か室内の渡り廊下でつなぎます。最低1坪プラス

ざっくりですが
最小で15+15+1=31坪の建築面積、建蔽率60として51.6坪
最大で20+20+1=41坪の建築面積、建蔽率60として68.3坪

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参考に

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前段として、床面積の話をしなければなりません。
床面積は、壁、扉、シャッター、手摺、柱等の中心線で囲まれた水平投影面積であり、当該部分が居住、執務、作業、集会、娯楽、物品の保管その他の屋内的用途に供する部分であるかより判断されます。

個々に見ていくと、
ガレージ(建築基準法では自動車車庫)は、自動車を保管する場所であり、屋内的用途に供されるため、柱だけの、壁のない場合でも床面積が発生します。
吹き抜けは、床がない、水平投影面積が無いため、床面積は発生しません。(当然、下階では発生しています。)
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Q3階建ての家を建てられない用途地域はどこでしょうか?

3階建ての家を建てられない用途地域はどこでしょうか?

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3階建ての家が建てられないと決められている用途地域はありません。
ただし、第一種または第二種低層住居専用地域では、
 高さ5mを超えると、建物の敷地の北側にある部分の高さが制限される
 3階建て以上の建物になると、隣地へ影を落とす時間が制限される
といった規定により、敷地の形状や大きさによって、建てられる建物の
形状が限定されたり、実質的には不可能であったりする場合があります。

場所によっては用途地域とは別に、高度地区の指定や各自治体の
条例によってによって高さが制限されているところもあります。
また、敷地前の道路が狭いために形状が限定されたり、実質的には
不可能になったりする場合もあります。

形状や大きさ、前の道路の広さといった敷地固有の事情で
左右される点も多々ありますので、お家を建てられる候補地が
あがった時点で、設計の専門家に相談されることをお勧めします。

Q第一種低層住居専用地域について、、教えてください!

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当然色々制約があるのですが、道路をはさんで向かいに家が2軒建つとします。
我が家からは見ると南側です。

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外見上は3階建てのような家になります。

また、さらに高台になっている所にも家が建つとなると、完璧に我が家からは太陽が隠れてしまうのですが、この場合日照権などは問題ありませんか?

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日照権の問題とはならないのでしょうか?

うまく説明できず、申し訳ありません。
専門の方がいましたら、ぜひとも教えて頂きたいのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

まず、第一種低層専用住宅の規制では階数の規制があるわけではありません。

1.建物の高さについては10m又は12m以下となっています。(地域により10mの場所、12mの場所があります)
2.道路斜線規制が厳しくなっています。1:1.25です。
3.軒高さが7mを超える場合や階数が3以上の縦喪については、日影規制がかかります。

>その上に2階建ての住居を造ることは可能ですか?
上記の通り規制範囲内で建てることは可能です。
通常の2階建て建物では屋根の部分を入れると7m強です。3階建てにすると10m強ですが、1Fを低くする、半地下にする、3Fを屋根天井にするなど工夫すれば10m規制でも入ります。

>この場合日照権などは問題ありませんか?
3階建てについては3番の日影規制の対象になり一定限度で確保されます。

>建築基準を満たされていれば、日が当たらない家があっても日照権の問題とはならないのでしょうか?

日照権というのは、明文化された法律は存在しません。
強いて言うと、憲法25条の「健康で文化的な生活を営む」に含まれる概念です。
これを具体化した法律としては建築基準法の規定する日影規制等です。
従いましてこれを満足する限りは全く問題ありません。

まず、第一種低層専用住宅の規制では階数の規制があるわけではありません。

1.建物の高さについては10m又は12m以下となっています。(地域により10mの場所、12mの場所があります)
2.道路斜線規制が厳しくなっています。1:1.25です。
3.軒高さが7mを超える場合や階数が3以上の縦喪については、日影規制がかかります。

>その上に2階建ての住居を造ることは可能ですか?
上記の通り規制範囲内で建てることは可能です。
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Qマイホーム、3階建てが極端に少ない理由

周りを見渡してみますと、3階建てマイホームが極端に少ないですが、
たまにぽつぽつとはあります。地域によっては景観を損なう事からNG
なところもあるでしょうけど、統計的に見て、3階建てが少ないのは
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単に高いから?地震対策等で安定しないから??

また、2階を1とした時、1階建て、3階建ては何倍くらい
値段が違ってくるのでしょう?

Aベストアンサー

3階建てにすると建物の総重量はそれだけ重くなりますが、
地盤はそれに耐えうるものに地盤改良できますので
地盤が軟弱で建てられないということは少ないと思います。

しかし、地盤改良はその方法によって金額に大きな差がでてきます。
固い地盤が地中深くにある場合はそれだけ費用が必要となってきます。
数百万必要となることもあれば、数十万で済むこともあります。

適切な地盤改良の方法は、地盤調査の結果によって判断しますので、
ここでいくら必要ということはお伝えできません。

建物の工法によっても建物の総重量に大きな差が出来てきます。
軽いものは木造住宅となり、重いものは鉄骨コンクリート造です。
重量に数倍の差があります。

重い建物の方がそれだけ頑丈な地盤が必要となってきますので
それにともなって費用も比例して必要となってきます。

建物本体も木造住宅がもっともコストを必要としないのですが、
それだけ耐久性も他の工法に比べ低くはなります。

ただ、現在では木造住宅も接合金物を適正に使用していますので
自然災害で倒壊するなどの被害はまずありません。
使用する木材自体も人工乾燥させていますので、
建てた後の自然乾燥で支障が出てくることもほとんどありません。

建て主さんの考え方によっては「建物は頑丈なことに越したことはない」という方もいらっしゃいますので
木造以外の工法で建てられる方も大勢いらっしゃいます。

3階建てが少ない一番の理由は、
2階建てに比べて費用が割高になるということだと思います。

地盤の件も含め、2階建てに比べて3割増しくらいから
多いときは2倍近くになる場合もあります。

例えば、2階建てだと坪単価50万円で建てられたものが、
3階建てになると70万円や80万円になります。

計算すると、
総2階建て40坪の住宅で合計2000万円。
総3階建て40坪の住宅で合計2800万円。
これだけの金額の差がでてきます。

さらに、面積は同じでも、3階へのぼる階段が増えるため、
実際に部屋として使用できる空間は2階建てよりも少なくなります。

同じ床面積でこれだけ金額の差が出てくると
たいていの場合は、2階建てを建てられる土地を探し直すことになります。

さらに、住み心地という一番重要な要素を考えても難点がでてきます。
やはり、階段を上り下りすることは体力的にも精神的にも障害です。
1階で洗濯したものを3階のベランダで干す作業を想像してみてください。
実際の労力もそうですが、想像しただけで精神的な負担もでてきます。

また、木造の3階建ては揺れます。
それで倒壊することはありませんが、強い風の当たる場所などの場合、
生活していても体感できるくらいの揺れがあります。

法律的に建てたくても建てられない場合もありますが、
そのようなことはなかなかないでしょう。

3階建ては必要に迫られて建てる場合がほとんどです。
その土地に愛着がある場合や、家柄の関係で離れることの出来ない場合など、
または通勤距離や都会のような大きな土地が売り出されていない場合。

ほとんどの方は、当初のマイホームの計画は2階建てと考えています。
それが、諸事情により2階建てでは面積が足りず、
生活に必要な部屋を確保することが出来ないとわかったときに
初めて3階建てという選択肢がでてきます。

建物として3階建ては2階建てに比べて利点があまりありません。

それと、ごく稀に、三階建てが「都会的」という先入観で建てられる方もいらっしゃいます。

3階建てにすると建物の総重量はそれだけ重くなりますが、
地盤はそれに耐えうるものに地盤改良できますので
地盤が軟弱で建てられないということは少ないと思います。

しかし、地盤改良はその方法によって金額に大きな差がでてきます。
固い地盤が地中深くにある場合はそれだけ費用が必要となってきます。
数百万必要となることもあれば、数十万で済むこともあります。

適切な地盤改良の方法は、地盤調査の結果によって判断しますので、
ここでいくら必要ということはお伝えできません。

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お客様を拝見していてそこそこ年収が高いということも必要ですが、お金の使い方が違うかたが年収が低くても割合高い金額の物件でも購入されています。
年収が高くても使う方は自己資金がそこそこですし、
高からずの年収のかたでも30代で貯金が2000万近くあるので1500万だけ頭にしたいという方もいました。共働きではありましたが。
良く貯めたなあ。これだけ貯められる人ならローンも払えるだろうなあと感じます。
きらびやかでお金遣いがどうも荒そうな方で「オールローンでいけるんでしょ」なんて方もやってきますがこの人は大丈夫かなと感じる方もいますよ。ま、いろんな状況でいろんな方が買えるというわけでしょう。また、買えても維持できるかどうかはやはり別物です。
でも、人間目標があれば達成できるというものなのではないかと感じます。

Qルーフバルコニー

仕様は総2階建てなのですが、2階部の上に固定階段で上がる
天井高1200mm以内に押さた、屋根裏収納部屋(11帖)を作りました。

その横に約9.0帖のルーフバルコニー(屋上)を作りました。
場所的には東道路に面した、純東側に位置します。

残念ながらこのルーフバルコニーに水道は付けられなかったのですが、
2階のベランダからホースで引っ張って来る事ができます。

ルーフバルコニーから回りを見渡すかぎり、
私の家が最も高さが高く、屋根の高さも第1種低層住居専用地域の
限界ギリギリの9.8mです。

皆さんでしたら、このルーフバルコニーをどう使いますか?

Aベストアンサー

>皆さんでしたら、このルーフバルコニーをどう使いますか?
これに「私ならこう使いたい」を添えますと回答も充実するでしょうね。

第1種低層住居専用地域のルーフバルコニー、別件でのルーフバルコニー住宅をを施工中ですが、
(1)のかたの理由;煙草が吸いたい(16坪で煙草・・・?)
(2)のかたの理由;高所からパティオを見下ろしたい。
いずれにせよ至極あいまいな印象でしたね。

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3226472.html
上記の8でも以前回答しましたが、個人的には「空を独占出来る贅沢な心のメンテナンス広場」として使いたい、かなあ?。
良い風の吹く日には椅子を引張り出してきて本でも読む、なんてね。

・・・夢から覚めて現実に戻りますが、バーベキュー、屋上庭園(菜園)を希望される方が多いですね。
近隣への配慮や防水面の不安等賛否のあるところですが。

さて、繰り返しになりますが、どんな使い方をイメージされてますでしょう?。

Q1階駐車場、屋上、外階段は建ぺい率、容積率に含まれますか?

1階部分に駐車場、屋上を設けて洗濯物が干せるガラス張りの物干し部屋?を作ろうと考えてます。
外階段(雨よけのひさし有りの場合)で2階を玄関口にした場合、それらは、居住用の「床」では無いと思いますが、やはり建ぺい率や容積率に含まれるのでしょうか?

Aベストアンサー

物干し部屋も建蔽率、容積率に該当します。
物干し部屋が乗っていなくても屋根がかかった駐車場の場合には建蔽率に含まれます。 
又、ひさし付きの外階段も条件次第では面積に算入されます。
違法行為なのに建築工事後、完了検査後に勝手に造る人もいます。
通報されれば撤去しなくてはなりませんし、施工した業者も罰則を受けますので、それだけのリスクを覚悟しなければなりません。
ですから、お勧めはできません。

さて、前回のご質問に回答しようとしましたら、僅差で受付終了されていました。
不適切なのかもしれませんが、下記にその時の回答も添付いたしました。

容積率から述べ床面積は合計で24,8坪。
このような狭い面積を3階建てにしては、細切れの空間になるばかりで、上手に間取りを作ることは出来ません。
又、老世帯の居住空間は水周りと同じフロアーにすべきなのに、3階建てでは上下に別れてしまいます。

ですから、駐車場は外部に設け、物干し場は屋根をかけないタイプのものにして(床をすのこ状かメッシュ状の屋根にはならない形状)、法定床面積に算入されないようにします。
そして家本体は法定延べ面積の半分の12,4坪をワンフロアーとする総二階建てで考えていかれたらいかがでしょうか?
1階、玄関+水周り+老世帯寝室+LDK
2階、子供室+夫婦寝室+LDK
このようにこじんまりとではありますが、LDKを分ける事も可能です。
建蔽率があまりますから、家本体に大きな物干しバルコニーを作る事も可能です。
2階の子世帯のLDKにつなげて3坪ほどの広いバルコニーを設けてはいかがでしょうか?

あるいは建蔽率分1階を広くして共有のLDKにし、2階は差し引き狭くなるのでサブリビングのみにするとか。

駐車場の上に中二階の共有LDKを設けて、上下階にスッキプフロアーで各個室群を取るという方法もあります。
開放的なプランですので、面積以上の広さが感じられると思います。

収納は高さ制限内で小屋裏収納にするとか、行政で許可されれば‘蔵’のような上下階中間層を利用したり、床下収納にしたり、これもまた工夫なさってください。

後は、下階への採光を工夫するなど、法規制内で使いよいプランを考えていかれたらよいと思います。
無理に3階建てにするよりは、普通の木造二階建てで安く建てる方法を探った方がいいと思います。

物干し部屋も建蔽率、容積率に該当します。
物干し部屋が乗っていなくても屋根がかかった駐車場の場合には建蔽率に含まれます。 
又、ひさし付きの外階段も条件次第では面積に算入されます。
違法行為なのに建築工事後、完了検査後に勝手に造る人もいます。
通報されれば撤去しなくてはなりませんし、施工した業者も罰則を受けますので、それだけのリスクを覚悟しなければなりません。
ですから、お勧めはできません。

さて、前回のご質問に回答しようとしましたら、僅差で受付終了されていました。
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Q31坪(建ぺい率50%、容積率80%、高さ制限10m)二世帯住宅は可能ですか?

埼玉県吉川市中曽根の第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%、容積率100%、高さ制限10m)にある実家(地区23年)を取り壊し、父親・母親世帯と自分と妻と子供(1歳)が住む2世帯住宅を考えてます。
1階部分に車庫(1台分)と洗濯物を干せる屋上を設けた場合、
2世帯住宅は可能でしょうか?
家の前は、同時分譲区画6世帯が共有する私道(幅4m)が北側にあります。
※実家は私道南側の真ん中に位置してます。
坪が少ないので、完全分離は諦めてます・・・
玄関、お風呂(1階)、階段、車庫、屋上は共有にすればかのうでしょうか?
重量鉄筋を採用すれば、高さ制限10mでも3階建が可能と思いますが、如何でしょうか?
また、重量鉄筋を採用した場合の坪単価(もし2世帯の場合)は、いくらぐらいでしょうか?
お分かりになる方の意見お待ちしてます。

Aベストアンサー

延べ床80平米ですよね。相当キビシイですね。全員分の個室は作れても二世帯住宅と表現するような家は無理だと思いますよ。

私が今カキコしてる家が高さ制限10mの3階建てで延べ床99平米です。
(26坪、建坪率60%、容積率160%、北道路)
LDK16畳+7畳部屋+6畳部屋×2+5畳部屋+お風呂+脱衣所+トイレ2個、です。

これより2割も狭くなると廊下部分を極力減らしたとしても個室1つは確実に減ります。大人が多いですから荷物が入り切らなくて、きっとモノで溢れますよ。

また、車庫の上を洗濯物干し場は建坪率に含まれると思いますが、それは詳しくないので、他の回答者様に任せます。

Q隣地との境界の塀はどのくらいの高さまで作ることができますか?

土地を購入し住宅を建築中です。隣の人が日当たりや窓や換気扇の位置などをうるさく文句を言ってきて閉口しています。こうした文句が昂じてとなりの人の視線が気になり、いつ文句を言われるかもしれないと思い、境界のところ(もちろんこちらの敷地内)に塀を作りたいと思います。

今も塀は建っているのですが、背が低くて女性の肩ぐらいしかありません。というのも、隣の土地の方が30cm程度低くなっているからです。
ここで、むやみに高い塀を作ると「日照権を侵害される」と文句を言ってくるのは目に見えてますし、かといって、このままだと、逆にとなりの人の視線が気になって仕方がありません。

最後は話し合いだとは思いますが、アドバイスをいただければと思います。

Aベストアンサー

ご質問を拝見しながら、我が事の様に考え込んでいます。物理的な条件は非常に似通っています。当方の場合は、塀と言っても腰高のフェンス。そして、有難いことに、隣は今のところはうるさくありません。と、言うことで、質問者の立場にあるなら、先ずは、(既に回答されているような)正確な情報を隣家に提供し、境界付近の塀についての、共通の認識をもつことに努めたいと思います。

その上で、次のように申し出をします。勿論、見積書等を添付します。

1 出来れば費用を折半して境界線上に、新たな塀を設置したいこと。
2 それは、両家のプライバシーを保護するに足る高さにしたいこと。
3 材質と意匠は、別添図面通り予定しているが、希望があれば聞きたいこと。
4 工事の都合もあり、出来れば1ヶ月以内に回答が欲しいこと等

その回答次第では、自らの敷地内で、かつ自らの負担で、任意の材・意匠・高さの塀を作るとする姿勢を、言外に伝える訳です。勿論、それを明言してもよいのですが、それは相手の出方次第。なるべく穏便に事を運ぶと言うのが肝要です。逆に、何センチか低くする見込みで予定しておくと、隣家の顔も立つというものです。また、当方からの申し出でもありますから、費用の負担割合を増やしても構わない。フーム、回答しながら、何だか自分でも攻め方が見えてきましたね(^^)。

ご質問を拝見しながら、我が事の様に考え込んでいます。物理的な条件は非常に似通っています。当方の場合は、塀と言っても腰高のフェンス。そして、有難いことに、隣は今のところはうるさくありません。と、言うことで、質問者の立場にあるなら、先ずは、(既に回答されているような)正確な情報を隣家に提供し、境界付近の塀についての、共通の認識をもつことに努めたいと思います。

その上で、次のように申し出をします。勿論、見積書等を添付します。

1 出来れば費用を折半して境界線上に、新たな塀を...続きを読む


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