結婚する際、新築マンションを購入したのですが、当時主人は転職したばかりで、
年収・勤続年数がネックとなり、主人一人の名義ではローンを組むことが出来ませんでした。仕方なく主人の父親と共有名義という形でローンを組みました。
そこで、心配なのが税金です。
主人の年収・勤続年数がローンの基準をクリアした時に、主人一人の名義にしたいのですが、その際に贈与税が掛かるのではないかと思うのです。全く税に関して知識が無く、よくわからないのでどうすれば一番良いか、又は“為すすべなし。”
なのか教えていただきたいのです。
ちなみに、関係ない事かもしれませんが。
 ・ローン返済は主人の口座からの引き落としです。
 ・過去3回、義父と主人の名義(と言っていいのでしょうか?)で、
  住宅取得控除を受けました。
よろしくお願いします。

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A 回答 (1件)

クリアしたときにご主人の名義に換えたとすれば、その原因はなにになるのか?ということです。

そうすると、恐れているように贈与が原因と言うことになってしまうのが一般的です。ローンの基準がクリアしたらご主人名義にしたいという理由が今ひとつ伝わってきません。どうしてそうするか?がひとつの問題です。義父の財産がたくさんあって相続の時、この共有名義のマンションも課税されると相続税が巨額になるので・・ということなら贈与税覚悟でそうするしかありません。
普通の場合は、相続税が基礎控除5千万あるので、それを超えた分しか税金の対象になりませんから、共有名義にして置いて相続税で精算するというのが一般的です。
また、共有でお父さんも住宅取得控除を受けているというのならますます二人でずっと住宅取得控除を受け続ける方が税金面では得ではないかと思われます。
錯誤登記というのもありますが、あまりおすすめできません。
やはりこのまま二人で住宅取得控除を受け続け、相続の時に通常はこういったマンションは共有の方が相続財産として相続するのが普通ですからそれで財産分与を受け、相続税が発生するならその分払えばよいと考えます。
なお、文面だけだと、お父さんの返済が形だけになっている可能性も想定できるので、実質的にもお父さんが払っている形態をとった方がよいでしょう。(毎月自動的にお父さんから、ご主人のローン返済口座にお父さんの負担すべき返済相当分が振り込まれるなど)

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。税金に関しての知識が全くなく困っていました。
名義を変えたい理由として、
 ・義父が家の買い換えを検討していて、その際の融資に差し障りがあるのではな  いかという懸念から。
 ・義父の住民票を私たちの家にしなければいけなかった。(これは変更可?)
 ・ローン返済は主人がしているのに、法的には半分しか権利がない事がひっかか  る。建設会社からの文書はもちろん、表札等も義父の名前で、義父は住んでい  ないので、変更をお願いしても1年以上直してくれなくてイヤな思いをした。
と、以上あげた事です。
しかし、今の状態の方がいいというのは勉強になりました。そして義父がローン返済している形態をとった方がよいという事も。義父達にこの事を説明してよく考えたいと思います。勇気を出して質問して良かったです。ありがとうございました。
 

補足日時:2001/02/16 08:43
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Q夫婦合算で住宅ローンを組みます。名義の割合は?

新築一戸建ての購入にあたり、住宅ローンを組むのですが名義の割合はどのように設定すれば良いのでしょうか?
将来、退職予定の私より主人の持分を多くしておくべきなのでしょうか。
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どのようにすればベストでしょうか。
また、住宅ローンは3000万円の借り入れとした場合、
夫 2000万円
私 1000万円 と、いうような組みかたはできるのでしょうか。
それとも、夫婦で3000万円という形になるのでしょうか。

Aベストアンサー

住宅ローンの控除を受けることを考えると、住宅ローンは共同債務とするのが良いのではないでしょうか。
共同債務の場合は、ローンの支払い者が夫婦共に共同となりますので、たとえご質問者が働かない時期があっても、全額ご主人にローン控除を回すなど、配分を家庭内で調整できます。
つまり家庭全体で税金の控除が最大になるように、自由に調整できることになるのです。

上記は「ローンの債務名義」の話です。

さて、登記の持ち分ですけど上記の場合は夫婦半分ずつ(50:50)という形にします。
つまり夫婦共有の財産とするわけです。

上記のデメリットを言えば、離婚時にややこしいことになるくらいです。

では。

Q住宅ローン一人と夫婦二人でローンどっちが得

ローンを組もうと思っていますが一人で組むより夫婦二人でのローンに
した方が税金の面で得であると聞いた事があります。
実際の所どうなのでしょうか?
銀行に聞いたが例えば2000万のローンだとしたら1000万のローンを2つ、それぞれが組む事になるので手数料もかかるのでどっちがとも言えない。それに銀行からは税金の話はしてはいけない事になっているらしいので。
(1)妻はパートでは無く正社員で働いています。
(2)借り入れは約2200万を予定

手数料などを差し引いても税金面で優遇されるなら、どちらが得なのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

住宅借入金等特別控除は所得税の範囲で控除されるものなので、所得税を超える分は無駄になります。この時、夫婦でローンを組んでいれば両方の所得税から控除出来るので得だと言われているのでしょう。なので、片方だけで控除しきれるのなら(片方の収入だけでローンが組めることが前提)、わざわざ手数料が高くなる夫婦両方でのローンは意味がありません。また、二人でローンを組んでても、妊娠等で奥さんの収入が無くなれば、これも同じことになり意味が無くなります。
なお、控除額は年末残高の1%(認定長期有料住宅は1.2%)で10年間のはずです。

Q住宅ローンが奥さん名義によるわからないこと(夫の親からの贈与、ローン控除)について

二点わからないことがあります。

ひとつは贈与税についてなのですが、
夫婦共働きで、夫の名義でマンション購入すう予定が、サラリー収入が住宅ローン会社の規定に少々届かず、代わりに奥さんの名義でマンションを購入(連帯債務者はダメだったので夫は連帯保証人)。

夫の親から300万の資金援助あって、夫が相続時精算課税制度を利用すべく確定申告に行こうとしていましたが、お役所は杓子定規なことが相変わらず多いので不安に思いました。

それは、住宅ローンが夫の名義でないので、夫が購入したことになっていない住宅について、夫の親から夫が贈与を受けても、夫が確定申告に行ってちゃんと普通に相続時精算課税制度に乗れるかな?
ということなんです。

最初の手付金や頭金類で300万以上現金で支払ったので、それが親からのお金300万円以上だから夫が確定申告して大丈夫かな?とも思うのですがどうでしょうか?


次に二つ目ですが、今後子供を授かって奥さんが仕事で子育て休暇(一年)をとると給与の3~4割程度しか一年間収入がないようになるでしょうが、この場合、住宅ローンが奥さん名義になっているのでそのままでは単にその年の控除額が減るだけになりそうですが、この期間は夫の収入で控除されるなど、何かセーフティネットはあるのでしょうか。
このようなケースはよくあると思いますし、未婚の女性がマンションを買うことも多いと思いますので何かセーフティネットがあって当たり前だとは思いますが・・・

以上宜しくお願い致します。

二点わからないことがあります。

ひとつは贈与税についてなのですが、
夫婦共働きで、夫の名義でマンション購入すう予定が、サラリー収入が住宅ローン会社の規定に少々届かず、代わりに奥さんの名義でマンションを購入(連帯債務者はダメだったので夫は連帯保証人)。

夫の親から300万の資金援助あって、夫が相続時精算課税制度を利用すべく確定申告に行こうとしていましたが、お役所は杓子定規なことが相変わらず多いので不安に思いました。

それは、住宅ローンが夫の名義でないので、夫が購入したことに...続きを読む

Aベストアンサー

再びNo3です。

>さて、もらった300万の方ですが、これは親が本当にあげるつもりでくれたんです。

ですから、この贈与契約を取り消し、資金借り入れ契約(法律上は金銭消費貸借契約と言い、文房具屋さんで売っているひな形もこういう名称のものを買います)に変えるのです。

本来夫の方の名義でマンションを購入する予定が、妻の名義に変わったのですから、夫親子間の贈与契約を取り消して質問者さんとの金銭貸借契約に変えるのも当然の話で、法律上も十分な理由ありというべきでしょう。脱税行為には当たらないのです。

むしろ贈与のままとしておく方が不自然と考えることもできます。たとえばあってはならないことですが、もし将来離婚の事態が発生した場合「この家の名義は私のものだから私のもの」と質問者は考えるでしょうが「ではあのときあげたお金は返して欲しい」と夫の親に言われたとき、「質問者さんにこのお金の返済義務はあるでしょうか?」という法律上極めてややこしい問題が生じます。

夫の親の方は、夫の方に贈与した認識のようですが、そのお金が妻名義の資産に形を変えた場合、状況は極めて複雑です

私の方法は、実は「災い転じて福となす」効果があります。親子間で契約書を交わしても「この契約書は親子間の贈与の実体を覆い隠すものにすぎない。よって贈与税の課税対象となる」と税務署に宣告されると反論は極めて困難です。質問者さんと夫の親の方とは法律上の赤の他人ですから「この契約書は親子間の贈与の実体を覆い隠すものにすぎない。」とは税務署は言えず、別の論拠が必要になってしまうわけです。

贈与契約を取り消して、金銭貸借契約に変える申し入れは夫の方から親の方に申し出る電話をする話で簡単に済むでしょう。後日契約書を作って質問者さんが押印した契約書に押印してもらって永年保存して税務署の調査に備えれば万全です。

>が、今回質問したのは、住宅ローンを借りる最後のときになって急遽奥さん名義にすることに変更したので、名義が夫でなくなっても夫の親からの300万は控除扱いにそのままできるか不安になったからです。

質問者さんは、夫の親の方の民法上の相続人ではありません。厳密に税法を考えると
イこの贈与は夫の親の方から夫の方への贈与に当たる。(従って本件贈与について夫の方が相続精算課税制度を利用することは可能。)
ロ次に夫からその妻に贈与が行われていて、これにより不動産の妻名義の財産が購入されている
ハそうすると、イの贈与税とは別の贈与税の納税義務が、質問者さんに生じていて、質問者さんに贈与税の申告義務が発生している。

ということになると私は思います。また相続精算課税制度は決して贈与税を課税しないという意味ではなく、「相続が発生したときに、相続税として課税することを条件に、贈与税の当該年度の課税を免除する」という制度です。

ですから場合によっては相続精算課税制度を利用しない方が得だったというケースも大いに有り得て注意するようにという記事がいつか日本経済新聞に出ていました。

夫の方の贈与税について本件は一件相続精算課税制度で贈与税を払わずに済んだように見えても、相続税が課せられるような相続が発生する場合には、単に税金の支払いを送らせているように見えることがありうるのに注意すべきでしょう。

>住宅ローンを借りているのが奥さん名義になってても関係なく、夫が親から住宅ローン用で贈与してもらい、それは確かに頭金と初期費用に使っていますから・・・・・

本件、税務署に相談したら、上のように、税務署の方は贈与は2回行われたと考えると私は思います。つまり本来夫に行われた贈与は1回であることは明らかですが、「その後、夫から妻へ贈与が行われたことになりますから、合計2回の贈与となるのが税法の解釈です」と言われると反論は困難でしょう。

ただし、私は法律の専門家ではありませんから、実際にはマンション販売会社の不動産に詳しい顧問弁護士を紹介してもらって、その方に聞くのが良いと私は思います。

>平行してネットで調べていますが同じ条件のものがなかなか見つからず、わかりあぐねているので、明日税務署に電話するしかないかな、と思っております。

本件の質問は確定申告を担当する所得税課ではなく資産税課が対応することになるでしょう。贈与税とか相続税を払う人は極めて稀でしょうから、質問者さんは「カモがねぎをしょってきた」人に見えるはずですから(笑)、私ならマークされる可能性を心配します。こう言う場合には、所轄税務署でなく国税庁の電話相談を受けると安全でしょうね。

上のように、マンションを買った不動産会社の担当営業に電話して、この会社の顧問弁護士を紹介してもらい、電話相談を受けるのがよいでしょう。無料で気前よく応じてくれるはずです。

再びNo3です。

>さて、もらった300万の方ですが、これは親が本当にあげるつもりでくれたんです。

ですから、この贈与契約を取り消し、資金借り入れ契約(法律上は金銭消費貸借契約と言い、文房具屋さんで売っているひな形もこういう名称のものを買います)に変えるのです。

本来夫の方の名義でマンションを購入する予定が、妻の名義に変わったのですから、夫親子間の贈与契約を取り消して質問者さんとの金銭貸借契約に変えるのも当然の話で、法律上も十分な理由ありというべきでしょう。脱税行為には当...続きを読む

Q扶養じゃなくても、主人の年収で確定申告すればいいのでしょうか?

出産したので、初めて医療控除の確定申告しようと思っています。収入が多い方で確定申告した方が得だと書いてあったのですが、私は主人の扶養に入っていません。前年は育児休暇を取っていたこともあり、主人の方の年収が上になりました。この場合も、主人の年収で確定申告出来るのでしょうか?よろしくおねがいします。(ちなみに、子供は、私の扶養になっています。)

Aベストアンサー

納税者が、自分自身又は自分と生計を一にする配偶者やその他の親族のために支払った医療費であることが医療費の要件です。
あなたがご主人の扶養に入っていなくとも生計を一にしていれば大丈夫です。だんなさんがご自身、配偶者、お子さまの医療費を支払っているのならば医療費控除を受けることができます。
また、収入が多い方で確定申告した方が得だと書いてあったようですが、収入じゃなく所得金額です。税率の問題で同じ税率の範囲のところならば得も何もないです。
また、あなたの給与所得が200万円以下ならばあなたが支払っていたほうが医療費控除を多く控除できます。旦那さんの医療費控除を受ける前の給与所得が330万円以上ならば旦那さんが医療費を支払って医療費控除を受けたほうがよいです。
 ただし、住宅取得控除等他の控除との関係で一概にはいえませんのでよく調べてこれからの知識としてください。

Q株・投信をはじめるなら夫・妻どちらの名義がよい?

株や投資信託をはじめようと思っています。
その場合、年収約700万位の夫と、年収200万未満程度の妻(今後専業主婦になる可能性もあり)のどちらの名義ではじめるのが税制上、有利になるのでしょうか?

Aベストアンサー

>どちらの名義ではじめるのが…

ちょっとこの言葉は引っかかりますね。
資金を出して運用する人自身の名前を、証券会社に登録し、利益が出れば納税もします。
資金を出す人と、証券会社に届ける人の名前を違えてはいけません。

資金を出すのがどちらがよいかというご質問なら、双方に所得がある現時点では、どちらでも同じです。
株の譲渡益は「申告分離課税」なので、所得の多寡にかかわらず税率は一定ですので。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1463.htm

将来、専業主婦になったときは、譲渡益にかかる納税をどうするかによって、答えは違ってきます。
専業主婦が株取引をしたとき、

・「特定口座源泉あり」→ 確定申告不要。配偶者控除に影響しない。ただし、赤字繰越などはできない。
・「特定口座源泉なし」→ 確定申告必要。38万円以上の所得で配偶者控除に影響。
・「一般口座」→ 確定申告必要。38万円以上の所得で配偶者控除に影響。

という違いがあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1476.htm

>どちらの名義ではじめるのが…

ちょっとこの言葉は引っかかりますね。
資金を出して運用する人自身の名前を、証券会社に登録し、利益が出れば納税もします。
資金を出す人と、証券会社に届ける人の名前を違えてはいけません。

資金を出すのがどちらがよいかというご質問なら、双方に所得がある現時点では、どちらでも同じです。
株の譲渡益は「申告分離課税」なので、所得の多寡にかかわらず税率は一定ですので。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1463.htm

将来、専業主婦になったときは、...続きを読む


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