持家マンションの取扱（売却？賃貸？)

Question

結婚によって1年間空き家になっている持家マンションをどうするべきか悩んでおります。現在は、都心にある相手のマンションに住んでいます。
都内23区内(山手線圏外)にある築6年目の2LDKで4000万円強でした。ローンは残り1900万円です。空き家のマンションには2週間に1度行き、風通しと掃除をしています。最寄駅からは5分以内で2路線他にも2路線が徒歩10分以内にあり、指名売却希望マンションのチラシが来ているほどのいい物件なので実家に居る独身の妹に住んでもらうか私が離婚したときのことを考えて賃貸にと思い準備をしていました。
ところがこちらのサイトで賃貸のことを確認していたら、ローンの問題のことが最近わかり、気にしています。銀行の契約書を見るとやはり禁止とのことでした。
この地域には2LDKのマンションがあまりないため、地元の不動産屋と相談して約24万円で賃貸に出すことになっています。ちなみにこの不動産屋にローンを持っていることを伝えましたが、禁止については何も教えてくれませんでした。 
売却を考えた場合、ネットのセルフ売却査定をしたところ約4000万円弱です。以上のことから考えてどうするのが望ましいか、お教え頂ければ思います。資産として家を持つことがいいと考えましたが、維持は難しいものなのでしょうか？賃貸にするためにローンの支払いは多少無理をして早期に完済するべきでしょうか？

henrijayer · Accepted Answer

基本は＃１さんに同意です。
ただ、賃貸マンションオーナーの目線で私見を書くと

＞都内23区内(山手線圏外)にある築6年目の2LDKで4000万円強でした。
2002年で18坪だとして坪２３０万弱というのは、まずまずの立地ですよね。
城南・城西エリアの物件でしょう。
18坪で考えたら家賃は24万円は坪あたり13000円
20坪だとしても12000円。これって高めすぎませんかね。
月坪1万1千円越えるエリアってなかなか少ないと思うのですが。


＞銀行の契約書を見るとやはり禁止とのことでした。
某大手メガバンクの知人によれば「平気」ということですが、万全を期すなら
ローンを借り替えたらいいのです。
収入さえあれば、住宅ローンからアパマンローンに借り換えは簡単です。
みつかってからで充分とは私は「絶対」いいませんが、こういうケースは世の中に
多いです。

＞以上のことから考えてどうするのが望ましいか、お教え頂ければ思います。
迷うなら、賃貸と売却を同時に募集するのも手です。
希望する方を少し安めに価格設定すればいいです。
どうせ、売却と賃貸が同時期に申込みが入ることはないのですから。早い方で
決めます。そこで賃貸が先に決れば、その時点でローンの借り換えをしたら
いいわけです。

＞資産として家を持つことがいいと考えましたが、
ダブルインカムなら、減価償却資産を持つのはいいことです。賃貸と同時に
確定申告で定率法の償却選択の届けを出すことです。
いま、セカンドハウスで持っていてローンが払える余力があるのなら多少の
空室は耐えうる財政がらうのでしょう。

私なら、妹さんに安く貸して（タダで貸しても贈与になりませんから）
ローンの金利と減価償却で節税はかります。
どうせなら、ローンを35年で借り替えて毎月の支払いと管理費・固定資産税分を
家賃にしておいて、マンション市況がよくなった時期に転売したらいいです。

細かい話ですがあと4年残っているローン控除は、当然ながらつかえなくなります。

エリアがわからないからあまり限定的な話はできませんが、今売るのが
いいのかはちょっと疑問です。
2002年で230万というのはないだろうけど狭い２ＬＤＫで
目黒区、渋谷区物件なら持っていたほうがいいですよ。

speed1971 · Answer

売却です。
賃貸で20万以上となると借り手が相当限られます。不動産屋さんががんばっても客付け苦労は目に見えてます。となると空室の恐れが・・・。
ただし、ローンが組めない人などで高額賃貸にはそれなりの需要が見込める場合もあります（芸能人、政治家・・・）。
私ならやはり大手の仲介に相談します。税金などトータルで方向性を出してもらえると思います。
地場不動産屋さんでは広く情報を集めきれないと思うし。

henrijayer · Answer

× Ｈ12.12残高
○　Ｈ２０年１２月残高
（これはローン償還表であきらかですよね）　失礼しました。

henrijayer · Answer

＞数値を一度書き出してみてください

書き出してみてくださいというというのは、ご自身で
エクセルの表にして・・・という意味ですよ（＾＾）
念のため（笑）　

これ、資産管理ということで３年にいっぺんくらいやって
みると、ローンの借り換えや時価評価という点で役にたちます。
お試し下さい。金利計算ソフトとかいろいろ便利なものが
ありますよね。
勘に頼らず、数値で追うというのも大切なことでしょう。
そうすると、読み・・・というのは自分の想定数値の信憑性
ということだわかります。
どうの数値が重要かというのがわかれば、判断に自信がもてます。

持ち続けるならぜひ、確定申告と減価償却については勉強
されておくことをお薦めします。

henrijayer · Answer

ちょっと辛らつすぎましたか。＃２です。
すみません。
私もいろいろ売り時で失敗してますから（＾＾；

まず、不動産賃貸を考えるには
５年、１０年、１５年のスパンでの検討が必要です。
質問者様のご自身名義の物件は
いわば、頭金＋既存のローン返済という名の「正味資産」
ですが、
ご主人の不動産を含め以下の数値を一度書き出してみてください。
物件名
融資開始融資期限ローン期間
金利％融資金額Ｈ12.12残高毎月のローン
管理費等帰属家賃賃料利益
推定時価譲渡益　還元キャッシュ自己資金
譲渡益課税投資利回りグロス粗利回り

その上で、現在、５年、１０年、１５年の時点での
ローン残高を計算し、その段階での譲渡を想定し
その時点で(1)現在価値とかわらない想定での税引き後手取額
(2)現在から１０減価の税引き後手取額
(3)現在からの２０％減価の税引き後手取額を計算します。
都心物件なら(1)の想定は可能でも、周辺区物件では厳しいです。

もうひとつは、インフレ想定のシミュレーション。
十数年続いたデフレのあと、時代はインフレの様相を呈してきている
と思うのですが如何でしょう。
インフレの時には負債を持つのと、債権を持つのとどちらが有利でしょう。
実物資産を持つのがいいか、キャッシュに変えるべきか。

株もそうですが、不動産も個別の利回りとキャピタルゲインをねらうべき
です。
＞築6年目の2LDKで4000万円強でした。
これは、６年前の新築で、新築価格が４０００万円強ということですか？
それとも、新築は１９９５年頃で２００１年頃に買われたということでしょうか。

賃貸物件は、ひとえに「安く買う」ことがポイントです。同時に値下がりしにくい
ことが大切です。今後仮にインフレになったとしても物件の立地が相対的に
わるければ（都心等に比べ）外貨資産運用や株で運用するほうがよさそうですね。

henrijayer · Answer

#2です。
＞中央線沿線の駅近で幹線道路沿いにありながら静かという立地

そうですか・・・・。
中央線沿線（東中野以西）の物件は、私は賃貸で持つ気はないです。
理由は、エリア地価の格差が広がるなかで、中野区杉並区は負け組み
だと思うからです。（すみません）

＞賃貸にするなら少し家賃を下げて定期借家契約のほうが良いかもしれない
＞と思いますが、如何でしょうか？
意図は何でしょう。
腰をすえて保有しないと減価償却や借り入れ金利で節税はかりながら
ローンを家賃で減らす作戦が奏功しないです。

５５m2で２３万なら中央区などの都心で借りられますよね。
当該エリアは、住むにしても好みの別れるエリアですよね。

私は、賃貸用に買う物件は、バランスが大事。
大多数が好む立地、間取り
自分が住むには、インパクトのある物件。
個性的な立地、間取りというのがモットー。
自分で気に入って住んだものは、用済みになったら売るほうが
いいです。
住んでしまうと、妙に愛着が湧きます。売るのが惜しいみたいな
感覚は理解できますが・・・。

あと、階数も大切。最上階なら希少性があるから安定賃貸が期待
できるかもしれません。物件見ないでこれ以上無責任な発言は
控えさせていただきます。すみません。

ma_h · Answer

元業者営業です

お礼拝見しました。

＞どのような不動産会社がいいのでしょうか？チラシを投函している大手がいいのでしょうか？

基本は大手（三井、住友、野村、東急）の方がいいとは思います。ただ、会社というよりは担当者で選んだ方がよりベターですね。
方法としては同時に３社位に査定依頼を出して対応のいい業者を選ぶとよろしいのでは。
ただし、媒介が欲しいばかりに相場から外れた「高値」を付けて、すぐに「値下げしましょう」という業者もいますのでご注意下さい。

ポイントは査定価格を提示するとき、その根拠（過去１年の成約事例や近隣相場等）をちゃんと書面で示してくれる業者なら大丈夫でしょう。
反対に口頭で「こんな感じですかね～」的な軽い感じの業者はご退場いただきましょう。

ご参考まで。

nonbay39 · Answer

売却代金＞ローンの残債であれば、社会勉強も兼ねてよほど大家家業をやってみたい方以外は売却でしょう。売却後は資産の目減りについてはノーリスクとなりますから。

　まあ、縁があれば、その物件では無く、違う物件で大家業をする機会も巡ってくるでしょう。

ma_h · Answer

元業者営業です

賃貸業の最大のリスクは「空室」です。どんなに高い家賃を取れても、入居者がいてこその家賃収入です（当然ですが）

その点から言いますと「家賃２４万円」の賃貸を借りる人がどれだけいるかが問題です。現在金利が上昇傾向ですがそれでも以前と比べて「低金利」であることは疑いありません。つまり家賃２４万円を払える人は５０００万～６０００万の物件を買える人たちです。それだけの収入がある人があえて賃貸に住むというのはゼロとは言いませんがごくわずかと言ってもいいでしょう。（事務所等ならありだとは思いますが、居住用なら尚更です）

故に「賃貸が付きにくい」物件の可能性が高くなります。

あと、ご質問者の仰る通り「住宅ローン」はそこに住むのが条件で金利優遇を受けてますので（借入の際住民票を提出しているはずです）住まなくなった時点で「契約不履行による全額一括返済」を請求されても文句は言えません。賃貸に出すなら「住宅ローン」ではなく「賃貸事業ローン」への借り換えを要求されるでしょう。（当然金利は上がります）

ただ、やむを得ない事由がある場合には（転勤等）銀行も大目に見てくれるケースもありますので一概には言えませんが、いずれにせよ「黙って」賃貸に出すのはそれだけの覚悟が必要です。

結論から言いますと、私なら売却します。賃貸業（大家業）はクレーム産業です。賃貸が付いても家賃滞納、設備メンテナンス（大家負担）、敷金返還（現在は殆ど借主に返却するのが原則です）等の煩わしさと、一旦貸すと自分の都合で退去はできません。現在「借地借家法」で借主が厚く保護されてますので、出て行きたくないなら何と言われても出て行かなくていいからです。そうしますと「立ち退き料」を払って退去してもらわなければなりません。
（定期借家契約なら一定の期間で退去してもらえますが、家賃は下がります）

物件の価値は当然下がっていきますので、売りたいときに希望価格でうれるかは難しいと思いますので、見切りも大切です。

以上、ご参考まで。

持家マンションの取扱（売却？賃貸？)

基本は＃１さんに同意です。

この回答への補足

売却です。

× Ｈ12.12残高

＞数値を一度書き出してみてください

ちょっと辛らつすぎましたか。

#2です。

元業者営業です

売却代金＞ローンの残債であれば、社会勉強も兼ねてよほど大家家業をやってみたい方以外は売却でしょう。

元業者営業です

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