皆さん、こんにちは。
この度転職に伴い、現在住んでいる持ち家(マンション)を売却しようと考えています。(買い換えではありません)
そこで詳しい方に教えていただきたいのですが、
現在住宅ローンはもちろん残っています。(2000万程度)
さらに購入時に住宅ローンと、諸費用ローンを組み合わせて購入をしました。
そして現在の売り価格は、1900~2000万円まででしょうと、数件の不動産業者さんに言われました。
売却する際には、住宅ローンの残額以上で販売するようにと、よく聞くのですが、
諸費用ローンについてはどうなのでしょうか?
こちらも同じく支払いはまだ残っています。(100万程度)
売却価格は、住宅ローンだけでなく諸費用ローンの残額も足した金額で売却するのが正しいのでしょうか?
どうぞ、アドバイスをよろしくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

住宅ローン残債(A)、諸費用ローン残債(B)、売却価格(C)として、


A+B<C-売却諸費用 になるのが「理想」ですが、
Cは相場や買主との交渉で決まりますから、うまくいかないことも多いです。
 A+B>C-売却諸費用 になっても、「正しくない」わけではありません。

後者の場合、残債が残ることになりますが、
住宅に抵当権が設定されたままでは売却は事実上できませんから、
手持ちの預貯金等で残債を返済しなければなりません。
Bの諸費用ローンは、金融機関によって抵当権設定や売却時の一括返済などの取扱いが異なるので、
金銭消費貸借(ローン)契約書、登記簿謄本などで確認するか、
金融機関に確認する必要があります。

売却時にAだけ一括完済すれば、Bのローンは継続できる場合と、
売却時にA・Bとも一括完済しなければならない場合が考えられるので、
これが確認できれば、売主としてCがいくら以上でなければならないか、
ということがわかってくると思います。
その結果が相場と合わず、手持ちの預貯金等でも残債が消せない場合は、
「売るに売れない」状態になってしまうわけです。

それから、売却のよって売却損失が発生した場合、所得税の還付が受けられますから、
このあたりも試算して組み入れれば、
「いくらで売らなくてはならないか」ということがよりしっかり見えてきます。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeu …
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この回答へのお礼

アドバイスいただきまして、ありがとうございます。
売却価格で住宅ローン残高は完済できるかもしれませんが、
諸費用ローンや売却諸費用まで考えると、残債が残りそうです。
まずは本日、金融機関にて諸費用ローンの取り扱いを確認してきたいと思います。
そしてそれから計画を立てたいと考えています。
また、所得税の還付につきましても、このあたりまで考えていませんでした。
教えていただいて、本当にありがとうございます。

お礼日時:2008/07/14 10:24

こんばんは!


マンションを二年前に売却した者です。

質問者様も一度不動産屋に査定して貰った様ですが
査定はあくまでも目安であり、売却価格を決めるのは売主(質問者様)です。
売却価格はローン残高+諸費用残高+仲介手数料の合計以上で
売れれば儲けものですが、
あまりに相場とかけ離れていると購入希望者が現れません。

自分の場合も不動産屋から相場を聞きましたが、
家の状態・環境など考え、相場より大分高い値段を付けましたが
値引きもされずに売却出来ました。
経験からすると不動産屋は売れれば売主・買主から仲介手数料が取れますので、
早く売れる様に相場より安くする傾向があると思います。

仲介手数料は成功報酬なので、売れない限り発生しません。
専任では無く複数の不動産屋に販売依頼する事も大事だと思います。

不動産屋と良く相談してみてください。
ご参考にして下さい。
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この回答へのお礼

アドバイス、ありがとうございます!
実際に売却を経験されている方からのアドバイスは、とても参考になりました。
そうですね、不動産屋さんとじっくり相談をしてみようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2008/07/12 10:01

>売却価格は、住宅ローンだけでなく諸費用ローンの残額も足した金額で売却するのが正しいのでしょうか?



あくまで理想はそうです。
でも現実は、売却希望価格でそのまま売れるものではありません。

購入希望者も大抵は多少の値引き交渉をしてきますし、何より近隣の相場価格というのがあります。
これを上回っていれば売れるものではありません。

築浅で何か付加価値があって相場より高めで売買されているようなマンションでないなら、売り出し価格は、ローン残を考慮して算出すると売れないですよ。

それに仲介手数料も必要となります。
従って今回の場合は現金の用意が必要だと思います。

抵当権解除は、『売却金額+仲介手数料+手持ちの現金>ローン残高』でないとできませんので、売りたくても売れませんので気をつけてください。

諸費用ローンに関しては銀行に確認した方がいいと思います。
多分抵当権には影響はないと思いますが、いざ実行時に問題になると大変ですから。
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この回答へのお礼

アドバイス、ありがとうございます!
私の場合も、近隣で売れ残っている物件や、新築物件など、様々な条件もあって、
なかなかこちらの望むような状況でもないのが、現実かもしれませんね。
いずれにしましても、やはり諸費用ローンについては、ちゃんと銀行で確認をした方がよさそうですね。
週明けにでも銀行へ行って、相談をしてみようと考えています。
ありがとうございました!

お礼日時:2008/07/12 10:04

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Q定借マンションの住宅ローン+諸費用ローン

シティタワー品川という定期借地権付きのマンションに45倍という高倍率
をかいくぐって当選しましたが、
頭金はおろか、諸費用の捻出もできそうもありません。


・定期借地権マンションでもローンを組んでくれる
・保証料などが不必要で、諸費用を抑えられる
・定借でも諸費用まで貸してくれる

こんな銀行あったら教えてくれませんか?

こんな客のローンを通したことがある、っていうプロの方からの
アドバイスをお待ちしています。

せっかくのチャンスなので、ぜひ購入したいのです。

計算上は、返済比率30%以内くらいには抑えられそうなので、
貸してくれるところさえあれば、なんとかなりそうと思っています。

Aベストアンサー

元業者営業です

何かと話題の物件ですね。私も商売柄見学に行きましたが、正直「え?公団賃貸?」と思うほどのチープ(関係者、居住者の方スミマセン;;)な内装に少々がっかり。その分立地が良ければいいのですが、駅からも結構歩きますし私なら考えちゃいます。

まあ、個人的な感想は置いといて・・・。

一般的なお話からすると「定借物件」への融資については各銀行(特に大手都市銀)とも大変厳しい状況です。
以前、他の「定借物件(築3年の中古マンション)」を仲介しましたが、大手都市銀は軒並み「通常(所有権)物件の70%が融資限界」でした。(そのお客様は自己資金が50%位だったので問題はありませんでしたが)

あとは地銀、信金、ノンパンク等での融資ですが、金利は当然高くなるでしょう。
つまり、ご質問者のように「頭金はおろか、諸費用の捻出もできそうもない」状況→「返比30%以内」は困難→「融資不可」となるでしょう。

ちょっと厳しい事を申し上げますが・・・。

そもそもご質問者のような「頭金もない、諸費用もない」状態での不動産購入なんてそれこそ「ありえない」話です。
業者も商売ですからなんとか成約の方法を探りますが、もし私のお客様であれば丁重に「ご退場」願います。(言葉は悪いですが「時間の無駄」)

現状ではあきらめる他ないでしょう。

元業者営業です

何かと話題の物件ですね。私も商売柄見学に行きましたが、正直「え?公団賃貸?」と思うほどのチープ(関係者、居住者の方スミマセン;;)な内装に少々がっかり。その分立地が良ければいいのですが、駅からも結構歩きますし私なら考えちゃいます。

まあ、個人的な感想は置いといて・・・。

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Q自宅売却開始から売却完了までの、住宅ローンは?

住宅ローン支払い中の分譲マンションを所有していますが、
近く結婚のため、転居せざるをえなくなり、物件を売りに出しています。

現在は居住中ですが、転居するにあたっては、銀行に連絡が必要なのでしょうか?
住んでいないと、住宅ローンの一括返済やアパートローンなどへの変更を求められると聞いたことがありますが、売却予定でも、そうなのでしょうか?

当たり前ですが、買い手がいつ現れ、引き渡しがいつになるかはわかりません。値段を下げてても、数か月内には売却したいと思っていますが、それも思った通りになるとは限りません。
仮に数カ月で売れたとして、その間も、住宅ローンを現在のまま継続することはできないのでしょうか。もちろん、銀行に相談してみれば、わかることですが、ヤブヘビになるまえに相談してみることにしまた。

急に転勤が決まって、売却よりも先に転居せざるを得なくなり、売却開始から実際に売れるまでにタイムラグがあるようなケースと同様だと思うのですが、皆さんどうされているのでしょうか???

銀行へは連絡せず、電話番号もそのままおいておき、郵便物の転送届も出さず、売却の契約が完了するまで、住んでいることにしておいた方がよいのでしょうか?
もっといえば、転出届も売却が完了するまで、出さない方がよいのでしょうか?

住宅ローン支払い中の分譲マンションを所有していますが、
近く結婚のため、転居せざるをえなくなり、物件を売りに出しています。

現在は居住中ですが、転居するにあたっては、銀行に連絡が必要なのでしょうか?
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Aベストアンサー

結婚のため、転居せざるをえなくなり、物件を売りに出しています。
買主がみつかれば、ローンは売却代金から全額返済が可能になります。
と、相談すればすべてを理解していただけるはずです。
すなわち、相手さんからあなたがその金額を受け取れる日に銀行指定の司法書士さんに
銀行に来てもらい、そのお金を確認して銀行に入金すると同日に担保を解除し
あなたの所有となるように書き換えてもらうという作業を銀行が依頼してくれます。
そして、その書き換えをもって、相手さんのお金の入金が完了するということになります。
ですから、その司法書士に買主さんもすべての作業を依頼することになります。
さらに、買主さんはそのことを持って買主さんの契約した銀行から買主さんにお金が
ローンとしてでてきます。
そういう一連の作業は銀行が売主さんも一緒なら、紙の飛び交いだけで済みます。
(司法書士さんの報酬はその時に払いますので、現金等は必要ですが)
書けば非常にややこしくて、まちがったことを書いているかもしれませんが、
懇意な銀行があって買主さんももしいっしょなら、一部屋を借りて、なんら問題なく午前の半日で完了する
作業です。午後は司法書士さんが書類を持って走るか、事務所でパソコンをたたけばすみ、
後日書類をいただけます。
つまり、銀行に相談すればよいですよ。
不動産に得意な部署のかたが、すべての段取りをとってくださいます。

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Q住宅ローンの売却損と買い替えローンについて

ご回答お願いします。当方マンション在住です。
住宅購入時の住宅ローン:1800万(12年経過、残23年)
現在の住宅ローン残債 :1250万(約)
売却評価額(近隣事例): 750万(約)
上記の状況ですと500万の売却損が生じますが、あえて、中古築浅マンション物件に買い替えを検討しております。
 年収(税込み)477万、勤続年数16年、満38歳です。

 新規購入物件(諸費用含む)2800万+売却損500万
 =3250万を買い替えローンで組めるのか疑問です。

また、買い替えローンとなると、最近の変動低金利(例)1.275%等の適用はないのでしょうか?入職時から現三菱東京UFJに給与振込等、住宅ローンも利用していますが、優遇措置的はあるのでしょうか?

 最大の難点である、売却損を一括返済等(抵当権抹消)しなくても、新規購入物件の住宅ローンに売却損を上乗せして買い替えローン可と考えても良いのでしょうか?

Aベストアンサー

12年で半額以下ですか。
ずいぶんつらい思いをされましたね。

>最大の難点である、売却損を一括返済等(抵当権抹消)しなくても、
>新規購入物件の住宅ローンに売却損を上乗せして買い替えローン可と考えても良いのでしょうか?

もう既にご存知のようですが、買い替えローンは、
現在の物件は残債が埋められないので売れないが、
買い替えはしたいという人のためのローンなので、
当然、物件の価格+売却後の残債という借り入れが前提です。

また、現物件に関しては、
上乗せで借りた売却後の残債分で抵当権を抹消して
売却する手順になります。

とはいえ無制限に借りられるわけではなく、
あとは個別の審査になるので、銀行にご相談ください。
優遇金利や諸費用の借り入れの可否についても同様です。

また、第三者の意見ということで、気になる点をいくつか書いてみます。
一度、考えてみるといいと思います。

・もし1.275%が実現できれば、年返済額115万。
これは年収に対する比率が24%なので、一般論では特に高くはない。

・とはいえ、ローン返済額は現在の倍近くなるわけだが、
現在、毎月、ローンと同額以上の貯金ができているのか。

・買ってから売れるまでの間は旧1800万と新2800万のローンが2重、
管理費積立金も2重になるが、払えるか、あるいはすぐ売れるか。

・銀行に相談に行く時には、諸費用も借りられる?最優遇金利は?等、
質問リストを作りましょう。

12年で半額以下ですか。
ずいぶんつらい思いをされましたね。

>最大の難点である、売却損を一括返済等(抵当権抹消)しなくても、
>新規購入物件の住宅ローンに売却損を上乗せして買い替えローン可と考えても良いのでしょうか?

もう既にご存知のようですが、買い替えローンは、
現在の物件は残債が埋められないので売れないが、
買い替えはしたいという人のためのローンなので、
当然、物件の価格+売却後の残債という借り入れが前提です。

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上乗せで借りた売却後の残...続きを読む

Q【住宅ローン一括返済(住宅売却に伴なう)】

【住宅ローン一括返済(住宅売却に伴なう)】

一昨年に購入したマンション(35年ローン)を売却する予定です。

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となります。住宅ローンは一括返済となると思いますが、マイナス部分を分割返済は可能でしょうか?
ご存知の方いらっしゃればお教え頂ければ幸いです。

Aベストアンサー

ローンを組んでいる不動産には抵当権が付いてるので、ローンを完済しないと売れません(抵当権が残ってる不動産を買う人は通常居ません)。なので、ローン残高>売却代金なら差額を現金で用意する必要があります。これが多額になるなら担保が必要でしょうし、担保無しでは貸してくれる所は少ないです。この金額が少ないなら、担保無しでも貸して貰える可能性はあるので、銀行にでも相談してみてください。

ローンを払えなくなった時や、やむおえず引っ越さないといけなくなった時のために、ローン残高>売却代金とならないよう頭金を十分に用意するという基本的なことを怠ると、こういうことに陥ります。批判する積もりはありまえせんが、これからローンを組む人のためにも一応書かせて頂きました <m(_ _)m>

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住宅ローンについての質問です。現在妻も働いておりますが、私は現在債務整理中です。
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妻の単独名義でローンの申し込みは可能かどうか?連帯債務を負えないので銀行での借入れは難しいのかどうか?フラット35だと可能なのでしょうか?
妻は現在勤務歴10年の看護士で年収480万円の公務員です。
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

欲しい人の味方になるのが仕事の不動産的、社会のモラルがない回答。

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更にフラット35の借入か、旦那を連帯保証人に求めない銀行での融資。

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知らせなくてもいいことはいいません。その方が幸せに進む事だってある。

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