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 タイトル通りなのですが、購入を検討している物件に、再建築・増改築不可のテラスハウスがあります。
 立地、間取りともに気に入っているのですが、前述した再建築や増改築が不可と言う部分が気になっています。
 再建築不可の一戸建て物件に価値がないのは解るのですが、テラスハウスも同様でしょうか?

 どなたか宜しくお願いします。

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A 回答 (7件)

No.6です。

追記です。

増改築不可の意味ですが、「建築確認申請を要する増改築不可」ということだと思います。

姉歯建築士の耐震偽装事件のあと建築基準法改正、運用厳格化に伴い、マンション内の専有部分の壁変更などでも申請が必要なケースが出てきています。このような増改築が不可ということだと思われます。
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不動産業で宅建主任事務をしています。



> 再建築不可の一戸建て物件に価値がないのは解るのですが、テラスハウスも同様でしょうか?

テラスハウスは一戸建てより価値がいちじるしく劣ります。
しかも再建築不可ですと、100%銀行の融資が降りません。
融資が降りないという以前に、銀行側で門前払いで話も聞いてもらえない、書類も受け付けてもらえないのが現実です。

ですので、営業マンもテラスハウスはお客様に紹介しません。それならマンションを買うほうがずっとましです。

再建築・増改築不可には2種類あり、「同じ形状・規模・用途のものが建たない」場合と「どんな建物も建てられない」場合があります。

テラスハウスの場合、前者の場合が多いです。建ぺい率・容積率オーバー(これは一戸建てにもあり得ます)が良くあるケース。
そのほかにはテラスハウスは「集合住宅」なので建築基準法以外に条例で建築に際してより厳しい条件を定めていて、それに適合しない、というケースがあります。たとえば「間口●m以上道路に接道しなくてはいけない」とか、「敷地延長(旗竿地)への集合住宅建築不可」とかです。

どうしても買いたいならばノンバンクでローンを組むしかないと思いますが、それではアメリカのサブプライム問題と同じです。そこまでして買う力がご自分にあるのか?考えたほうが良いですよ。
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資産価値は低くても、そこにずっと住み続けるつもりなら、固定資産税は安いし、問題ないと思います。

その分価格も格段に他の物件より安いはずですしね。
場合によっては、賃貸を借りるよりローンの方が安いかもしれません。
そう考えれば、住みながら次の家の頭金を貯めると言うことも可能では無いでしょうか。
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 不動産にお買い得物件はありません。


 もし、その物件が相場と比較して値段にすごく魅力があるのならば、購入してはいけない物件だと言うことです。
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再建築や増築を禁止する法律は知っていますが、


改築不可の根拠がよくわかりません。
リフォームさえできない物件なのでしょうか?


もうひとつ。
建前上は再建築可能だけれど、テラスハウスなので事実上再建築困難なのか、
または、
そもそも再建築不可の立地にあるテラスハウスなので、仮に全世帯の合意があっても再建築不可なのかを、ハッキリさせる必要があります。

前者ならば、まだ望みはあります。
しかし、後者だとすれば、どうしようもありません。

再建築不可の戸建の資産価値をゼロとすれば、
再建築不可のテラスハウスの資産価値はマイナス30ぐらいかと思われます。

そもそも、そのような物件には銀行のローンが下りないと思います。
家を買えるだけの現金はお持ちですか?
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この回答へのお礼

 返答ありがとうございます。

 改築不可については私も???と思っていました。 
 資料には数年前に内外ともにリフォーム済みと記載されていましたので、恐らく記載ミスなのだと思います。

 再建築不可の理由は、接道義務を満たしていない為、、、となっておりますので、法律的に不可能なのだと思います。

 現金ですが、販売価格の1/3程度は用意しています。 残りはローンになりますが、難しいようですね・・・。

 再建築不可のテラスハウスの資産価値が、それ程低いとは驚きました。 別の一戸建てを紹介してもらった業者から、「再建築不可の一戸建ては、やめたほうがいい」ともアドバイスされていますので、そういった制限のあるテラスハウスの資産価値が、一戸建てのそれ以下という事でしたら、やはり購入は考え直した方が良さそうですね。

お礼日時:2008/03/02 00:14

再建築不可であれば、一戸建てもテラスハウスも同じで、現在の建築基準法又は都市計画法に適合していないということで、同様です。


再建築増改築不可というと、まっさきに思うのは
市街化調整区域で農家が建てられた住宅又は店舗つき住宅として建てられたものを、事情により販売する場合を考えますが、そうすると なぜテラスハウス形式にしたのだろうと考え込んでしまいます。
1 2世帯住宅だった?
2 一戸建てでは2m以上道路に接しないから?
もし2だったら一戸建てより条件の悪いものになります。
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この回答へのお礼

 返答ありがとうございます。

 将来の老朽化や売却を考えると、やはり購入は見合わせた方が良いのかも知れませんね。 慎重に考えて見ます。

お礼日時:2008/03/01 23:53

 他人の財産に『価値がない』などと僭越でとても言えません。


 まあ、売られるときには質問者様がお持ちになった不安をどなたもお持ちになると思います。
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この回答へのお礼

 返答ありがとうございます。
 
 再建築不可という前に、テラスハウスという時点で再建築が難しいのでは?と思うのですが、どうなのでしょうか?
 それとも、テラスハウスであっても再建築が可能な方が良いのでしょうか?
 一戸建てなら、再建築可である事に越した事はないのですが、テラスハウスに関しては、そのあたりが良く解りません・・・。

お礼日時:2008/03/01 23:37

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Q築18年の中古テラスハウス購入について

関西在住の39歳、独身で結婚の予定もないので、中古物件の購入を考えています。
年収250万円、頭金200万円を用意しています。

その物件が、↓

価格 850万円
築年数 18年(1995年9月)※平成7年9月8日、構造変更建替え
間取り 3DK
建物面積 66.37m2
構造 木造スレート葺2階建
土地面積 公簿45.86m2
建物面積 66.37m2(登記)
2古連棟のテラスハウス
最寄駅から11分

自分の年収で20年くらいのローンで返済可能なので、購入を希望しているのですが、
・中古テラスハウスだとローンが組めない。(と、聞いたことがある)
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・木造なので、すぐに立て直しが必要?。
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…などの理由で不動産屋さんに問い合わせもしていない状況です。
いくら安いとはいえ、この物件を終の棲家と考えての購入は止めた方が良いでしょうか?
ご回答、よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

絶対やめておいた方がいいです。テラスハウスというのは、「戸建ての悪いところと集合住宅の悪いところ」を併せ持った、非常に価値の低いものだからです。

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 この手の家を購入してもいいのは、すぐ転売するつもりの時か、いずれ丸ごと購入することが可能な場合だけです。こういう家が格安なのはそれなりに理由があるので、絶対に手を出すべきではありません。

Q築43年の連棟長屋を購入について

39歳女性です。

タイトル通りで考えています。
2軒で連棟になっていて今日不動産屋さんと見に行ってきました。

室内はリフォームされていて大変綺麗でした。
価格面、立地面では問題は無いのですが、築年数が43年がかなり気掛かりです。

出来ましたら長く住みたいと思っているのですが無理なのでしょうか?
不動産屋さんは商売なので良い事しか教えてくれません。
今後起こりうる問題点などを教えて頂けましたら幸に存じます。

宜しくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

不動産業者です

結論から言うと

「やめときましょう」

です。


理由

「連棟式長屋」かっこよく言えば「タウンハウス」ですが、その実は「横に長いマンション」です。
なので、物件的には「区分所有」となり部屋毎に所有者が違います。

で、今後起こり得る問題ですが、まず真っ先に浮かぶのが「老朽化によるメンテナンス(建て替え含む)」です。
当然、マンションと同じ扱いですから「区分所有法」という法律によって管理・運営されます。
と、すると「何をやるにしてもある全所有者の一定数以上の賛成が必要」となります。

これがまだ築浅ならそれほど面倒は起きませんが、この年数では「修理」もっと言えば「建て替え」の話がいつ起きても不思議ではありません。

でも、所有者の皆が皆建て替えに賛成という訳ではありません。
必ず「反対」の人が現れます。理由は様々ですが。(資金、手間等の問題)

そうなると目も当てられません。
「賛成多数にならず、その上物件は劣化していくばかりで手付かずの状態=スラム化」
なんてことも決して珍しくありません。

あともう一つ問題なのは殆どのタウンハウスが「木造」という事です。
この場合、「横に長いマンション」から「平屋の横に長いアパート」という事になります。実情は。

しかし法律上は「区分所有物件」ですから鉄筋コンクリートマンションと同じ扱い。ですが「木造」ともなればその資産価値、担保評価は激減。

もしローンをお考えなら殆どの金融機関では組めないでしょう。
担保価値が限りなく低くなりますからね。

今回の物件が「木造」か「コンクリート造」かは存じませんが、何れにせよ「今」は良くても「将来」は不安だらけという事になります。しかも「近い」将来です。

言っては何ですが、このような物件をわざわざ選ばずとも「普通の」物件はたくさんあります。
特に今は一部の超人気物件以外は完全な「物件あまり」で「買い手市場」ですから。

悪い事は言いません。どうせ買うのなら築20年ぐらいを限度とした方が無難です。

不動産業者です

結論から言うと

「やめときましょう」

です。


理由

「連棟式長屋」かっこよく言えば「タウンハウス」ですが、その実は「横に長いマンション」です。
なので、物件的には「区分所有」となり部屋毎に所有者が違います。

で、今後起こり得る問題ですが、まず真っ先に浮かぶのが「老朽化によるメンテナンス(建て替え含む)」です。
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