新築賃貸マンションを契約し、これから入居しようとしております。その経緯のなかで、(1)入居日について、当初新築中なので、2月17日予定で、まだ、未定。仮の申し込みだけして、本契約待ち状態。その後、契約書が送られてきて、2月17日入居でその日から日割り家賃発生。入居日決定の連絡も無く、こちらの都合など関係無く、新築なんでこの日から支払ってもらうとのこと。(2)仮契約前に説明を受けたときはエアコン無しの部屋も取り付けがすぐ行えるような設備になっていると聞いていたが、契約完了後に特殊な配管工事が必要な為、普通の電気屋等では工事不可、専門業者で56,000円の工事費が別途必要と言われる。(3)本契約後にこの地域は町内会費が毎月必要。大家が全住居人分立替えて年払を行うから、事前に一括で振込みするように不動産屋から言われ、振込み。(4)NTT電話回線配線費用について、工事中時に不動産屋の担当営業と下見したとき、確認すると、はっきり分からないが、線が通線されているので、改めてNTTに通線工事を依頼しなくて良いのではと回答されて契約。その後、NTTに電話移転連絡すると、通線工事はNTTが行ったので、その費用を各入居人に請求するように不動産屋から言われたので自分に請求しますとNTTから告げられる。不動産屋から、その旨はこちらに連絡も無し。(5)契約マンション内の駐車場も同時に申込みを行っていたが、詳細決定していないので、後日の契約書送付待ち状態でした。先日、契約書が送付されてきた、内容を見ると、マンションが2年契約なのに駐車場は1年契約。しかも毎年契約更新時に手数料1ヶ月分請求。天災や大家の都合で使えなくなっても、借主に救済事項は全く無く、借主に不利な内容ばかりが契約書になっている。というような状況です。各内容について、こちらは対応処置が可能でしょうか。入居日が迫ってます。至急、教えてください。よろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

補足ありがとうございました。



考えられる対応としては最善の選択だと思います。
相手方が業者ということですので、多少強めに出ても大丈夫なようですね。

しかし相手が業者の場合は、業者が悪いと自覚している点は行政に文句を言うことで是正される可能性が大きい
のですが、逆に全く悪いと思っていない部分は、「裁判でも何でもやってくれ」となる恐れを秘めています。
もし裁判沙汰になった場合、仮に全面勝訴しても、これからの生活には不安が付きまとってしまいますね…。

対業者の交渉事は「深指し」をする方が良いです。本音では「10」と思っているのなら「20」請求して、
「交渉の結果折れて10を了承したと思わせる」戦術です。

相手は企業なので、担当者は上司から「言いなりになるな」という指示を必ずされていますから、相手の企業
(担当者)にも華を持たせたように見せることが非常に効果的になります。
今回のケースでは、残念ながらmiyainjyuさんの主張が全て通るということは困難なようですから、いわゆる
「落とし所」を決めておいて、そこに帰結するような交渉が良いと思います。

実質的な目的は「早く引っ越して安心して新生活を始めること」であって「業者を負かす」ことではないので、
多少は「損して得取る」こととして、「まあ勉強になった」と陽転思考に切り替えた方がいいかもしれませんね。

これが大家さんとの直接交渉であれば、もっと大変だったはずですから、「それと比べれば良かったかも」と
あとで思えるようになればいいと思います。

きっと悪いことばかりではないと思うので、頑張って下さいね!!

osapi124でした。
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この回答へのお礼

再度のご回答ありがとうございます。
結論としては対応してもらい、納得して無事引っ越しました。
前回の懸案事項の回答時点までは、支店責任者の対応も納得がいかない対応(客に対する対応ではない←約束の時間になっても回答連絡しないし、言ってる内容も口調も非常に悪い)でしたので、本社と相談して、会社としての回答をするように要求しました。その後はその責任者も非常に丁寧に変わり、下の回答となリました。

結果は
(1)は先日の補足どおり。
(2)エアコン特殊工事分は全て不動産屋で支払う。ただし、指定業者に依頼するので、事前に申し出てから、タイミングを合わせて取り付け工事を行う。
(3)一応、町内会の会則は文書を提示してもらいましたが、「必ず支払わなければならない訳ではないので払わなくても構わない。」ということで返金されました。
(4)通線工事分は請求無し。
(5)契約は1年毎で行う。しかし、初回のみは更新料は請求しない。(2年後からは毎年更新料発生)その他契約書の誤記や曖昧な部分の削除をしてもらいました。

いろいろアドバイスありがとうございました。

miyainjyu

お礼日時:2001/02/19 18:48

業界関係者です。



対応措置というのは、契約を続行するということで良いでしょうか。

ずいぶん一方的な話で大変な状態ですね・・・・・。
各事項を言っているのが「大家さん」か「仲介業者」かによって対応は異なります。

業者であれば、説明が間違っていたわけですから、監督官庁に連絡して是正して
もらえる可能性があります。「いつ誰が何を言ったか」記録しておくといいでしょう。ただ、もし大家さんだとすると本契約前ということですし、「嫌なら本契約は
しない」と言われる恐れがありますね・・・・。

法的におかしなことを言っていたりしますが、現段階では「契約しない自由」が
選択できる状態なので、続行すると追認(あとでその条件を認めた)とされる
と思います。

業者側はいろいろな法的責任を負っていますが、「本当に知らなかった」のなら
免責される可能性もありますし、例えばエアコン工事費の件などでは、大家さんに
「借主が払いたくないと言ってます」と投げるだけかもしれません。
その際「じゃ入居してくれなくて結構だ!」なんて言い出したりするかもしれない
ですね・・・・。

契約続行予定なら、大家さんとの良好な関係を築かなければならないので、
実際の解決としては、「これとこれを認める代わりにこれとこれは譲って下さいよ」
などと交渉してみるくらいでしょうか。

大変ですが頑張って下さいね・・・!!

osapi124でした。

この回答への補足

osapi124さん、ご回答ありがとうございます。

各内容について、昨日、不動産屋と電話で話しました。(その電話の対応もひどかったが・・。担当者が接客中なので、折り返すと言ってから、途中一度こちらから催促したが結局4時間後に電話がくる。)

日程も迫ってますし、もう既に引越す準備で全て進めております。従って、これらの問題をどう改善できるか、もし、全てにおいて、全く改善できないのなら、契約したくありません。(マンションについては契約書提出済み、駐車場はこれからです。)しかし、この段階でこの物件を契約しないと住む所が無くなります。それぞれの状況をその支店の責任者に話し、会社として回答するように依頼。ちなみにこの物件はすべてこの不動産屋とその関連会社の管理になる為、大家さんとは直接やり取りしたことはありません。

暫定回答は
(1)入居可能日決定連絡無し、およびこちらの入居に関係無く日割り家賃請求については
「説明が十分伝わってなかったかもしれないが、2月17日入居で契約する人のみを対象に募集していたのだ。それを了解の上で、申込みをしていると判断していた。従って、こちらの入居可能日に関係無く、この日から日割り家賃は発生するのは当然だ。」とのこと。
(2)エアコン特殊工事代請求については
「不動産屋も途中で判明したが、説明するタイムングが遅くなり、結果的に契約後になってしまった。こちらに非があるので、施工業者と見積り作成業者(エアコン取付け予定業者)に再度確認する。その費用の一部は借主が負担してもらえるか」と言われたが、一部をこちらが負担するのはおかしいので、特殊工事分は全て対処を依頼。当然、エアコン購入と部屋に設置はこちらの責任で行う。回答待ち。
(3)町内会費の契約後に請求について
不動産屋が「大家さんから口頭で言われて、代理請求を行った。」何の文書も無い状況。きちんと、町内会の文書、不動産屋が変わって、請求する旨の文書を要求。
(4)NTT回線工事日請求について
今日、施工業者と確認し、連絡回答予定。
(5)駐車場契約について
この不動産屋は他の全て駐車場も1年契約で更新料1ヶ月を請求している。「事前に説明していなかったのは不動産屋の非。契約はマンション同様2年に変更を検討する。但し、更新料は2年毎に発生する。これが会社しての回答である。2年毎に変更可能か改めて回答する。」その他契約書内にあった誤った記述や変更すべき内容は訂正してもらう。

という状況です。とりあえずは今日夕方の回答待ちです。
また、判明次第、ご報告します。
再度、アドバイス頂ければと思います。
よろしくお願いします。

miyainjyu

補足日時:2001/02/13 11:48
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Q大家・不動産屋に負けない

私の住んでいるマンション、3階建てで2階の真ん中3件が
尋常じゃない結露で悩んでいます。
私も 結露⇒カビ⇒ダニで アレルギーを発症、
来月引っ越す事になりました。
何度も結露がひどいから見に来てくれと
お願いしたのですが建設上の問題はないの
一点ばりです。
ドアを開けると雨の様に結露が頭に降り注ぎ
壁は黒カビが生え、カーテンは絞れば水が出ます。
風通しをよくする為に真冬も窓を開けっぱなしで
寝ないと床までビショビショになる日もあります。
家具の裏側にもカビが生え、ベットも買いかえました。
カーテンも次の家ではカビが汚くて使えません。
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Aベストアンサー

地域の不動産屋を管轄している
”宅地建物取引協会”に相談されてみてはどうでしょうか?
そこは 借り主に対して いろいろ相談を受け付けているところで HP上での相談も受付ているところも有ります。

法律にも 詳しいところなので
どんな 回答にしろ 納得のいく
回答を得られると思いますよ。

Q新築物件入居後の目隠し取りつけ工事について

最近TVCMでもおなじみのレオパレスで、都内の賃貸新築物件に4月下旬に入居したばかりです。

入居後に、突然「緊急連絡」で「近隣の方とオーナーの要望で、窓に目隠しを取り付ける工事を行います」とチラシ1枚がポストに届き、訳がわからないうちに窓全面を覆う隙間数センチしかない目隠しが取りつけられてしまいました。

今回目隠しを取りつけられてしまったのは、ただでさえ日当たりの悪い北向きの部屋で、風通しも悪くなってしまいました。

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契約時に目隠しの存在や(レオパレスさんの物件では良くある話しらしいですが)壁の薄さを知っていたら絶対に契約しない物件です。このままでは納得がいかず、現在レオパレスの物件担当営業マンに苦情電話を入れなんとかしてほしいと交渉中です。

こちらの要望として「目隠しを取り外す、またはゆるいものにする」か「家賃を下げる」ようにお願いしましたが、可能性としてレオパレスの条件の合うほかの物件に引越しする可能性もあります。

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長くなりましたが、どうぞ助けてください。

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Aベストアンサー

 「重要事項説明書」と言いますのは、宅地建物取引業法35条によって、売買または賃貸借の契約が成立する前に、買主・借主に対して書面を交付して(同法37条)契約上重要な事項に関して最低限これだけは説明しなさいと説明を義務付けているものです。
(重要事項説明書の交付義務違反に対する罰則:20万円以下の罰金(同法83条2号))

 その内容は、取引対象となる物件の上に存する登記された権利の種類・内容や都市計画法・建築基準法その他の法令に基づく制限、私道負担、給排水設備など取引物件に関する6項目(同法35条1項1号~5号の2)と、代金以外の金銭、契約解除,手付金などの保全措置など取引条件に関する6項目(同6号~11号)およびその他国土交通省令で定める事項1項目(同12号)の合計13項目となっています。
 ですから、いずれも今回のご質問の内容には関係ないものと思われます。

 しかし、その他に、上記の内容には含まれないけれども、契約締結に際して重要と思われる「個々の取引において,それを告げないことにより、取引の相手方が重大な不利益を被るおそれがある事項,または購入者などの購入意思(賃借人の賃借意思)の決定に影響を与える事項」に関する『重要な事項』についても、同法47条によって業者には説明義務が課せられております。

宅建業法47条1号
「重要な事項について,故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為」をしてはならない(同条柱書)。
(罰則:1年以下の懲役もしくは50万円以下の罰金、またはこれを併科(同法80条))

 これらの説明は、いずれも契約を取り交わす前になされなければなりません。


>入居2ヶ月前には目隠し取りつけが決まっていたが予算の都合で取りつけは
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>そんなものはありませんでしたし、ましてやそういう話しがあるということも
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>今回目隠しを取りつけられてしまったのは、ただでさえ日当たりの悪い
>北向きの部屋で、風通しも悪くなってしまいました。

 特に、目隠しをされた窓がその部屋の唯一の窓であるような、通風・採光の点において住環境に大きく影響し、それが契約締結に際しての重要な要素と考えられるような場合には、業者側は明らかに宅建業法47条の『重要な事項』の説明義務違反と考えられます。
 ですから、oliver95さんは業者に対して、それら説明義務違反に基づく損害賠償請求(民法415条)をすることができます。

 また、目隠しをされたことにより、看過できない程度に住環境が悪化して、通常人が住む部屋としての用を成さないようであるならば、貸主側との賃貸借契約を解除(民法559、570、566条)することができますし、その程度に至らない場合でも、住環境の悪化の程度が著しい場合には損害賠償請求(同条)をすることができます。


>「目隠しを取り外す、またはゆるいものにする」

 本来、契約内容としては、目隠しのない状態のつもりで契約がなされているわけですから、当初の計約内容通りの状態で借主に対して部屋を提供する義務が貸主側にはあります。
 ですから、この請求は正当なものです。
 このことに対処するために必要とされる相当な期間(例えば1ヶ月)を定めて請求し、その相当と思われる期間内に貸主の義務が履行されない場合には、契約を解除することもできます(民法541条)。また、その場合、同時に貸主に対し損害賠償請求もできます(民法415条)。


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 借賃の減額請求は、この様な場合に対する特約でもない限り、今回のケースではできないものと考えます。しかし、先程の民法559、570、566条に基づく損害賠償請求をすることによって(例えば借りている間中、月あたり1万円とか)、借賃と損害賠償額を同額で相殺することにより同じ効果を得ることができると考えます。


>もし引越しまでするなら、インターネットで検索してもあまり評判の良くない
>レオパレスさんの別の物件に時間・お金・体力をかけたくありませんし、
>また別のトラブルが起こらないか心配なので、この際契約金(つまり会員費)や
>入居日数以外の家賃、引越しにかかる費用をレオパレスに負担させるということは
>法律的に可能なことでしょうか?

 先程述べました、『重要な事項』の説明義務違反が元で契約をし、そのことによって引越しの費用が余計に掛かることになったと考えることができますので、民法415条に基づく損害賠償請求としてこれらの金額についても請求できるものと考えます。

 いずれにせよ,事が公になりますと業者の信用に関わりますし、罰則が適用されるとなると、極端な場合業者の業務停止の行政処分がなされる場合もありますので、業者側は誠実な態度で対処してくるものと考えます。

 なるべく穏便に事が済むようお祈りいたします。

 「重要事項説明書」と言いますのは、宅地建物取引業法35条によって、売買または賃貸借の契約が成立する前に、買主・借主に対して書面を交付して(同法37条)契約上重要な事項に関して最低限これだけは説明しなさいと説明を義務付けているものです。
(重要事項説明書の交付義務違反に対する罰則:20万円以下の罰金(同法83条2号))

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Q戸建て新築の工事請負契約書

昨晩、ハウスメーカーから工事請負契約書をもらいました。  明日には契約書をとりに来られるので、徹夜で契約書の内容をチェックしているのですが、あまりにも、こちらの権利を無視し、責任を押しつけ、メーカーサイドでかなり有利になるように作られていてびっくりしてしまいました。 不信に思ったのでホームページの「工事請負契約書のカンどころ」で本来工事契約書に書くべき事柄と、公庫が発行している工事請負契約書+約款をベースにまとめてあるものと比較してみると、業者が有利なものに関しては、同じ内容か、さらに条件を良くして付け加えてあり、こちらの権利を主張するものに関しては、項目や言葉を削除してあったり、逃げ道を作ってあったりで9割以上が業者側に有利な契約書になっています。 既に契約書に印紙も貼って持って来られているのですが、捺印したくありません。でも、既に契約書の作成遅れの為、10月1日着工予定が遅れてきているので猶予がありません。
公庫がまとめている契約の基準に合わせてもらえれば、何も不満はないのですが、業者へお願いしてもおかしくありませんか? 自ら契約書を作ってもいいとさえ思ってます。 どうぞ、良きアドバイスお願い致します。
追伸:業者の人はどこのメーカーでも同じような内容の契約書です。と行って帰ってしまいました。 
         

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Aベストアンサー

建築・不動産会社に勤務する者です。結論から申し上げて、あなたの要望する項目を、契約書に「別紙添付」し「特約」を設けてみてはいかがですか?例えば、「第一条***の事項に関しては、本契約の定めに関らず注文者の要望により、@@@とすることを双方合意するものとする。」という、あなたに有利な条項に書き換えるのです。「この内容でなければ契約しない!」と強く意思表示することです。
(これができるかできないかで、あなたの今後がだいたい目に見えます。)

>追伸:業者の人はどこのメーカーでも同じような内容の契約書です。
>と行って帰ってしまいました。

まず、その業者の一言は「あなたに他のメーカーの請負契約書と比較するな!」と言ってるように解釈するのが妥当です。業者に「友人もしくは知り合いの交わした請負契約書と見比べたいので契約は一週間後ということで・・・その間に、公的な機関に相談に行ってきます。」と強制的につっぱる事です。(その業者の反応をよく観察してください。)

(1)10月1日着工は誰の希望ですか?(2)猶予が無いと差し迫る状況は誰が作ったものですか?(3)契約書の内容は業者より明確な説明を受けましたか?(4)あなたの不満や疑問をその業者に話しましたか?(5)この契約書では契約できないと意思表示できますか?

以上です。何事も「印鑑押したら終わり」です。
日本は契約社会なんですね。良くも悪くも・・・。

あなたが住まう家は「あなたが主人公」になって「あなたや家族の幸せを第一」に考えて建築業者がその夢を形にしていくサポートをするのが、私の仕事だと考えていますが・・・。
(色々な会社があるものですね。この不景気な世の中にまだそんな業者がいるとはお笑いです。がんばって戦ってください。応援しています!)

参考URL:http://ienavist.nikkeibp.co.jp/home/guide_link/01.shtml

建築・不動産会社に勤務する者です。結論から申し上げて、あなたの要望する項目を、契約書に「別紙添付」し「特約」を設けてみてはいかがですか?例えば、「第一条***の事項に関しては、本契約の定めに関らず注文者の要望により、@@@とすることを双方合意するものとする。」という、あなたに有利な条項に書き換えるのです。「この内容でなければ契約しない!」と強く意思表示することです。
(これができるかできないかで、あなたの今後がだいたい目に見えます。)

>追伸:業者の人はどこのメーカーでも...続きを読む

Q賃貸契約時に不動産屋に提出する住民票

こんにちは。

転居時に不動産屋に提出する住民票について質問です。新しく賃貸契約する際、不動産屋によく「住民票を添えて」と言われるのですが、あの住民票を不動産屋はどのように使うのでしょうか?ただ取得しておくだけですか?それとも在籍確認に使ったりするのですか?

仕事上、転居する回数が多いのでわざわざ住民票を取りに行くのが大変なので、ひとつ前の家の住民票でも平気かな~と思ったのですが・・・。それはやめておきます・・・。

とりあえず、不動産屋がどう使うか知りたいので、よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

単なる身分確認だと思います。戸籍謄本は個人の秘密に関わる部分が大きいのと値段の問題で、住民票が使われるんだと思いますよ。

Q先日、不動産屋から家の売買契約を結び手付金や仲介手数料を支払いましたが、今になって払っていける自信が

先日、不動産屋から家の売買契約を結び手付金や仲介手数料を支払いましたが、今になって払っていける自信がなくやめたいと思うようになりました。今は本審査待ちの状態です。
この場合、手付け解除はできるのでしょうか?
契約書には、契約の履行に着手するまでと書いてありますが、売り主が宅地建物取引業者の場合、物件の引き渡し日までとも書いています。
ご存じのかたお答えよろしくお願いします。

Aベストアンサー

まず最初のお願いです。契約に関する質問なら、契約書にかかれた記載事項や契約の相手等をある程度詳細に記述していただけると、回答する方も助かります。

取り合えずの回答です。

>不動産屋から家の売買契約を結び手付金や仲介手数料を支払いましたが、今になって払っていける自信がなくやめたいと思うようになりました。今は本審査待ちの状態です。

了解です。不動産屋を介した家の売買契約ですね?


>この場合、手付け解除はできるのでしょうか?

通常は解除できます。(手付けの放棄になります。)


>契約書には、契約の履行に着手するまでと書いてあります

民法では、(解約)手付けの場合、売主が契約の履行に着手する前なら、手付け金を放棄(売主に渡すことにより)買主は契約の解除ができます。


>売り主が宅地建物取引業者の場合、物件の引き渡し日までとも書いています。

売主が宅地建物取引業医者の場合、売主が契約の履行に着手していても、物件の引き渡し前なら、手付け金を放棄(売主に渡すことにより)買主は契約の解除ができるというように読めます。


詳細な回答が希望なら、契約書の該当する部分の記述を教えてください。(後、売主が宅地建物取引業者(いわゆる不動産屋)かどうかも教えてください。

まず最初のお願いです。契約に関する質問なら、契約書にかかれた記載事項や契約の相手等をある程度詳細に記述していただけると、回答する方も助かります。

取り合えずの回答です。

>不動産屋から家の売買契約を結び手付金や仲介手数料を支払いましたが、今になって払っていける自信がなくやめたいと思うようになりました。今は本審査待ちの状態です。

了解です。不動産屋を介した家の売買契約ですね?


>この場合、手付け解除はできるのでしょうか?

通常は解除できます。(手付けの放棄になります。)


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