現在購入を検討している土地のことで質問があります。
 その土地A(所有者A)は、巾5mの私道B(所有者B)に接しており、さらに巾5Mの別の私道C(所有者C)を経て公道に接続しています。私道Bについては土地Aの通行権等が登記されており特に心配しておりません。しかし、私道Cについては何の権利も登記されておらず、将来にわたり通行が保証されているか不安です。
 歴史経緯によると、C氏所有の農地がまずミニ開発により宅地化し、その後、B氏所有の農地もミニ開発により宅地化されました。しかし、B氏所有の農地は、巾4M以上の公道に直接面していなかったため、C氏所有の私道を利用し、開発許可を得たようです。不動産業者によると、私道Cは位置指定道路になっているため心配ないと言うのですが、本当でしょうか? 非常に不安です。
 法律に詳しい方のアドバイスを、よろしくお願いいたします。
 

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A 回答 (6件)

 位置指定道路といえども、通行権が確保された訳ではありません(道路交通法・建築基準法により民法上の通行権が確立されるわけではない。

)。位置指定を受けたから必ず無償で通れるかというのも議論のあるところです(固定資産税の減免だけでは所有者に不利なのではないか、償金を支払うべきではないかという主張)。
 囲繞地通行権は通行の最小限の権利だけを保障したものですので、古い判例では傘を差して通れる幅と判示したものがあるほどです。さらに私道Cと農道とで農道のほうが短ければ、農道側に成立していると解される可能性もあります。またそうすると償金の支払という問題も出てきます。
 また道路が開設されてからの日にちがわかりませんが、ある程度経っていてその道路を使うことが生活上必要不可欠である、などの場合には人格権に基づく妨害排除請求権が成立する余地もあります。
 もっとも一番無難なのは何らかの通行権(場合によっては通行料の支払をも考慮しつつ)を所有者に設定してもらうことでしょうが・・・。
 『私道の法律関係』という詳しい本が出ていますので、そちらを参考になさってください。
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この回答へのお礼

詳しい説明をありがとうございます。お礼が遅れ申し訳ございませんでした。
早速、図書館へ行き本を探してみようと思います。

お礼日時:2001/02/19 17:48

住宅を得意とする設計事務所に相談されてはいかがでしょうか。


色々な方面の事に関して客観的に相談に乗っていただけると思います。
その土地のもっている道路以外の条件、も大切になってくると思います。地盤、他の法的条件など、また設計する上で長所短所となることも発見できるかもしれません。

参考URL:http://www.aurora.dti.ne.jp/~yoneto/Whjimusyo.html
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この回答へのお礼

建築条件付の土地のため、自由に建築士を選べないんです。住宅メーカーの建築士は、何の問題もないと言っているのですが...やはりこのような問題は中立的な立場の専門家の言葉じゃないと、信じて良いものやら???ですよね。

お礼日時:2001/02/19 17:54

補足です。


皆様のご意見の通り、囲繞地通行権は法律的に認められていますし、当然の権利です。でも、感情の問題が囲繞地通行権を複雑にします。

土地所有者には、自分の土地を他人が通行することに不快感をあらわにする人もいらっしゃいます。これが一番の問題ではないかと思います。
昔から土地を提供されている方ならそう問題はないでしょう。
でも、代が変わり、地価が変わるとこの問題は感情的なものになり、ご近所ですので、余計複雑になります。

専門の弁護士や市町村などの法律問題相談窓口などにご相談されることをお勧めします。
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この回答へのお礼

重ね重ねの御返事をありがとうございます。
近くに直接公道に面している別の土地が見つかりましたので、多少、日当たり等の条件は悪くなりますが、そちらの方で検討しようかとも考え初めております。

お礼日時:2001/02/19 14:40

いくつかのチェックポイントがあります。


まず、囲繞地通行権ですが、これは当然認められます。
ただし、これだけだと「通れれば良い」という扱いになります。
知り合いはやはり通行権のある家のために、1m幅を提供しました。
もともと車が通れるような場所では無かったために1mとなったのですが、
ここで1m幅というのが問題になります。
車は通れません。接道としても不足し、家が再建築不可となってしまいます。
ですから、ちゃんと4m幅のある私道として機能するかどうかが
問題になる筈です。

さて、位置指定道路ですが、下記URLを御覧下さい。
建築課にある公図にちゃんと記載されていれば大丈夫なようです。
この場合は、2項道路と同様に、道路として扱われます。
位置指定道路があると、固定資産税も減免されていますから、
所有者にも自覚があるはずです。

私は自宅面積と同じ程度の私道を持っているため、
各種減免で、結果的に土地の固定資産税を払っていません。
はじめはちゃんと登記していないのではないかとびっくりして
登記所に飛んでいきました。

参考URL:http://www.asahi-net.or.jp/~VR5J-MKN/n3.htm
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この回答へのお礼

お礼が遅くなり、非常に申し訳ございません。
実は、公道に面した別の物件が出て来ましたので、安心を買うか、環境を買うかで、また悩み始めております。

お礼日時:2001/02/19 14:45

たとえ個人の有する私道であっても、道路交通法に言う「一般交通の用に供するその他の場所」(道路交通法第2条)と言う概念に含まれることになるので通行に関しては全く自由です。

 土地所有者といえども一般公衆の通行を妨害することは許されません。 土地所有者は、通行を妨害してはならないのみならず、料金を支はらはないと通さないとかとすることもできません。 よって、近隣の人は、安心して通行することが出来ます。 また、袋小路のような道路の先に住んでいる人は絶対的に他人の土地を通らなければならず、塞いだ人、塞いだ土地が、犠牲になって、通行地を提供しなければなりません。 囲繞地通行権は、当然の権利として認められています。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。
 全ての利害関係人の了解が得られれば位置指定道路は廃止することができるそうですが、この場合、土地Aの所有者も法的に私道Cの利害関係人と認められるのでしょうか?私道Cは、あくまでもC氏の農地を開発するために位置指定道路の認定を得たのであり、土地Aが含まれるB氏の農地を開発するための位置指定道路ではない点が引っ掛っております。
 また、私道Bは私道Cに依らなくても、農道(巾1M程度)に依り公道と接続しておりますので、私道Cに対し囲繞地通行権を持つか不安です。
 重ね重ねの質問で恐縮ですが、よろしくお願いいたします。

補足日時:2001/02/17 17:35
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状況が詳しくわかりませんので、正確な回答ではありませんが。


現状では多分問題ないのでしょう。しかし、将来に問題が発生する可能性はありそうです。

知人のお宅で、同じような状況がありますが、地主(本件ではcさん)が改築をされるため、通路が無くなるそうなのです。
通路が無くなるので、困ると言うと、この土地は私の物、どう使おうと勝手だというトラブルが発生して困っています。

確実に将来も通行が可能である証拠を何か取っておかれることをお勧めします。
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この回答へのお礼

アドバイスをありがとうございます。やはり私道は色々なトラブルの元になるのですね。
taneyanさんが言われるように、私道Cの地主に一筆書いてもらう、望むらくは通行地役権を設定していただけると一番安心なのですが...
でも不動産屋は大丈夫と言うだけで、動いてくれそうにありません。ふぅ~。

お礼日時:2001/02/17 18:10

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普通0円です。評価額は0円になります。
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>又、銀行が融資を嫌うとのご意見も大変参考となりました。
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>早速、業者に問い合わせして、建築基準法で定められた道路か確認してみます。
はい。このときその道路が開発道路かどうかが重要です。開発道路の場合は購入時は私道ですが、翌年あたりに公道に移行することが多いです。今回の分譲地の面積が1000m2以上(道路部分を含む)あるのであれば、開発道路です。自治体によっては300m2以上で開発をかけなければならない場合もあります。

>管理・維持は当然自身で行う訳ですよね、
はい。私道の場合はその道路を利用する人たちで管理するわけです。

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必須といって過言ではない。
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自治体の無料法律相談へ行っていろいろ教えてもらってもいいんじゃないかな。

引っかかっているという点について。
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Q市街化調整区域の農地付き宅地の購入について

土地を購入し、住宅を建てようと考えています。

広い土地を探していますが、予算の都合で調整区域の農地付きの土地が候補にあがっています。
土地面積は200坪(宅地90坪、農地110坪)です。

南側に農地があるので、自己所有の土地であれば将来に渡って建物ができる心配がないので
良さそうな感じがしていますが、私は耕作をするつもりはありません。
むしろ農地の一部を訪問客用の駐車スペースにしておこうかと考えています。

購入に関しては、父親が農家資格を持っているので父親名義で購入の予定です。
但し父親の住所地は同一県内ですが、該当の土地より150kmほど離れています。

そこで質問なのですが、

・父親が農家資格を持っていても遠隔地の農地は購入できないのでしょうか?
・市街化調整区域でも現況調査などにより雑種地扱いになってしまうことがありますか?
・農地として使わない場合、雑種地扱いにされないような対策はありますか?(定期的に耕しておくなど)
・もし雑種地扱いにされてしまった場合、何らかの対策ですぐに農地として再度認めてもらうことはできますか?

よろしくお願いします。

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Aベストアンサー

地目が田畑の土地を耕さなくても、勝手に雑種地は替わる事は有りません。
 勝手に替わるなら農地は安いので家を建てたい人は皆買って替わるまで放置しますよ。

農地を買う場合、年1回農地を
・1年以上耕作されておらず、かつ、今後も耕作される見込みがない
・周辺地域の農地と比較して、利用の程度が著しく劣っている
かどうかの調査をされ、次に
・自ら耕作するか
・ 農地中間管理事業を利用するか
・ 誰かに貸し付けるか
等の利用意向調査が成され、その後半年で
・意向を実際に実行していない
・実行しているが度合いが少ない
と判断されると、農地中間管理機構との協議の勧告を受けて、2か月後には都道府県知事の裁定で農地中間管理機構が借り受ける事と成ります。
 つまり相談者の希望する駐車スペースとして使う計画だと、誰かに農地として貸して耕さないと取り上げられそうです。

 その線引き前宅地には古家が建っているでしょうか?
 その地域では調整区域でも線引き前宅地なら建てられると成っていれば良いですが、線引き前の古家が現在まで建っている状態でないと建てられないと思います。
 そして調整区域の場合の建蔽容積は、一般的には60/200又はその古家の大きさの1.x倍迄の小さい方に成ると思います。
 建っていても公文書でその当時から今まで建っていると証明出来ない古家では対象外ですし、小さい家だと、次建てられる家のサイズも小さく成ります。

 宅地でも家が建てられない条件の土地は幾らでも在ります。
 土地を買ってからでは遅いので、役所の建築指導課に確認を取りに行って下さい。

地目が田畑の土地を耕さなくても、勝手に雑種地は替わる事は有りません。
 勝手に替わるなら農地は安いので家を建てたい人は皆買って替わるまで放置しますよ。

農地を買う場合、年1回農地を
・1年以上耕作されておらず、かつ、今後も耕作される見込みがない
・周辺地域の農地と比較して、利用の程度が著しく劣っている
かどうかの調査をされ、次に
・自ら耕作するか
・ 農地中間管理事業を利用するか
・ 誰かに貸し付けるか
等の利用意向調査が成され、その後半年で
・意向を実際に実行していない
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