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定期借地権付マンションの購入を検討しています。
わずかな知識ですが、通常は借地権契約終了後(50年後)に建物を取り壊わすというのが一般的なようです。しかし、購入を予定しているマンションは、借地権契約終了後に取り壊さないことが決まっています。この場合、住宅ローンを払い終わっている予定なのですが、建っている建物に対しての資産価値はなくなってしまうのでしょうか?
つまり、数十年かけてただ単に家賃を払い続けてることになってしまうのでしょうか?
また、建物を取り壊さないので、別途家を探す必要はないと思うのですが、この建物に自分は新たに家賃を支払って住まないといけないのでしょうか?
まだ歴史の浅い定期借地権付マンションの話なので、私自身も不明確なところが多くあるのですが、どのような回答でも結構ですので、よろしくお願いします。

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A 回答 (6件)

>建っている建物に対しての資産価値はなくなってしまうのでしょうか?


建物所有権は区分所有者(マンション購入者)のものです。
資産価値の内訳は、建物と敷地権(建物が建つための必要条件)ですが、これが
定期借地権で期限切れですから、区分所有建物としての転売価値が消えます。
そうなるとマンションの「転売価値」はゼロになります。
つまり、買う人がいない。
ですから、敷地の所有者に建物を買い取れと請求できます。
あるいは、契約で無償譲渡が規定されているケースもあります。

>数十年かけてただ単に家賃を払い続けてることになってしまうのでしょうか?
ローンは50年って長期はありません。せいぜい35年。ですから15年はタダ(地代は払いますが)
で住めます。
また、途中で転売することもできます。買い手がいるかどうかは知りませんが。

>建物を取り壊さないので、別途家を探す必要はないと思うのですが、
マンションは敷地権と建物が一体で意味を持ちます。
敷地権が消滅(契約期限がきれたことにより)していたら、地代をはらわなくていい
かわりに、建物の使用収益の権限も消えると考えられます。
ですから、ブツとしての建物は敷地の所有権者が引き取るか、契約者が取り壊す
というのが定期借地権の建物の一般的な決め事になっています。

建物撤去費用というのは、じつはm2当たり3万~4万くらいかかって、杭まで撤去
するとなると、容易ではないですから膨大なカネを払わないですむように
撤去義務を謳わないで、無償譲渡というのが規定されていたりする。

>この建物に自分は新たに家賃を支払って住まないといけないのでしょうか?
50年経った建物は、改修するのにそれなりの費用がいります。
有償、無償を問わず、地主が土地を持っていて借地権も期限がきれた段階で
元の所有者はあらたに賃貸契約でも結ばない限り、そこに住む権利はありません。
そういうことを承知で契約するのが定期借地権です。

>歴史の浅い定期借地権付マンションの話なので、
すでに10年以上の実績はあります。
流通は場所によりますが、そこそこ転売実績もあるようです。
建物撤去費用を積み立てるより、建物維持管理にカネをまわさせて
最後に建物譲り受けるという考え方の地主もあるようです。
まぁ、50年先の話なんで普通は自分が住まないなら借家にするんじゃ
ないかと思いますが。

回答書いていたら他の解答がでていますね。重複しますが投稿します。
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この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
色々な回答を見ていくうちに徐々に分かったきたような気がします。
(ほとんど勝手な解釈だと思いますが・・・)
いづれにしても50年の間に法改正もあるかもしれませんし、何より50年後のことですし・・・。
この辺りも踏まえて再考してみます。

お礼日時:2008/07/30 17:13

>いづれにしても50年の間に法改正もあるかもしれませんし、何より50年後のことですし・・・。



老婆心ながら・・・いくら法改正があっても既存の契約に遡及しない
というのが、借地借家法の原則です。
既存に遡及したのは戦時中の借家法くらいで、あれは戦争に出たあとの
家族が家を追い出されないようにして、安心して出征させたかった
から。

法律がかわって定期借家がお上の意思で契約内容変わることは
まず無いとお考えください。

借地借家法だって、今、旧借地、旧法契約の存続が生きています。
摘要は新規契約のみ。でないと契約はなんのためにあるのか・・・って話です。
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それって普通の定期借地ではないですね。


普通は質問者がいうように取り壊すことになっていますので。

借地契約が終了したら、建物はそのと地上に存在する権利がなくなります。

でも、取り壊さないということは、無償で建物を地主に譲渡することになっているのかもしれません。

なお、定期借地契約では建物買い取り請求権は認められていないので、建物買い取り請求権が契約されていると定期借地契約自体が無効とされる可能性がありますし。歴史が浅いので、はっきりとは言えませんが。
同様に更新が前提になっていると定期借地契約が無効とされる可能性があります(定期借地契約が無効の場合は一般の借地契約として扱われるということになります)。つまり歴史が浅いので契約上の不備であるかもしれません。

でも、もしかしたら定期借地の1種である建物譲渡特約付き借地契約ではないでしょうか? 期間は30年以上なら定められますので、50年の契約期間は問題ないですし、この契約なら建物を壊さない契約になっています。壊さない建物は、借地契約終了時に時価で地主が買うことになっています。

この契約ですと契約期間終了後は借地契約が終了して、マンションの住民はマンションを売却した資金で引っ越すか、今度はそのマンションを賃貸として借りることになります(借地契約→借家契約になる)。
http://www.pref.mie.jp/jutaku/hp/project/syakuti/

似たような契約方式でつくば方式という契約方法もあるようです。
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR970421.html
この契約方式では借地を50年として、契約から30年経つと地主に建物を買い取る権利が発生し、売却した代金を前払い家賃として残りの20年間の家賃に充てるという方法のようです。
50年の間に地主が買い取らなかった場合は、建物は無症状とされるという方式のようです。
この方式のメリットは30年たち老朽化したあとは、地主が建物を買い取ることにより、管理組合での修繕が、大家の修繕義務になる点があるようです。

定期借地といっても、いろいろなケースが考えられますので、どれに該当するか確認が必要ですね。
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この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
ひと口で定期借地権付きと言っても色々な種類があることを理解できました。一般定期借地権だと、『借地期間終了に伴い、借地人は建物を取り壊して土地を返還する。』となっているので、仰るように建物譲渡特約付き借地契約かもしれません。
いづれにしても、例えば30年でローンを払い終わっても、再び老後に家賃を払わない限り家に住めないというのはどのように考えたらいいのか・・・。
ただ、分譲マンションだったとしても30年で完済し、20年間は賃料もローンもないところまでは一緒ですが、21年目から具体的にどのような差が出るかですね。
頂いたご回答を参考に考えてみます。

お礼日時:2008/07/30 16:09
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定期借地権の処置によるのでしょう。


定期借地権終了後にも建物を壊さないということは、
1.借地権を更新する
2.借地権の対象となっている土地を売買する(建物購入者が
  組織している管理組合)
の何れかではないかと考えられます。
1.の場合は、継続して地代を支払う。
2.の場合は、管理組合で一括購入し、分担金として、一時金
  又は、管理組合が借り入れし、その借入金を管理費として
  上乗せして回収する
等が考えられますね。
いづれにしても、土地所有者との契約の原本を管理組合が確認し、
その契約当事者が誰なのか、その契約内容がどうなっているのかを
確認して納得がいくのであれば、購入されては如何ですか?
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この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
今回の土地は、土地の所有者がその近隣の土地をかなり保有されており、土地を売却したくないとの理由から定借付きになったとのことです。ですので、1.のケースになるかもしれません。
っていっても50年後のことですし、土地を相続した一族の方がどのようなお考えかも分かりませんし・・・。
頂いたご回答を参考にもう少し考えて見ます。

お礼日時:2008/07/30 15:33

定期借地権付マンションでは更新はいっさい認められておりません。


50年たったら資産価値はゼロです。解体費用は購入者負担ですから、へたすると解体費用を請求されるかも知れません。
建物を取り壊さない契約では契約満了後に大家さんに建物を明け渡します。ですからそこからは賃貸マンションです。でも50年すれば分譲マンションだって建て替えですよね。分譲や借地権より賃貸の方が有利だと思います。
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この回答へのお礼

アドバイス有難うございます。
やはり資産価値ゼロですか。。。
とはいえ、仰るように普通の分譲マンションでも50年たてばボロボロですし、そんなマンションに住んでるかどうかですね。
頂いたアドバイスを参考に検討させていただきます。

お礼日時:2008/07/30 15:27

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Q借地権という選択肢のメリットがわからないのですが

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか?

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか?

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

 借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

 そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得(儲かる)なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

 一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

 また、10年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

 特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもら...続きを読む


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