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みなさまはじめまして。

今年の1月に銀行から、夫2600万、妻1800万の合計4400万の住宅ローンの融資を受けました。
同時に契約していた土地の決済を1850万で実行しました。
保証料等を差し引いた残りの融資分2350万はそれぞれの定期預金にいれてあります。

しかし2月の下旬に離婚の方向となり、返済をしていかないといけなくなりました。定期分を返済しても2050万が残り、土地が売却できるまでは、その分を毎月返済していかないといけないと思うのですが、住宅ローンではなくなることから、金利が変更されると予想されます。その金利とはどれくらいに設定されるものなのでしょうか?

また土地の売却も問題なのですが、購入した土地は2筆約80坪で全体で夫3妻2の共有名義となっており、全体に抵当が設定されているはずです。
2筆まるごと業者買取してもらえればよいのですが、その場合かなり安く買い取られてしまうことから、1筆ずつの売却がしたいと思っています。
しかし抵当の問題があり1筆売却してその分の抵当をはずすということが可能なのか心配しています。

どのくらいの損失をかかえてしまうのか心配でご質問させていただきました。
みなさまよろしくお願いいたします。

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A 回答 (1件)

残った1筆の土地の担保価額が残債をカバーできるだけのものがあれば1筆分の抵当権を解除することは不可能ではありません。



ただ問題は残った債務の返済です。
どのような住宅ローンをご利用かわかりませんが多分保証会社つきの住宅ローンではないかと思います。
保証会社つきに限らず「住宅ローン」は「住宅を近々に建てるための土地購入と住宅の建設資金」を対象にしたローンですので、残った1筆に住宅を建てるつもりがなければ単なる「土地購入資金」になってしまいますので残債の返済の契約は少々やっかいになる可能性があります。
銀行がどのような対応するか判りませんが可能性は2つあります。

1、一旦残債相当額を別に「土地購入資金」として借り直してその資金で住宅ローンの残債を返済させる。

この場合予想されるのが住宅ローンよりかなり高い金利とかなり短い返済期間です。住宅ローンの場合、35年くらいの返済が多いですが単なる「(住宅建設目的ではない)土地購入資金」の場合、長くても15年がいいところです。もし、この借り替え資金をその土地売却金で返すつもりであれば間違いなく返済期間は1年以内の一括返済になります。

2、金融機関が保証会社より代位弁済の請求をして金融機関からの債務は返済され、代わりに保証会社に対して残債を払っていく。

これは完全に「事故扱い」となりますのであまり好ましくありませんが条件が整えば金融機関はこちらのやり方を選択してきます。

当初住宅ローンで扱ったものがkomurajyuさんのような状態になりますと住宅ローンの適用外となってしまいます。一番いいのは残った土地に家を建てて住むことかもしれません。
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