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不動産会社勤務をしている者です。

とある物件の入居者が、更新料の支払いを拒否し、そのまま話し合いが平行線のまま法定更新に突入してしまいました。
家主と相談した結果、内容証明を出し、それでも拒否された場合は契約解除を求めることにしたのですが、その内容証明において、「合意更新を求める」という表記を入れることについては問題ありませんでしょうか。
既に法定更新に入っていても、後から合意更新にすることは法律上問題はありませんか?
詳しい方、どうぞ教えてください。

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A 回答 (4件)

更新料の支払いを断った程度では契約解除が出来るほどの契約違反があるとは認められないですよ。

内容証明を出しても相手が拒否したら契約解除は無理でしょう。

ただし、
>、「合意更新を求める」という表記を入れることについては問題ありませんでしょうか。

これを入れるのは問題ありません。でも質問者が合意更新の意味を間違えているように思いますが。

合意更新というのは両者が合意して更新をしたということですので、契約通り更新料を支払うということでなくても合意更新になります。
更新料の支払いを断った借り主に対して、大家の方がおれて更新料は不要と契約変更をしても合意更新になりますし、減額で合意しても合意更新ですから。
合意更新をしようというのなら、借り手としては更新料免除と言うことで合意更新しましょうと切り返せばそれで終わりです。後はそれに対して合意するかどうかは質問者側の判断となりますので、合意更新を断るのも質問者サイド側の問題になりますので。

つまり、もうちょっと話し合いの場を持ちましょうという申し出程度の意味合いしかないですね。

法定更新と合意更新の違いは契約期間が変わるだけです。法定更新の場合は契約期間のない契約になりますので、今後更新はなくなります。
これは借り手にとって有利な点です。

一方大家にとって有利な点は、期間がある契約の場合と大家側から途中解除は出来ないことになっていますが、期間がない場合は、いつでも解約の申し出が出来ることになっています(効果が発生するのは6ヶ月後ですが)。

もっとも、大家側に正当な事由が必要なのはどちらでも変わりません。そして更新料程度の支払い拒否では契約違反などによる契約解除理由にはなりませんので、借り手としては更新料拒否で法定更新しても、更新料なしと言うことで合意更新してもほとんど状況は変わりません。
借り手の方があくまで更新料なしを主張するなら、質問者サイドは更新料なしで合意更新にするか、法定更新するかを選択するだけです。」

ただし、法定更新をした場合でも今回分の更新料は必要と判断された判例もありますので、更新料だけに関する闘争をすることは出来ます。更新料をとるためだけに、争うのは費用と時間を考えるとあまり得策ではないかもしれませんが。
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>とある物件の入居者が、更新料の支払いを拒否し、そのまま話し合いが平行線のまま法定更新に突入してしまいました。



そもそもが、更新料の支払い義務があるかどうかは、契約の文言・これまでの経緯(支払ったことがあるかどうか)など、さまざまな事情に左右されます。明確には言いがたいです。
そのくらいはことは既にお判りだとして・・・。

で、家主としては、「借主に更新料支払い義務があるのは明白だ」という考えなのでしょうか。
それとも、「借主に更新料支払い義務があるのは明白だとは言いがたいが、内容証明などさまざまなツールを駆使して、心理戦として払わせよう」という考えなのでしょうか。

法定更新の場合の更新料支払い義務はどうか、合意更新の場合の義務はどうか、家主のそこらへんの考え(もし、不動産会社の考えに従うと言うなら、不動産会社の考え)がはっきりしていないなら、まず、そこをはっきりさせましょう。
ご質問からではそこらへんはよくわかりませんし、たとえ色々な事情を書いていただいても、実は裁判例もいろいろで、はっきりとは言えないのです。
ですから、最終的には家主(または不動産会社)に判断していただくしかないのです。


>家主と相談した結果、内容証明を出し、それでも拒否された場合は契約解除を求めることにしたのですが、

「法定更新でも更新料支払い義務が明白だ」という考えの場合、「契約解除を求める」というプロセスは要らないし、(事情にもよりますが)かえって貸主側に不利になると私は思います。
更新料支払い義務が明白なら、
更新料支払いを請求する内容証明の中に、「支払わなければ法的措置をとる(ことがあります)」のように書きさえすれば、後は支払い督促なり少額訴訟なり通常訴訟なりあきらめるなり、次のステップに進んでいいでしょう。だから、契約解除は要りません。
また、契約解除を求めるなら、当然契約解除の理由をつけざるをえないでしょう。
その理由自体が、「更新料を支払わないから」なのでしょうか。
契約書に「更新料支払いがない場合、契約を解除できる」のように明白に書いてあるなら、
「契約書の何条にこう書いてあるから契約解除を求める」のように書くこと自体は問題ないと思います。

昭和59年4月20日の最高裁判決(借地)では、
「更新後の賃貸借の重要な要素として組み込まれて賃貸借当事者の信頼関係を維持する基盤になっているときは、不払いはその基盤を失わせる著しい背信行為であり解除事由になる」
とのことです。(借家でも同様に扱われるはずです。)
この事案では、無断増改築禁止特約の特約があったのに借主が増改築を行い、賃料支払いが遅延し、借主は別の建物まで建て、調停が14回も行われ、(とかいろいろ事情があります。どこかでお調べください。)・・・・、とにかく貸主が苦労して、それで契約解除を求めた、という事情がありました。
ご質問の場合、そこまでの事情がありますか。これだけの事情があっても、第一審では、契約解除が否定されたのです。
既に書いたとおり、契約書に「更新料支払いがない場合、契約を解除できる」のように明白に書いてあるなら、「契約書の何条にこう書いてあるから契約解除を求める」のように書くこと自体は問題ない、と思います。しかし、契約解除が認められるかは疑問です。

おそらく、契約書に「更新料支払いがない場合、契約を解除できる」のように明白に書いてはないんじゃないでしょうか。
そうすると、裁判所なり第三者から見たら、
「更新料を求めるならそれで更新料請求の法的措置に入ればよく、契約解除なんて関係ないんじゃないか。」
「借主も貸主も契約が続いてかまわないと思っているようだ。争いは更新料の支払い義務のようだ。どうして契約解除ということが出てくるのだろう」
という考えにはなるでしょう。
だから、「契約解除と書いたら、かえって貸主側に不利になる」と私は思うのです。


実のところ家主としては「借主に更新料支払い義務があるのは明白だとは言いがたいが、内容証明などさまざまなツールを駆使して、心理戦として払わせよう」という考えなのではないのでしょうか。

>家主と相談した結果、内容証明を出し、それでも拒否された場合は契約解除を求めることにしたのですが、その内容証明において、「合意更新を求める」という表記を入れることについては問題ありませんでしょうか。

訴訟などの法的措置までするつもりはない(出るところまでは出ない)、ということなら、ま、多少のおどかしの意味で
「契約解除を求める」
というのは一つの方法だと思います。
でも、借主が「その理由はなんだ」とかあくまで争う姿勢を示した場合は、矛をおさめたほうがいいですよ。


なぜそもそも「『合意更新を求める』という表記を入れる」という話が出てきたのでしょうか。
おどかしなり表向きなり、
内容証明で「更新料支払いを請求」→「契約解除」、
と来たら、
あとはあきらめるか、そうでなければ次のステップは「賃料受け取り拒絶」ということになるのが普通ではありませんか。(借主側としては賃料の供託っていうことになろうかと思います。)

合意更新っていうのは、あくまで「合意」です。借主の協力がなければできません。
そうすると、借主から見ると、ずいぶん弱気に見えます。
借主から見たら、「契約解除」とまで言われて「次は賃料受取を拒絶されるんじゃないか」とまで思っていたのに、「あれれ、なんで合意更新なのかな。随分弱気だなあ」っていう思いにはなるでしょう。

もう既に法定更新されているのですから、
借主として合意更新の必要性もないのです。
合意更新というなら、借主としては「じゃあ、(借主有利に)条件を変更してくれよ」ということにはなるでしょう。

いえ、別に
「合意更新を求める」という表記を入れることについて問題がある、
と言っているんじゃないです。
既に法定更新に入っていて、後から合意更新にすることは法律上問題がある、とも言っていません。

でも、
「契約解除を求めます。それができないなら、合意更新ができたらいいなあ」(表現はちょっと適切でないですが。)
みたいなことを書くとおっしゃるのですよね。
それってカッコ悪いんではないですか。


それとも、「いや、そうではない。
『合意更新を求めます。それに応じないなら契約解除を求めます』
と書くんだ」
ということでしょうか。

それもかまいません。問題はありません。
しかし、借主から
「いや、法定更新されているんだろ?」
と言われれば、それっきりではありませんか。
そもそも、法定更新というものは、こういう時のためにあるのです。それは誰もが(家主や不動産屋さんなら)わかっていることではありませんか。


質問に対して直接回答すると、

>「合意更新を求める」という表記を入れることについては問題ありませんでしょうか。
>既に法定更新に入っていても、後から合意更新にすることは法律上問題はありませんか

という質問に純粋に答えるなら、別に問題ないし、法定更新を合意更新にするのも可能です(あくまで借主の協力が必要ですが。)。
但し、法定更新をあとから合意更新にするということは通常はないことです。消費者契約法の第4条から第7条に照らして、問題になるような契約方法は取らないようにしましょう。(詳細は省略)


なお、更新に関して、自動更新条項という規定の仕方があるのは御存じだろうと思います。
例えば、「契約満了前に、双方のいずれからも契約解除の申し出がなければ、同一条件で更に2年間更新される」のような規定の仕方です。
裁判例に照らすと、この場合「法定更新ではなく、合意更新の一種だ」という扱いになるので、
そもそもそれは元々 合意更新なので、「法定更新をあとから合意更新に変える」という話にはならないだろうと思います。


或る程度 更新料に関する裁判例を調べていくと、
「どうも更新料というものは、借主の地位を強化するものだ」つまり
借主の立場からすると「借主が更新料を支払うことによって、家主の更新拒絶をはねつけることができる」
という性質を持つ物だとして扱われていることが判ってきます。
でも、私は、その理屈は、更新料支払い義務を基礎付けるための、後付け・机上の理論だと思います。
つまり、「借主が更新料を支払わない → 貸主の更新拒絶理由が補強される → 更新拒絶だ」
とはならない、と考えます。(大前提として、貸主側に多少は更新拒絶理由がなければダメですよ。もちろん、ここで言っている更新拒絶理由とは、「更新料を支払わないこと」ではダメです。)
まして、本件では、法定更新に入っているのですから、使えませんね。


結局、いろいろ考えると、
「借主に更新料支払い義務があるのは明白だ」という場合を除いて、
更新料はあきらめたほうがいいんじゃないか、と判断します。
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新法か、旧法かにより違いが出る可能性もあります。

一番多い旧法では、まず明け渡しの可能性は低いです。
これに関する書籍が、たくさん出ています。読まれるとよいと思います。
裁判所の、原則は更新契約などあまり認めていない。

法定更新に入っても合意更新できます。
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 その程度契約解除はできないでしょう。

特約などで何の文言を入れても、法的に追い出せるようには借り主を縛れないでしょう。
 いろんな文言で、借り主を騙そうとしているのであれば別ですけど。
 結局追い出すには、いわゆる正当事由が必要でしょう。
 そもそも更新料借り主負担の特約が契約書に明記してあるのでしょうか?書いてあるならばなぜ家賃はきちんと払っているのに、更新料だけを拒絶するのかねばり強く聞いてみてはいかがでしょうか?書いてなければ借り主に負担を求めるのは本来おかしいでしょう。
 契約書の内容変更には双方の合意が必要でしょう、一方的には不可能だと思いますけどね。

 あまり大家サイドに立ちすぎて、モラルの低い無能な悪徳不動産屋にならないように気をつけてください。

 出ていく必要がない借り主を言葉巧みに追い出す方向に向かう手助けなどできないでしょう。
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