住宅ローンとクレジットカードと連帯保証人

フリーランスのシステムエンジニア（ＩＴ系某大手企業に出向するのが仕事）として開業して６年目の３４歳の夫名義で、都心のマンションの購入を検討しています。
一応自営業になってしまう点でマイナスかな・・とは思うのですが、通常の自営の方に比べると、契約会社があるので、安定しています。

検討理由は、
・今年賃貸の契約が切れ更新に費用がかかる、
・子供の幼稚園の学区内に移動したい、
・そろそろ定住した生活を考えたい
・通勤の利便性を考えると都心にこだわりたいのでマンション

収入は、主人のみの収入と言ってもいいくらいなのですが、専従者として私が夫から給与をうけとっている形になります。
事務作業などをしているのと、税金対策のためそうしています。

合算総所得が１０００万。
主人の申告額としては約７００万に抑えています。

３年分の青色確定申告書もその額で安定しています。

開業してから５年分の確定申告書を見ても、右肩上がりではあります。

しかし、問題が多々あります。
・旦那名義のクレジットカード限度額２８０万で、ショッピングローンとキャッシング合わせて１２０万残っているのと
・銀行から融資をうけた１１０万が残っているのと
・私自身のクレジットカードで６０万のショッピングとキャッシングが残っています。

キャッシングは・・車を購入したときに足りない部分を出すのに使いました。
一応延滞や免責や自己破産暦はありません。
消費者金融の利用もありません。
使っていない分も含めてカードが結構あります。
ポイントや商品券がもらえるというので・・ついつい作ったものですが・・。
銀行系クレジットカード（ゴールド）旦那名義は１枚だけ
私名義で、セゾン、楽天、某デパートのみで使えるカード（主としてポイントカード）と３枚あります。
セゾンは返済のみで新カードは受け取っていません。
楽天カードもカードは捨ててしまってありません。
デパートのカードはポイントをつけてもらうだけに使用しています。

一応、完済する前提で住宅ローンの審査をお願いしようと思っていますが・・・
住宅ローン希望額は５２００万、５年固定１．８２％、
年収に対する返済率は約２５％前後、
毎月２０万ほどの返済を行っていく予定です。

現在は家賃と駐車場で１５万３千２００円を毎月支払っており、
借り入れの返済は月に２０万行っています。
完済して住宅ローンだけにする点では今までより負担は減ります。

しかし・・やっぱり私も連帯保証人として名を連ね審査されるのかなと思うと、なんだか不安なのです。
クレジットなども返済する一方にはなっていたのですが、貯金をはたいて完済してしまう勇気もなく、コツコツと返すのを続けてきて、
開業当初にできた借金や、税金の支払いがあまりに多額だったり、同時に親が病気や他界した折にどうしても工面しないといけない借り入れでした。まじめに税金を払い・・まじめに返済はしてきていますが・・

私のせいで主人の住宅ローンが組めないとかになると・・なんだか申し訳ない気がしています。

不動産屋さんは提携都市銀行があるようなのですが、どの程度
審査のために努力してくれるのでしょうか・・

また、私たちにはまだまだ住宅なんて身の丈をわきまえないお馬鹿だとは思いますが・・買えるものなら買ってしまいたいという勢いもあります・・。

No.2 回答者： kaori_000 回答日時： 2008/06/04 15:34

・今年賃貸の契約が切れ更新に費用がかかる、

・子供の幼稚園の学区内に移動したい、
・そろそろ定住した生活を考えたい
・通勤の利便性を考えると都心にこだわりたいのでマンション

この気持ち、凄く伝わってきますよ。

しかし、NO1さんが回答されている内容と私も同意見です。


失礼な発言になってしまいますが、キャッシングは凄く影響しますね。

「私のせいで主人の住宅ローンが組めないとかになると・・なんだか申し訳ない気がしています。」

ここは「涙」をのんで、キャッシングを全額返済した上に、
さらに頭金と諸経費を出しても
余裕がある様に貯蓄を増やされてから、「自分の家を持つ」と言う事を
考える事をお勧めします。


仮に、奥様の給料も入れて審査が通ったとします。（連体保証人）

あなたが「連体保証人」と言う事に不安ももたれているなら延期したほうが宜しいかと。
かなり厳しい事を書いてしまいますが子供さんにも、どんどんお金がかかりますよね。
（わかっていらっしゃると思いますが）

「長期間にわたり安定した収入、返済が見込めるか」
これもかなり重要です。どんなに頑張って仕事をしていても
自営業者には審査がとても厳しいです。

「完済して住宅ローンだけにする点では今までより負担は減ります。
」

どうしても子供さんの学区などで早く購入したい場合は、
長期ローンにし、ボーナス払いをゼロにして均等で毎月支払いをする事を
お勧めします。
そして、まとまったお金が出来たら、繰り上げ返済して下さい。
（旦那さんと奥さんが連名で購入の場合は重要です）

過去に私が見て来た悲惨な例としては、

○売りたい側（不動産屋）に、「これも一緒に住宅ローンにしちゃいましょう！」
と良い感じの事を言われ、それを段々普通に思ってしまい、購入する。
※この時点で、本来は支払い能力が無いと言われているのと一緒なのです。

○団体信用保険が途中で支払えなくなる。

○生命保険も安価な物に切り替えたり、最悪は支払えないので解約。

○生活がカツカツで、せっかくのマイホームが「仕事だけの家になる」

○固定資産税が支払えなくなってしまう

○最終的に差し押さえになる。。。


こういう悲しい結果もありますので、今一度、現在の生活を基準にするのでは無くて
現在よりも収入が下がった場合を想定し、良く考えてみる事が良いかと思います。



小姑的な回答と言うか、発言になってしまい申し訳ありません。
質問者様の質問と外れている書き込み、どうかお許し下さい。

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2008/06/03 14:00

元業者営業です

状況はきびしいですよ。
銀行が融資決定をする際に大前提が「長期間にわたり安定した収入、返済が見込めるか」です。その意味で言うと、会社勤めより事業者に対する審査は厳しくなります。

さて、事業者が住宅ローンを組む時は
●過去三期分の確定申告書１と２
●課税証明書
以上の２つの書類で収入を確定します。

＞合算総所得が１０００万。
主人の申告額としては約７００万に抑えています。

この場合、収入は７００万円とみなされます。つまり、ご主人の年収ですととても５２００万円のローンは通りません。あとは奥様の収入を合算しての申込みという事になりますが、そうしますと奥様は連帯債務者となり、ご主人とともに審査対象になります。あと、奥様の収入が不明なのですが通常、金融機関は奥様の収入を半分くらいしか見てくれません。例えば奥様の年収が５００万円だとすると、金融機関は２５０万円の合算としてみるわけです。

あと、銀行が返済比率を見るときは金利を３％～４％で計算します。（銀行によって違います）
なぜなら、将来的な金利上昇を勘案しているからです。

もうお気づきでしょうが、５２００万円の借り入れは現状では収入合算でも厳しいと思います。方法としては借り入れ期間を長期にするか、自己資金を増やすしか方法がありません。

＞・旦那名義のクレジットカード限度額２８０万で、ショッピングローンとキャッシング合わせて１２０万残っているのと
・銀行から融資をうけた１１０万が残っているのと
・私自身のクレジットカードで６０万のショッピングとキャッシングが残っています。

これはいけません。ショッピングはまだいいですが、キャッシングは消費者金融からの借入れと同列にみなされます。審査前（１ヵ月以上）に完済して下さい。あと、不要なカードは解約して下さい。
その他、ショッピングローン、自動車ローン等、ローンと名のつくものは全て返済比率の中に入れて計算します。つまり、家を買った後に自動車を買うのに影響はありませんが（あくまで支払えれば）逆は多大な影響を与えます。（私の経験でも車のローンを一括完済した人は両手に余ります）

結論ですが。。。ご主人だけの申込では１５０，０００／月の支払が銀行融資の限界（これで約２５％の返済率）
故に、
●奥様との収入合算（連帯債務者）※銀行によって条件あり
●現状で購入できる範囲の物件を探す。（支払期間を長期にするか、自己資金を増やす）
●あきらめる（延期）

以上の３つが現実的な所でしょうか。最後の選択肢以外は現状のローンを全て完済することが条件です。
最後に。。。
＞私のせいで主人の住宅ローンが組めないとかになると・・なんだか申し訳ない気がしています。

あまりご自分を責めすぎないように。開業に際しての運転資金等、様々なご事情があっての事でしょう。今回は厳しそうですが、いずれご希望が叶う日が来ると思いますよ。その為には以下の事を注意して下さい。
●ローン申し込み過去三期は事業収入を黒字に！
●余計な？ローンは全て処理。（カードは所有しているだけでもマイナスのケースあり）
●所得（個人）を抑えすぎない（それが年収とみなされます）

厳しいことばかり書きましたが、頑張ってください。

この回答への補足

そうですね、年収1000万くらいではまだまだ収入が少ないと思っていました。
私の収入は、あくまで税金対策のための専従者給与なので、実質主人が1000万稼いでいるといってかまわないものです。
もし妊娠して働けなくなっても・・外で稼いで来ているのは主人だけです。
個人事業主の特権？である専従者を解除すればよいだけになり、収入はなんら変化ありません。

現在の家賃も経費に含まれているのと、税金は所得税だけで年間55万、住民税が４５万ほど支払っています。
国保はＭＡＸですね・・・60万ほど払います。

専従者として私を登録してなければ主人だけで年収1000万でよかったのですが・・

自分たちでも所得の少なさにがっかりしてはいます。
主人より上の役職の人なら年収2000万が平均なので、その半分だと低所得者というんですが・・
それでも国保が高いのも納得いきませんよね。

あと、決算はずっと黒字です。。。
赤字にしたことはありません。

契約形態が個人なだけで、実質、誰もが知っているような有名なシステムを大手企業に赴き作っていますので生活は会社員のようです。

補足日時：2008/06/03 17:44