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地主です。
借地人から
もうこの家はいらないから、
建物を買い取れ!って言われました。

借地人とは旧法での契約で、
まだ契約期間内です。

契約期間内でも
その買取請求には応じなければならないのでしょうか?

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A 回答 (6件)

手元に借地法を解説した本があります。


「借地・借家の法律知識」 法律実務研究会編 弘文社

それによると借地権存続中の建物買い取り請求権は#4さんが書かれているような不合理性からないとされています。

でもこの本では、借地権存続中に建物買取請求権を使える方法が紹介されています。

建物買取請求権が使えるのは更新を地主に拒絶され更新ができない場合が原則(借地法第4条第2項)ですが、地主の承諾を得ないでなされた譲渡より契約解除された場合は、譲受人が建物買取請求権を使うことができるとしています(借地法第10条)。つまり誰かに売ってしまえばいいということです。そして地主が譲渡を認めなければ借地契約は解除され、代わりに購入者が建物買取請求権を使用できるようになります。
http://www.macsauru.com/yindex/archives/2005/07/ …

結局のところ借地人は不要なら誰かに売ればいいんのです。
地主は承諾して借地契約を続行するか、承諾せずに契約を解除するかの選択権があります。
地主が建物を買い取りたいくない、借地契約の継続を希望するのなら、承諾して代わりに相場の承諾料をもらえばよいのです。

おそらく建物買取請求権は借地人保護(借地契約の続行)がどうしても不可能になった場合の最終的な救済措置として扱われているようで、上記のような他の救済措置(譲渡による資本回収)がある場合は、使えないようです。
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No.2の回答者です。



>> 自分(借地契約者)は他に家があるんで、いらないそうです。
>> 去年まではその人の親が住んでました。
>> その親が亡くなったので、もう入らないそうです。 //

実際には、契約書の内容や口約束の有無など、細かく検討しなければならないと思いますが、質問文の限りでは買取は拒否できるように思われます。法文上、少なくとも契約存続中に建物買取請求権は発生しないからです。また、あなたは更新を拒絶しているわけでもないので、この点でも借地法4条2項の規定に当てはまりません。

ただし、今回の場合、借地人の側から解約の申入れがあることは確実ですから(もちろん、あなたとしてもそれを拒む理由はないでしょう)、その場合の処理を考えておく必要があるでしょう。すなわち、「合意解約(合意解除)の場合に、建物買取請求権が発生するか」という問題です。

これについて、少し判例を調べてみましたが、最高裁判所の判例は出ていないようです。他方、下級審の判断は微妙です。

仙台高判昭和36年2月27日・判例時報260号17頁は、「本件建物買取請求権行使の主張について判断するに、本件のように土地賃貸借が合意解除された場合には、借地権者は契約の更新請求権を有しないから、その存在を前提とする借地法第四条第二項の買取請求権もこれを有しないものと解するのが相当である」とします。

宇都宮地判昭和26年4月26日・下民集2巻4号549頁は、「たとい合意解約の場合であつても当事者の無知の為にこの権利を行使する機会を失い地上建物を解体収去しなければならない破目に陥るような具体的状況の存する場合には、改めて之を行使させることがよくこの制度の目的に適い且つ当事者の利害の調和を図り得ることとなるものと解する」とします。

どちらも、具体的な事件の経緯を踏まえての判断なので、一般論化していうのは微妙ですが、後者も「原則として合意解約の場合には建物買取請求権は生じないが、借地人がこの権利を知らないために行使できなかったような事情があるときは、例外的に救ってあげよう」という趣旨と読めます。

とすれば、「合意解約の場合には、原則として、建物買取請求権は発生しない」と考えるのが妥当でしょう(ネット上では、特に論拠を示さずに、「発生する」「発生しない」の両方の解説がありました。ただ、私も宅地建物関係はまったく専門外なので、事例を調べきれていない可能性はあります)。

ということで、あくまで質問文だけからの判断ですが、いずれにせよ、建物を買い取る必要はなさそうです。ただ、裁判で争われると微妙です。最高裁判例がない上に、古い下級審判例しかないので、相手の弁護士が上手いと負ける可能性はあると思います。したがって、裁判になったら、迷わず専門家に相談された方が良いかと思います。
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>契約期間内でもその買取請求には応じなければならないのでしょうか?



契約期間内に借地人から契約解除した場合には、借地人に買取請求権はありません。

極端な例で例えると、30年の借地契約を結んだ借地人がその土地に建物を建てました。
しかし半年後に建てた家が気に入らないなどの理由で、借地契約の解除を言ってきて合わせて建物買取請求権も行使してきたとします。
買取価格は残存価格ですので、地主は新築に近いような価格で、その建物の買い取りを強制されるとしては、余りにも不合理です。

そもそも買取請求権は借地人を保護するものです。
借地期間が終わったので地主から明け渡しを言われた。
しかし土地にはまだ住める借地人の家が建っているので、借地人は更新を希望している。だけど地主は応じてくれない。
ならば建物を時価で買い取れ、と地主に要求できるのが建物買取請求権です。

質問のケースは借地人自らが借地権を手放すと言ってるのですから、保護すべきものはありません。
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「旧法=借地法」、「現行法=借地借家法(借借)」という意味で良いですか?



借地法4条によって、借地人がその地上建物の買取りを請求できるのは、契約更新がない場合です(借借13条もほぼ同旨)。具体的には、No.1の回答者がご指摘の通りで良いかと思います。買取金額は、建物の時価相当額です。

したがって、(1)契約が何らかの理由によって終了したか、(2)終了したとすればその終了原因は何か、が重要です。

いずれにせよ、契約の存続中に買取請求権が生ずることはありません。

この回答への補足

「旧法=借地法」、「現行法=借地借家法(借借)」という意味で良いですか?

そうです。わかりにくくてすみません。

自分(借地契約者)は他に家があるんで、いらないそうです。
去年まではその人の親が住んでました。
その親が亡くなったので、もう入らないそうです。

補足日時:2008/06/10 20:18
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旧法の契約というのが分かりませんが、多分そんなものはありません。


旧法で契約で今契約期間中というのもよく分からない。
新旧はどこで分かれるのでしょうか?

家を買い取れとは、家はあなたのものではない、ということでしょうから、応ずる必要はありません。それは家の持ち主が決めることです。
契約期限が来たら時価で買い取ると応じたらどうでしょうか。
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どんな場合でも建物買取請求権があるわけではありません。



・双方の合意解除
・契約期間満了時に地主が契約更新拒否や借地人に更新の意思がない場合
・地主からの解約申し入れ

請求権が無いのは、
・借地人の重要な契約違反による解除(地代不払いなど)
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Q借地契約終了時の原状回復条項と建物買取請求権

いつもお世話になっております。今日は、借地契約(旧法)終了時の、原状回復条項と建物買取請求権の関係についてアドバイスを希望します。
私(地主)が賃貸している借地契約(旧法)には、契約満了時に、借地人がその土地を原状回復し返還する旨の条項が記載されております。
ところが、旧法4条第2項(?)には、建物買取請求権のことが明記されています。そこで、満了時には、どちらの主張が優先されるのか悩んでおります。
ぜひとも、皆様のアドバイスをよろしくお願いします。

Aベストアンサー

#2です。

>市場価格でしょうか何らかの公的評価額でしょうか?非常に悩みどころです。

済みませんが、私は実務をしているわけではないでの、上記の追加質問には回答できません。
代わりに過去の質問で答えになりそうなのがありましたので、紹介しておきます。参考にしてください。
http://okwave.jp/qa51641.html


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