不動産売買契約の解除について

不動産売買契約の解除について何方か教えてください。
この度テレビCMでも有名な不動産会社と自宅分譲マンションを売却して建売住宅を購入する仲介契約を締結しました。
実家近くに手ごろな建売住宅を見つけたためで契約に踏み切りました。建売住宅販売業者とは6/30に売買契約を締結致しました。
手付金は数十万円で了解していただき残代金は8月末に支払う契約書を締結（契約書に収入印紙は貼ってません）。しかしローン特約の期限の7月末が過ぎてもマンションの売却が決まりません。そこでマンションの販売価格を徐々に下げてきたのですが、仲介不動産会社からこれ以上下げると業者買取ができなくなるので８月末までに売却できなかった場合は500万円で売却する契約を交わしてくれと言われました。さすがにこの言葉に私の堪忍袋の尾が切れました。
そこでいくつか質問があります。
(1)　収入印紙が貼ってない売買契約書は有効でしょうか？
(2)　契約が有効な場合、手付け放棄による契約解除は可能でしょう　　　　か？(建売住宅なので履行に着手した事実はないと思われます)
(3)　建売住宅の仲介手数料は支払わなければなりませんか？
(4)　マンション売却の仲介契約も途中解除するとしたら費用を請求さ　　　れますか？
以上、宜しくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/08/02 22:53

このマンション売却と建売購入は同一の仲介業者なのでしょうか？しかも大手系列なのですよね？同一であるという仮定で書きます。

マンションの売却が出来なければ建売住宅を購入できない資金計画なら仲介業者がマンション売却の停止条件等建売住宅の契約に盛り込むべきで注意義務違反です。大手ならそんな仲介料支払う必要ないと思いますし、手付金放棄で解除なら損害賠償求めて裁判もありかと。しかし資金的な内容がマンションを売却しなくともローンと今ある自己資金だけで建売を購入可能である場合は手付け放棄以外ありませんね。仲介業者が嫌になっても法的には関係ありません。この場合仲介手数料を請求されるでしょう。但し解約した売主業者が数十万で仲介業者が満額はありえないでしょう。売却しなくとも購入出来るなら建売は購入して売却は別の業者に依頼する、売却できなければ購入できないのであれば、仲介業者に噛み付いてもOKです。購入と売却と仲介業者が違う場合は購入に関しては満額請求されてもしかたないでしょう。
その担当者、既に買い取り業者と話が出来てて、そこに持ち込むと決めているのでは？「社長、良い出物が出るんで買ってくださいね、リフォーム後は○○円で私売りますから・・・手数料のほかに個人的に下さいよ」なんていう大手の営業はザラにいます。推測の範囲ですが。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
＞このマンション売却と建売購入は同一の仲介業者なのでしょうか？
はい同じ業者の同じ担当者です。
＞しかも大手系列なのですよね？
大手というのかどうかわかりませんが仕事が速いことで有名な業者です。
マンション売却が建売購入のための必須条件です。何故かと言いますとマンションの売却予想価格よりも現在のローン残高が多くあってその分も融資が必要だからです。残念ながら自己資金では埋められないのです。
建売住宅を契約する際、停止条件は売主の意向で付けられないとのことでした。ただ融資が受けられなかった場合に契約を白紙に戻すローン特約は契約条項にありました。融資の審査申し込み金額はマンション売却価格がいくら安く見積もっても８００万は下らないのでそれで申し込みましょうとのことでした。後のなってそれが業者の買取価格だったと気付きました。因みに８００万という金額は私がマンションを売ろうとしている半分の金額です。そしてローンの審査は通りました。
本日、仲介業者へは手付け流しでの売買契約の解除とマンション売却の仲介契約の解除を申し入れしました。マンション売却の手数料は請求しないと言っていましたが売買契約については売主が承服するかどうかもわからないのでということだったので特に請求するともしないとも言われませんでした。
長々とすみませんでした。以上が経過の全てです。私的には手付け流しは止む無しと思っているのですがどうでしょうか？ご指導お願い致します。

補足日時：2008/08/03 01:17

No.4 回答者： sacra39 回答日時： 2008/08/03 09:28

仕事が速い業者は、仕事がいい加減な業者として、特に注意しなければならない業者です。

お気の毒です。

住み替え計画は、資金とタイミングをしっかりとプランニングしてから進める必要があります。

手付け放棄だけで話がまとまれば、良しと考えるのが無難でしょう。

今後は、
しっかりとお客さんの立場に立って考えてくれる業者を探して、住み替え計画を進めていって下さい。

No.3の方の回答のように、停止条件付でまずは自宅の売却を優先的に考えていく必要がありそうです。

この回答へのお礼

最初はキャッチコピーどおり好印象を持ったんですが・・・次々粗が出てきて挙句にこのような状態になりました。

次は仰っていただいたようにしっかりプランニングして失敗のないようしたいと思います。今回は授業料は支払ったとしておきます。

ご親切にご指導ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/03 12:23

No.2 回答者： turbotjc 回答日時： 2008/08/02 18:04

>(1)　収入印紙が貼ってない売買契約書は有効でしょうか？

印紙の有無自体は、契約そのものの有効性と一切無関係です。

>(2)　契約が有効な場合、手付け放棄による契約解除は可能でしょうか？(建売住宅なので履行に着手した事実はないと思われます)
売主が何か言ってくる恐れもありますが、基本的には手付け解除可能でしょう。

>(3)　建売住宅の仲介手数料は支払わなければなりませんか？
ローン特約によるものと違って、手付け解除の場合はいったんは契約が有効に成立した事になりますので、原則として仲介手数料は支払わなければなりません。

>(4)　マンション売却の仲介契約も途中解除するとしたら費用を請求されますか？
こちらは単なる媒介契約の解除ですから、通常は費用の請求はないでしょう。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
本日、仲介不動産業者へ手付け流しで契約解除していただけるようこちらの意向は伝えました。とりあえず売主に連絡して了承していただけるか確認して見ますとのことでした。
マンション売却についても契約解除を申し出ました。こちらについては仰っていただいたように費用請求することはありませんとのことでした。(3)についてはやぶ蛇になるのではと思い何も聞けませんでした。
まだまだ暗雲が立ち込めていますが何とか乗り切れればと思います。

お礼日時：2008/08/03 00:38

No.1 回答者： kukineko 回答日時： 2008/08/02 15:22

(1)有効です。

印紙税法違反なだけで契約自体が無効となる事実ではないと思われます。
(2)(3)(4)契約によるものですのでこれだけの情報では判断できません。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
本日、仲介不動産業者へこちらの意向は伝えました。とりあえず売主に連絡して了承していただけるか確認して見ますとのことでした。
(4)については特に経費請求されることはないそうです。
(2)(3)についてはまだわかりません。ちょっとドキドキです。

お礼日時：2008/08/03 00:24