隣の敷地の持ち主が我が家の塀を壊せるか

我が家の隣にマンションが建つ事になり現在工事が始まっています。
しかし、我が家の敷地に建つ、隣との堺のブロック塀の土台が隣の敷地に入り込んでいることが判りました。

状況としては、私の家は建売住宅で、購入後10年と5ヶ月ほど経過しています。ブロック塀も我が家の敷地内に建っていてブロック塀も建築された状態で購入しました。
隣の敷地についてはマンションが建つ前に売却され新しい土地所有者がマンション業者に依頼して建築をする予定です。


相手のマンションの業者が言うには私の方では何もすることはなく、土地売買のために間に入った不動産会社か、我が家を建てた建築業者に相談する、と言っています。
我が家を建てた建築会社は私が購入後10年経過しているので、ブロック塀土台工事はしないと言っています。
間に入った不動産会社には連絡を取っていませんので、どのような対応をするのか判っていません。

この場合、仮に、

１．マンション業者と不動産業者の話の中で不動産会社が我が家のブロック塀の土台を壊しても良いと許可すれば、相手方は私どもの意思を無視して壊すことが出来るのでしょうか。
＜土台を壊されるのが仕方ないとして＞
２．もし、土台を壊すことになってもブロック塀が壊れた場合の保障はしないと言われましたが、保障されないのが当然なのでしょうか。
３．もし、間に入った不動産会社が私の方にブロック塀の土台を壊してくれと要求されたら呑まなくてはならないのでしょうか。（取得時効というものがあるらしいですが、建売だから主張できないことなのかという不安も含まれた質問です）

相手側に、数日中にブロック塀の事で立ち会ってくれ、という文面の文書が届きました。具体的内容ではありませんでしたが、壊すことが決まっているのかと思うと不安です。



専門家ではないので説明不足等あるかもしれませんが
どうかよろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/05/11 11:32

まず、そのブロック塀が越境している場合には、隣地所有者は当然にしてその越境の解消を要求できます。

結果としてご質問者はブロック塀を壊さねばならなくなります。

ところがご質問者は越境していないと思い購入したわけですから、その損害は購入時の建築業者や不動産業者に損害賠償請求できます。

以上が上記の法律的な位置関係です。

マンション業者は、そのため、まずその建築業者や不動産業者に「賠償する気があるのか」を聞いているわけです。

ブロック塀をどうするかは勿論ご質問者の所有物ですから決定権はご質問者にあるものの、越境していることに対しては隣地所有者の権利侵害をしているわけですから、そのまま放置は出来ません。
いやだといえばマンション業者はご質問者に撤去を要求する訴訟提起するでしょう。勝手にご質問者の塀は壊せないけど、裁判で勝訴すれば強制執行という形で出来ます。

本来はマンション業者はあくまでご質問者に撤去を要求し、ご質問者が購入時の業者に賠償を求めるという構図なのですが、マンション業者が代わりにご質問者がする賠償要求の交渉をしているというだけなのです。

ご質問のような場合、２通りの解決策があります。
一つは普通に塀を壊してという解決策です。ただ問題はご質問者の損害を弁済してもらえるかどうかと言う話が残ります。

もう一つはその越境部分が少しであればご質問者が買い取るという話です。

ご質問では１０年超えているということで、取得時効というのも確かに視野に入れた方がよいかもしれません。

何にしてもまずはどういう話まで進んだのか、相手がどういう話を持ってくるのかお聞きになり、その上で弁護士に相談されたほうがよいでしょう。

おそらく１０年過ぎているので、業者に対する賠償要求は難航しそうですし、現に建築業者はいやだといっているようですから、簡単には決着しないものと思います。

この回答への補足

早々のご回答をありがとうございました。先ほど書き込んだのに、反映されていなかったようでお礼が遅くなってしまって本当に申し訳ないです。

本日不動産会社と電話で話をしたのですが、私どもに何の了解も得ることなく、土台の撤去が決まっており、その立会いを要求されました。ありえない!!!!と怒りを覚えてしまいました。。。。。
walkingdic様のご回答を拝見する前の電話だったのですが、その電話では「ブロック塀が壊れた時の保障がされないのに撤去を承諾することはできない」という旨を伝えました。「保障はしないけど、土台を壊した後補強をするからそれでいいだろ」という内容の返事が帰ってきましたが、補強と保障は別問題であり、承諾は出来ないと伝えました。
そういう対応で良かったのか少々不安です。。。。。。

建築業者は当てに出来ないので、確かに難しいことになりそうです。
しかし、判りやすい説明でとても助かりました。今後の対応にも大変参考になります。ありがとうございました。
今後の対応として判らない点は
１．私の方から取得時効の話や、越境部分の買い取りを不動産業者にしてもいいものなのでしょうか？
２．長引かせると工事が止まるので、その事でマンション建設業者から苦情が来ることなどはないのでしょうか？
３．
４．話が決着するまで土台の撤去は拒否することに問題はないのでしょうか

甘えてしまって申し訳ないのですが、もしご回答をいただけると幸いです。

補足日時：2008/05/11 22:54

No.6 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/05/12 23:59

その不動産業者は決して第三者としての仲介の立場ではありませんよ。

>不動産会社は「マンション業者に隠れた瑕疵だと言われているんだ。撤去しないと困る。

この言葉がすべてを物語っていて、この土台の越境という「隠れたる瑕疵」の責任は実はその不動産業者が負わねばなりません。ただ問題は実は瑕疵担保責任には時効があり、それは１０年です。
なのでこちらも賠償請求するにはちょっと苦しい状況です。

何にしてもその不動産業者が入ると余計にややこしくなりそうなので、まずは当事者であるご質問者とマンション業者で直接話をしてみた方がよいかもしれませんね。

この回答への補足

ありがとうございます。
先日、不動産業者から連絡があり、木曜日に私とマンション業者と不動産業者で話し合いをしたいので日にちを決めたい、と連絡がありました。
その話の中で、自分は仲介しているだけ、という事を繰り返されいました。一応木曜日に決まったのですが、walkingdicのアドバイスをうけ本日、急遽マンション業者に不動産業者の事で少し話したいと申し出て話し合いをしました。

３．の所で
３．マンション業者から「ブロック塀のことで工事の説明と立会いをお願いしたい」と書面がポストに入っていた。

と記しました。この書面はマンション業者の名前になっておりましたので、疑いを持ちませんでした。
所が、この書面は不動産業者がマンション業者の断りなしに勝手に作ってポストに入れたということが判りました。撤去も不動産業者が勝手に決めて撤去しろと言ってきたそうです。それは通用する話ではないし、もともと対応も大変悪く困っていて、どうにもならない状態だったそうです。

話し合った結論は「この様子では不動産業者をはさむと帰ってややこしい話になるので、こちらから案を持ってきたので直接話し合いをしたい。土台は最新の注意を払ってうちで撤去する。補強も考える。しかし、保障については即答は難しい」とのことです。
私は「本来は保障について何もないと撤去には応じられないが、何かあった場合にうちのほうの地上から出ているブロック塀を撤去してもらえるのなら応じてもいい」と返事をしました。
その判断が正しいか判りませんが、土台が壊れて地上部分も崩れるなど、保障の問題を避けるためには最初から撤去してしまった方がいいのではないか、と判断したのです。
それから、故意に工事をとめているわけではないし、お互いの納得のいく形で収めて工事を再開して欲しいとお願いしました。

まだ、回答は先になりそうですが、この不動産業者のお陰でお互いに気分の悪くなる思いをしましたが、マンション業者の方も随分折れた形だと思うし、今の私には精一杯でした。

でも、walkingdic様のおかげで大変助けになり、前に進める力を頂きました。本当に適切なアドバイスで感謝しております。
マンション業者の回答次第ですがなんとか落ち着く形になるといいなと思います。

補足日時：2008/05/13 23:26

この回答へのお礼

今回のことでは大変参考になるご意見をありがとうございました。
こういう問題は全く素人なのですが、こちらでご回答を頂き、大変ありがたく思いました。
又、適切なご意見を頂くことができましてとても助けになりました。
本当にありがとうございました。
お礼が大変遅くなってしまいましたが、お礼を付けさせていただきたいと思います。

あれから、どちらからも何も連絡がないのですが、今後はプライバシーの保護の問題が残されています。
そのことでももし判らないことがあったりしたら、甘えてしまうこともあるかもしれませんが、その時は懲りずにどうかよろしくお願いいたします。

お礼日時：2008/05/17 23:20

No.5 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/05/12 11:49

>１．私の方から取得時効の話や、越境部分の買い取りを不動産業者にしてもいいものなのでしょうか？

それはかまいませんが、取得時効の話は弁護士経由で行ったほうがよいのではと思います。

>２．長引かせると工事が止まるので、その事でマンション建設業者から苦情が来ることなどはないのでしょうか？

相手が苦情を言うかどうかはわかりませんけど、ただいたずらに伸ばしているわけでなければ、これはいたし方のない話だと思います。

＞４．話が決着するまで土台の撤去は拒否することに問題はないのでしょうか
そうですね。どういう話で決着が付くかはともかくして、ご質問者が納得していない状態で承諾する必要はありません。
ご質問の状況が正確につかめませんが、土台部分をけずっても塀に支障がないレベルなのだとすれば、土台を削る場合には当然その際に塀に問題が生じればその賠償は工事をしたところなりが行うというのは最低求めるべきものでしょう。

この回答への補足

お返事ありがとうございました。
質問が内容が取りとめのない無いようになってしまったにも関わらず適切なアドバイス大変参考になりました。

長くなるかもしれませんが状況を整理すると、
１．我が家の隣に通路が来るため「建物建築位置をずらすか、プライバシー保護のための目隠しを作るかを検討してくれ」と頼んで、内容を簡単な書面にしてサインを頂いた。後日返事を頂くことになった
２．その間にブロック塀土台の隣地敷地内に進入していることがわかった。「土台の問題が上がってきたので建物の位置をずらすことは即答ができない。ただ、建売住宅のためあなたの方は何もすることがない」といわれたが「我が家としてはフェンスが壊れる可能性があると思うので、いっそうちのフェンスごと撤去してもらってもいい」と言うと「うちではそういうことはしません。心配しないで欲しい。お宅を立てた業者と不動産会社との相談になる。もう一つの要望の目隠しは50センチの高さのものをつける」と電話で返事が来る。
３．土曜日。不動産会社が来訪したようだが、留守で会えず。その日にマンション業者から「ブロック塀のことで工事の説明と立会いをお願いしたい」と書面がポストに入っていた。（その書面で土台撤去が決まっていると判断し、この時点でここに相談をさせていただきました）
４．翌日不動産会社に連絡をすると「撤去が決まっているので立ち会え」と要求されたが、「保障もされないのに撤去は許可できない」と拒否。不動産会社は「マンション業者に隠れた瑕疵だと言われているんだ。撤去しないと困る。と半分逆切れしたがキャッチホンが入り電話を切る
５．今日の朝、不動産会社が笑顔で来訪。「マンション業者と自分とあなたと三者で話し合いたい。私はあなたとマンション業者の仲介に入っているだけなので上手く話がまとまるように仲介する」と言われる。「女性二人の家族では心配でしょうし、あなたの側に全面的について仲介していくし、マンション側に要望があれば、あなたの代わりにあなたの立場で話をつけてきてもいい」とまで言う。「それってどこまでですか？」と聞くと「そんな言い方をするなら仲介に入らなくてもいいんだな」と切れそうになる。切れやすいタチなのか？っていうか怖いんですけど、この人。土台撤去の保障の話は全くナシ。
６．夕方電話で、話し合いをしたいが何時が言いかと連絡が来た。この人は怖いので「マンション業者と先に話をさせてくれるか」と言うと「いいですよ。うちは仲介しているだけですから本当はいなくてもいいですからね」と言うので「いや、話し合いには参加した方がいいでしょう」と答える。相談の日にちは木曜日に決まる。


というのが簡単な経緯です。
この不動産業者の態度だと、保障の話は一切出てこずどちらかというと、関係のない立場を持って話をしてきます。とても切れやすい方のようですし「あなたが保障してくれるのか？」などととても怖くて聞けない状態です。それより反対に責められるぐらいの勢いなんです。
ですから、
この先の話し合いもどのようにしていいのかという不安や、保障なしという状況下での土台の撤去の拒否に対する自信のなさ、から前回のような質問の形になりました。

今は、
＞納得していない状態で承諾する必要はありません。
とアドバイスしてくださったように、どこまで納得のいく話し合いが出来るかどうかという事が課題になっています。

わがままばかりですが、もしお時間がおありでしたら、話し合いでの注意点などありましたら教えていただけると幸いです。



この問題とは関係ないのですが・・・・
隣のマンションはワンルームで建築確認申請をギリギリ通る台数分しか駐車場がありません。しかも奥2台は配置の関係で駐車することが困難です。マンション業者もそれを判っていて申請をし、通ったようです。
こういう事って本当に不条理ですね。

補足日時：2008/05/12 23:20

No.4 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/05/12 09:22

ANo2です。

　補足を拝見しました。

不法侵入してると言えども、その基礎部は質問者さんの財産ですから、質問者さんの合意や法の手続きなしに壊すことは出来ないでしょう。

しかしマンション側としては、裁判などの法の手続きを踏んでると時間がかかりすぎ工期に間に合わないので、少し強硬な手段に出てるのだと推測します。

質問者さん側としては、マンション側が工事をし、補強もすると言うのであれば、納得し示談にするのも一つの考えかたと思います。

質問者さん主張する、基礎を切り取った後の塀の保証についてですが、一体いつまで保証すれば良いのか？例えば10年後にヒビが入ったり傾きはじめてもマンション側は保証しなければならないのか？などの懸念もありマンション側としても保証を求められても簡単には応じられないと思います。

またマンションは勝手に切り取る事を決めたとの事ですが、これを差止めるには裁判に訴える事になります。

そうなるとマンションの工期を遅らせる事になることは間違いありません。もし質問者さんが負けた場合は、その工事の遅延損害金も合わせて請求されるでしょう。おそらくこの損害金は半端な額ではありません。

その基礎部は今からは時効取得できませんし、不法占拠してる事実も間違いないのなら、裁判に勝てる保証はないと思います。

あまり時間をかけていて、マンション側が不法占拠部の撤去を求める訴訟をしてきたりした場合に、もし負けたら大変なことになりそうです。
つまりもし裁判になった場合に、質問者さん側としては勝って得られる物より、負けた場合に払うものの方が大きすぎるように思います。

またその基礎部を相手に買い取らせると言う案は、マンション側としては「不法侵入してるのに、なぜ金出して買わないとならないのか」と言うことになりますし、買ったとしても、塀が質問者さんとの共有財産になるということです。
現在のように揉めてる相手との共有財産をわざわざ作りたいとは思わないでしょう。

この回答への補足

再度ありがとうございました。
今朝、不動産業者がうちに来まして、マンション側と話をして欲しいと言って来ました。

ブロック塀の土台の撤去を勝手に決めたのは不動産業者です。というのも、マンション側に隠れた瑕疵であると、責められているようでそれを解消するためであるそうです。
保障の問題は、不動産業者がするのだと思っていましたが、違うのですね。
不動産業者も保障をする気はないらしく、お互いが納得する場所を探すために、仲裁に入っているだけだと言っていました。
これから、私の側に立って仲裁に入り協力をする立場を取りたい、とも言っています。
不動産業者のその態度と立場が正しいのか判りませんが、マンション業者は私どもには何もすることは無く、不動産業者とうちを建設した業者の問題だと言っていたので、不動産業者のその態度に疑問を残したまま、分かれました。

それから、我が家の方にマンションの通路が来る設計になっているので、プライバシーの保護が難しいため目隠しを頼みましたが最高でも50センチの目隠しを作るのが精一杯だと言われました。
書面でその旨を記載し渡してありますが返事は電話だけでした。その辺りも確約が取れていないので、そういった話も自分がマンションに話をする、と言っています。私としては50センチで目隠しになるのが疑問なのでもう少し健闘して欲しいと思ってますが・・・・・
この辺り本題から離れてしまいますが、そういった部分も不動産業者のほうは立ち入って仲裁するつもりのようです。

出来る限り早く解決をしたいと思っておりますので、早々にマンション業者と話をしてみるつもりです。
ありがとうございました

補足日時：2008/05/12 10:06

No.2 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/05/11 06:22

＞１．マンション業者と不動産業者の話の中で不動産会社が我が家のブロック塀の土台を壊しても良いと許可すれば、相手方は私どもの意思を無視して壊すことが出来るのでしょうか。

1.その土地の所有者が質問者さんなら出来ないでしょう。


＞３．もし、間に入った不動産会社が私の方にブロック塀の土台を壊してくれと要求されたら呑まなくてはならないのでしょうか

3.基礎部が地中で隣地を不法占拠してる状態であれば、隣地所有者はその部分の撤去と損害賠償を質問者さんに要求できます。つまり本来は質問者さん側で行うべき工事と考えます。


＞２．もし、土台を壊すことになってもブロック塀が壊れた場合の保障はしないと言われましたが、保障されないのが当然なのでしょうか。

2.本来は質問者さん側ですべき工事を、隣地にやらせるのなら、そのような断りを入れてくるでしょう。


＞取得時効というものがあるらしいですが

基礎部の時効取得についてですが、たとえ塀の基礎部が露出していたとしても、時効取得は認められないと思います。

確かにその基礎部は10年5ヶ月の間、自分のものと信じて平穏かつ公然と占有していましたが、10年経った時に時効取得を「援用」し、隣地所有者に分筆と登記の依頼をしなければ時効取得できません。
またこの「援用」をする前に、隣地が売却されてしまった場合は、新所有に対しては時効取得を主張し「援用」することはできません。

この回答への補足

早々のご回答をありがとうございました。
先ほど、間に入った不動産会社と初めて話したところ、ブロック塀の基礎部分の撤去が決まっていました。
我が家の意思とは無関係です。なので、うちとしては保障されないのに撤去を許可するわけにはいかないと回答をしました。
不動産会社は「こちらに進入していることを考えてくださいよ」と少々憤慨している様子でした。

新所有者に対しては時効取得を主張できないとは知りませんでした。
こちらが撤去すべきであるという認識の下、これからの対応を考えて生きたいと思います。

ただ、保障の問題を解決してから撤去を認めるということで筋道は通っているでしょうか。

補足日時：2008/05/11 12:11

No.1 回答者： dxioixb 回答日時： 2008/05/11 02:34

＞１．マンション業者と不動産業者の話の中で不動産会社が我が家のブロック塀の土台を壊しても良いと許可すれば、

＞相手方は私どもの意思を無視して壊すことが出来るのでしょうか。
ブロック塀が貴方の物なら、出来ません。

＞３．もし、間に入った不動産会社が私の方にブロック塀の土台を壊してくれと要求されたら呑まなくてはならないのでしょうか。
契約内容がハッキリ分からないので言い切れませんが、取得時効が認められない場合は、土地の所有者が自腹で撤去しないとなりません。

＞取得時効というものがあるらしいですが、
ブロック塀の土台は完全に土の中にあるのか、地面の上まで出ているのかで違ってきた様な気がします。
因みに、土台が地面の上まで出ているなら、取得時効は認められますよ。

この回答への補足

早々のご回答をありがとうございました。
先ほど、間に入った不動産会社と初めて話したところ、ブロック塀の基礎部分の撤去が決まっていました。
我が家の意思とは無関係です。なので、うちとしては保障されないのに撤去を許可するわけにはいかないと回答をしました。
不動産会社は「こちらに進入していることを考えてくださいよ」と少々憤慨している様子でした。

それから土台は地中のみです。なので、時効取得を認めてもらうことは難しそうですので、結果として土台の撤去を認めるという結果になるようですね。

ただ、保障の問題を解決してから撤去を認めるということで筋道は通っているでしょうか。

補足日時：2008/05/11 11:59