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現在、転勤により自宅マンションを賃貸中です。家賃収入よりも住宅ローンと管理費等の支払額が大幅に超えているので、損益を確定申告することで給与所得分の税金が還付されるでしょうか? 
また、損益の正しい算出方法はどのようになるのでしょうか?
確定申告する際にどのような書類を準備する必要がありますか?
賃貸による損益の申告は1度も行わず10年が経過しましたが、過去に遡って申告できるのでしょうか?
専門の方、ご経験のある方、ご教授のほど宜しくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

>賃貸による損益の申告は1度も行わず10年が経過しましたが、過去に遡って申告できるのでしょうか?



3年間に限ってできます。

>現在、転勤により自宅マンションを賃貸中です。家賃収入よりも住宅ローンと管理費等の支払額が大幅に超えているので、損益を確定申告することで給与所得分の税金が還付されるでしょうか? 
また、損益の正しい算出方法はどのようになるのでしょうか?

大まかにいうと、住宅ローンを抱えている築年数の浅いマンションの不動産所得(「年間賃料収入-必要経費で計算される金額です)は確実に赤字になります。よって10年間も申告しなかったのは残念な限りですね。

赤字になり節税となる理由は以下の通りです
1住宅ローンの殆どが金利の支払いという現実
毎年銀行からローンの支払い明細書が送られてきます。これを見ると当初10年間のローン支払い額の平均7割とか8割が金利支払いです。(これはあてずっぽうに近いというか私の感覚的経験的数値で、実際には質問者さんが書類で確認してください。)金利支払いは経費に計上できますから、極論すれば、ローン支払いを経費にできて、不動産所得の赤字化に貢献できます。
2.減価償却費が極めて大きいという現実
マンションですと普通の人は、減価償却費計算の基礎となる建物取得費を、めんどうなため購入時に払った消費税から逆算して計算していますます。一方マンション販売業者は消費税の支払いを最小化するため、土地価格を過大に見積もっている現実があります。これを細かく調べると、結論としては、私の経験を大雑把にいうとマンション購入価格の7割が建物価格、3割が土地購入価格となります。減価償却費は不動産所得の赤字化に大きく貢献します。
2管理費、固定資産税が経費化できる現実
3不動産業者に支払う、仲介手数料、広告費、修繕費、その他ありとあらゆる賃貸物件賃貸がらみの支出が経費とできる現実(ただし自宅賃貸程度では事業的不動産所得ということはできませんから、収入を得るために直接的に必要な経費に限定されます。領収書保存も必須です。収入については賃貸契約書の保存で必要十分です。)

>また、損益の正しい算出方法はどのようになるのでしょうか?
簡単に言えば、確定申告書の添付資料として提出が義務づけられている、不動産所得内訳書に従って算出すれば良いでしょう。契約書、領収書、経理帳簿は提出不要ですが、いつ税務署の査察が入っても良いように、きちんと1か所に保管しておきます。経理帳簿は自宅賃貸程度では記帳していないでしょうが、この場合には、預金通帳は絶対捨てないことです。
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この回答へのお礼

情報ありがとうございます。
先ずは必要書類を整理して、次回の申告への準備に取り掛かろうと思います。

お礼日時:2008/05/28 10:56

>そもそも賃貸料の設定が相場より相当安いわけで、相場より極端に安い分は「贈与」と見なされるおそれがあり、その金額によっては店子に贈与税が発生するおそれがあります。



第3者(不動産屋)を通した場合は贈与税は発生しない。
一般的な紹介の場合はどんに安くても贈与税が発生しない事になります。
ただし、借りる相手を特定した場合(不動産屋を通して誰それに貸す)
は除かれます。
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この回答へのお礼

情報ありがとうございます。
不動産会社を通しているので、心配不要ですね。

お礼日時:2008/05/28 10:55

>家賃収入よりも住宅ローンと管理費等の支払額が大幅に超えているので…



管理費等を経費とすることに問題はありませんが、ローンは、金利手数料分のみです。
元本返済分は経費ではありません。
それでも大幅な赤字なのですか。
赤字だとしたら、そもそも賃貸料の設定が相場より相当安いわけで、相場より極端に安い分は「贈与」と見なされるおそれがあり、その金額によっては店子に贈与税が発生するおそれがあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

>損益を確定申告することで給与所得分の税金が還付されるでしょうか…

不動産所得と給与所得とはともに「総合課税」ですから、損益通算ができないわけではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2220.htm
しかし、「別荘等の生活に通常必要でない資産」と判断されると、損益通算の対象から外れます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2250.htm

>損益の正しい算出方法はどのようになるのでしょうか…

経費となる主なものは、
イ 賃貸住宅の固定資産税
ロ 賃貸住宅に係る損害保険料
ハ 賃貸住宅の減価償却費
ニ 賃貸住宅の修繕費
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

>確定申告する際にどのような書類を準備する必要がありますか…

準備するのは
・不動産所得の収支を自分で記録した帳簿 (提出するわけではない)

提出するのは、
・確定申告書 B
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
・収支内訳書 (不動産所得用)
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
・給与所得の源泉徴収票

>賃貸による損益の申告は1度も行わず10年が経過しましたが…

他の要因による確定申告もなかったとして、5年前までさかのぼれます。
それ以上は無理です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2024.htm

いずれにせよ、本当に大幅な赤字なのかどうかの検証が先です。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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この回答へのお礼

情報ありがとうございました。
資産価値&相場が下がりすぎて困ってしまいます。

お礼日時:2008/05/28 10:53

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Qサラリーマンがマンションを賃貸に出す場合の確定申告

2年前の4月から東京の社宅(借上げ社宅)に住むサラリーマンです。
大阪で約3000万円のマンションに住んでいましたが、2年前の4月転勤で東京に来ました。
家を貸して利益が出たら確定申告って最近気づきました(スミマセン)
そこで、その対応策についてアドバイス願います(修正申告するしかないですが)


25年ローンが約1000万円残っています(年約100万円返済中)。

2年前の4月から月15万円で貸しています(年180万円の収入)
敷金30万円と礼金30万円。

この場合、
180万円-100万円-減価償却費(例えば30万円)-ローン利息(例えば10万円)=40万円
この40万円を不動産所得として確定申告する必要があるんですよね。

しかも、2010年分と2011年分を・・・ とほほ
所得も何も、大阪に持家があるのに東京に転勤させられたら大赤字なのに。


(数値はわかりやすくするため簡略化しています)

Aベストアンサー

大家してます...サラリーマン兼業

所得税が心配なのでしょうからまずは所得税の基本からですね

収入-必要経費-減価償却費=課税対象額

収入=年間180万円+礼金
経費
不動産屋への手数料・印紙代など
マンション管理費・修繕積立金(適合条件有り)・町内会費
固定資産税など租税公課
火災保険料
その他その物件に掛かる費用
支払利息
賃貸物件を管理するために要したPC代などもある程度は按分で経費に入れられます(10万円の内2万円とか)

減価償却は基本となるマンションの価格の設定が難しいので私にもいくらになるかが判断できません

少なくとも「ローン残高」「取得価格」では有りません。取得価格と年数によって変化します
しかも「土地代相当金額は償却されません」

http://allbuisiness.kt.fc2.com/1-room/teigakuhou.html

参考までに私の買った中古マンションの減価償却率はと「0.033」になってますね
6000万円で購入したが建物分は3000万円とされた(税理士判断)
減価償却=建物3000万円×0.033=99万円=減価償却金額

で、勝手に貴方の場合を計算してみます

・所得税は給与所得との合算になるでしょう

2010年分
収入=礼金+家賃=30+15×9=165万円
経費=不動産屋への手数料15+初期経費5+4月からの管理費22+修繕積立金+電話代などの経費1
15+5+11+11+1==45万円くらいかな?
減価償却費=1500×0.033=50万円くらい?
不動産所得=165-45-50=70万円?
所得税は「給与所得+不動産所得70」で計算され、「計算された所得税-給与の源泉所得税」を支払うようになるでしょう

2011年分も同様に計算されるでしょう

実際の計算は複雑でもう少し面倒ですが...

マンションを管理会社にまかせて居られるなら一度相談されれば良いとは思います
少しは資料やアドバイスももらえるでしょう

http://www.210310453.com/

大家してます...サラリーマン兼業

所得税が心配なのでしょうからまずは所得税の基本からですね

収入-必要経費-減価償却費=課税対象額

収入=年間180万円+礼金
経費
不動産屋への手数料・印紙代など
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支払利息
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Q賃貸収入を確定申告していなかった

私はサラリーマンです。10年以上、マンションの賃貸収入があるにも拘わらず、確定申告をしていませんでした。そのマンションは新築で購入し、今年で築16年目になります。購入1年後くらいに転勤のため賃貸に出すことになり、以来継続的に入居者がいる状態です。今入居されている方が法人契約のため、そちらの会社からマイナンバーの連絡を求められています。これを機に確定申告をしようと考えているのですが、一体いつまでさかのぼって申告するべきなのか、今年分からでも怪しまれないのか、青色申告ができるのか、税理士さんにお願いするならお薦めの税理士さん(なるべく報酬がお安い方希望です。)をアドバイス頂ければと思っています。
ちなみに、マンションは既にローンがなく、年間の家賃収入は管理費を除いて220万円程あります。サラリーマンで会社からの給与は1200万円弱です。

Aベストアンサー

NO1です。
過去5年というのは理由があります。
毎年確定申告書を出してる者が修正申告書を出すばあい(税務調査で指摘された場合も含む)には、ほとんどが、過去3年分の修正申告書の提出を指示されます。
これは申告書提出があった者の場合です。
無申告者については、徴収権の消滅時効が成立する前の「過去5年分」が求められます。

平成23年分の法定申告期限は平成24年3月15日ですから、その翌日から5年経過する日は平成29年3月15日です。
つまり平成29年3月16日に平成23年分所得税申告書(納税額あり)については徴収権が時効消滅します。

現在平成28年10月ですから、今から過去年度無申告であった確定申告書を提出するならば、平成23年、24年、25年、26年、27年分の提出が税務署長から要求されます。

むろん申告書を作成して「納税額がない」年は申告書の提出義務はありません。

誤った情報に注意。
「法定申告期限から 5年目の大晦日を過ぎている分は時効」ではありません。
法定申告期限の翌日から5年経過してると徴収権が時効消滅してます。
平成22年分所得税の法定申告期限は平成23年3月17日ですから、その5年後つまり平成28年3月17日で徴収権が時効消滅します。
大みそかが関係するのは、平成22年分申告が還付申告のケースです。
還付申告は平成23年1月1日から税務署に提出できますので、ここから5年つまり平成27年12月31日を経過した平成28年1月1日からは税務署に提出できなくなります。これは「還付金があっても貰えない」という意味です。

NO1です。
過去5年というのは理由があります。
毎年確定申告書を出してる者が修正申告書を出すばあい(税務調査で指摘された場合も含む)には、ほとんどが、過去3年分の修正申告書の提出を指示されます。
これは申告書提出があった者の場合です。
無申告者については、徴収権の消滅時効が成立する前の「過去5年分」が求められます。

平成23年分の法定申告期限は平成24年3月15日ですから、その翌日から5年経過する日は平成29年3月15日です。
つまり平成29年3月16日に平成23年分所得税申告...続きを読む

Q転勤中の家賃収入の経費として、社宅家賃は認められる

住宅ローン支払い中の自宅を転勤で貸家しています。確定申告で借りなければならなくなった社宅家賃は経費として認められますか? また自宅の減価償却の算出ってどうするんでしょうか?

Aベストアンサー

転勤という事は、そもそも、あなたは会社員なのではありませんか?
会社員の場合でしたら、経費というものは認められません。

個人事業主の場合ならば、自宅を事業の拠点としている場合は、
家賃等の一部を経費として計上する事も勿論出来ますが、
事業拠点を離れた遠方で、仕事をする際にかかる宿泊や
交通費などの費用は経費として計上できます。

減価償却については、No1の回答者様の通りです。

Q引越しで家を貸すのですが、家賃収入の扱いは?

サラリーマンです。引っ越すことになり、住んでいた自宅を人に貸したいのですが、家賃収入の扱いは税法上どのようにするべきなのでしょうか。
ちなみに年間を通しても100万円未満の収入です。

Aベストアンサー

税法上は不動産の賃貸収入は不動産所得として確定申告をすることとなります。これは家賃が月10万円であろうが1万円であろうが関係ありません。

不動産所得の金額は、次のように計算します。
 総収入金額-必要経費=不動産所得の金額

(1)総収入金額
総収入金額には、賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。

名義書換料、承諾料、頭金などの名目で受領するもの
敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

(2)必要経費

必要経費となるものは、不動産収入を得るために必要な費用で、主なものとして次のようなものがあります。

賃貸住宅の固定資産税
賃貸住宅に係る損害保険料
賃貸住宅の減価償却費
賃貸住宅の修繕費
賃貸住宅取得の借入金の利息

となります。
つまり、家賃を8万円とし、固定資産税が年間5万円、保険料が5万円、減価償却費が50万円、借入金の利息が10万円だった場合、収入金額が96万円、必要経費が70万円ですので26万円は所得金額として税金がかかってきます。

昔、ワンルームマンション投資がブームだったときの業者の宣伝文句にこういうのがありました。
家賃7万円、固定資産税10万円、保険料5万円、減価償却費20万円、借入金の利息50万円で収入84万円に対して経費が85万円なので1万円の赤字で赤字の分税金が戻ってきますというものです。

つまり、不動産の所得と給与所得などの他の所得とは通算されますので場合によっては税金が高くなるかもしれません。

例:給与所得300万円で不動産所得が50万円の場合。
総所得金額350万円なので所得税は272500円です。
会社からは300万円に対する所得税202500円が源泉徴収されていますので確定申告をして7万円の税金を支払わなければなりません。
逆に、不動産所得がマイナス10万円の場合は総所得金額が290万円なので所得税が192500円で確定申告をすれば1万円税金が戻ってきます。

ですので、税金が増えるかどうかは貸す家にかかる経費しだいになります。

税法上は不動産の賃貸収入は不動産所得として確定申告をすることとなります。これは家賃が月10万円であろうが1万円であろうが関係ありません。

不動産所得の金額は、次のように計算します。
 総収入金額-必要経費=不動産所得の金額

(1)総収入金額
総収入金額には、賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。

名義書換料、承諾料、頭金などの名目で受領するもの
敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

(2)必要経費 ...続きを読む

Q自宅を賃貸する場合の建物減価償却について

この度自分が住んでいた自宅を人に貸すことになりましたが、減価償却の方法がいまいち分かりません。どなたかお知恵を拝借できれば幸いです。
物件の情報は
・1986年8月築の木造3階建
・上記を1996年3月に土地・建物毎に値段を区分けせず、3000万円で購入
です。
税務署の方に聞いたら、「購入時の残耐用年数を1.5倍した期間が償却期間になり、その償却期間から今までに居住していた期間を引いた期間が残償却期間になる。」と言われたのですが、これを上記物件にあてはめると、築後約10年経って購入し、約12年居住していたので、
12年(残耐用年数)×1.5-12年=6年となりますが、この計算でよろしいのでしょうか。
また、建物の価値をどう算出するかについては曖昧で、自分の判断でやってと言われました。
購入時に諸経費が200万円位かかりましたが、これを3000万円にプラスしてもいいのかどうか、どのように土地と建物の価格を出すのか、また、現在までの償却費はどのようにするのかなど、いまひとつ分かりません。
ちなみに、評価証明によると平成9年の評価額が土地570万円、建物220万円、平成19年が土地370万円、建物110万円とかなり購入額とに乖離がみられます。
どなたか、ご教示の程、よろしくお願い申しあげます。

この度自分が住んでいた自宅を人に貸すことになりましたが、減価償却の方法がいまいち分かりません。どなたかお知恵を拝借できれば幸いです。
物件の情報は
・1986年8月築の木造3階建
・上記を1996年3月に土地・建物毎に値段を区分けせず、3000万円で購入
です。
税務署の方に聞いたら、「購入時の残耐用年数を1.5倍した期間が償却期間になり、その償却期間から今までに居住していた期間を引いた期間が残償却期間になる。」と言われたのですが、これを上記物件にあてはめると、築後約10...続きを読む

Aベストアンサー

・ 私のつたない説明を、大変丁寧にお読みいただいたようで、恐縮です。

・ 減価償却については、追加質問の
  >もしくは、残耐用年数にかかわらず・・・・
  のお考えであっています。

・ 耐用年数は、あくまでも1年間の償却費を計算するための償却率を決める指標です。
・ その後、償却は、除却損失(=取壊し損)を含め、「最終的に全額引けますよ」ということです。
・ あとは、業務用であれば「必要経費」に振り替わり、そうでなければ、「家事費=生活費or娯楽費等(別荘など)」となるわけです。


・ 価格の案分は、どのような方法でも正解はありません。算出されるのは近似値または、もっともらしい理屈のついた推計値です。どうやっても誤差は生じます。
・ 結果的に出てきた答えが例えば 
   建物9:土地1
 などとなっていれば、恣意性をとわれてもやむをえないと思います。
・ 土地は評価方法を使い、建物は残りとするよりは、両方に使える評価方法を使い、誤差も土地・建物双方で飲み込んだ方が合理的でしょう。
・ ご質問の方法では、土地が過大な方向に誤差を生じれば、建物は過小な方向に誤差を生じ、逆に土地が過小な方向に誤差を生じれば、建物は過大な方向に誤差を生じることになります。 
・ 私は、ご提案の推計方法よりは、私の提案の方が、第3者から見てフェアな結果になると思います。 

・ 私のつたない説明を、大変丁寧にお読みいただいたようで、恐縮です。

・ 減価償却については、追加質問の
  >もしくは、残耐用年数にかかわらず・・・・
  のお考えであっています。

・ 耐用年数は、あくまでも1年間の償却費を計算するための償却率を決める指標です。
・ その後、償却は、除却損失(=取壊し損)を含め、「最終的に全額引けますよ」ということです。
・ あとは、業務用であれば「必要経費」に振り替わり、そうでなければ、「家事費=生活費or娯楽費等(別荘など)」と...続きを読む

Q転勤で自宅マンションを賃貸へ、減価償却の方法が?

転勤により自宅のマンションを賃貸に出しました。
確定申告するために減価償却方法をネットで調査するも自分の例示がなく困っています。

建物金額8,741,858円
購入時期 平成17年4月
建築年月 平成3年7月
賃貸開始年月 平成26年7月

耐用年数が36年で計算するべきなのか?47年なのか、70年なのか?正月中考えたり調べたりしてもわかりませんでした。

どなたか詳しいかた教えて下さい。
できれば計算式も教えてもらえると幸いです。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>耐用年数が36年で計算するべきなのか?47年なのか、70年なのか?
鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数は47年です。
自宅の「減価の額」の計算は、法定耐用年数×1.5倍(端数切捨)で計算します(47年×1.5=70.5年→70年)。
中古資産取得時の「見積耐用年数」の計算は下記2の様に計算します(→36年)、賃貸後の「償却費」は「見積耐用年数」で計算します。


中古資産を取得し非業務(自宅)用から業務(賃貸)用に転用した場合
1.最初に非業務用期間における「減価の額」・「賃貸開始時の未償却残高」を計算。
2.次に中古資産取得時の「見積耐用年数」の計算。
3.最後に賃貸後の「償却費」の計算をします。

国税庁>タックスアンサー>No.2108 中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費の具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108_qa.htm


「減価の額」は取得年月に関係なく常に旧定額法で計算します。

1.開業時迄の非業務期間の減価の額・賃貸開始時の未償却残高
非業務期間の減価の額=取得価額×0.9×旧定額法の償却率×非業務経過年数。
非業務の耐用年数は法定耐用年数の1.5倍とし、1年未満の端数は切り捨て。
非業務経過年数の1年未満の端数は、6か月以上は1年とし、6か月未満は切り捨て。
開業時の未償却残高=取得価額-非業務期間の減価の額。

国税庁>質疑応答事例>非業務用資産を業務の用に供した場合
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/04/17.htm

H17年4月に8,741,858円で鉄筋コンクリート造住宅用・法定耐用年数47年を自宅用として取得、H26年7月に賃貸(業務)用に転用の計算例
非業務の耐用年数、47年×1.5=70.5年(端数は切り捨て)→70年。
旧定額法70年の償却率0.015。
非業務用期間 H17年4月取得~転用の前月H26年6月=9年3か月(6か月未満は切り捨て)→9年。
非業務期間の減価の額=8,741,858×0.9×0.015×9年=1,062,136円。
賃貸時の未償却残高=8,741,858-1,062,136=7,679,722円。


2.中古資産の簡便法による見積耐用年数
(1).法定耐用年数の全部を経過した資産の見積耐用年数。
見積耐用年数=法定耐用年数×0.2。

(2).法定耐用年数の一部を経過した資産の見積耐用年数。
見積耐用年数=法定耐用年数-経過年数+(経過年数×0.2)。

計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年とする。

国税庁>タックスアンサー>No.5404 中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数は47年(564か月)。
経過年数はH3年7月新築~H17年4月取得で13年9か月(165か月)。
見積耐用年数=564か月-165か月+(165か月×0.2)=399か月+33か月=432か月→36年。


平成19年度税制改正により、平成19年3月31日以前に取得の建物は「旧定額法」、平成19年4月1日以後に取得の建物は「定額法」で計算します。

3.旧定額法の計算
償却費=取得価額×0.9×旧定額法の償却率×使用月数÷12。
期末残高=賃貸時の未償却残高-賃貸後の償却累積額。

供用開始1年目の使用月数は開始月と決算月の両方を含め、2年目以降は12か月とし「12か月÷12」は省略。
取得価額の95%に達する迄は上の計算式で計算します。

前年の(期末残高-取得価額の5%)の金額が前年の償却費を下回る年が95%に達する年です。

償却累積額が取得価額の95%に達する年の償却費=前年の期末残高-取得価額の5%、
期末残高=取得価額の5%。

95%に達した翌年より、残り5%より1円を控除した金額を5年間で均等償却します。

均等償却費=(取得価額の5%-1円)÷5年≒取得価額の1%、
均等償却5年目の期末残高に1円(備忘価額)を残します。

国税庁>タックスアンサー>No.2105 旧定額法と旧定率法による減価償却(平成19年3月31日以前に取得した場合)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm

H17年4月に8,741,858円で中古鉄筋コンクリート造住宅用・見積耐用年数36年を自宅用として取得、H26年7月に賃貸用に転用した計算例、
旧定額法36年の償却率0.028。

H26年償却費=8,741,858×0.9×0.028×6か月÷12=110,148円、
H26年期末残高=7,679,722(賃貸時の未償却残高)-110,148=7,569,574円。

H27年~H58年償却費=8,741,858×0.9×0.028=220,295円。(32年間同一金額)

H27年期末残高=7,679,722-110,148-220,295=7,349,279円、
H28年期末残高=7,679,722-110,148-220,295×2=7,128,984円、
H29年期末残高=7,679,722-110,148-220,295×3=6,908,684円、
H30年~H57年の期末残高は計算して下さい、
H58年期末残高=7,679,722-110,148-220,295×32=520,134円。

H59年、前年の(期末残高:520,134円-取得価額の5%:437,093円)が前年の償却費:220,295円を下回り、95%に達する年です。

H59年償却費=:520,134-437,093=83,041円、
H59年期末残高=437,093円。

以下は30年先なので省略します。


上記計算の端数処理は、国税庁の確定申告書作成コーナの減価償却費の自動計算と同じ「切り上げ」で処理しています。

>耐用年数が36年で計算するべきなのか?47年なのか、70年なのか?
鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数は47年です。
自宅の「減価の額」の計算は、法定耐用年数×1.5倍(端数切捨)で計算します(47年×1.5=70.5年→70年)。
中古資産取得時の「見積耐用年数」の計算は下記2の様に計算します(→36年)、賃貸後の「償却費」は「見積耐用年数」で計算します。


中古資産を取得し非業務(自宅)用から業務(賃貸)用に転用した場合
1.最初に非業務用期間における「減価の額」・「賃貸開始時の未償却残高」を計算。
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Q不動産所得20万円以下、確定申告すると損?

給与所得者(年末調整済み)で 不動産所得が20万円以下です。
国税庁HPで計算すると3万円程 追徴になりました。
医療費還付は4000円ほどと微々たるもので、確定申告をした場合は
不動産所得と相殺され還付を受けるどころか追徴されてしまいます。

今回の確定申告については、調べた結果次のように認識しています。
1.1か所から給与の支払を受けている人で、
給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人は確定申告が必要
2.確定申告をする場合は、20万円以下でも不動産所得も記入しなければならない。
(医療費控除だけを記入して、不動産所得を記入しないなどしてはならない。)


質問(1)
還付金は受けたいが追納はしたくないという庶民の考えに則れば、
今回は「確定申告をしない」というのが良いのでしょうか?

質問(2)
確定申告をしなくても良いケースに該当するのに、確定申告をしてしまうと税金が発生する、
というのはなんだか腑に落ちないのですが、”そういうもの”なのでしょうか?

質問(3)
1.2の認識は正しいでしょうか?

以上、よろしくお願い致します。

給与所得者(年末調整済み)で 不動産所得が20万円以下です。
国税庁HPで計算すると3万円程 追徴になりました。
医療費還付は4000円ほどと微々たるもので、確定申告をした場合は
不動産所得と相殺され還付を受けるどころか追徴されてしまいます。

今回の確定申告については、調べた結果次のように認識しています。
1.1か所から給与の支払を受けている人で、
給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人は確定申告が必要
2.確定申告をする場合は、20万円以下でも不動産所得も記入しな...続きを読む

Aベストアンサー

>還付金は受けたいが追納はしたくないという庶民の考えに則れば、今回は「確定申告をしない」というのが…

それも選択肢の一つです。

>確定申告をしなくても良いケースに該当するのに、確定申告をしてしまうと税金が発生する…

状況によっては、不動産所得分の追納をしてもなお、医療費控除分の還付のほうが上回るケースもあり得ます。
”そういうもの”です。

サラリーマンの20万うんぬん以外では、株取引の関係では申告してもしなくても良いものがいくつもありますが、それらもやはり申告すれば損することもあれば、申告したほうが得することも多々あります。

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なお、20万以下申告無用の特例は国税のみで、住民税にはありません。
したがって20万以下申告無用の要件に合うことで申告しないことを選択した場合は、別途、市県民税の申告が必要になってきます。

医療費控除も不動産所得も記入して、市県民税の申告をしてください。

Qサラリーマン。持ち家マンションを賃貸に出し収入を。税金は?

サラリーマンです。居住用マンションを購入しようと検討しています。数年後に転勤等の可能性があり、その場合には、マンションを賃貸しして賃料を得て、転勤から戻ってくるまでの間は、賃料でローンを返していけるメリットがあると考えています。(賃借人が必ず見つかるとも限らないというご指摘もあるかと思いますが、その場合は元々自分用として購入していますのでかまいません。この面のリスクは無視してアドバイスお願いします。)=====(1)もし年間ローンの返済金額より年間賃料収入のほうが多かった場合、税金はどのようになるのでしょうか?雑所得?のような感じで会社で徴収されている税金より更に確定申告をして収めなければいけなくなってしまうのでしょうか??===(2)逆の場合(ローン返済額のほうが多かった場合)は会社で徴収された税金が確定申告で戻ってきたりするのですか??===(3)このように転勤後に賃貸人となる場合、その間はサラリーマン兼、個人事業主?のような形になるのですか?(4)ローンですが、例えば親などから購入資金を借りる場合は、普通に銀行等から借りる場合に比べてデメリットはありますか?住宅ローン減税というのを聞いたことがあるのですが、この場合は対象にならない?など・・・=====以上かなり素人なので、いろいろアドバイスいただければと思います。どうぞ宜しくお願いいたします。

サラリーマンです。居住用マンションを購入しようと検討しています。数年後に転勤等の可能性があり、その場合には、マンションを賃貸しして賃料を得て、転勤から戻ってくるまでの間は、賃料でローンを返していけるメリットがあると考えています。(賃借人が必ず見つかるとも限らないというご指摘もあるかと思いますが、その場合は元々自分用として購入していますのでかまいません。この面のリスクは無視してアドバイスお願いします。)=====(1)もし年間ローンの返済金額より年間賃料収入のほうが多かった場合...続きを読む

Aベストアンサー

>元々居住用として購入し、転勤時などに賃貸に出した場合でも、
>その時点からいろいろ経費を計上して確定申告し、場合によっては
>(例えばかなり安い家賃で貸した場合など)会社で徴収された
>税金が戻ってくるのですよね?

詳しくは損益通算といいますが、普通の不動産所得に適用される
仕組みです。
安い家賃で貸すといっても、#4で私が書いたような例でいけば
144万円以下、月に12万円以下で貸さないと税金は戻ってきません
ですよ。
おちついてお考えください。それと、家賃はローン支払いと管理費修繕積立金
および固定資産税(すみませんこれも経費です。抜けてました)
の合計額を下回ったら、実際のキャッシュフローできつくなります。

>すごい便利なしくみのように感じますが、こんなものなのでしょうか

誤解されているのは、仮に赤字が30万でても、100万出ても、その金額が
税金でキャッシュバックされるわけではないですから

当然赤字100万円なら、質問者さまの所得が800万円として、そこから
100万円所得が減るだけで、実際の税額はせいぜい15万円くらい減る
程度です。
損出が1000万超えたらこれは税金まるまるもどります。けどそんな
損出が出るのは売ったときくらいですね。

それと、所得税はケチですから、不動産所得が赤字になった場合に限り
土地の金利分はゼロになる分までしか算入できないのです。(ややこしい)

>【賃貸不動産の場合の空室時の家賃は損益通算上有利に働きます】とありま>すが、・・・意図的に”空室”として放置していた場合には、賃料収入をゼロと考>えると必然的に経費合計のほうが大きくなり、
>税金が確実に戻ってくる(節税になる)という考えで合ってますでしょうか?

そうはならんでしょう。仮に全部空室としたら、#4の例で、
収入ゼロ(経費固定資産税15万円として新たに加えて)支出111万円
です。このなかで土地に関わる金利を仮に40万円とするとそれが
まるまる認められなくなりますので損金は 71万円。 
申告所得から71万円が引かれるだけで、税金はせいぜい9万円くらい安く
なりますかね。
でも実際に、あなたは、ローンも転勤先の家賃も払うわけです。
大損ですね(^^)

>海外転勤の場合も、他の国での税金と相殺出来たりするのでしょうか???

日本での所得ですから、日本で納税ですね。単独で不動産所得だけを申告して
納税します。その他の給与所得は発生地で課税されます。
非居住者については、所得控除のうち「基礎控除」「寄付金控除」そして
日本国内の資産について生じた「雑損控除」の3つの所得控除のみの
適用が認められています。
海外の所得は課税主体が別ですから、損益通算できずに、赤字になって
も課税ゼロ。納税の義務がなくなるだけだと記憶しています。
税務署に確認してくださいませ。

>元々居住用として購入し、転勤時などに賃貸に出した場合でも、
>その時点からいろいろ経費を計上して確定申告し、場合によっては
>(例えばかなり安い家賃で貸した場合など)会社で徴収された
>税金が戻ってくるのですよね?

詳しくは損益通算といいますが、普通の不動産所得に適用される
仕組みです。
安い家賃で貸すといっても、#4で私が書いたような例でいけば
144万円以下、月に12万円以下で貸さないと税金は戻ってきません
ですよ。
おちついてお考えください。それと、家賃はローン...続きを読む

Q住宅ローン中の家を賃貸に出すのはNGと言われました

よく似た質問は目にするのですが、私の場合に当てはまらないので改めて質問させていただきます。

現在、住宅ローンを支払っておりますが、この春に転勤となる可能性が高くなってきました。
しかし、現在の家のローンを支払いつつ赴任先での家賃を払う余裕はないため、銀行に”転勤に伴い、住宅ローン中の家を賃貸に出すことは問題ないか”確認したところ、それは出来ないとの回答でした。

ローンは住宅メーカーの提携銀行でのローンを使用しております。
契約まで銀行の担当者と会うこともなく住宅メーカーの担当者としか話をしておりません。
転勤が多いことも住宅メーカーの担当者には伝えたのですが、その時は家を賃貸に出すことも可能ですよ、と言われ、それを鵜呑みにしておりました。

現状、住宅ローンを支払いつつ赴任先の家賃を払う余裕はありませんし、もし、そうなれば自己破産?負債を抱える覚悟で売却?等ということしか思いつきません。

そこで質問ですが
(1)ローン契約時の私の認識が甘かったのは承知しておりますが、何か対応方法はないのでしょうか?

(2)ローン先は三井住友銀行です。大手ですし、かなりの住宅ローンも契約している顧客もいると思いますが、本当に皆さん、やむを得ず転勤などの場合は賃貸に出していないのでしょうか?
出している、あるいは出された方がいらっしゃいましたら、どのような方法で出されたかアドバイスいただけると助かります。

(3)例えば、金利面や諸経費の点で私にとっては不利なのですが、転勤時の賃貸を認めてもらえる銀行を探し借り換えを行うことも考えております。
この考えをちらつかせて、銀行に特例を認めてもらうようなやり方は有効でしょうか?

一部分でも結構ですので、アドバイスお願いします。
また、不愉快な表現・記載等もあるかとは思いますがご容赦下さい。

よく似た質問は目にするのですが、私の場合に当てはまらないので改めて質問させていただきます。

現在、住宅ローンを支払っておりますが、この春に転勤となる可能性が高くなってきました。
しかし、現在の家のローンを支払いつつ赴任先での家賃を払う余裕はないため、銀行に”転勤に伴い、住宅ローン中の家を賃貸に出すことは問題ないか”確認したところ、それは出来ないとの回答でした。

ローンは住宅メーカーの提携銀行でのローンを使用しております。
契約まで銀行の担当者と会うこともなく住宅メーカー...続きを読む

Aベストアンサー

転居までは認めても、賃貸まではなかなか認められないようです。
知人の例ですが、大手都市銀に賃貸にしたいと申し出たら一括返済を強く求められ、どうしてもできないと言うと、優遇金利を解除した上で転居までは認めるということでした。
賃貸にしたいなら投資用のローンに借り替えるよう勧められたそうです。
よほど破産間近という場合は返済額軽減など相談に乗るようですが、賃貸で回したいという余裕があるうちはなかなか同情はしてくれないという印象だそうです。
でもとりあえず銀行に泣きついてみることしかないのでは?
無断で賃貸にしても郵便物や火災保険でバレるし、そうなると約定違反ですから、かなり厳しい対応をされる可能性があります。

Q家を貸した場合の確定申告はどうすればいいのでしょう

今住んでいる家を借家にして、親と同居しようと思っております。親の連れ合いがなくなりましたので。それで、今住んでいる持家を借家に出したいと考えております。その場合確定申告はどのようにすればいいでしょう。ちなみに家は、私と家内の共同持分となっております。私は会社員で給与から源泉徴収されております。ちなみに家賃は、10万円/月を想定しております。宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

【概要】
(1)貸家の収入 = 不動産所得
(2)会社の給料 = 給与所得

(1)と(2)を合わせて、確定申告で税金を計算し、納税します。

【必要書類】
(2)については、会社からいただく「源泉徴収票」があればOKです。
(1)については、ご自分で「収支内訳書(不動産所得用)」または「青色申告決算書(不動産所得用)」を記載し、申告書に添付します。ひな形は国税庁のHPにあります。(書類の名前でググればすぐ出ますよ)
必要経費の領収書などは、自分で保管します。

【参考事項】
不動産所得の計算は、
「収入」-「必要経費」です。

必要経費は、
・建物の減価償却費
・固定資産税
・火災保険
・修繕費
・借入金の利息
・その他諸雑費
などが、考えられます。

各経費の意味合いも ネット上で細かく説明がありますが、一度、税務署の窓口で指導を請けられるとよいとおもいます。


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