中古住宅を賃貸に出す場合の減価償却・取得諸費用

いつも勉強させて頂いています。
転勤が多いので、
自宅用に購入した中古住宅を、数年住んだ後に
賃貸に出す事を考えています。
この場合の減価償却の計算方法・取得諸費用について教えて下さい
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例えば
平成15年3月購入　築15年鉄筋鉄骨コンクリートマンション1室
購入価格　1200万円（土地800万　建物400万）
2年間自宅用として居住後
平成17年3月より賃貸に出した場合
(1)
建物分の減価償却の基礎となる金額は400万で良いのでしょうか？
それとも2年経過分を按分し
400－400÷（耐用年数47－築15年）×2(自宅用期間）＝375
などと計算しこの金額を
47－17＋47×0.2で計算した期間で償却すれば良いのでしょうか
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(2)
また
400万の内50万を建物付属分として計算する場合
耐用年数15年が経過しています。
中古で購入しすぐに賃貸に出せば、
15×0.2＝3年とし減価償却可能ですが
2年経過後はどのようにしたらよいのでしょうか？
(1)の計算の仕方は無理ですので
仮に平成15年より2年償却したと計算し3年目の残償却分だけ償却可能なのでしょうか
（そうなると定率であれば実際償却できる分が減ってしまいます）
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(3)平成15年に支払った取得諸費用を平成17年以降に経費として参入する事は可能なのでしょうか
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以上、文面が長くなって申し訳ありませんが
ご存知の方がいらっしゃいましたらよろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： 26001940 回答日時： 2008/03/24 14:29

・耐用年数の見積もり　中古取得なので事業用に転換した時に耐用年数を見積(簡易）もればよいでしょう。

・取得価額は実際の取得価額＋付随費用になります。（建物と土地の部分適正に按分計算する）
・償却の基礎価額はもちろん、実際の取得価額＋付随費用となります
・事業用に転換するまでの未償却残高の計算は取得価額ー{（建物の法定耐用年数×１．５－新築時から事業転換時までの経過年数）×年償却額）でよろしいかと。
よって、計算は取得年月は実際の取得年月、取得価額は実際取得価額＋付随費用、償却方法定額（建物だから）、耐用年数見積もった年数によって計算すればよろしいでしょう。
参考法定耐用年数×１．５に端数があれば切捨て、経過年数６ヶ月未満切捨て、６ヶ月以上１年