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先日、中古マンションに引っ越そうと考え、不動産業者に自宅を査定して貰いました。
築21年なので、「売却する場合の価格は、上物(4LDK、128平米)はゼロ円で、土地代のみの価格になるでしょう」と言われました。5年前に外壁を塗り替え、きれいに使ってきたし、まだまだ住めるが築21年なので、ゼロ円にも納得しました。
しかし、知人にそのことを話したところ、「古いと買主からあそこを直せ、変えろと要求され、更に安くしなければ売れないということも考えよ」と言われました。

そこで質問です。上物がゼロ円(タダ)の場合でも、要求されたら、補修や、費用の負担をしなければならないのでしょうか? 
土地値のみの価格から、それ等を負担しますと、土地代を値引きされたも同じになるので、実際は土地値以下になってしまうのではないか、と青くなっています。
よろしくお願いいたします。

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A 回答 (6件)

築21年くらいだと、普通は売り主の瑕疵担保責任無しで契約するので、契約後は修理費用を負担する必要は有りません。



契約前なら、補修や費用負担を要求されても拒否すれば良いでしょう。
あくまで、現状渡しの瑕疵担保責任無しでなければ契約しなければいいだけです。

築21年ですと確かに査定はゼロになるかもしれませんが、
中古として建物分上乗せして売りに出しても何ら問題無いと思いますよ。
不動産屋の査定額で売りに出さなきゃいけないってものでは有りませんしね。
解体費用分の値引き交渉される可能性は充分ありますが、質問者さんがのまなければならない義務は無いですし、なんなら解体費用分くらい上乗せして売りに出せば良いでしょう。

普通は値引き交渉が入る事を見越して高めに売りに出すものですから、土地値+αで売りに出す。
そして、建物を使う買い主であれば瑕疵担保責任無しで契約すれば
損はしないと思いますよ。

不動産屋の言う事を鵜呑みにせず、何社かの営業と話して、今回質問されているような心配事はどんどん相談して、信頼のおける不動産屋さんを選ぶようにしないといけないと思います。
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この回答へのお礼

ご返事ありがとうございます。
ご丁寧なアドバイスに、大変勉強させていただきました。

>築21年くらいだと、普通は売り主の瑕疵担保責任無しで契約するので、契約後は修理費用を負担する必要は有りません。

不動産業者としっかり確認しあいます。

ありがとうございました。

お礼日時:2008/05/05 14:38

 売却価格は売り主の自由です、売却が急ぎで無ければ、何も不動産屋のいいなりになる必要はありません。


 売却後に瑕疵に対する責任を負わない特約をつけるのは個人売り主の場合自由です。そうしておけば、あなたが故意に隠している瑕疵意外は責任を負う必要はありません。
 売却前に買い主の要求に応えるかどうかは売り主次第でしょう。私的にはうるさい買い主候補は除外します。

 建物がある場合の土地は建物の解体費がかかりますので、上物の価値がゼロであれば更地よりも、価値は低いでしょうね。
 ゆえに土地代で売れるということは建物の価値はゼロではなく解体費用分ぐらいはあるということになるでしょう。
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この回答へのお礼

ご返事ありがとうございます。

>建物がある場合の土地は建物の解体費がかかりますので、上物の価値がゼロであれば更地よりも、価値は低いでしょうね。
 
成る程、築21年経つと評価は厳しいものになりますね。

尚、担当者は、「きれいに使っているのでwebで公開する時は、家の内外をパノラマ写真と動画で見れるようにします」と言ってくれていますので、「解体」を言い出す買い手には、私は、応じないと思います。

ご親切なアドバイス、誠にありがとうございました。

お礼日時:2008/05/05 22:40

査定はあくまで査定ですので目安になる価格ぐらいに思ったほうが良いです。


物件は個々に違いますし、需要があれば早く高く、需要が少なければ何時までたっても売れずに安くなります。
とは言っても査定した不動産屋がそのエリアを熟知している会社だと的を得ているのだと思いますが、絶対ではありません。

>「古いと買主からあそこを直せ、変えろと要求され、更に安くしなければ売れないということも考えよ」
>上物がゼロ円(タダ)の場合でも、要求されたら、補修や、費用の負担をしなければならないのでしょうか?
◎売買は交渉事です。売主、買主の要求の妥当点を見つけられれば売買が成立します。
なので買主からの、のめない要求は断る事も出来ます。
(当然ですが、売主は少しでも高く。買主は少しでも安く。価格は需要と供給のバランスなので妥当な価格がどこかを知る事が大事です)

>~実際は土地値以下になってしまうのではないか~
◎上物の価値が0ならありえます。(更地要求されれば)
でも実際はどうでしょう?築21年、5年前に外壁を塗り替えして・・・
これだけでは判断は出来ませんがこの程度の中古住宅はよく売買されているはずです。(借家にして家賃収入も得られそう)

質問者様の地域性、市場性がまったくわからないのでご参考程度に。
ちなみに住み替えですか?売却資金をマンション購入に当てられるのですかね。
その場合、最悪土地価格を下回る事を考えて資金繰りをしておいた方が安心です。
現住宅の売値は価格交渉が入る事を見込んで決める。(価格設定は自由です)
※自由と言っても相場からかけ離れると売れない、売れるまで時間がかかる、業者に手を引かれる。

もし高く売れればラッキーぐらいに思うほうが気が楽ですね。
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この回答へのお礼

ご返事ありがとうございます。

>売却資金をマンション購入に当てられるのですかね。
そうです。

>その場合、最悪土地価格を下回る事を考えて資金繰りをしておいた方が安心です。
>現住宅の売値は価格交渉が入る事を見込んで決める。

ご丁寧なアドバイス。助かりました!!
改めてお礼申し上げます。

お礼日時:2008/05/05 14:21

補修費用を名目に値引きを要求されるケースはありますが、土地値だけの物件で「補修費用を差し引け」というのは無茶な話ですから、もしそんな話があっても無視すればいいです。

その知人は土地値だけということを理解せずにそのような発言をしたのではないですか?
しかしNo.2の方の回答にありますように「解体費用分を差し引け」と言われたらそれはもっともな話ですので無視するわけにもいきません。
まあいずれにしても値引きのための口実ですから、土地だけとして人気のある地域だとか条件の良い物件なら強気でいればいいし、売れにくい物件なら値引き要求にも応じなければならないかもしれません。
瑕疵担保責任の話も出ていますが、契約時に「瑕疵担保責任は負わない」という条項を入れてもらえば大丈夫です。
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この回答へのお礼

ご返事ありがとうございます。
ほっとしました。一安心です。

お礼日時:2008/05/05 14:14

質問のような場合は、土地を売買する広告をだし、備考欄に「古屋あり」と記載することになるでしょう。



つまりあくまでも土地の売買であり、家屋は売買対象ではなく、逆に邪魔な存在です。なので更地の土地価格から古屋の解体費用を引いた金額が、古屋付き土地の販売表示価格になります。
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この回答へのお礼

ご返事ありがとうございます。
「売地」ではなく、「中古戸建て」の売買になります。

お礼日時:2008/05/05 14:07

瑕疵担保責任というのがありますので、負担する可能性はあります。



買主にとって、土地代だけという概念ではなく土地建物で購入するので関係ありません。
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この回答へのお礼

ご返事ありがとうございます。
成る程、不動産業者の営業担当者の、
「土地代だけで、建物代はゼロですので」
ということを、買い主がよく理解できるような説得力を期待します。
アドバイス、ありがとうございました。

お礼日時:2008/05/05 09:07

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