築古マンションの建て替え計画に関する情報って・・・

最近築古マンションも話題になっていますが、そういう売りにでているマンションを見ていてふと疑問に思ったことがあるので質問です。
これから築30年を超えるマンションもどんどん増えるようで、市場にも沢山の物件を見かけます。特に築40年近くになったものなど組合等で建て替えの話が少なからず話題になった事があると思うのですが、そういった物件が売りに出ている場合って、建て替えの話がどういった状況なのか不動産屋さんに調べてもらうことは出来るのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： jakyy 回答日時： 2008/03/07 19:07

jakyyです。

もう少しお話しましょう。
【容積率の2倍と再開発】
都心の一等地の老朽化したマンションなら、
容積率を2倍にするとか絶対高さ制限の緩和処置などの
総合設計制度を利用して、
50部屋を100部屋にして50部屋を不動産会社に分譲して、
自分の部屋をタダに出来ます。
土地が大幅に値上がりしているならば、
再開発をもくろむで大手不動産会社にすべて売却して、
そのお金で新しいマンションを購入したらいいでしょう。
しかしあくまでも条件のいい場所の話です。
【再開発が無かったら】
土地の値段が上がらなかったり、
大手不動産会社の再開発の計画がなかったなりしますと、
古い汚いマンションに何時までも住むことになります。
修繕積立金も無くなりますと、外壁の塗り替えも出来ません。
エレベーターの調子が悪いのを我慢しなければなりません。
こうなりますと、築30年以上のマンションを購入するのは、
賭けでしょう。
【購入されるなら】
大規模修繕が終わったか、修繕積立金が豊富か、
都心部で地価が急騰していて、大手不動産会社が再開発をもくろみ、
目をつけているところがいいでしょうね。
といっても前にいいましたが、将来のことや、
住んでいる住民にしかわからないことがありますので、
これは、なんともいえません。
私なら、築30年以上のマンションは安くても購入しませんね。

この回答へのお礼

週末もう一度見に行き、jakyyさんのお話を参考にさせて頂きよく話し合いましたが、やはり今回は見送ることにしました。色々考えていくと、マンションを購入するという事がベターな選択であるのかという根本の話に行きつき、将来計画のいい機会となりました。jakyyさん、ご意見どうも有難うございました。今後また何かありましたら是非宜しくお願いします。

お礼日時：2008/03/10 09:54

No.2 回答者： jakyy 回答日時： 2008/03/07 14:03

jakyyです。

もう少しお話をしましょう。
【修繕積立金】
50部屋で、一年で1,000万円ほど貯まるのは、マンションとしては、
管理組合がよほどしっかりしているところですね。
多くは、修繕積立金が少なく困っているところですね。
私が以前、住んでいたマンションは、大規模修繕をしたくても
お金が貯まっていないので出来ないが続きました。
積立金の値上げ、自主管理等で何とか乗り越えましたが、
理事会、総会が何度も開かれて大変でした。
おそらく1年で1,000万円のペースですと、10年後には、
大規模修繕は出来ると思いますが、工事費が上がったりしますと
更に追加のお金がいるようになります。
【建替えの資金】
しかし、建替えとなりますと、大規模修繕の資金とは、
比べ物にならないほど資金が必要になってきます。
その時には、一軒あたり、1,500万円必要ですと、
マンションを持っている高齢者の方には、
とても払える金額ではなくなります。資金が無かれば、
マンションは建替えることは無理ですね。
昨年の耐震の偽装マンションも住民の方は、大変な思いをして、
建替えの検討をしておられるのを知りますと、
40年経ったから建替えるというは不可能に近い状態ですね。
どのマンションも今後、積立金が集まったら、
修繕をするという繰り返しが続きます。
【建物の建替え決議】
確かに、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数で、
建物を取り壊し、かつ、新たに建物を建築する旨の決議をすることができます。
しかし、高齢者が多いマンションでは、資金を提供できる人が少ないので、
建替え決議は無理でしょう。
ましてマンション内で年金生活者が孤独死するのが多い現在の状況では、
建替えがスムーズにいくとは決して思えません。
【国の課題】
老朽化していくマンションの建替えの問題は、
個人の問題ではなく、国の問題になるでしょう。
私は、狭くても自分の土地に自分の家で住むのが、
一番いいと思います。

この回答への補足

はい、不動産屋さんも一年で1000万円貯まるのはすごい事であるし、またいい事だとおっしゃっていました。その人が最初にここを案内してくれた時に、「ここの一等地で、敷地内には余った土地もあり（周りに何台分かの平置きの青空駐車場があります）、築もかなり古い。個人的には建て替えもありそうな気がします」という言葉が夫は気になるようです。彼曰く、都心一等地にあるならばデベロッパーと組んで現在の50戸をたとえば80戸に増やし、その利益があるので実際は建て替えの負担がないと。実際調べてみましたが、そうやって元住民の負担金がないところも多いようです。jakkyさんのお話はとても参考になりますね。有難うございます。

補足日時：2008/03/07 14:39

No.1 回答者： jakyy 回答日時： 2008/03/07 10:35

【建替えの問題】

建て替えの話は、不動産会社に聞いてもわからないでしょう。
築30年を越えて、耐震に問題があるマンションは、
それぞれのマンションの管理組合が大規模修繕の問題、
耐震の問題を調査して検討するからです。
外部には情報が伝わりません。
【購入を検討する時】
ただし、購入を検討している場合は、
仲介の業者に修繕積立金がどれほどあるのか、
耐震の補強はしてあるのか、耐震の調査がしてあるのかを
業者に調べてもらうことは出来ます。
購入してから、修繕積立金が全く無かったとか、
耐震に問題があったとなれば業者の責任になるからです。
目をつけた物件があれば、購入を検討しているといって、
調べてもらうのがベストでしょう。
【本当の情報】
でも本当の情報は、マンションの住民にしかわからないと思います。
マンションの抱える問題は、管理組合の総会、理事会で話し合いが
もたれますので、当事者以外はわかりにくいですね。
購入しようとしたマンションに売りの物件が多く出ている時は、
おそらく住民の方が先を見越して処分を急いでいると思って
間違いがないでしょう。
【今後】
これから築30年のマンションの建替えの問題が出てきます。
住民の方は修繕積立金の大幅な値上げを余儀なくされます。
お金のある住民の方は、問題の出てくる前に処分して、
新築のマンションに移ります。
購入する人は低所得者の方が安いから買いますが、
その結果、マンションの質は低下するでしょう。

この回答への補足

不動産屋さんに言って見せてもらったところ、修繕積立金はこの一年で1000万円増えていました（総戸数約50戸のマンションです）。大きな修繕は数年前に行ったのと、その近くに給配水管の取替え工事も行ったそうで、それ以外はわかりませんが、今後の大きな修繕計画はないということでした。耐震やアスベスト検査は履歴なし。50戸中2戸が売りに出ているようです。不動産屋の、立地もいいし建て替えが行われればラッキーかもしれませんという言葉で、へーなるほどそういう見方もあるのかと思って考えましたが、建て替えというのは古かろうとそのままでいく可能性も高いと思い聞いてみました。

補足日時：2008/03/07 12:34