今年3月に、個人名義で中古マンションを購入し、現在法人に事務所として賃貸しています。
家屋の取得対価を算出する為に、固定資産税の評価割合を使用したいと考えていますが、以下の場合の土地、家屋、消費税の金額と計算方法を教えていただけませんでしょうか。

マンション価格 10,000,000円(総額、消費税非課税)
仲介手数料      378,000円(消費税込)
評価額 土地   3,000,000円
      家屋   2,000,000円

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A 回答 (5件)

こんにちは、ANo.4です。



>消費税額は 4,151,200円X5/105=197,676円でよろしいでしょうか?

消費税の申告方法を考慮しましたら厳密に言いますとちょっと違いますけど、建物に含まれます消費税額は幾らか?という考えに立てば、そうなりますね。
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こんにちは。



ご質問内容の確認ですが、不動産所得における建物の減価償却のための取得価額を算出なさりたい。算定材料は下記のとおり。
 当該中古マンションの売買価額が 10,000,000円
 当該中古マンションの固定資産税納税通知書における固定資産税評価額が6:4
 その際の仲介手数料 378,000円
ということですね。

税法上、減価償却資産の取得価額には購入代価等取得のための代価及び事業に供するまでの直接の費用も含むとされており、土地等の非減価償却資産の場合も減価償却資産に準ずるとされております。(法令54条1項・基本通達7-3-16の2)
よって仲介手数料は、土地及び建物に按分し各々の取得価額を構成する事になります。

次に土地付き建物を取得した場合の取得価額の区分ですが、原則として
 ・売買価額 - 建物の取得価額として相当額とされる額 = 土地の取得価額
 ・売買価額 - 土地の取得価額として相当額とされる額 = 建物の取得価額
のいずれかをもって計算することになります。

各々の取得価額の算定方法にはいくつかありますので、その中で最も正確と思われる方法を選択することになります。

 ・購入時に販売業者さんから「家屋譲渡対価証明書」等何らかの資料を頂いてる場合は、これをもとにします。
 ・購入時の契約書にて消費税の記載があれば、この金額を消費税率で割り返せば建物分の取得価額が計算できます。
 ・建物の標準的な建築価額表をもとに建物の取得価額を求めます。
  http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
 ・固定資産税の評価額の比率をもとに按分します。
 ・そのほか、購入時の土地の売買事例をもとに土地の評価額を確認する方法もありますが、評価者によって異なり客観性に欠けると思われます。

今回は固定資産税の評価割合を使用とのことなので、その場合は

 土地の取得価額
  1千万円×300万円/500万円+37万8千円×300万円/500万円=6,226,800円

 建物の取得価額
  1千万円+37万8千円-6,226,800円=4,151,200円

 で宜しいかと思います。


>以下の場合の土地、家屋、消費税の金額と計算方法を教えていただけませんでしょうか。
 
売買価額上は建物には消費税が課せられるはずのところ、(総額、消費税非課税)とあるのは、正しくは(総額、土地:消費税非課税、建物:消費税込)だと考え計算致しました。特に消費税額のみ算出する必要はないと思います。

その他
 中古資産の耐用年数
  http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm
 別表第1 機械及び装置以外の有形減価償却資産の耐用年数表(少し下のほうです)
  http://www.lawdata.org/law/htmldata/S40/S40F0340 …

ご参考にしていただけましたら、幸いです。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
(総額、消費税非課税)というのは、売主が個人の為に消費税がかからないという意味です。
また、建物に係る消費税の還付を受ける為に、既に課税事業者選択届を提出済です。
消費税額は 4,151,200円X5/105=197,676円でよろしいでしょうか?

補足日時:2008/08/01 17:42
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何度もスミマセン・・・。


マンションは非課税と書いてあったので消費税を出す必要は無かったのでしょうか。
その場合、
手数料消費税:18,000
土地価格:6,000,000+216,000=6,216,000
建物価格:4,000,000+144,000=4,144,000
という単純な話でよろしかったのでしょうか。
後は適当にアレンジしてください。
不明な点は税務署へご相談ください。
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訂正・・・。



土地価格:9,803,922-3,921,569=5,882,353
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土地比率:3,000,000/5,000,000=0.6


建物比率:2,000,000/5,000,000=0.4
消費税比率:0.4*0.05=0.02

消費税額:10,000,000*0.02/1.02≒196,078
マンション価格:10,000,000-196,078=9,803,922
建物価格:9,803,922*0.4≒3,921,569
土地価格:10,000,000-3,921,569=6,078,431
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こんにちは
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3、上の計算法でだした、土地と建物の金額を比率として対価として使用してもよいのか?

国税局の方には問い合せましたら、消費税が分からないなら直接くるように薦められました。今、事情があり出来れば(上のような簡単な算出ですむのでしたら)税務署まで行くのを避けたいので、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>住宅取得控除の申請をします。
そういう控除はないのですが、要するに住宅ローン減税を受けたいということでしょうか?
以下その前提でお話します。

>消費税額がハッキリしていないため、土地と建物の分離計算ができません。
中古の場合は消費税自体がかかっていないことが多いので(業者が売主でなければかからないので)面倒ですよね。この場合には結構面倒です。

>固定資産評価額のほうから算出できると聞いたのですが
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http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/syotoku/03/04.htm

という計算です。
減価償却は定額法で行い、自己の居住用でしょうから、耐用年数は1.5倍して計算することになるでしょう。
この計算方法は原則として譲渡所得に適用されるので住宅ローン減税の場合に適用されるかどうかは確実ではありませんが、固定資産税評価額を用いる方法よりは現実的でしょう。
というのも固定資産税評価額というのは3年単位でしか変更されませんので、それだと築2年も5年も同一になるなど問題も多いからです。

しかし上記の計算では実際の売買価格と比較して問題になる可能性もあり、この場合には恐らく何らかの修正も行われるものと思います。ですから計算できないことはないですけど、ご質問に書かれたほど単純ではないのです。

税務署に出向くのが困難であれば、国税庁ではなく所轄の税務署に電話でその旨を話して相談して見て下さい。

>住宅取得控除の申請をします。
そういう控除はないのですが、要するに住宅ローン減税を受けたいということでしょうか?
以下その前提でお話します。

>消費税額がハッキリしていないため、土地と建物の分離計算ができません。
中古の場合は消費税自体がかかっていないことが多いので(業者が売主でなければかからないので)面倒ですよね。この場合には結構面倒です。

>固定資産評価額のほうから算出できると聞いたのですが
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会社からもらった源泉徴収票や、保険会社から送られてくる保険料控除証明を添付して記入します。
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Q住宅ローン控除の確定申告で本当に登記事項証明書は必要なのか?

新築住宅を住宅ローンを組んで購入した場合、確定申告すれば税金が還付されます。
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国税庁のホームページを見ても、必須とは書かれていないようです。
例えば、売買契約書でも構わないようです。

以下のURLに『家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等で次のことを明らかにする書類 』といった記述あり。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1239.htm

その旨、複数の税務署に尋ねてみましたが、登記事項証明書が必要との回答でした。
私がおばかさんなのでしょうか?
それとも、税務署がおばかさんなのでしょうか?

登記事項証明書は法務局まで足を運んで入手する必要がありますし、おまけに1,000円もします。
さらに、法務局は、平日しか開いてないようです。

Aベストアンサー

>以下のURLに『家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等で次のことを明らかにする書類 』といった記述あり。

HPにあるように「取得日」の確定に必要なため登記事項証明書を要求しているようです。登記日をもって「取得日」としたいのでしょう。

理屈の上では建物が出来上がっていても代金を完納しないと建て主のものにならないので、登記された日を取得日とするには一定の合理性があるでしょう。

ということは登記事項証明書はコピーでも良いはずです。知らん振りしてコピーを提出するか、税務署に聞いた上コピーを提出するか、すればよいでしょう。

>登記事項証明書は法務局まで足を運んで入手する必要がありますし、おまけに1,000円もします。さらに、法務局は、平日しか開いてないようです。

領収書とか源泉徴収票のように「使い回し」の効かない文書ですから、税務署はコピーでokすると私は思いますが、

NOと言われれば従うよりないでしょう。「建物の登記日、取得日」は人間では誕生日みたいなようなもので、一生ついてまわる日付で、いいかげんな理由で決めることはできないというべきでしょうね。

>以下のURLに『家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等で次のことを明らかにする書類 』といった記述あり。

HPにあるように「取得日」の確定に必要なため登記事項証明書を要求しているようです。登記日をもって「取得日」としたいのでしょう。

理屈の上では建物が出来上がっていても代金を完納しないと建て主のものにならないので、登記された日を取得日とするには一定の合理性があるでしょう。

ということは登記事項証明書はコピーでも良いはずです。知らん振りしてコピーを提...続きを読む

Qマンション購入費の土地と建物の内訳

マンション購入費の土地と建物の内訳を知りたいのですが、購入当時 (1981 年) は消費税も無かったので内訳が分かりません。

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ここに証明されている金額 (全体の 3/5 くらいです) が建物分の金額なのでしょうか。

別の書類として住宅金融公庫の火災保険料領収書があり、これには保険金額として全体の 2/5 位の金額が記載してあります。これも建物分の金額といえそうですね。

Aベストアンサー

tttt23さん、先ほどの回答者です。
今再度確認をしてみたのですが、ご指摘の通り、耐用年数について大変な勘違いをして回答していたようです。
大変申し訳ありませんでした。
訂正箇所は下記になります。

●#5の文章で
(4)決算時に(3)で計上した「建物」(償却基礎価額)をもとに減価償却費を計算します。
<計算>
減価償却費=償却基礎価額×0.9×0.022(×事業使用月数/12)
*47年→償却率0.022

→47年ではなく、「中古資産の耐用年数」で償却していきます。
<中古資産の耐用年数の計算>
・法定耐用年数の一部を経過した場合
耐用年数 = 法定耐用年数 ― (経過年数×80%)
※上記で計算した年数が2年未満の場合は2年とし、1年未満の端数は切り捨てる。 

・仮に23年が経過年数とすると
     =47-(23年×80%)
     =28年

本当に申し訳ありませんでした。
この場をお借りしてお詫びと訂正をさせて頂きます。

Q取得対価について

去年新築一戸建を3,280万円(税込み)で購入しました。
住宅借入金等特別控除の家屋と土地の取得対価の額がわからないので教えて下さい。
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

こんにちは。

売買契約書の中に、『土地』と『家屋』の価格が記載されていませんか?

記載されていない場合は、次の計算をします。

新築の場合

1 耐火建築物で4階建て以上      70%
2 耐火建築物で3階建て以下      60%
3 木造等の耐火建築物ではないもの  50%

この割合をかけて出た数字を『家屋の取得対価の額』とする、となっています。

Q確定申告の共有持分入力について

はじめまして。
平成22年に新築マンションを購入しました。
購入時は頭金を妻名義で、ローンは全額夫名義にしてその割合に応じて、登記の持分を登録しました。

この場合ですが、確定申告で

・「家屋と土地等の持分が単独である。」へのチェック
・「登記事項証明書に記載されているあなたの共有持分を入力してください。」への入力
は行う必要があるのでしょうか。

そもそも判断の必要もなく登記証明書に記述されている時点で入力が必要なのでしょうか。
控除の対象が、ローンを全額契約している夫ののみになるのでその申請で持分を記入すると何か損をするような気がしております。

お手数おかけしますがご教授をお願いいたします。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

事例をあげましょう。
3000万で購入、ご主人さん持分3分の2、奥さん3分の1、年末のローン残高が2500万(ご主人さん単独債務)と仮定しましょう。
この場合、ご主人さんの家の取得価格は3000万×3分の2で2000万です。
控除対象は、取得価格とローン残高のどちらか少ない額ですから、2000万が控除対象の借入金となります
1%を選択し、20万を上限に前年支払った所得税が還付され、これで控除しきれない場合は、翌年の住民税から10万弱を限度に控除されるしくみです。
上記のご主人さんの税務上の取得価格を求める為に共有持分などを入力しなければなりません。


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