賃貸アパートの原状回復について。

　賃貸アパートの原状回復費用について、専門家・知識のある方からご意見を頂きたく書き込みいたします。

　入居期間は2年半、間取りは1K（25m2、洋室7.4畳+K）です。大きな汚れや傷もなく普通に使用していました（ポスターなども貼らず）。
　立会いの結果、見積もりは以下の通りです（ちなみに、管理会社はセキ○不動産です）。

　・清掃一式（1K） 35,000円
　・エアコンクリーニング（1台） 8,500円
　・クロス張替え（洋室／壁・天井） 約7,000円
　・クロス張替え（キッチン／壁・天井） 約5,000円
　・クロス張替え（トイレ／壁） 約2,500円
　・引き戸アクリル板交換（2枚） 16,000円
　・上記の消費税（5%）　－－－入居者負担合計　約78,000円

　壁紙にはタバコのヤニがついているので全面張替え（2割負担、クリーニングだと全額負担）。
　また、キッチンと洋室を分けるアクリル板の引き戸はひっかき傷がついているので交換、と言われました。

　タバコは私ではなく友人が吸っていましたが、部屋の中ではなくベランダで吸ったり（窓は閉める）、ごくまれに台所の換気扇の下で吸っていました。ですので、張替えするほど汚れてはいません（照明を外してその差が分かる程度です）。友人は週一で遊びに来るくらいです。
　ヤニはある程度あるかと思いますが、南向きで日当たりが良いので日日焼けも考えられるのではと思います（カーテンは閉めていましたが）。
　またアクリル板ですが、これは入居時に電話で不動産の担当者にお話したはずなのです。

　アクリル板は交換義務はないとしても、やはり壁紙は張り替えるべきなのでしょうか？　私の方でもガイドラインや掲示板等で色々と調べてみましたが、クリーニングで落ちる程度のタバコのヤニは家主負担とのことでした。

　見積もりに対して納得がいかないのですが、今回の件について今後どのように進めたら良いのでしょうか？　不動産を問わず、修繕費用に対して貸主（管理会社）に不当を申し出たことがある方や専門家の方などにご意見をいただけたらと思います。
　足りない部分は補足で補っていきますので、よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： Neutralist#1 回答日時： 2008/07/24 16:07

補足を見ました。

＞「畳、クロス、フローリングの費用は借主負担」
＞クリーニング費用は借主負担

ということですから当初質問の項目の中では、
（1）エアコンクリーニングは「クリーニング費用」に含むのか？？
（2）アクリル板交換は必要か？？

という点が焦点になりそうです。
（1）については含ませなくて良いでしょう。
（2）は程度問題なので見てみないと判断できません。あなたなりに判断して争うならば争ってください。

そもそも借りた条件があまり良い条件ではありませんね。
次からは契約時点でもう少し検討してから借りましょう。

この回答へのお礼

　回答有難うございます。

　請求書を頂いてから連絡をしてなかったので、一度、不動産の担当者に連絡しました。アクリル板の傷については記載の通り、入居時に当時の担当者に報告済みであることを伝えましたが、そのようなメモ書きはなかったものの、その傷に関しては問わないとのことでした（どうやら、当時の担当者がいい加減で同僚内でも有名？だったようです）。

　すでに修復費用については処理が終わっているらしく、アクリル板の費用については後日、敷金の残金を追いかけるような感じで口座に振込みします、とのことでした。質問するのが遅かったようです（＾＾；

　契約時はどうしても言いなり？になってしまいますね。同じような契約内容が多いので、契約時に指摘して契約を断られたらどうしよう、と思ってしまいます。でも今回は逆に、当時の担当者がいい加減だったのが幸いだったかも知れません。

　貴重なご意見有難うございました！

お礼日時：2008/07/25 10:22

No.6 回答者： joynyanchu 回答日時： 2008/07/25 00:40

数年前まで、タバコのヤニ汚れは経年変化に含まれるようでしたが最近はヤニ落としのクリーニング代は借主負担が多いようです。

吸わなければ着かなかった汚れですから。
喫煙率の低下で、タバコを吸う人が普通とはいえなくなっています。

クリーニングを頼むとこのぐらいあるいは、それ以上かかるんじゃないですか？ご自分で、壁と天井すべてを洗剤ぶきするのは無理だと思います。

清掃一式については特約があればそちらが優先されます。

すべてを完全に自分で出来るならそうすればいいのですが無理だと思います。換気扇や、網戸やガラス、すべてやるなら特に高い値段だと思われません。
アクリル板の傷については交渉の余地があるかもしれませんが、傷があったことを証明しなければならないので、写真や文書に記録してなければ難しいかもしれません。

この回答へのお礼

　ご回答有難うございます。

　確かに近年、喫煙者が低下してますよね。昔はファミレスなどでは、禁煙席が少なかったですが、今は逆ですよね。何処に行っても喫煙者の方が肩身が狭いような気がします。そういう時代の背景から、タバコのヤニが経年変化として見られなくなったのも頷ける気がします。

　照明器具を外すと、窓のある方角だけうっすらと変色していました（キッチン側の照明器具部分は真っ白でした）。友人は7月に入って遊びに来ていたのですが、窓を閉めたベランダでの喫煙（2本ほど）で結構ヤニがついてしまうものなのですね。勉強になりました。

　すでに退去処理が終わってしまいましたので、こちらのご意見は今後の参考にさせて頂きたいと思います。
　ご回答くださり有難うございました！

お礼日時：2008/07/25 10:52

No.5 回答者： turbotjc 回答日時： 2008/07/24 18:36

業者してます。

1点だけ。

通常のクリーニングではタバコのヤニは落ちません。誤解されている方も多いですが、一般的な室内クリーニングは「部屋の隅々まで綺麗に掃除」をする事です。タバコのヤニ落としはクロス洗浄という特別のものになります。照明器具を外して差が分かるのならそれなりに汚れてますよ。

経験上、クリーニングで落ちる程度のヤニって見た事がありませんね。

この回答へのお礼

　業者様からのご意見有難うございます。

　室内クリーニングが仰る通り（部屋の隅々まで）であることは、私も理解しています。勿論、クロス洗浄のことも知っています。

　ヤニが落ちないとのことですが、程度により落ちますよ。さすがに部屋の中で毎日喫煙していれば難しいと思いますが、マジックリンなどの洗剤を使用すれば、照明器具を外してうっすら分かる程度のヤニ（だけではなく埃汚れなども）でしたら落ちる場合が多いです。
　ですが、業者様からのご意見は今後の参考にさせていただきます。

　私の質問が遅かったようで、すでに清算処理が終わってしまったそうです。後日、クリーニング代とクロス張替え費用を引いた敷金の残額が口座に振込まれるそうです。なので、後で見積書にサインをしてくださいとのことでした。

　貴重なご意見をくださり、有難うございました！

お礼日時：2008/07/25 10:37

No.3 回答者： genyaan 回答日時： 2008/07/24 12:19

お話を聞く限り支払額は０円でもいけると思います。

契約内容を良く見て下さい。
クリーニング代は払うと書いてありまえんか？
ただその内容も自分が出来ずに先方に頼むなら払うと書いてませんか？
つまり自分で掃除するならそれすら払う必要が無いのです。
その掃除も通常の大掃除程度（風呂場や換気扇もね）でよいのです。
難しければハウスクリーニングに頼んでもその程度の部屋なら２万もしないでしょう。

ここではなにしろ強気でいって下さい。
ガイドラインは確かにありますがあくまでガイドライン。
不動産屋が困ってガイドラインといってくるかも知れませんがそもそもそんな高額の修繕費用請求しといてガイドラインを今さら言ってきても遅いですしガイドラインはガイドラインだから守らなくて良いんです。
裁判でもガイドラインは参考にもなりませんしね。

自分は普通に２年半利用していた。
２年半も利用したら壁紙や汚れはある程度つくはず。
全部張替えにするかしないかは家主が決めることで借主としては通常使用の汚れや日焼けによりついたものとして払う必要が無いっとはっきり言いましょう。
さらにクリーニングも自分でする（もしくはハウスクリーニングの知り合いがいる）から払わないといいましょう。
そうなると不動屋さんは焦って妥協し始めます。
クリーニング代はかなりの利益になりますからね。
そこでも妥協せずに頑張りましょう。
うまくまとめたいならじゃあクリーニング代だけは払うと言えばそれで終了です。

敷金については借主の方が大家より断然立場は強いですから。
借主がＯＫした以外に勝手に修繕しても払う必要は無いですよ。
もちろんあずけた敷金は返してももらいましょう。
もし裁判を不安におもっているなら普通は面倒だし費用も掛かる。
大家や不動産屋はそんなのやらないでしょう。

ちなみに私は敷金で多額の修繕費を請求されたことがあります。
さらに親は家主をしています。家主の立場の弱さを知っています。

ある物件を２ＤＫを５年使用していて最初の修繕費用は２０万を超えていました。そこからまず不動産屋の妥協として１４万にその後７万に最後はクリーニング代だけになりましたよ。
壁紙のいたずら書き（子供）冷蔵庫跡やフローリングの凹みなどすべてなしになりました。
最初はこのいたずら書きだけかなと思ったのですがあまりの請求額にそれすらも払うつもりもなくなりました。
そもそも５年も使用していれば日焼けもあるし使用状況関係なく家主として壁紙を全張り替えするのが普通じゃないのっと言って払いませんでした。

結局はどれくらい強気で頑張れるかですね。

この回答へのお礼

　ご経験者からの貴重なご意見、有難うございます。

＞契約内容を良く見て下さい。

　クリーニング代はおそらく書かれているものと記憶しています。それに、時間の都合でお掃除が行き届かなかったのもあります。ですので、これに関しては仕方ないのかな、と思います（ただ、記載の仕方によっては無効になった特約も過去の判例であるみたいですけど）。

　クロス張替えの件、大変参考になりました。今後の話し合いの際、参考にさせて頂きたいと思います。
　ご回答、有難うございました。

お礼日時：2008/07/24 13:42

No.2 回答者： to-kon 回答日時： 2008/07/24 11:52

＞タバコは私ではなく友人が吸っていましたが

だから？貸主に対しての責任は借主であるあなたでしょう。
精算内容は実際の現地を確認できない以上は何とも言えませんが、こういう書き方があると自分に都合のいいことだけ書いて、自分に有利な回答のみを求めているような感がしてしまいますよ。

ガイドラインはあくまでもガイドラインで強制力はありません。まずは契約内容によってです。

照明を外すとその差がわかるというなら明らかに汚れてます。
原状回復の対象になるでしょう。
照明を外しても差がわからない程度というならともかく。
タバコなど生活必需品ではなく嗜好品ですから基本的には借主負担が当たり前だと私は思います。

クロスも別に全額ではなく張替えの２割負担ならクリーニングと同等かそれより安いでしょう。
そんなに文句つけるほどの金額ではないとおもいますけどね。

この回答へのお礼

　回答有難うございます。

＞貸主に対しての責任は借主であるあなたでしょう。

　私に責任がないとは言っていません。ただ、喫煙の程度を参考までに書いたものですので、納得のいく請求であれば勿論支払います。ただこちらも専門サイトなどで色々と調べた結果、タバコのヤニは貸主負担という内容を見つけたので、確認の意を含めご質問した次第です。

　大変貴重なご意見、参考にさせていただきます。有難うございました。

お礼日時：2008/07/24 12:54

No.1 回答者： Neutralist#1 回答日時： 2008/07/24 11:27

＞足りない部分は補足で補っていきますので

契約書で原状回復に関する特約などはありますか？
「○○は借主負担」など。

この回答への補足

　ご意見、有難うございます。

　たしか契約書には「畳、クロス、フローリングの費用は借主負担」とあった気がします（手元にないので、後で再確認してみます）。
　また特約においては、クリーニング費用は借主負担と記載されていたと思います。

　特に目立つ（おかしい？）点はなく、一般的な賃貸契約書と同じ記載内容だったと覚えています。何か気づきましたらまた補足させていただきます。

補足日時：2008/07/24 12:57