競売の売却金の分配の仕方について

　どうかお願いします。似たようなことを何度も聞いてきましたが、事態が変わったのであらたに教えて下さい。
　裁判で離婚した元夫と両親との共有名義で建てた家（現在両親と私が居住中）の任意売却の相談をしていた最中でした。不動産屋の査定額まで出して話していたのです。
　ですが元夫は、いきなり話し合いを打ち切り住宅ローンの支払いを止めたらしいのです。信じられないかもしれませんが、離婚も別れ話もなくいきなり調停に申し立てる人です。
　先日、信用保証会社から、いきなり代位弁済通知予告を受け取りました。
　任意売却を急いですれば問題ないということですが、不動産屋に聞くと、現在市場は動いていないとのことです。不動産業者に足下をみられて売却するのも腹立たしいですし、なにより元夫のこうした自分勝手にこれ以上振り回されたくないと思います。
もし競売になった場合、下記のような条件だったらお金はどのように分配されるのでしょうか。
持分　元夫6：両親4
落札価格　1000万円
住宅ローンの残金　400万円（元夫の名義で借りた・担保保証人に両親）

1000万円から400万円を差し引いた後、6対4で分けるということも聞いたのですが、本当でしょうか？元夫は400万円の住宅ローンも含めて持分が6としなっているのに納得がいきません。
1000万円を持分で分配、600万円を得た夫が400万円を支払い、両親は400万円を得るということになるのが常識だと思うのです。
せめて、400万円は確保したいのです。240万円くらいでは次の家に移り住めません。
なにか良い知恵がないでしょうか。不安でたまりません。
お願いします。教えて下さい。

No.3 ベストアンサー 回答者： law_amateur 回答日時： 2008/03/31 23:37

　登記簿（登記事項証明書）を見て下さい。

　住宅ローンの抵当権は，持分ではなく，住宅の土地建物の全体についていますね。すなわち，登記の目的の欄が「抵当権設定」であって，「元夫持分抵当権設定」ではありませんね。

　このような場合には，競売代金の全額から，まず競売費用が差し引かれます。これは結構な金額（５０万円を越える場合があります。）になります。それから，抵当権の被担保債権，すなわち住宅ローンの全額が差し引かれます。これは，抵当権が土地建物の全体についている以上，債務者が元夫であろうが誰であろうが，競売代金の全体から差し引かれます。

　その上で，残額を所有権持分に応じて分配します。

　ですから，両親への分配は２４０万円を下回ることになります。

　裁判所の配当・代金交付の手続では，抵当権の債務者が誰かという配慮は一切しません。最終的な住宅ローンの負担が，元夫が全額を負担すべきだということはいえますが，それは，競売の手続の範囲外だということです。

　元夫に分配される３６０万円を取り上げる手段はありますが，そのためには法的手段をとる必要があります。仮差押とか，訴訟とかが必要になります。これは専門家マターでしょう。

　なお，不動産業者に任意売却を頼むのが，足下を見られるということですが，裁判所の競売での評価（売却基準価格）は，競売の特殊性から，非常に安い価格とされています。少々のことは我慢して，任意売却を考えた方が，まだしも賢明だといえます。また，この場合には，話し合いがつく限りは，住宅ローンを元夫に全部負担させることも当然可能だということになります。

　このあたりの損得勘定は，冷静に考えられた方がよいと思います。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答、ありがとうございます。
損得勘定は、冷静に考える…とは、その通りですね。よく考えます。

お礼日時：2008/04/01 21:55

No.5 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/04/01 10:40

>全くわからないのでお伺いしますが、求債権はこちらから特別に何かしなくても大丈夫ということですか？

いえ、他の方が指摘しているように、一時的には持分による配分となり、４００万を下回り、残金の２４０万程度になるので、元夫に対して求債権を行使して１６０万を請求しなければなりません。

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2008/04/01 08:35

＞1000万円から400万円を差し引いた後、6対4で分けるということも聞いたのですが、本当でしょうか？

そのとおり本当です。
配当順位は、競売手続費用、抵当権に優先する公租公課、各順位による抵当権者、と云う順序です。所有者の配当は最後です。
売上金を真っ先に6対4で分けた後、配当手続きに入るのではないです。
親は通常の保証ではなく物上保証です。抵当権者から見れば、「不動産を売却し、その中から一足先に配当を受けることができる。」からです。
以上で、例題では240万円です。
求償権は、400万円－240万円＝160万円です。
なお「元夫が600万円を取り分としてとった中から、400万円を債務者に支払わなければならないということですね。」と云いますが、意味不明です。「元夫が600万円を取り分としてとった中から、400万円を債権者に支払わなければならないということですね。」ならばわかりますが、そうではないです。

この回答への補足

ご回答、いただきありがとうございました。相手が任意売却に応じるかまったくわかりませんが、これからできる限りのことは、してみます。またお知恵をお借りする日があるかもしれません。その際には宜しくお願い申し上げます。

補足日時：2008/04/01 21:46

この回答へのお礼

お礼の欄と間違えて補足に書いてしまいました。申し訳ありません。あらためて、ありがとうございます。

お礼日時：2008/04/01 21:52

No.2 回答者： yasutomo12 回答日時： 2008/03/31 21:05

主たる債務者（実際にお金を借りた人：ここでは元夫）と保証人がいるとします。

主たる債務者が債権者に払った場合には、求償権の問題も起こりません。保証人が主たる債務者の代わりに債権者に払った場合に、保証人は主たる債務者に求償できる（立て替えて払った額を返せといえる）のです。
今回の場合だと、元夫が４００万を払う形になれば、求償権の問題は起こりません。

この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。
元夫が600万円を取り分としてとった中から、400万円を債務者に支払わなければならないということですね。

お礼日時：2008/03/31 21:19

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/03/31 14:31

基本的に持分に応じて配分されます。

>持分　元夫6：両親4
>落札価格　1000万円
>住宅ローンの残金　400万円（元夫の名義で借りた・担保保証人に両親）

この場合、１０００万のうち、元夫の持分は６００万、ご両親は４００万になります。
そして、ローン残高４００万は、まず元夫の持分から差引きます。
したがって、残りは元夫２００万、ご両親４００万となります。

当たり前のことですが、ご両親はあくまで金融機関に対して保証人になっているだけですから、保証人は金融機関に対して支払ったお金は、元夫に請求できる（これを求債権といいます）わけなので、取り分が２４０万になるということはないのです。

この回答への補足

早速ご回答いただきありがとうございます。
240万円になるのかと焦りました。全くわからないのでお伺いしますが、求債権はこちらから特別に何かしなくても大丈夫ということですか？

補足日時：2008/03/31 15:01