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実家を2世帯住宅に建て替えを検討しています。
・完全分離で、出資割合は4:6、登記は共有(4/10と6/10)
・親は、年齢制限でローンを組めません。
・子は、給与所得者です。
・贈与税がかからない範囲でやりくりしたいと思っています。
・相続時精算課税制度は、利用しない予定です。

以下の数字は、適当に付けました。
また、ローン審査にも通ったと仮定します。
死亡時の対処済みと仮定します。

総費用=5000万
負担割合=親:子=4:6=2000万:3000万
頭金=親:子=1000万:400万
残り(ローン分)=親:子=1000万:2600万

親の分も子がまとめて借金したとします。
子のローン=1000+2600=3600万

この場合、完済するまで子がローンを払い続けます。
子は、親へ1000万を貸し付けます。(金銭消費貸借契約)
親から子へ、10年間利息付で返済してもらいます。(銀行振込)
金利は、子のローンと同じ利率で計算します。

このような方法を考えているのですが、何か問題点などあるでしょうか?
また、親と子の金銭消費貸借契約時に、書類を作成し、公正証書の印を
もらう必要はありますか?(一般的に考えて)

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A 回答 (2件)

総費用=5000万


負担割合=親:子=4:6=2000万:3000万
頭金=親:子=1000万:400万
残り(ローン分)=親:子=1000万:2600万


頭金は、1000万円親が出すという事でよろしいですね。

そして、子は、頭金400万円を出し、さらに、子が借主となって、3600万円の住宅ローンを組むということですね。

住宅ローンの債務者(借主)は、あくまでも子ですので、「親の分も子がまとめて借金した」と思っても、形式上は、この3600万円分はまるまる子の出資分になります。

ということは、親の出資割合は1000万円、子の出資割合は4000万円になります。共有持分は、親5分の1、子5分の4です。

これを親10分の4、子10分の6に登記すると、この段階で子から親へのみなし贈与になります。

それを回避する為に子から親へ1000万円の貸付を考えておられるのでしょうか?

ですが、仮に本当に子が親に1000万円貸し付けたところで、その1000万円を親が請負業者に支払わない限り、出資したことになりません。

つまり、お金を貸したことにすることと、不動産の出資割合とはなんの関係も無いという事です。

むしろ、質問者様は、住宅ローンの36分の10相当額を毎月親から受け取ることが贈与税の対象になると考え、貸し金の返済を受けたという形にしこれを回避されようとしているのですね。

税務署は、親子間の金銭消費貸借では、公正証書とかの形式ではなく、実質を見ます。それで、質問者様は、返済の証拠を残そうと銀行振り込みを考えておられますが、肝心の1000万円が子から親に動いたという証拠は無いですよね。実際には1000万円親に貸すわけではないですよね。

仮に、税務署の目が節穴で、子が親から毎月受け取るお金が貸し金の返済として通ったとしても、最初に指摘しました出資割合と持分割合が異なる点についても税務署が見逃すとは限りません。

じゃあ、どうすればいいかですね。
これが、本当に、難しい問題です。

現実には、親と子の資金負担は4:6なわけです。
どうしても、現実の資金負担と持分割合を合わせたければ、最初に税務署に相談すべきです。実際は親が住宅ローンを1000万円支払う、親には収入があり返済能力がある、しかし、年齢制限で住宅ローンが通らない、と、全て正直に話し、現実の出資負担割合にするのだから、贈与税を課税しないで欲しいと言うのです。

ですが、一番いいのは、形式と真実を合致させる事です。
あくまで、3600万円のローンの借主は子です。そこで、持分は1:4にする。そして、親から毎月家賃を受け取るのです。家賃を受け取ったことにする、というのではありません。形式も真実も、賃貸借契約を結び家賃を受け取るのです。

○○したことにする、というのは、一番良くありません。
税務署を自信を持って説得することもできないし、相続時にもトラブルになりますし、何より、気持ちが悪いでしょ。

 
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

>この3600万円分はまるまる子の出資分になります。
>共有持分は、親5分の1、子5分の4です。
そうですか・・・。外部から見れば、子がローンを組んでいるだけですもんね。

>最初に税務署に相談すべきです
そうですね。相談に行ってみようと思います。

ありがとうございました。

お礼日時:2008/02/22 11:16

<前提の確認>


 ローン審査にとおった
  (担保不足等は無い前提)
 相続時精算課税を利用しない

以上の条件で回答します。

今回で考慮の必要があるのは
 税務署
  (本当に金銭貸借の実態があるかを証明。贈与と疑われないよう対策)
 遺産相続
   遺産相続時に、当該契約が生前贈与と他の相続人に勘ぐられないように


  親子間での金銭消費貸借契約は有効です。
   基本的に質問文に記載の内容が明確に契約書に記載されれば問題ありません。
   この場合の注意点
    ○入金方法の明確化
       親御さんからは振込み、質問者さん名義の口座へ振込み
       (税務調査対策として必須))
    ○契約書の明確化
       質問者さん以外に相続人が居る場合は、公正証書を作成しておく
       事をお奨めします。契約が明確であれば後々の遺産相続時に、
       要らぬ揉め事が起きにくくなります。
       遺産相続問題が想定されず、税務調査対策だけであれば、
       公正証書までは必要ないと思われます。
       (あっても問題はありませんが)
       http://www.katuyo.com/
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
遺産相続については、特に問題ないと思われます。(現時点で)
金銭消費貸借契約も有効ということですね。

お礼日時:2008/02/22 11:13

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