皆さん、こんにちは。
この度転職に伴い、現在住んでいる持ち家(マンション)を売却しようと考えています。(買い換えではありません)
そこで詳しい方に教えていただきたいのですが、
現在住宅ローンはもちろん残っています。(2000万程度)
さらに購入時に住宅ローンと、諸費用ローンを組み合わせて購入をしました。
そして現在の売り価格は、1900~2000万円まででしょうと、数件の不動産業者さんに言われました。
売却する際には、住宅ローンの残額以上で販売するようにと、よく聞くのですが、
諸費用ローンについてはどうなのでしょうか?
こちらも同じく支払いはまだ残っています。(100万程度)
売却価格は、住宅ローンだけでなく諸費用ローンの残額も足した金額で売却するのが正しいのでしょうか?
どうぞ、アドバイスをよろしくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

住宅ローン残債(A)、諸費用ローン残債(B)、売却価格(C)として、


A+B<C-売却諸費用 になるのが「理想」ですが、
Cは相場や買主との交渉で決まりますから、うまくいかないことも多いです。
 A+B>C-売却諸費用 になっても、「正しくない」わけではありません。

後者の場合、残債が残ることになりますが、
住宅に抵当権が設定されたままでは売却は事実上できませんから、
手持ちの預貯金等で残債を返済しなければなりません。
Bの諸費用ローンは、金融機関によって抵当権設定や売却時の一括返済などの取扱いが異なるので、
金銭消費貸借(ローン)契約書、登記簿謄本などで確認するか、
金融機関に確認する必要があります。

売却時にAだけ一括完済すれば、Bのローンは継続できる場合と、
売却時にA・Bとも一括完済しなければならない場合が考えられるので、
これが確認できれば、売主としてCがいくら以上でなければならないか、
ということがわかってくると思います。
その結果が相場と合わず、手持ちの預貯金等でも残債が消せない場合は、
「売るに売れない」状態になってしまうわけです。

それから、売却のよって売却損失が発生した場合、所得税の還付が受けられますから、
このあたりも試算して組み入れれば、
「いくらで売らなくてはならないか」ということがよりしっかり見えてきます。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeu …
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この回答へのお礼

アドバイスいただきまして、ありがとうございます。
売却価格で住宅ローン残高は完済できるかもしれませんが、
諸費用ローンや売却諸費用まで考えると、残債が残りそうです。
まずは本日、金融機関にて諸費用ローンの取り扱いを確認してきたいと思います。
そしてそれから計画を立てたいと考えています。
また、所得税の還付につきましても、このあたりまで考えていませんでした。
教えていただいて、本当にありがとうございます。

お礼日時:2008/07/14 10:24

こんばんは!


マンションを二年前に売却した者です。

質問者様も一度不動産屋に査定して貰った様ですが
査定はあくまでも目安であり、売却価格を決めるのは売主(質問者様)です。
売却価格はローン残高+諸費用残高+仲介手数料の合計以上で
売れれば儲けものですが、
あまりに相場とかけ離れていると購入希望者が現れません。

自分の場合も不動産屋から相場を聞きましたが、
家の状態・環境など考え、相場より大分高い値段を付けましたが
値引きもされずに売却出来ました。
経験からすると不動産屋は売れれば売主・買主から仲介手数料が取れますので、
早く売れる様に相場より安くする傾向があると思います。

仲介手数料は成功報酬なので、売れない限り発生しません。
専任では無く複数の不動産屋に販売依頼する事も大事だと思います。

不動産屋と良く相談してみてください。
ご参考にして下さい。
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この回答へのお礼

アドバイス、ありがとうございます!
実際に売却を経験されている方からのアドバイスは、とても参考になりました。
そうですね、不動産屋さんとじっくり相談をしてみようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2008/07/12 10:01

>売却価格は、住宅ローンだけでなく諸費用ローンの残額も足した金額で売却するのが正しいのでしょうか?



あくまで理想はそうです。
でも現実は、売却希望価格でそのまま売れるものではありません。

購入希望者も大抵は多少の値引き交渉をしてきますし、何より近隣の相場価格というのがあります。
これを上回っていれば売れるものではありません。

築浅で何か付加価値があって相場より高めで売買されているようなマンションでないなら、売り出し価格は、ローン残を考慮して算出すると売れないですよ。

それに仲介手数料も必要となります。
従って今回の場合は現金の用意が必要だと思います。

抵当権解除は、『売却金額+仲介手数料+手持ちの現金>ローン残高』でないとできませんので、売りたくても売れませんので気をつけてください。

諸費用ローンに関しては銀行に確認した方がいいと思います。
多分抵当権には影響はないと思いますが、いざ実行時に問題になると大変ですから。
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この回答へのお礼

アドバイス、ありがとうございます!
私の場合も、近隣で売れ残っている物件や、新築物件など、様々な条件もあって、
なかなかこちらの望むような状況でもないのが、現実かもしれませんね。
いずれにしましても、やはり諸費用ローンについては、ちゃんと銀行で確認をした方がよさそうですね。
週明けにでも銀行へ行って、相談をしてみようと考えています。
ありがとうございました!

お礼日時:2008/07/12 10:04

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ローンではないですが「いまのりくん」は?

http://www.imanorikun.jp/

オニキスやディーラーの残価設定型リースではないので、リース終了時の査定トラブルのリスクが無いです。また、2年経てばノーペナルティーで解約も可能(もちろんクルマをボコボコにすれば別)ですので

・生活が苦しくなったので手放したい
・いいと思って手に入れたが、やはり気に入らない
・別の新車に乗りたくなった
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などの場合にも対応可能です。

先々どうなるかわからないような場合には使えるかもです。
車検費用、エンジンオイル代、税金も込ですので月々フラットな支払いになります。

回し者ではないです(^^;

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よろしくお願いします。

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pmt関数及び一定年数での元金返済額を計算するcumprincを組み合わせて可能です。
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http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=1468741

参考URL:http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=1746154

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以下の様な想定の住宅ローンの月々返済額を計算する方法ありますか?又は計算できるサイトなど・・

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とても複雑な想定ですが、何か良い方法ご存知の方教えて下さい。
金融電卓持っていますが、私が持っている機種では対応できませんでした・・

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私もすごいマニアックなシミュレーションやりましたが・・・
これが一番使いやすかったです。
上記の計算をするには
多少の改造(?)が必要ですが、エクセルの知識がちょこっとあれば大丈夫でしょう。

参考URL:http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se358326.html

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同居人が増える可能性もどんどん低くなり、
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売却して小さい中古マンションに住み替えるか、
いっそ賃貸でもいいかな…と思い始めています。

不動産屋に査定してもらったところ1600万円とのことで、
残債はキレイにできそうです。

しかし、賃貸や古い物件を購入してしまうと、
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ローンの支払は少々きつくなってきましたが、
ぜいたくしなければ、なんとか支払ってはいけそうです。

身軽になってゆとりのある生活をしたい…。
でも賃貸で家賃払いながら貯蓄ができるだろうか…。
それなら頑張ってローン返済して今の物件をキープしたほうがいいのか…。

どうかアドバイスお願いします。

Aベストアンサー

あと15年で1400万を返す場合、金利3%とすると、年間116万円の返済です。
買い換えて700万のローンを組んで15年で返す場合はその半分の58万円で、
15年間の合計で870万円の差になります。

買い替えに要する費用は、
○仲介手数料2回分   約80万円
○取得時費用  ざっくり150万円くらい
この辺ならメリットはありそうですね。

あとは、リフォームやら、新しい家具やら、売却時の値引き要求やらで、
300万かかったとしたら、差額は340万円(月2万弱)まで減ってしまいます。

変数でどうにでも計算できますが、居住環境としての満足度と経済的なメリットが、
自分にとって最も調和するポイントをはじいてみて、判断されるべきだと思います。


それから、リタイア後は住居費用がかからないようにしておいたほうが、
ゆとりある生活をするためにはよいと思います。

Q新住宅ローン減税

新住宅ローン減税のシミュレーションを探しています。便利なものがあったら教えてください。

Aベストアンサー

下記のものですね。

住宅ローン控除シミュレーション

平成12年分の確定申告で住宅借入金等特別控除を申告される方もご利用いただけます。
http://www.jutaku-s.com/cgi-jutaku/tax/index.cgi

平成13年度税制改正により、平成13年7月~平成15年12月末までの期間に 入居された場合に適用される新方式で試算します。
http://www.82bank.co.jp/sumai/simulation/genzei.html

Q皆さんは何故中古マンションを買わないで賃貸住宅に住むんでしょうか?

皆さんは何故中古マンションを買わないで賃貸住宅に住むんでしょうか?

今は中古マンションは賃貸の家賃より安く、住宅ローンも多種多様にあり(例えばフラット35など)更に低所得者でもローンが組めたり頭金が0円だったりと、随分昔よりローンは組みやすくなってると思います。
ましては例えば賃貸で家賃10万の部屋を借りるとしたら、住宅ローンをで中古マンションを買えば月々5~7万とかも物件によってあると思います。
にもかかわらず、何故月々の家賃が高い賃貸を選んで住むんでしょうか?
当然、収入が多い方も家賃15万~20万の所に住んでる方も沢山います。だったら家や高級マンションが買えちゃうんじゃないかと思うんですが、買わない理由はなんだろう?って思います。

若い男性でも年収300万あれば中古マンションを買い、月々の支払いが賃貸より安く抑えられるんじゃないかって思います。

勿論、マンションや戸建てを買わない理由として、転勤が多い、ずっと同じ環境は嫌だ、など色々あると思いますが、それ以外の方でマンションや戸建てを買わない理由は何かな?って考えます。

実際、私は中古マンションを買って月々の支払いを安く抑えたいと考えてしまいます。
中古マンションってリノベーションされてても、あまりよくないんでしょうか?

どうか参考までに皆さんのご意見を聞かせてほしいと思います。

宜しくお願いします。

皆さんは何故中古マンションを買わないで賃貸住宅に住むんでしょうか?

今は中古マンションは賃貸の家賃より安く、住宅ローンも多種多様にあり(例えばフラット35など)更に低所得者でもローンが組めたり頭金が0円だったりと、随分昔よりローンは組みやすくなってると思います。
ましては例えば賃貸で家賃10万の部屋を借りるとしたら、住宅ローンをで中古マンションを買えば月々5~7万とかも物件によってあると思います。
にもかかわらず、何故月々の家賃が高い賃貸を選んで住むんでしょうか?
当然、収入...続きを読む

Aベストアンサー

家は買うとうれしい反面、
縛りが多い。

お金がかかる。
固定資産税、管理費修繕積立金、設備が壊れたら自分で負担。

簡単に引っ越せない。
生活環境が変わっても簡単には、引っ越せない。
古い家(特にマンション)はなかなか売れない。
マンションの場合、売れなくて誰も住んでいなくても、
管理費修繕積立金、固定資産税は払い続ける必要がある。
賃貸に出そうにも、古いと店子が付きにくい。
また、個人の賃貸経営はリスクが多すぎる。

持ち家は、一生住むつもりでないとメリットはない。
持ち家のメリットは自分の物という、満足感のみです。

Q不動産屋が出したローンの金額が間違えていた

不動産屋に頭金の金額と返済期間を伝えて、毎月の返済額と諸費用のシミュレーションを提示してもらいました。
フラット35の金利が0.77%で毎月の支払いが82000円ほどだったので、その金額なら返済可能な金額だと思い契約を結ぶために手付金を支払いました。
その後、ローンを組む金融機関を探していると、変動金利ですが0.77%より低い金利の金融機関を見つかったので、その金利でローンのシミュレーションをしてみたところ、毎月の返済額が92000円となりました。
不動産屋が提示した金額とでは10000円以上の差があり、その差が何なのか不動産屋に問い合わせたところ、シミュレーションの計算が間違えていたとの事でした。
ローンのシミュレーション金額が購入の決断となったのですが、月々の返済額が一万も増えるとなると、当初考えていた返済プランを考え直さざるを得ません。
できれば家は購入する方向で進めたいのですが、ローンの返済額という最も重要な部分をプロである不動産屋が間違えたということに憤りを感じます。契約させるための詐欺ではないかと疑ってしまうほどです。
本契約はまだなのですが、例えば購入金額を負けてもらうなり少しでもこちらに有利な契約に持っていくことは可能でしょうか?

不動産屋に頭金の金額と返済期間を伝えて、毎月の返済額と諸費用のシミュレーションを提示してもらいました。
フラット35の金利が0.77%で毎月の支払いが82000円ほどだったので、その金額なら返済可能な金額だと思い契約を結ぶために手付金を支払いました。
その後、ローンを組む金融機関を探していると、変動金利ですが0.77%より低い金利の金融機関を見つかったので、その金利でローンのシミュレーションをしてみたところ、毎月の返済額が92000円となりました。
不動産屋が提示した金額とでは10000円以上の差があ...続きを読む

Aベストアンサー

業者です。
フラット35で0.77%固定金利はありませんが・・・・・・・そこからして間違いなのでは??

今時、ローンの計算を金利電卓たたいて、手書きや入力するなどという形式を利用しているとは思えませんが・・・・・業界の市販なり、何なり自動計算のソフトを利用していると思います。
そう考えると、営業マンが余程経験不足なのか?故意的なのか?ということのような気がしますね。

当方で利用しているシュミレーションソフトは、土地の公示価格や面積、建物の面積や築年数など、物件情報を入力し、あらかじめ設定した借入れ金融機関や返済年数、金利など入力すれば、借入れ費用や登記費用、仲介手数料、火災保険などの諸費用や返済金額などすべて、明細が出ます。
自己資金を入力すれば、諸費用を含めた総額から不足分を借り入れるものとして自動で計算されます。
取得後の不動産取得税や固定資産税の予想税額なども算出されます。
このようなソフトで間違うというのは、物件価額を間違うか?返済年数や金利を間違って入力しない限り、間違いようがないのが、現実です。
プリントしたもには、当然に借入れ金額や返済期間、金利など載っていますから、間違いがあればわかると思います。
現場で計算したとしても今時ならノートPC持ち歩くでしょうから、その場は手書きで写したとしても間違いようはないような気がします。
どんなシュミレーションを渡されたのでしょう・・・・?

さて本題ですが、契約形態が仲介で売主が第三者の場合は、売主には一切の責任はありません。
ですから値引きなどの売主に対する主張は的外れです。しかし、契約書や重要事項にローン条項が付帯され、借入先や借入れ金額や返済年数、金利など記載されているはずです。フラット35で0.77%35年などと記載されていれば、その条件で借入れすることは不可能なわけですから、ローン条項による白紙解除を主張するしかないでしょう。もしくは、そのまま購入するしかありません。

売主がその計算した業者本人ならば、故意であれば虚偽のローンシュミレーションをして契約を誘導したという違反行為に該当するでしょう。1万円強違うということは、借入金で300万円以上違うという事ですから、間違いましたでは済みません。
しかし、これを以って値引き出来るかどうか?は別問題です。上記の様に白紙解除は主張できますが、違約解除や値引きは、相手方が承諾しない限りむずかしいでしょう。

相手方が売主なら、契約を白紙解除にする旨の主張をして、相手方の出方を見ながら(相手方がそのまま承諾すれば白紙解除は仕方ないと踏ん切りをつけて)価額の交渉をするぐらいでしょう。

不動産は手付金を支払い、売買契約をしたらそれがすべてです。仮契約や本契約という概念はありません。既に契約しているのですから「有利な契約」に変更しようがありません。相手方の過失を以って、値引きの交渉材料として、うまく立ち回るしかありません。

しつこいですが、購入をやめるならペナルティーなしに契約解除可能です。購入するなら値引きなどはあまり期待しないほうが良いでしょう・・・・・・幾らでも下がれば儲けものぐらいの意識で・・・

業者です。
フラット35で0.77%固定金利はありませんが・・・・・・・そこからして間違いなのでは??

今時、ローンの計算を金利電卓たたいて、手書きや入力するなどという形式を利用しているとは思えませんが・・・・・業界の市販なり、何なり自動計算のソフトを利用していると思います。
そう考えると、営業マンが余程経験不足なのか?故意的なのか?ということのような気がしますね。

当方で利用しているシュミレーションソフトは、土地の公示価格や面積、建物の面積や築年数など、物件情報を入力し、あらか...続きを読む

Q10年住んだ1ルーム分譲賃貸マンションのハウスクリーニングについて。 この度10年住んだ部屋を退去し

10年住んだ1ルーム分譲賃貸マンションのハウスクリーニングについて。
この度10年住んだ部屋を退去します。退去日にオーナーさんが立ち会って部屋を確認します。
10年も住んだのでキッチン、ユニットバスの水回りや換気扇、それに部屋の中も普通レベルで汚れています。ハウスクリーニングの業者を頼んで掃除してもらって明け渡したほうがいいでしょうか。それとも、そこまでやらなくても素人の自分が掃除して明け渡せばいいでしょうか。初めての引っ越しなのと、10年も住んだのでどの程度までキレイにすればよいのかわかりません。もちろんすごくキレイにして明け渡せばオーナーさんも喜ぶのは当然なのですが。

Aベストアンサー

ルームクリーニングについて契約書や重要事項説明書等にはどんなふうに書いてあるかな?
「ルームクリーニング費用は借主負担」などと書いてあれば、掃除しても・しなくても借主が費用負担する。
敷金から差し引く事が多い。
だからわざわざルームクリーニング業者へ依頼することもないよ。

道義的には、引き渡しの際に大掃除して明け渡す。
これは借主に善管義務があることから。
平坦な表現をすれば、人から借りた物を普段からきれいに使用して返す時もきれいにして返すというもの。
ただ、荷物を運び出した後にきれいに掃除する時間がないことも多いので、イマドキはあまりきれいに掃除することはない。


「どの程度までキレイに」とあるけれど、これは実は結構難しい。
ある専門部署にしつこく聞き出したところ、求められるのは「汚れのない状態」ということ。
日常的な掃除をしていればほこりや汚れはないので、「ほこりや汚れある」→「掃除していない」→「善管義務を果たしていない」→「清掃費用の負担義務あり」 という解釈ということ。
いわば「しっかりと大掃除した」レベルじゃないかな。
換気扇などに油のこびりつきが残っていればアウト、窓のレールに汚れが残っていたらアウト、台所や浴室の排水口の網の裏側にぬめりやカビや髪の毛が残っていたらアウト。
消毒などになるとこれは大家の義務となるので、そこまでは求められていない。


前述の時間がないことやしっかり大掃除しなければならないことから、ルームクリーニング費用を敷金から差し引きにしてしまった方が借主も貸主も楽だし合理的でもある。
ひどい油汚れやカビなどは追加でルームクリーニング費用が発生する場合もあるので、この辺だけ自分で掃除しておいて、その他はゴミを残さない程度の掃除でいいと思う。
一般的な広さと設備のワンルームなら、地域にもよるだろうけど2.5~4万円くらいじゃないかな。

ルームクリーニングについて契約書や重要事項説明書等にはどんなふうに書いてあるかな?
「ルームクリーニング費用は借主負担」などと書いてあれば、掃除しても・しなくても借主が費用負担する。
敷金から差し引く事が多い。
だからわざわざルームクリーニング業者へ依頼することもないよ。

道義的には、引き渡しの際に大掃除して明け渡す。
これは借主に善管義務があることから。
平坦な表現をすれば、人から借りた物を普段からきれいに使用して返す時もきれいにして返すというもの。
ただ、荷物を運び出した後...続きを読む


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