住宅ローンの借り換えで注意すべきことはありますか?

ローン残り20年ですが、2箇所銀行をまわったところ、10年固定でA銀行はメリット400万円くらい、B銀行は300万円くらいなのでA銀行に申し込もうと思っていますが落とし穴がないか心配です。他に確認しておくべき点があれば教えてください!
(恥ずかしながら、ローンに関する知識がありません。最初家を建てた時も月々の返済額と年数しか見ていなくて今でもよくわからないままです。)

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A 回答 (2件)

現在の借り入れが「住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)」であるならば、通常の銀行の住宅ローンに変更する場合に、1つだけ契約条項にある点を見逃してはいけません。

(これは変更できないとおもいます)

それは、「なんらかの経済的な混乱自由などにより、金利が大幅に上昇した場合には、固定金利であっても金利を変動させることができる」という条項が銀行によるローン条項に記載があることが通常だそうです。

旧住宅金融公庫では政府によるものであるため、このような条項はなく今後、急激なインフレなどにより金利上昇を招いた場合には、実質的にチャラになりますが、銀行による借り入れの場合にはインフレに比例して金利および返済額が急激に上昇する可能性があります。

株式市場の下落により、現在においては金利は下落傾向にありますが、原油などの資源高によりインフレ懸念がでていますので、金利はあがる可能性があります。原油高による経済の負のスパイラルが発生すれば、資本主義経済自信が崩壊する可能性がありますので回避するために学者さんたちは全力を尽くしてくれるかとは思いますが。

この回答への補足

そういう条項があったんですか・・・。
現在は金融公庫と銀行での借り入れですが、そのほとんどが金融公庫です。
今までに実際、そのように急激なインフレ等で固定金利なのに金利を上げた事実はあるのでしょうか?(ご存知の範囲で結構ですので教えてください)。

補足日時:2008/02/19 14:43
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わたしも No1の回答者と同じ考えです。


銀行の10年固定は 変動金利に固定特約をつけたものではないですか?特約は経済変動の中でどこまで守れれるか分かりません。
400万得するつもりでも、最後に1000万損したら意味がありません。
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Q住宅ローン借り換えで銀行とトラブってます

皆様どうか至急ご意見お願いいたします。
<概要>
住宅ローンの借り換え(公庫&年金→M銀行の全期間固定金利)をM銀行に申し込みました。保証料含む諸費用など全てをローンに入れてもらい、最初に支払う金額をとにかく0にする様にお願いし、融資額を計算してもらいました。公庫&年金への完済が明後日なのですが、なんと今日、「計算違いで、融資額が15万円不足だったので、充当してほしい」という事になりました。おかしいと思いませんか?
銀行への対処方法を教えてください。

<詳細、経緯>
(1)初期の自己負担を0にする様、要望し、融資額2800万、諸費用80万の計2880万の借り入れとなりました。その時の話では、残金は2800万には行かないし、諸費用も70万くらいなので、2880万の借り入れで考えておけば、大丈夫。との事でした。

(2)公庫&年金に12/30での完済手続きを自分でしました。(M銀行の指示)

(3)昨日、たまたま電話してみると、なんと、年金の残額と公庫の残額を足したものが、2800万を超え、2821万になるので、差額の21万を用意してくれないか?という事になりました。

(6)「それはおかしいでしょ?」という事で、色々話してみると、
結局、M銀行の(2880万という金額の)計算ミス(見積もりミス)であり、諸費用等、再度計算させたところ、以下の様になってしまいました。
 ・完済しなければならない額 2821万
 ・借り換えに必要な諸費用 74万
 ・上記の合計 2821万+74万=2895万
 ・借り入れ額 2880
 ・ですので、2895万-2880万=15万は初期負担。

かなり、文句をいい、「何とか解決方法を提示してくれ」と言っていますが、0回答。皆様、助言をぜひお願いいたします。

皆様どうか至急ご意見お願いいたします。
<概要>
住宅ローンの借り換え(公庫&年金→M銀行の全期間固定金利)をM銀行に申し込みました。保証料含む諸費用など全てをローンに入れてもらい、最初に支払う金額をとにかく0にする様にお願いし、融資額を計算してもらいました。公庫&年金への完済が明後日なのですが、なんと今日、「計算違いで、融資額が15万円不足だったので、充当してほしい」という事になりました。おかしいと思いませんか?
銀行への対処方法を教えてください。

<詳細、経緯>
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Aベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前住宅ローン(プロパー、公庫とも)を担当していたことがある者です。
長文になりますが失礼いたします。

公庫&年金の窓口もM銀行だったのでしょうか?
それとも別の金融機関ですか?
どうも、別の金融機関ではないかと推察できるのですが…。
本来、公庫を含む他からの借り入れを「借り換え」で対応される場合、既借入先で作成していただいた「債務残高見込み」を持って借り換え先に相談に行くべきなのですが、それはされなかったのでしょうか?
それをされないと、残念ながらこのような間違いが起きる可能性があります。
特に、住公については、数年前(私が住宅ローンを担当していた頃)から、専用端末を使って処理をしており、他行扱い分については制限がありますので、正確な情報を把握できないのです(プロパーローンならば、基本的な考え方が同じなので、条件を間違いなく入力すればさほどの違いは出ません)。
ですから、公庫&年金の既借り入れを、借り換え先に照会や計算をさせようと思っても無理なこともあるのです。

計算で違っていた額が21万円というところから判断して、私も12月分の返済額を返済済みで計算した場合と、未返済で計算した場合の違いではないかと思います。
12月分の公庫&年金分の返済日はいつですか?
引き落としはされていますか?
もし、12月分の公庫&年金分が引き落とされているにもかかわらず、これだけの差額が出たとすると、M銀行が借り換えの計算をするに当たって、何かの設定を間違えた-ということも考えられますが。

なお、融資の「増額実行」は、はっきり申し上げて大変難しいことなんです。
それに、公庫&年金の全額繰上返済は、1ヵ月前までに届出をしなければなりませんから、今から繰上返済を1か月待って欲しい-というのは無理な話です。
ですから、緊急対応として、一番手っ取り早いのは、M銀行に別途、差額の「15万円」のローンを実行してもらうことですね。
最初に支払う金額がとにかく0になればよい-ということは、借入額が増えることには問題は感じない-ということですよね?

#4さまへの補足について、横から失礼します。
こちらは、保証機関にもいた(勤務先から出向していました)立場としての意見ですが…。
銀行と保証機関は別の組織で、あちらこちらに払う「諸費用」を銀行が一旦まとめてお客様からお預かりします。
ですが、この費用を即座に保証機関や司法書士等に支払うことはない場合が殆どです(私の勤務先とその保証機関の場合もそうでした)。
保証機関などは翌月にまとめて請求し、金融機関側はその請求にしたがって支払う-というパターンが多いと思います。
この場合ですと、金融機関では「仮受金」というカンジで資金をプールしておくことになるのです(勘定科目の名称については金融機関により異なると思いますので、その違いについてはご了承ください)。
ですから、実際にお金が保証機関などに移っている訳ではないので、できないことはないと思いますが、ただ、会計上複雑な手続きを経ることになるので、金融機関はやりたがらないでしょうね。
これはあくまでも金融機関の内部事情なので、ご質問者さまが忖度する必要はないと思います。
こんな話を聞いた-とでも言って交渉されるのもいいかと思います。
でも、「手っ取り早い」という点では、別途15万円の融資を至急決済してもらい、明日に間に合わせることだと思います。

金融機関に勤務しており、以前住宅ローン(プロパー、公庫とも)を担当していたことがある者です。
長文になりますが失礼いたします。

公庫&年金の窓口もM銀行だったのでしょうか?
それとも別の金融機関ですか?
どうも、別の金融機関ではないかと推察できるのですが…。
本来、公庫を含む他からの借り入れを「借り換え」で対応される場合、既借入先で作成していただいた「債務残高見込み」を持って借り換え先に相談に行くべきなのですが、それはされなかったのでしょうか?
それをされないと、残念なが...続きを読む

Q住宅ローン 同銀行内での借り換えは可?不可?

住宅ローン 同銀行内での借り換えは可?不可?

お世話になります。みずほ銀行で住宅ローンを借りている者ですが、固定金利の更新時期が近づき、
変動金利に移ろうかと検討しています。
そこで、住宅ローンの借り換えについてなのですが、三菱東京UFJでは同銀行内でも借り換えが
でき、借り換え金利が適用されるようなのですが、みずほではそれができないとHPに書いてあります。
でも本当にできないのでしょうか。交渉次第だったりするのでしょうか。それ次第では三菱か住信
SBIネットに移ろうかと思っています。ご存知の方、経験者の方、お詳しい方がいらっしゃいまし
たらお教え下さい。

Aベストアンサー

自行住宅ローンは、原則借り換えは不可ですよ。

ですが、最近、リテール部門の拡充の関係もあり、優良顧客を逃がさないために、一部の金融機関で「自行住宅ローンの借り換え」も対応しているところがあるようですね。

> 固定金利の更新時期が近づき
であれば、変動金利型にされるのでしたら、ご質問者さまの場合は、「借り換え」は必要ないですね。

「借換金利の適用」=「金利の優遇幅を大きくしてもらう」ということと同義ですから、固定金利期間終了後の優遇金利の適用を、変動金利型にもしてもらい、その優遇幅を大きくしてもらえるように交渉すればいいだけです。

本来であれば、当初固定金利期間終了後の金利の優遇については、契約当初に「特約」で締結しているものですが、それがされていなくても、最近は「他行への借り換え」を匂わせると、「優遇あり」にしてくれるところが多いですよ。

「借り換え」であれば、「借換にかかる諸費用」が必要ですが、金利優遇については「特約」で対応しますので、そのあたりの手続きも費用も必要ありません。
「借り換え」をするよりもお得に済みます。そのあたり、勘違いなさいませんように。

でも、あくまでも「交渉」になりますから、絶対にうまくいくとは限りませんけれど。
もちろん、これまでの返済期間中に、返済の遅延があったりしたら認められません。
さらに、その金融機関の「金利優遇の条件」は、維持したままにしなければダメです。
給与振込口座はもちろんのこと、公共料金の口座振替などが金利優遇の条件になっていることもあります(この場合、クレジットカードのポイントを貯めるために…という理由で、公共料金の支払いをクレジットカード払いに変更しているとNGになったりするんですよ)。

自行住宅ローンは、原則借り換えは不可ですよ。

ですが、最近、リテール部門の拡充の関係もあり、優良顧客を逃がさないために、一部の金融機関で「自行住宅ローンの借り換え」も対応しているところがあるようですね。

> 固定金利の更新時期が近づき
であれば、変動金利型にされるのでしたら、ご質問者さまの場合は、「借り換え」は必要ないですね。

「借換金利の適用」=「金利の優遇幅を大きくしてもらう」ということと同義ですから、固定金利期間終了後の優遇金利の適用を、変動金利型にもしてもらい、その優...続きを読む

Q公庫から銀行ローンへ借り換えの場合の火災保険。

公庫から民間金融機関の住宅ローンへ借り換えの場合、公庫で入った火災保険を民間ローンの時に必要な火災保険と見なし、引き継ぐことは可能でしょうか?それとも、新規で入らなければならないのでしょうか?

Aベストアンサー

こんばんは。現役金融機関職員です。

現在契約している火災保険が余りにも保険金額が低い場合を除けば、今の契約をそのまま引き継ぐ事が出来ます。とは言っても当初公庫で借り入れをしていたのだから、公庫専用火災保険(損保ジャパン・旧社名安田火災)で適正な保険金額の契約をされているはずですから、実際には引き継ぐ事は可能であります。
但し、保険の満期がすぐに到来するなどの場合には、新しい保険に入りなおしていただく場合もありますので、保険期間をあらかじめ確認して置けばいいでしょう。

ちなみに、私も借り換えをされるお客さんには「火災保険を掛けなおす必要はありません」と説明しています。

Q住宅ローンを借り換えをするために銀行から融資を受けることになりました。

住宅ローンを借り換えをするために銀行から融資を受けることになりました。審査も通り本申し込みも終わっています。
その融資の一部を知り合いの業者へトンネルさせ、手元に自由資金として残したいと思っているのですが業者に迷惑が掛からぬようにこれを行うにはどうすればいいのでしょうか。
具体的に言いますと、1500万の融資を受け、その内1220万が住宅ローンの借り換え分に、50万が銀行への手数料、11万が登記の費用、差引残りの約230万程が自由資金という形です。借り入れの際に、この知り合いの業者へ架空の見積や工事契約書を作成してもらい提出しました。
しかし、これの入金はこの業者へ直接振込みとなるらしいのです。(当然ですが)
で、この業者へはトンネルをお願いしてOK貰っているのですが、消費税の関係とか、この業者へ迷惑の掛からぬようにするために何か良い方法はありますでしょうか
正式に言えば、この業者が消費税を支払う必要があると思われるため、私がそこから消費税を差し引いて
受け取ればいいのですが、10万以上の大金になるため他にスルーできるいい方法があればご教授願いたく
投稿いたしました。
帳簿上、230万の入金があった。これを下請けにそのまま発注する形で流す?消費税は最終受託者のこの下請け(自分が架空業者になる)が支払い義務が発生する?
どなたかお知恵をお貸しください!
よろしくお願い致します

住宅ローンを借り換えをするために銀行から融資を受けることになりました。審査も通り本申し込みも終わっています。
その融資の一部を知り合いの業者へトンネルさせ、手元に自由資金として残したいと思っているのですが業者に迷惑が掛からぬようにこれを行うにはどうすればいいのでしょうか。
具体的に言いますと、1500万の融資を受け、その内1220万が住宅ローンの借り換え分に、50万が銀行への手数料、11万が登記の費用、差引残りの約230万程が自由資金という形です。借り入れの際に、この知り合いの業者へ架空の...続きを読む

Aベストアンサー

振り込み名義人はあくまで質問者さんとなるはずです。
質問者さんが業者宛て、間違って振り込みましたので、××銀行口座へ(当然に融資行以外)返金の振り込みをしてくださいてください。という様な文章を署名押印して業者宛てに出し、業者がその通りに、質問者さんの口座へ振り込めば業者は売り上げ自体を計上する必要はありません。誤入金処理で済みます。
振込手数料委は控除して振り込んでもらいましょう。(現金でのやりとりはNGです)
見積書やその他何らかの質問者さんとの関係性がわかる書類を一応保存しておけばOKです。
まあ、たまにある事・・・・・・です。

Q銀行カードローンやクレジット会社のキャッシングで約70万円の借り入れが有ります。 借り換えを考えてま

銀行カードローンやクレジット会社のキャッシングで約70万円の借り入れが有ります。
借り換えを考えてますが良い方法をご教授願いたいです。

Aベストアンサー

無担保で、使途が自由な多目的ローンに借り換えられると思います。
その際、そのカードローン、クレジットカードの解約など、条件が付くことがあります。

ご年収やご年齢等によって、また銀行によって違うので、一概には言えませんが。
まずは、それぞれの残高が確認できる最新の明細や源泉徴収票等を持ってご相談に行かれてみると良いと思います。


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