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買い換えをする目的で築9年の自宅マンションを専任仲介で売却活動中です。
売り出し開始からもうすぐ2ヶ月になります。
不動産業者から提案された価格で売り出し、1ヶ月経過したところで
問い合わせすらないから値段を下げましょうと提案されて200万下げました。
そして次の1ヶ月で内覧を2組受けましたが成約にはいたっておりません。
このような状況の中、また200万下げることを提案されました。
理由としては、3月の決算で周りの新築物件が500万程度値段を下げて売り切ろうとしている。
3月中に売れないと、結局もっと相場が下がってきて200万下げた価格よりも安くしないと売れなくなる。
と、いった理由でした。
また、下げる値段は100万では意味がないとも言われました。

我が家としては4月初旬に一度賃貸に出るつもりでおりましたので
今月中に売れなければ壁紙を全て貼り替え
室内も業者を入れて完璧にクリーニングし
すぐ住めるような状態にしてから売ることも考えていたのですが
営業の方の話だと、家具の配置など参考になって
住んだ時の状態をイメージしやすいから
居る状態の方が売れやすいとのことでした。

壁紙リフォームと室内クリーニングをしても50万程度で済むので
今の価格から200万下げて売りに出すよりは50万かけても今の値段で売れた方がいいように思うのですが
今、市況の動きが悪く、相場が下がり傾向であり、3月中に売れなければ200万以上安くなるだけと言われました。
我が家としては既に一度200万下げておりますし
値段はいつでも下げられるけど一度下げたらもう上げられないので
今回の値下げの提案は慎重に考えたいと思います。

1度退去してすぐ住める状態にしてリフォームをし、
現在の価格のままで売り出している方がいいか
(この場合リフォームが終わるのは4月15日頃になります)
今200万下げて売る方が良いかアドバイスをいただけると嬉しいです。
よろしくお願いいたします。

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A 回答 (7件)

我が家も買換えで


昨年ごく普通の築5年ファミリーマンションを売却しました。
最初は相場よりも100万上乗せして売り出し、
数組の反応はあったものの申込には至りませんでしたが、
3週目に相場価格に合わせて値下げした所、週末に約10組の見学予約が入り、
その日の昼に申込が入り、後にその方と契約になりました。
一時的な賃貸はしたくないといった強い希望がありましたので、
値下げよりもスピード重視で進めました。

たかが1ヶ月でしたが、とても疲れました。
買った時よりも売れた時の方がうれしかったです。

年に数例、売買事例もあり、築9年なら需要はあると思いますが、
『いつまでにいくらだったら売る』といった最低限の目標を
立てた方が良いかと思います(不動産主導ではなく)。
そうすれば、売り出し価格が相場価格から大幅にズレてなければ、
仲介屋のアドバイスを受けるも受けないも判断のブレが生じません。
また、なるべく見学者の立場に立って、見学時に売主が立ち会った方が良いのか否かを、
事前に確認した方が良いです。
その場で生の声を聞きたい人もいますが、反対に気兼ねなく物件を見学したい人もいます。

また時間にゆとりがあっても、長々と売れないマンション情報がいつまでも公開されていると、
『まだ売れてないんだ・・・』とマイナスのイメージもついてしまいまう可能性も・・・。

最後に
3月中に売る必要がなければ、値下げもリフォームもしない方が良いと思います。
4月以降、空き家して、オープンハウスにすると意外に
問い合わせや見学者が少し出てくる場合もあり得ます。反応(購入の断り文句)を
前向きに受け止め、その要素を価格なり、リフォームなりで補ってはどうでしょうか?

*大規模マンションであれば、
既に住んでいる親世帯が子世帯(その逆も)と近くに住む為に
購入するケースもあるようです。
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この回答へのお礼

10組の内覧とはすごいですね!
我が家もあやかりたいです。

自分たちの中ではいつまでにこの価格というのはあるので
不動産業者の提案に簡単にうなずけなかったというのがあります。

やはり空き家にしてイメージを変えてみるというのがいい気がしました。
売り急いでるイメージがつかないようにしたいです。

とても人気のあるマンションなので、必ず買って下さる方はいると信じて
色々と考えながら売却活動を続けたいと思います。
たくさんの貴重なご意見をありがとうございました!

お礼日時:2008/03/10 21:40

カンピンとしたほうが見栄えが良くて売れやすそうだから、リフォームして・・・と考える方は多いのでしょう。

で、既製品としか見れない買主も。
ただ、ちょっと頭が言い方なら、安く買って、自分の好きなようにリフォームしてと言うほうが、好まれるでしょう。

築9年なら、どうせ内装はやりかえどきです。だったら、それをしないで、その分安くしたほうが、売れやすいのでは。

まあ、下げて現状渡しか、リフォーム希望の方はその分無料かなにかで対応してあげるか、と言ったとこでしょうか。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。

お陰様であれからすぐに買って下さる方が現れ、トントン拍子で契約になりました。
結果的に2ヶ月ちょっとで売却出来ましたし値段も下げずに済んだので大満足しております。

お礼日時:2008/03/24 04:34

昨年の新築マンション成約率は50%台に下がっています。

以前は何倍もの競争率だったのに、年々目に見えるほど確実に下がってきています。これは買える人に対して、供給量がかなり上回っているという証拠です。既に人口は徐々に減っていることと、一部上場企業や公務員を除き、大半の国民の所得が下がっていることから、これからも徐々に購買可能数は減少をしていくと思われます。一方、値頃な中古物件は新築が買えない層に需要があったのですが、新築の値下げにより中古のメリットが薄くなっていることも事実です。従って、比例して値が下がることは当然の原理です。
結局いくらで売りに出しても、買う人がいて初めて値が決まる=契約が成り立つ訳で、少しでも高く売りたいのは山々でしょうが、現状の価格で未だに成約できない現実を受け入れて、本当に売れる価格にすべきでしょう。それで売れればまだいい方だと思います。
どなたかの回答で4月に入ると値が戻るようなことが書かれていましたが、私は逆の意見です。昨日の朝刊にも国民調査で大幅に景気が後退していると発表されましたね。公務員は変動しないばかりか、仕事ができなくても歳を取れば取るだけ給料が上がるので、景気なんてわかるはずがありません。一般国民の実態を調査した結果が真実です。また新築物件はかなり下げてもまだかなりの数が売れ残っているのですから。
相場というのは需要と供給のバランスで決まるものなので、庶民の年収に合わせて自然に普通に買える相場にまで落ちると思います。
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この回答へのお礼

そうですね、確かに供給量が上回っていますね。
一ヶ月毎に200万下げていくのが良い営業の仕方とは思えないのですが
今後ずっと売れ残ってしまっても困るので
どの時期に値段を下げるのが良いのかよく考えてみます。
貴重なご意見ありがとうございました!

お礼日時:2008/03/10 21:25

>3月中に売れないと、結局もっと相場が下がってきて200万下げた価格よりも安くしないと売れなくなる。



これはどうでしょうね。
確かにいま相場は下がり気味ではありますけど、建築基準法改正の影響で不動産業者は今期の決算が酷いんです。
それで、特に新築マンションは、3月は叩き売りセールになっています。
でも4月になると、いったん値段は戻ると思いますよ。

>営業の方の話だと、家具の配置など参考になって
住んだ時の状態をイメージしやすいから
居る状態の方が売れやすいとのことでした。

これも逆だと思いますが。
通常、人が住んでいる物件の方が売りにくいはずです。
その業者さん、専任が切れると、他の業者に仲介料を半分取られるから早く売りたがっているようにしか見えませんね。

僕なら売値は維持して様子を見ます。
リフォームは、します。
不動産って見た目の印象勝負ですからね。
汚いままだと、「50万を~」といった話もできないまま、「なんか汚いなあ、他いこ」で、終わっちゃうと思いますよ。
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この回答へのお礼

>通常、人が住んでいる物件の方が売りにくいはずです。
私も居住中となっているより、空室の方が見に行く気になるので
住んだ時の状態をイメージしやすいというのには疑問が残りました。
モデルルームのようにスッキリしていれば良いのでしょうが
長年住んでいるとどうしてもごちゃごちゃしてきますから...。

壁紙が新しいと見た目の印象がだいぶアップするようですね。
家族のものとも相談してリフォームをするか、しないか
するとしたらどの程度にするかを考えようと思います。
照明も全て残して、明るく内覧出来るようにしようと思ってます。

色々と参考になるお話をありがとうございました!

お礼日時:2008/03/10 21:05

私も#1さんと同様で、リフォームの内容によっては、購入者が自由にしたい


場合もあると思いますので、無理にしないほうがいいでしょう。

住んでいる間と引っ越しした後だと、どちらが良いのかわかりませんが、
住んでいると、売主(質問者様)は、休日ごとなどに内覧者の訪問のため
掃除をしたりなど大変ではあると思います。
私は内覧は3回でしたが、とても面倒でしたね・・・

不動産屋さんのアドバイスが正しいのかはわかりませんが、不動産屋さんも
安く売れば仲介手数料が下がってしまうので、高く売りたい気持ちは
同じはずではありますね。
また、高く出していても、値切ってくる人は値切ってきますから
高いから売れていない、というわけではないと思いますよ。
内覧2組は、どのような理由で購入しなかったか、聞いていますか?
金額の問題もあるでしょうけど(金額の場合、今の金額から200万円下げても
買えない人だった)
単に気に入らなかった人だっています。
ここは難しいですね。
おそらく200万円以内の値引きをしてきた人がいれば、その時点で
「200万円下げれば買う、という人がいる」
という話があったと思います。
ある程度、自分の中で「50万円なら引いてもいい」というのがあれば
それは伝えておいてもいいとは思います。
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この回答へのお礼

リフォームはしない方向で考えてみたいと思います!

はい、この二ヶ月週末ごとに大掃除をし
内覧する方がいるかもしれないとの理由で出かけることもままならずな状況で
正直疲れてきました。

内覧2組の方の購入にいたらなかった理由は、
1組は駐車場が近隣になってしまうことと
(この辺りのマンションは駐車場が足りてない所ばかりなのですが...)
もう少し色々と他の物件も見てみたいということで、
もう1組は500万位の値引きを考えていたようで条件が合いませんでした。

200万下げれば買うという人の話はありませんでしたので
200万下げてと言われるところの根拠は
4月になったらもっと下がってしまうから、という理由以外はないと思います。

今、物件価格には端数が付いているので
端数分の値引きには応じるつもりで伝えてあります。

回答者様は内覧3回で売却出来たのですね!羨ましいです。
我が家も次の内覧の方で決まるといいのですが。
貴重なご意見ありがとうございました!

お礼日時:2008/03/10 00:00

 それはあなたのビジネス(お金)ですので、高い方が良いでしょう。


 あなたと不動産屋の相談で元々高めの金額を設定したのでしょうか?
 でしたら、値下げもやむを得ないかもしれません。
 ただ値下げするのは、下げたら買うと言う人が現れたらで良いと思います。そうでなければ値下げもきりが無いでしょう。その時は50万円で交渉してはいかがでしょうか?
 今200万円下げると、さらにそこから100万円下げた値段ならば買うという人が現れかねません。負の連鎖でしょう。
 
 でも、とりあえず一旦専任媒介契約の切れる3ヶ月間は値段を元に戻すか現状のままで良いと思います。今の仲介業者にはもうこれ以上下げないからこの値段で売ってくれと言っておけばよいと思います。売れればラッキーとして、売れなければ専任先を変えることをお勧めします。そこで適正な売却価格がいくらかをもう一度良く話し合えば良いでしょう。いずれにしても高すぎるのでなければスタートは今の金額ぐらいで良いのではないでしょうか?
 半年ぐらいかけてじっくり考える余裕があるのならば、無理に今下げなくても良いと思います。
 私は一旦マンションを出た方が良いと思います。リフォームも必要があればすれば良い程度でしょう。出る家のリフォームではどうしても売り主はケチりがちになるでしょう。その辺りは買い主が考えた方が良いと思います。

 とりあえず高めの売却金額を専任で受けておきながら、どんどん値下げを売り主に要求する仲介業者は質の良いものとは思えません。

この回答への補足

売り出し価格についてですが高めに設定はしませんでした。
我が家には相場よりも高くして売らないと足が出てしまう
といった事情はないので
けして無理な価格設定にはしておりません。

大規模マンションなので1年で何件か取引されるのですが
今度200万さげたらそれらの取引事例よりもだいぶ安い値段になり
それならさすがに1ヶ月以内に売れるだろうなとは思います...。

補足日時:2008/03/09 22:55
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この回答へのお礼

やはり、ここでまた下げれば売れなかった時にどんどん下がっていくだけですよね。
うちは半年くらいかけてゆっくりでもいいのですが
そうすると市況が下がり傾向なので
どんどん下がっていくだけだって言われるのです。
今200万下げても売り切った方がいいと。
確かに不況で今不動産の動きは悪いみたいなので
それも一理あるのかもしれないなーとは思うのですが。

私も1ヶ月毎に200万ずつ値下げを要求する業者は(大手なのですが..)
どうなのかな?と疑問に思っておりましたので
最後の一文は大変参考になりました。
ありがとうございました!

お礼日時:2008/03/09 23:01

 


私は値下げせずに退去して家を空にするのが良いと思います。
なお、リフォームなどせずに、購入者に希望のリフォームをして下さいと言う意味で50万円差し上げますの様にする方が良いのでは無いでしょうか?

家具が無い状態の方が部屋が広く見えます、また部屋の色彩には好みがありリフォーム直後の物は色やデザインが気に入れば良いのですが、気に入らない時はリフォーム費用の分が売値に加算されてると思われて、購入意志が低下するかも知れません(私なら購入は遠慮するかリフォーム費用として100万位の値下げを要求します)

 
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この回答へのお礼

なるほど、リフォームをしないでそのままという手もあるのですね。
壁紙は今もなんの特徴もない白いものなのでそのまま同じのにするつもりだったのですが
やはり好みがあるかもしれませんね。
そして、値下げせずに退去した方が良いとのご意見、大変参考になりました。
ありがとうございました!

お礼日時:2008/03/09 22:42

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