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以下の場合ローン特約の対象なのでしょうか

・土地:1,400万円
・建物:1,600万円
合計3,000万円を住宅ローンで借りる予定です。
※土地と建物(ハウスメーカ)は別の会社です ローン申し込みは
 土地と建物合わせて申し込んでおります。

現在、事前審査は通っていますが気になる部分があります。
1,土地の決済は2008/6なのですが、家の完成は2008/10なので
  土地に対する決済時期は以下の通りとなる可能性があるとの
  事です
  2008/6・・・1,000万円
  2008/10・・400万円
  この場合、2008/6に現金400万円を他で借金してでも用意しなければならないのでしょうか。それともローン特約で白紙解約できるのでしょうか。

2,建物については、中間決済を要望しておりますが、事前審査の
  申込書には借り入れ総額のみの記入で中間決済のことには
  触れていませんでした。(口頭で説明)
  契約完了時:600万円
  中間   :500万円
  完成時  :500万円
  
  総額3,000万円での事前審査は通っておりますが、
  中間決済で本審査が落ちた場、これもローン特約
  の対象なのでしょうか。
  (総額3,000万円でのローンは通っているので完成時までの
   支払いは契約者がどうにかしなければならないのでしょうか)

3,上記の件について不動産、銀行との間で確認に時間がかかっている
  状況ですが、このままローン特約期間を過ぎてしまった場合は
  購入者側でお金をどうにかするか、手付金、仲介手数料を
  捨てて解約しかないのでしょうか。

今のうちに出来ることはあるのでしょうか。
このまま銀行の回答待ちローン特約期間を過ぎ、銀行からは完成時での決算しか認められず、そして土地のローン不足分400万円+建物の完成時までの費用1,100円を用意できず、土地の契約を解約し手付金を捨てるようなことになるのでしょうか。

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A 回答 (3件)

>以下の場合ローン特約の対象なのでしょうか



土地も建物も借入をしないと決済できない場合、すべてローン特約の対象になります。

>この場合、2008/6に現金400万円を他で借金してでも用意しなければならないのでしょうか。それともローン特約で白紙解約できるのでしょうか。

土地建物で合計3,000万円の融資内定が下りている場合、土地、建物の売買、請負契約を締結後本申込をかけ、金融機関に融資の承認をもらいますよね。承認案件が1件と考えた場合、融資実行予定額3,000万円の内一部を土地代金決済時に実行します。金融機関により差はあると思いますが、金融機関が一部でも融資を実行した場合、その時点から全額融資を実行したとみなします。そうなると、その翌月から3,000万円の住宅ローンが始まりますので、借りた人は大変です。救済措置として、建物代金実行時(全額実行時)までの期間は返済先延ばしという方法もあります。
別のケースは、N0.2の回答者が言われているように、土地代金だけ別口(つなぎ融資)で短期融資を受け、本件3,000万円の最終実行時で清算するやり方です。
いずれにしても、全部担当金融機関または営業担当者がやってくれます。

>総額3,000万円での事前審査は通っておりますが、中間決済で本審査が落ちた場合、これもローン特約の対象なのでしょうか。

質問の趣旨がわかりかねますが、建物代金を契約時、中間、最終で払うということですよね。これも先ほどの土地の代金決済と同じで、金融機関が普通一部融資を実行してくれます。ローン特約というものは、契約上定められた一定の期日もしくは契約の履行(中間金を払ったり、建物の表示登記をするなど)に着手した日まで、ローンの承認が下りなければ契約を白紙撤回して手付金も返してもらいますよと言うことなので、今回の土地建物トータルで借入を起こすような計画の場合、土地契約後2週間以内に計画所要資金全額(3,000万円)の融資承認が下りていなければいけません。その時点でローン特約は完了します。銀行が証明書類を発行し、正式に貸してやると言っているのですから、質問者はマイホーム完成に向け楽しい時間を過ごしてください。
よって、建物の中間金の支払いも全く心配はありません

それにしても、不動産屋さんや建築屋さんの営業担当者は何をしているのでしょうね?質問者が契約内容を理解できず不安になっているのに。契約はすべての疑問、不安が取り除かれてからしてください。
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この回答へのお礼

>それにしても、不動産屋さんや建築屋さんの営業担当者は何をしてい>るのでしょうね?質問者が契約内容を理解できず不安になっているの>に。契約はすべての疑問、不安が取り除かれてからしてください。

ご指導ありがたく頂戴いたします。
不動産営業に同じような質問をすると「中間決済は裏技を使うから大丈夫」との回答であり、今回の御回答を踏まえ解釈するとどうやら不動産営業は繋ぎ融資の事を指していると理解できます。

御回答有難うございました 前向きに考えることにします。

お礼日時:2008/03/10 11:11

>この場合、2008/6に現金400万円を他で借金してでも用意しなければならないのでしょうか。



普通はローンの許可の出た金融機関が「つなぎ融資」で短期間の空白期間を埋めてくれます

>銀行からは完成時での決算しか認められず、

有り得ません

特約は心配無用です

金融機関の承認が出れば空白期間は発生しないようにつなぎ融資をしてくれます
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この回答へのお礼

御回答有難うございます。腰を据えて待つことにします。

お礼日時:2008/03/10 11:06

 あなたが杞憂する事態にはまずならないと思います。


 でも、契約書を良く読んで、疑問があれば、この質問内容を金融機関だけでなく土地の仲介業者及びHMに良く聞いてください。そのほうが確実かつ早いです。
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この回答へのお礼

御回答有難うございます。腰を据えて待つことにします。

お礼日時:2008/03/10 11:06

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