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A 回答 (7件)

>買主にローン残債を知られずに売ることは可能なんでしょうか?



可能です。

というか、買主は残債がいくらあろうが、代価で抵当権が抹消されて
所有権移転登記ができればういいわけですから気にしません。

普通は
買主がローンを組んで、融資実行された時点で
その融資額の一部が売主の負債弁済にまわるということだけで
残債がいくらかは表面化しません。

ただし、残債が代価を下回るなら、あらかじめ補填金を用意しないといけないわけで
すけど、その点は重要なので。
仲介さんは、残債の額とか細かく聞きますが、買主には伝えません。
買主に「抵当は引渡しと同時に確実に抹消します」と言うだけ
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この回答へのお礼

残債を知られずに売ることは可能なんですね。
大変参考になりました。
何度もありがとうございました。

お礼日時:2008/03/26 20:14

>よく考えたら査定金額=残債ではないんですよね・・・どうなんでしょうか?



 土地家屋を同時に購入の場合は頭金の額が小さく、繰り上げ返済もほとんどなければ、一般的には
 残債>>>売却額ぐらいでしょう。

 土地を元から持っていたり、大きな頭金を入れたり、繰り上げ返済を大きくしているのであれば、売却金額>残債となるでしょう。

 買い主は提示されている売却金額から相場程度以下に値切ってくると思いますので、あなたの残債に左右はあまりされないとは思います。

 むしろ売り主側が残債+仲介手数料など以下には下げられないので、残債に左右されるのは売り主のほうでしょう。

 土地の価格以下にローンの残債が下がっていれば、売却金額>残債となるので、売却に困るということは無いでしょう。
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この回答へのお礼

繰り上げ返済もしてないし、頭金もそんなに出していないので残債のほうが高くなりそうです。査定してもらって検討してみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2008/03/26 20:04

>ローン残債を知られずに



 ローンの設定額は登記に書いてあるのでわかりますよね。
 その物件の新築時の価格もおおよそわかりますよね。この差から頭金の額もわかります。
 住宅ローンの金利も大体予測できますよね。
 よって、繰り上げ返済がなければ、おおよその残債はわかります。

 繰り上げ返済分が大きければ、買主が売主のローンの残債を予測することはできないでしょう。
 ローン開始から随分立っていれば金利も変動していますし、やはり繰り上げ返済もあるでしょうから、やはり予測の精度は下がるでしょう。
 また、注文住宅は建築価格が分かりづらい物件もあるので、そういった物件ですと予測は難しいでしょう。
 
 知られると何か不都合なことでもあるのでしょうか?
 まあ、買主がこんなこといちいち計算しないと思いますけど。興味があるのは売却金額であって、あなたのローン残債に興味はないと思います。どうせ高ければ値切るでしょうし。
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この回答へのお礼

買主に残債が知られると、それ以上の金額では売れない気がするんですが・・・。ある意味、売主の返済をするのは買主なわけですし。
でも、よく考えたら査定金額=残債ではないんですよね・・・どうなんでしょうか?

お礼日時:2008/03/26 01:33

No1です。



現金を用意しなければならないという訳ではありません。

あなたの家を買う人がローンを組んだ場合は、買い主が借りる予定
の銀行で不動産会社の人と司法書士が立ち会って、あなたの口座に
売買代金が振り込まれます。

この時に所有権移転登記に必要な書類を司法書士が用意しているの
で、必要事項を記載します(前もって用意しておく書類もあります
がここでは省略します)。
また、あなたが借りている金融機関に対しては残債を返済します。

そうすると抵当権抹消登記に必要な書類を渡されるか、郵送で
送られてきますので、これを司法書士に渡します。

あとは司法書士が法務局に登記の申請をして登記が完了すれば全て
終わりです。
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この回答へのお礼

たびたび回答いただきありがとうございます。
売却までの流れがよくわかり、大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2008/03/25 22:48

売れます。

ただし、売値がローン残債を下回ったらダメです。
戸建に限らず、中古マンションも大半ががローン返済途上で(抵当権付で)売られます。


これは、同時抹消といって、
(1)買主が代価を売主口座に振り込む
(2)売主口座から借り入れ金融機関へ残債分を振り込む。
(3)借り入れ銀行が抵当権を抹消する書類を作っておきそれを
 司法書士に渡す
(4)司法書士はそれをもって登記をする。(抵当権抹消・所有権移転登記)
を同時に((4)は登記に官僚まで時間はかかります)行います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
一つ疑問なんですが、買主にローン残債を知られずに売ることは可能なんでしょうか?

お礼日時:2008/03/25 22:43

抵当権を抹消することが必要です。



住宅ローンを借りた時にその家は銀行に抵当権を付けられているはずです。つまり住宅ローンが滞ったら抵当権を実行して差し押さえて競売で売り払い、銀行はローンの貸し倒れの穴埋めをするわけです。
抵当権については法務局にあるその家の登記簿謄本に記載されているので確認できます。この謄本にある金額はローン開始時の借り入れ額であり、現在の残債ではありません。

この抵当権がついたままの物件を買う人は通常いません。なぜなら前所有者の借金が残ったままの家ですから、前所有者の返済が滞ると差し押さえになり新所有者は追い出されてしまうからです。

この抵当権を抹消するには、ローンを全額返済しなければなりません。
その家の売却代金でローンの残債がきれいに清算できるなら問題ありません。しかし売却代金より残債が多い場合はその差額をどこかで現金を工面して清算しなければ抹消されません。

まず不動産屋に家を査定してもらい「いくらぐらいで売れそうか」を調べましょう。つぎに銀行でローンの残債が現在いくらあるか聞きましょう。その二つの金額が出れば売却可能か否かの結論は、前述の事にあてはめればおのずとでます。

残債の清算差額があまり多くないのなら、住み替えローンなどを利用して次に買う家のローンに混ぜて借り入れることも可能です。

参考URL:http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/replace …
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この回答へのお礼

詳しく説明していただきありがとうございます。
まずは査定してもらってから検討してみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2008/03/25 22:33

住宅ローンが残っていても売ることはできます。


ただし、売却代金+自己資金でローンを完済し抵当権の抹消ができ
る事が条件です。

売却時の所有権移転と抵当権抹消は銀行等での決済時に同時に行う
事が多いので、完済できない状況になってしまえば売買契約を解除
されてしまうでしょう。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
売却代金+自己資金でローンを完済ということは、現金で売れないと無理ということでしょうか?そうなると一般の人に売るのは無理ですよね。不動産会社に売るしか方法はないんでしょうか?

お礼日時:2008/03/25 21:14

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