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借地権設定者の父(地主)が亡くなって私が相続した場合
借地権設定者の名義が変わるので契約の変更ができますか?
契約の変更をした場合
前の契約は旧借地借家法で契約しましたが
契約の変更した場合、新借地借家法で契約しなおせますか?
できれば新借地借家法で契約しなおしたいのですが…

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A 回答 (4件)

#2です。


地主側というのを見落として、借地人側への回答してしまいました。

相続の場合、契約をそのまま引き継ぎます。
契約の変更は相手の合意があればできますが、なければできません。

つまり借り手が承諾してくれなければ、変更や再契約はできません。おそらく相手にとっても利益があるような条件を提示する必要があり、それにより損をする可能性が高いと思います。

また、新法で結びなおした場合、そこから法律で定めた最短期間以上の期間で契約しなければならないので、契約期間は延長されると思われます。

ところで、新法にある定期借地契約への結び直しをねらっているのなら、借り手に一方的に不利な契約として無効とされる可能性が高いですのでやめた方がよいと思います。
借地でなく借家の場合は、定期借家契約制度ができる以前に契約したものについて、契約を変更して定期借家にすることは、現時点では居住用については禁止されている事項ですので、それが準用される可能性が高いからです。
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何もしなくても相続が完了し登記を済ませば、借地権設定者の地位を継承します。



契約は双方の合意があれば、旧法を解除して新法で結びなおすことは可能です。ただし借主は自分が不利になる契約変更には同意しないと思われます。
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通常借地権の譲渡については、地主の承諾が必要ですが、その際に承諾料が発生します。



しかし相続については地主の承諾及び承諾料は不要です。
ただし、建物の登記の名義を変更する手続きを行っておくことが望ましいです(土地が第3者に売却された場合の対抗要件になるので)。

旧借地法で契約したものは相続や更新してもそのまま旧法が適用になります。

新法で契約するには契約を解除して改めて契約しなければなりません。
この場合、借地借家法で定めた最短期間は守って契約をしなければなりませんので、再契約すると契約期間が長くなってしまいますので、地主が承諾しないでしょう。
地主は相続を拒否する権利はなく、更新を拒否するのは厳しい制限がかかっていて難しいですが、再契約については、地主の承諾がなければできません。

なぜ新法による契約を望むのかはわかりませんが、切り替える場合、再契約(新規の契約と同じ)ですので、地主が承諾する代わりに新たに権利金などの支払いを求める可能性が高く、旧法のまま相続した場合に比べて、質問者が損をすることの方が多いと思います。
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相続で契約者の地位は承継されるだけで契約の更新ではないです。


前の契約名義をそのまま相続人と読み替えるだけです。
会社で社長が変わってもそのつど契約を結びなおしたりしないのと
同じです。
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Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む


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