古家付土地を購入してリフォームする場合の資金調達について

現在、築45年の古家付の土地を購入して、
その古家をリフォームして住むことを考えています。
（知り合いの建築士さんに見てもらったところ、
　構造上は問題ないので、屋根の葺き替えと水周りを
　中心にリフォームすれば問題なく住めるとのことでした）

土地価格は3000万円（路線価と同等の単価）で、
リフォーム価格は1000万円を予定しています。

自己資金は1500万円で、残りはローンを借りたいのですが、
どのようなローンの組み方がよいのでしょうか。
いろいろ情報を探しているのですが、
こういったケースについてのものがあまりなく、
（京都の町屋の事例を見ているとなかなかローンが組めないようですが）
銀行に行く前に基礎知識を身につけたいと考えています。

よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2008/07/30 14:52

ローンの借り方としては、

１．最初に自己資金1500万円＋住宅ローン(1)1500万円で土地＋古屋を取得した上で、リフォーム目的での住宅ローン(2)1000万円の借入で二本建にする。（ローン総額2500万円）

２．後日のリフォーム1000万円分を手元に残して、最初の取得時点で自己資金500万円＋住宅ローン(3)2500万円で借入を済ませる。

３．一方で、ローンの融資をする銀行の社内規定と判断に委ねるしかないですが、
・築４５年という事実で土地・建物購入の際にローン(1)か(3)が認められないケース有り
・あるいは、自己資金を先に使ってしまうとリフォーム部分のローンが認められないというケースが起きるかもしれない。（上記１．が認められない）
・リフォーム前提の場合には、土地・古屋購入のタイミングでリフォームの明細が固まっていないとローン審査をしてくれないかもしれない

４．リフォーム会社に銀行とのやり取りのノウハウがある場合も有るかもしれませんが、通常は、銀行の事前審査において、考えているプロセスの全体像を最初に説明した上で、何をどういうタイミングで決めていけば良いかが固まってから、不動産の売買契約・リフォーム契約をするようなリスク対応をしながら案件を進めた方が無難そうです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました！

築年数が深いことから、やはりローンが認められないケースがある、
ということですね。

現時点ではリフォームの詳細は決定していないので、
もう少し建築士さんと相談して、
ある程度細かい見積もりを出してもらった上で
銀行に相談に行ってみることにします。

もし可能であれば１と２の場合のメリット・デメリットを
もう少し教えていただけると幸いです。

お礼日時：2008/07/30 23:14

No.2 回答者： mahopie 回答日時： 2008/07/31 11:49

考えられるメリット・デメリットですが、（あくまでも机上論です）

・リフォーム期間の金利負担がケース２．の方が多くなる（仮に、1000万円×3%×３ケ月／１２ケ月＝７．５万円）
・ケース１．で借入を二本建てにすれば、ローン手数料・登記関係費用がダブルになるかもしれない。借入金額が同じなら登録免許税は同じだが、手数料関係は２回発生する。

・ケース２．ではリフォーム規模・金額が拡大した場合、当初確保した1000万円では足りなくなるかもしれない。ケース１．でも借入金額の増額変更というのは対銀行の関係で面倒な事態にはなるが、1000万円借りる筈が1100万円になる事よりも、借りない筈が100万円足りなくなった、という方が大変なことは確か。

・リフォーム会社が当初の着手金（仮に３００万円）を先払いしてくれ、ということになると、ケース１．では対応が出来ないかもしれない。

・リフォームで増築登記等登記の変更が生じる場合には、銀行の事前了解を取っておく必要が有るのかもしれない。（ケース１．ではローン(2)の時点で必須、ケース２．では事後の変更）

と言う感じです。

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございました！

いただいたアドバイスを参考として、週末に銀行に相談に行くことにします。
まずはローンを組めるかどうかからですね。

本当にありがとうございました。

お礼日時：2008/07/31 20:49