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土地譲渡所得の取得費の立証方法について教えてください。
昭和60年に、母が地方都市に住んでいたときに、当時の隣家(現在連絡先不明)から買った土地について、権利証は保管しているのですが(権利証には当然課税価格つまり当時の固定資産評価額は記載されています)、売買契約書も代金支払い時の領収証も見つかりません。私も当時のことを覚えていますが、近隣の売買相場で買ったことは間違いありません。(なお、母は介護施設に3年以上前に入り、住民票も移動していますので、居住用資産の売却に伴う特別控除も受けられません。)
このような場合に、次の点について教えていただければ助かります。
(1)当時の公示地価を調べて、この相場で買ったことは間違いないという説明文を母に書いてもらって取得費の価額を税務署に認めてもらうことはできないのでしょうか?
(2)当時の固定資産評価額は売買相場よりも格段に安かったことは公知の事実ですから、少なくとも権利証に記載されている固定資産評価額を取得費として認めてもらうこともできないのでしょうか?
(3)仮に上記(1)が認められる場合昭和60年の公示地価はどこに行けば調べられるのでしょうか?

最後に、仮に、上記(1)も(2)も認められないとすると、税法の運用として非常に不当ではないでしょうか?
例えば、9000万円で土地を買った人が1億円で売却したが、その売買契約書や領収証が火事で焼失してしまったときも、税務署は1億円の5パーセントしか取得費を認めないということになると思いますが、これはあまりにも不当な取扱だと思うのですが、どうでしょうか。
それに、昭和60年当時にしても、土地購入時に税務署かどこかの役所から、その売買について、いくらで買ったかについての問い合わせがあり、回答しているはずなので、税務署かその役所は、当時は売買代金額を知っていたはずなのです。
それにもかかわらず、時間が経過して、納税者が高齢になって売買契約書や領収証が見あたらなくなってからの売買でについては、その売買代金額の20パーセント(15パーセント+5パーセント)の税金を支払えというのはおかしいという気がします。
やはり、売買契約書や領収証以外でも、少なくともこれくらい以上の取得費はかかっているという立証方法が認められてしかるべきではないでしょうか。

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A 回答 (4件)

>最後に、仮に、上記(1)も(2)も認められないとすると、税法の運用として非常に不当ではないでしょうか?・・・やはり、売買契約書や領収証以外でも、少なくともこれくらい以上の取得費はかかっているという立証方法が認められてしかるべきではないでしょうか。



私が持っているマニュアル「所得税確定申告の手引」(税務研究会出版局発行東京国税局課税第一部所得税課長監修)には「実際の取得費が譲渡収入金額の5%を超える場合で、この超えることを納税者が立証したときは、実際の取得費により譲渡所得の金額を計算します」と書いてありますから、この運用に従えば良いわけです。(このマニュアルは大きな本屋さんならどこでも売っていますから「概算取得費控除の特例」という項目だけでも立ち読みして、ご自分の眼で確認してみてください。

「納税者が立証したとき」とありますから、税務署に立証を期待するのはそもそも無理です。それと土地は1物4価となっている現実がありますから、上手に活用すれば領収書がある場合より有利になることも有り得るでしょう。

私なら、基本的には本件、辣腕そうな税理士さんを探し出して依頼して、税理士さんの権威を利用して立証する作戦を立てますが、その前に立証作業がどの位の難易度か見当をつけておくでしょう。そして自分でそろえられる資料は揃えておけば、税理士さんも気分よく引受けてくれるはずです。私は素手で税理士さんの門戸を叩けば「5%で計算するより方法がないでしょうね」と冷たくあしらわれると予想しますが・・・

1固定資産税評価額
 これは一番安い価格ですから、これを使って立証することは愚の骨頂というべきで、私なら無条件でパスします。

2路線価格(相続税評価額)
大きな図書館では古い路線価格図が閲覧できます。たとえば東京なら都立中央図書館に行くと、かなり古い年代の路線価も判ります。昭和60年というと、かなり古いですから国会図書館にでも行って、どういう機関が古い路線価格図を持っているか聞いてみるのはどうでしょう。
3公示価格
私なら昭和60年の日経新聞を大きな図書館で調べますね。日経新聞は毎年公示価格特集号を出しているからです。物件の近くの公示価格から単価を知ることはできるでしょう。朝日とか読売、毎日は購読していないので良く知りませんが調べてみる価値はあるでしょう。
4時価
領収書がなくても、日記とか手帳のメモが残っていないか、私なら探してみますね。おじさんとかおばさんに、聞いてみるのも良いでしょう。
質問者さん自身も記憶をたどって、何千何百万位かは思い出すと良いでしょう。登記簿を見ると誰から買ったかわかりますから、売ってくれた人に記録が残っていないか、念のため調べてみることもやってみます。不動産取引は金額が大きいから普通の人なら、大事に取っておいていることはあり得るでしょう。
5地価動向資料
地価の動向、上昇・下降傾向をマクロ的に把握し、自分の計算が正しいことも「立証手段」になるでしょう。自治体に聞いて、地域の地価を負っている資料を刊行していないか、私なら聞いて調べます。経済白書とか物価についての経済企画庁、国土交通省など政府刊行資料も調べてみますね。

万一、税理士さんに冷たくあしらわれたら、私なら自分で確定申告やってしまいますね。

確定申告では特別の資料を提出する義務はないですから、申告書だけ出して、後日税務署からの呼び出しを待ちます。呼び出されたら、上の資料、計算根拠資料を持参して、協議開始です。
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この回答へのお礼

非常に丁寧な回答をいただき、深く感謝しています。
公示価格を参考にして確定申告して、税務署から呼び出しがあれば、説明しようと思います。
教えてgooに質問を出して、本当に助かりました。
もう一度お礼を申し上げます。

お礼日時:2008/05/13 22:22

損をしないですむ譲渡課税


http://www.sekimoto-tax.ne.jp/chosho/g-mi-03-10h …

取得価格が分からない場合、土地建物の一括売買でそれぞれの譲渡価額が区分されていない場合、あるいはその一部しか分からない場合には、路線価を基礎に譲渡所得を計算する方法が考えられます。......
一方、土地の取得価格は、財団法人日本不動産研究所が出している統計で、....

建物については、国税庁が、木造とか鉄筋などの構造別に各年別の標準的な建築費を公表していますから、これによって取得費や減価償却費を計算すれば、譲渡時の取得価額を計算することができます。....

類似なもののようです。
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この回答へのお礼

教えていただいたサイトの説明で、さらによくわかりました。
私も、当時の公示地価などの資料で取得費を計算して申告しようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2008/05/17 10:05

これだけの手がかりがあって、5%の概算計算しか出来ないなんてことはありません。



最近の税務署は、記憶だけでも、不自然でなければ認める方向で処理しているはずです。(公式の場での同趣旨の署発言がありました)

まして、権利証まであればそこから当時の固定資産税評価額からさかのぼり、推定取得価額まで持って行くのはそう難しくないです。

また、公示価格からさかのぼってもかまわないでしょう。
リンク先を張っておきましたから、そちらで調べてみて下さい。

ご質問者のおっしゃっておられるように、証拠がなければなんでも5%なんて誰でもおかしいと思うし、税務署だってそれほど無慈悲なことは考えていません。
仮にこれに縛られている税理士がいたらそちらの方がよっぽどアホ。

参考URL:http://www.land.mlit.go.jp/webland/
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この回答へのお礼

非常に心強い回答をいただきありがとうございました。「経験者」というところにも力を得ました。
早速上記のサイトで公示価格を調べたところ、1970年から載っているので、これにも驚きました。
No.2の方の回答とともに、参考にさせていただき、当時の売買価格について、少なくともこれくらいはあったという線で説明してみようと考えています。
今日は、教えてgooという仕組みを知っていて、本当によかったと思います。もう一度、お礼を申し上げます。

お礼日時:2008/05/13 22:30

>(1)当時の公示地価を調べて、この相場で買ったことは間違いないという説明文を母に書いてもらって取得費の価額を税務署に認めてもらうことはできないのでしょうか?


>(2)当時の固定資産評価額は売買相場よりも格段に安かったことは公知の事実ですから、少なくとも権利証に記載されている固定資産評価額を取得費として認めてもらうこともできないのでしょうか?

原則出来ません。

>税法の運用として非常に不当ではないでしょうか?
といっても、そうなっているので。。。。まあご不満であれば、国税不服審査という方法などは用意されています。

>それに、昭和60年当時にしても、土地購入時に税務署かどこかの役所から、その売買について、いくらで買ったかについての問い合わせがあり、回答しているはずなので、

いえ、そういうことをたまにするケースはありますけど、基本的にはそういう問い合わせはしていません。なので、

>税務署かその役所は、当時は売買代金額を知っていたはずなのです。
それはわかりません。

まあ、取得費の証明については税理士に相談してみてください。実は(1),(2)に近い話で認めさせるような算段も考えられなくはないのですがこれは税務署との交渉になるので、とても素人が出来るものではありません。
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この回答へのお礼

早速回答いただきありがとうございます。
税務署と交渉してみようと思います。

お礼日時:2008/05/13 22:17

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 確定申告しなければいけなかったようで(無知でお恥ずかしいのですが)今日税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という書類がきました。
 申告しなかった理由を尋ねている物なのですがただ申告しなかっただけと書いたらいけませんよね。
 払わないつもりはなかったのですが、税金はかからないかもと言われましたので、ついそのままにしてしまいました。
 これからどのような手続きになるのでしょうか?申告しなかった理由をなんてかいて送ればよいのでしょうか?

 ・売った土地は今住んでる県ではありません。
 ・主人は自営業ですが、私は主人の扶養で所得はありません。

 税金の事などなにもわかりませんので、教えていただければ助かります。宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

土地を売買した場合は譲渡所得として申告が必要になる場合があります。
そして税務署は土地の売買について把握しており今回のような通知を出してきます。

土地の譲渡所得の場合は給与や年金、事業所得といったような一般的な所得と分けて、その譲渡所得に関わる部分を別立てでを計算する分離課税という形を取り、分離課税用の確定申告書を使用します。

土地の譲渡所得の計算として。
土地の売却価格からその取得価格を引き、特別控除と呼ばれる控除を引いた差引きが税の計算をする上での基礎になります(課税標準額といいます)。

特別控除は5年以上持っていた土地を売却するのであれば最低100万円、行政などによって収用を受けた場合は最高5000万円を受けることができます。

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いずれにせよ一度税務署に連絡をして聞いたほうが良いと思います。

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譲渡所得を申告する際の、「建物の取得費」について教えてください。

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建物の取得費=建物の取得価額(約120万円)-償却費相当額

とあるのですが、23年目で解体しているため、償却費相当額を計算するのに用いる「経過年数」を何年にすれば良いか分かりません。
次のうちのいずれでしょうか?

1.利用した23年
2.35年
3.建物を取り壊しているので、償却済み。建物の取得費は0円
4.その他

どうかよろしく、お願い致します。

Aベストアンサー

所得税基本通達33-8では
土地の譲渡に際しその土地の上にある建物等を取壊し、又は除却したような場合において、その取壊し又は除却が当該譲渡のために行われたものであることが明らかであるときは、当該取壊し又は除却の時において当該資産につき「必要経費に算入される資産損失の金額」の規定に準じて計算した金額に相当する金額は、当該譲渡に係る譲渡費用とする。

とありますので、35年で償却計算して資産損失を出して良いと思います。
また、解体費用についても

所得税基本通達33-7では
「資産の譲渡に要した費用」とは、資産の譲渡に係る次に掲げる費用(取得費とされるものを除く。)をいう。

(1)資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要した費用

(2)(1) に掲げる費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、土地(を譲渡するためその土地の上にある建物等の取壊しに要した費用、既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除したことに伴い支出する違約金その他当該資産の譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用

ということで、取得費ではありませんが、譲渡費用として控除できると思います。

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ここで近傍の地価の経年変化を調べ、類推するやりかたは如何でしょう。

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 1番回答者です。補足を拝見しました。

> 今回土地は購入しておりません。

 あ、そうですか。なるほど、たしかに。

> 隣家の塀の新調、駐車場の土間打ち、サイクルポートの屋根など

 なるほど。

 それらは、我々賃貸業の立場からすると「償却資産」ということになる物ですが、いわゆる建物つまり不動産ではありませんので、施工したからと言って登記もできません。

 税務署は時々、経費になるものならないものを混ぜて発注したりすると「全部経費ならない」と認定したりしますが、今回は「追加」として、明確に分別されています。

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 土地を売却しましたが、地価が値下がりしており、売却価格-購入価格=マイナスでした。
「値上がり益」が出ていない場合、譲渡所得について確定申告は原則的に必要ないが、「譲渡所得の内訳書(確定申告書付計算明細書)」は提出してください、という話を聞きましたが、「譲渡所得の内訳書(確定申告書付計算明細書)」は必須なのでしょうか?
 ご存知の方がいらっしゃいましたら、教えていただければと思います。
 よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

譲渡益が生じてないならば確定申告の必要はないと思いますが、税務署は登記の異動をチェックして不・無申告の指導を行いますので、その対象からはずすために譲渡所得の内訳書の提出を求めているのではないでしょうか?

Q建物附属部分の減価償却について

建物の敷地内にある庭、門を土地、建物の譲渡と同時に譲渡する場合、庭、門の減価償却はどうやって行うのでしょうか?
譲渡所得の減価償却で、建物(例:居住用/木造)だけなら償却率0.031を掛ければいいですが、そこに庭、門が付属する場合建物に含めて償却するのか、独立して償却するのか分かりません。
独立して償却するならどのように減価償却をするのかと思いまして。
よろしくお願いします。

*譲渡所得の取得費の減価償却をする場合で,
建物、庭、門がその対象になった場合、庭、門の償却方法が
分かりません(建物は上記の通り分かりますが)。
質問の趣旨としては、庭、門の償却方法についてということで
お願いします。

Aベストアンサー

1業務用資産と非業務用資産で異なります。業務用資産の場合は「業務の用に供していた期間内の各年分の各種所得の金額の計算上、必要経費に算入されていた償却費の額の累計額」となります。つまり帳簿に記帳された償却費の合計額です
2.非業務用資産の場合は
取得費=(取得に要した費用+設備費+改良費)-(減価の額)
減価の額=(取得に要した費用+設備費+改良費)×0.9
       ×(耐用年数の1.5倍の年数で計算する定額法の償却率)
         ×(経過年数)
で計算します。
3.そこで本題の「庭、門がその対象になった場合、」ですが、
イ.取得費に庭・門の構築費用を「設備費もしくは改良費」として計上しなければ、減価償却費も必要がなくなります。税務署はこういう簡便法を認めてくれます。私も土地付き戸建て住宅を譲渡としたことがありますが、OKでした。(この家の門塀庭園はごく普通のもので、土地家屋価格に比べれば2桁も小さい金額で、厳密に計算しても譲渡税の額の大勢には影響しないからです。
ロ.庭・門の構築費用が非常に高額の場合はそうはしたくないでしょうから、上の計算を、建物、庭、門ごとに計算すれば良いです。耐用年数表(たとえば参考URL。インターネットには沢山出ています。構築物という分類から入ります)によれば庭園は20年ですから1.5倍した30年で計算すれば良いことになります。門は「門塀」というくらいですから「塀」の耐用年数を使えば良いです。石造りなら35年で、コンクリート造りブロック造りなら15年でこれを1.5倍します。木造の塀の耐用年数はこのURLでは判りませんが、他のURLを調べるか、税務署に聞いてみると良いでしょう。

        

参考URL:http://www.tabisland.ne.jp/zeidb/taiyou/index.htm

1業務用資産と非業務用資産で異なります。業務用資産の場合は「業務の用に供していた期間内の各年分の各種所得の金額の計算上、必要経費に算入されていた償却費の額の累計額」となります。つまり帳簿に記帳された償却費の合計額です
2.非業務用資産の場合は
取得費=(取得に要した費用+設備費+改良費)-(減価の額)
減価の額=(取得に要した費用+設備費+改良費)×0.9
       ×(耐用年数の1.5倍の年数で計算する定額法の償却率)
         ×(経過年数)
で計算します。
3.そ...続きを読む

Q「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出書」を届け忘れていた場合の措置

平成19年分の売り上げ(平成20年確定申告)が1000万を超えたため、今年初めて消費税の確定申告を行います。
どうかご教示ください。

平成20年12月末に簡易課税の届出を出しております。
白色申告です。

色々聞きたいことはあるのですが、一点重大なことに気付いたことがありますので、教えてください。

平成20年、21年と、フリーランスから会社員になった関係で、売り上げは当然1000万にも満たない状態なのですが、私は来年(平成23年)の確定申告からは消費税の申告は行わなくて良いものと思っておりました。
しかし、「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出書」の存在を先程知りまして、これを出していない場合は来年以降も消費税の申告を行わなければならないのかと現在悩んでおります。

もしもこれが過去に遡って記述できる場合、下記記入欄にはどのように書けばよいかご教示いただけますと助かります。

・(1) この届出の適用開始課税期間
・(2) (1)の基準期間
・(3) (2)の課税売上高
・納税義務者となった日

初歩的で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

平成19年分の売り上げ(平成20年確定申告)が1000万を超えたため、今年初めて消費税の確定申告を行います。
どうかご教示ください。

平成20年12月末に簡易課税の届出を出しております。
白色申告です。

色々聞きたいことはあるのですが、一点重大なことに気付いたことがありますので、教えてください。

平成20年、21年と、フリーランスから会社員になった関係で、売り上げは当然1000万にも満たない状態なのですが、私は来年(平成23年)の確定申告からは消費税の申告は行わなくて良いものと思っておりまし...続きを読む

Aベストアンサー

平成19年の課税売上が1000万を超えたため、21年は消費税課税となりました。
しかし20年の売上が1000万に満たないので、今年は免税ですね。
この場合、ご懸念の通り本来は「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出書」を出すことになります。

しかしこの届出書を出さないからといって、22年分の消費税を納税する必要はありません。
ご心配はいりません。自動的に納税義務ははずれるのです。
多分、税務署から提出して欲しい旨の通知が来ますから、そのときは出してあげてください。

なお、簡易課税の廃止届は「絶対に」出してはいけません。
もし計算間違い等で消費税を納税する必要が出たときに困るのです。
廃止になっていると原則課税で多分消費税が大幅に高くなりますよ。

Q不動産の譲渡費用と取得費について

お世話になります。父がなくなり、その相続した不動産(建物+土地)を名義変更後、不動産(土地)を売却しました。来年、確定申告しなければなりませんが、その計算で譲渡費用と取得費について、領収書を整理しています。
以下は、譲渡費用、取得費として計上できると考えています。
<譲渡費用>
不動産仲介手数料、解体費用、移転登記+滅失登記費用、印紙代
<取得費>
30年前の不動産代金(領収書あり)⇒家(土地+建物)の料金
★純粋な土地価格が不明なため、税務署に計算してもらう
ここで質問です。
以下は譲渡費用、取得費として認められますでしょうか?
<譲渡費用>
不用品廃棄費用、ピアノ処分費用、引越費用
<取得費>
30年前の不動産購入時の登記費用、火災保険料、その他各種手数料

Aベストアンサー

おおまかに合っています。但し土地の売買契約書に解体更地渡し等と記載されていた方が突っ込まれません。引っ越し代?というのは不明ですが、第三者の立ち退き費用なら認められます。ご自分がお住まいになっていたなら自己居住で3000万控除が使えます。また取得費は売買額の5%の方が実際の取得額より高い場合はそちらを申告します。純粋に取得や売却の為にかかる経費が算入出来るもので固定資産税や火災保険など維持にかかる様な費用は対象となりません。整地やその他売却費用は多少水増し大丈夫です。

Q確定申告譲渡所得で郵送する時の添付資料は?

今回の確定申告で、居住用財産の譲渡所得の申告しようと思っています。
申告書はパソコンの「確定申告書作成コーナー」で作成して「郵送」したいと思っていますが、その時の添付書類の件で質問します。
記入の元となる売却時の契約書や、その物件の取得時の契約書や領収書などは、添付する必要はないのでしょうか?税務署も確認するのかと思うんですが…。 でも契約書の原本などは送るわけにいかないのでコピーなどを送るのでしょうか?
申告書の手引き等見ても必要な添付書類の項目には記載されていません。
直接行って申告するときには、色々な書類を持参すると思うのですが、確定申告は初めてなので教えてください。

Aベストアンサー

>記入の元となる売却時の契約書や、その物件の取得時の契約書や領収書などは、添付する…

必用ありません。
添付が必用なのは、サラリーマンが給与を確定申告する場合の源泉徴収票と、医療費控除を申告する場合の医療費領収証だけです。

>税務署も確認するのかと思うんですが…

申告書の体裁が一通り揃っている限り、書かれた数字は信頼してもらえます。
国家が国民を疑うようなことは、通常しませんのでね。

ただ、内容に不審な点があればお尋ねが来ますから、そのときは返信用切手と封筒を同封して原本送るか、持参するかします。
でも、そうそうお尋ねが来るものではありません。

>直接行って申告するときには、色々な書類を持参すると思うのですが…

まあ、こちらからじっくり見てくださいとでも言えば別ですが、わざわざ足を運んでも
「そこの受付箱に放り込んでいって」
と言われるだけですよ。

Q不動産売却に係る確定申告の譲渡費用について

マンションを昨年売却し、確定申告の書類を作成中です。
当方遠方に引っ越した為に売買契約のために横浜まで行ったのですが、その際の交通費というのは譲渡費用に含めても良いものなんでしょうか?

Aベストアンサー

「譲渡費用の範囲」については、所得税基本通達の33-7及び33-8で「譲渡のために直接要した費用」と定められていますが、ご質問の交通費は「譲渡のため」に直接要した費用ではなく、「譲渡契約のため」に要した間接的な費用とされ、譲渡費用には認められないと思います。

余談ですが、今回の事例とちょっと違いますが、過去の判例で、「譲渡代金の受領場所に出向くための交通費は、譲渡のために直接に要した費用ということはできない」とされた判例もあります。


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