住宅のメンテナンス時期と保証期間

Question

コンクリート、鉄、木材、特殊発泡スチロールなどの建築材料がありますが、
それぞれで造った住宅のメンテナンス時期は、建築後平均何年でしょうか？
コンクリート造りは、○○年毎などと御答えください。
メンテナンスにかかる平均費用も御願いします。
（規模によって違うと想いますので平屋１０坪と仮定して計算を御願いします）
それから、国が定めた住宅の保証期間は１０年と聞いていますが、
住宅にガタが来始めるのは１０年後２０年後だと想います。
住宅メーカーなどによっては、耐久性の自信などから保証２０年３０年と言う所もあるのでしょうか？

semi-zzz · Accepted Answer

＃４です。

＞保証義務があるのは、どこでしょうか？

民法、品確法上の瑕疵担保義務は契約相手です。誰とどのような契約をしたかにより請求できる相手が変わります。
売買契約なら売り主であり、請負契約なら施工業者です。
売買契約の場合、施工業者は直接購入者には責任を負わないことが原則です。


＞発泡スチロールがその性質上の原因で劣化したために雨漏りがしたとしても、保証対象外と言う事ですか？

２つの場合が考えられます。
１つは性質上どうしても避けられないので、途中でメンテナンスをすることになっている場合は、メンテナンスをしていないことが原因ですので、保証対象外ですね。
もっとも、メンテナンスについて説明をしていなければ、引き渡し時点で説明不足という欠陥がありますので、保証対象になります。
また長期にわたる性質が把握できていなかったなどのために、早く劣化したなどは、材料に隠れた欠陥がありますので保証対象です。

つまり、引き渡し時点で隠れた欠陥があったかどうかが重要です。
引き渡し時に完全な物を渡していれば後は所有者の管理責任となります。

なお、鉄筋コンクリート造建物の耐用年数ですが、一般には６０年程度と考えられています。
コンクリートはアルカリ性を持っており、アルカリ性のあるコンクリートで覆うことにより鉄筋がさびないようになっています。
しかしコンクリートは空気中の炭酸ガスと反応してアルカリ性を失います（中性化するといいます）。表面から次第に内部に向けて中性化は進みます。
表面から鉄筋までのコンクリートの厚さをかぶり厚さといいます。必要なかぶり厚さは規準で決められており、一般的な環境において中性化が進む速度とこの設計基準上の最低かぶり厚さの関係から、鉄筋のあるところまで中性化が進んで、鉄筋がさびが発生するまでの期間が６０年と考えられているからです。

もちろん、地域の環境条件や酸性雨などの環境変化などにより、それは短くなることもあります。

なお、分譲マンションの管理組合などに対しては、１５年程度をめどに大規模な修繕を行うこと、また修繕計画を５年程度ごとに見直すことが推奨されていますので、５年程度をめやすに、こまめな修繕計画が必要であると考えられいます。
http://www.bes.co.jp/qanda/qanda_no12.html

noname#78261 · Answer

この表は誤解を生みやすい表ですね。
ＪＡＳＳ５で言っているのはコンクリート工事の部分の耐久です。
木造でも基礎はコンクリートなのでこのような表を書いたのでしょう。

木造が30年フリーメンテナンスとは書いてありません。
30年フリーメンテナンス対策が可能だとこの方は考えているということです。もちろん劣化の早い材料を使わないことで対策はより万全になるでしょうがどの建物もということではありません。
また、フリーメンテナンスとこの方は書いていますが、ＪＡＳＳ5ではそうは書いていません。大規模な改修をしなくてもすむという書き方です。ですからノーメンテナンスではないのです。また、この考え方はこの建築士事務所独自の考え方で世間に広く認められた話ではありません。この表で認められているのは「ＪＡＳＳ５のコンクリート工事には耐久性により3段階ある」ということだけです。

建築というのはいろいろ余裕を考えます。
たとえ雨漏りしても雨が乾燥したり排出できる構造にしたり、塗装がダメになっても防水性は生活や構造により支障のない構造にすることはできるという余裕です。これは建築予算のある場合はたくさん対策が打てますが、厳しいとそういう対策はとれません。
古い木造の家も見に行くことがありますが、雨漏り跡があっても気づいてない方もいます。外壁から入ってもバルコニー下へ流れている場合もありました。逆にコンクリート住宅でも出窓周りから室内への雨漏りが5年目から止まらないという方もいました。

お住まいの住宅もノーメンテだったということですが、非常に耐久性に余裕のとれたお家だったのかもしれませんね。
社会的傾向としては富裕層物件はともかく、一般層はバブル期よりも崩壊後の方が建物のコスト削減により全体的質の低下は否めません。ただし、法令遵守意識が高くなって来たことはいい傾向です。新技術でコストと質のバランスをカバーをする方向でもあるのは確かです。

でも、原始的な対策の方が長持ちするという感覚はありますね。
たとえるなら足踏みミシンは調整すればなおるけど、コンピューターミシンは専門家に出さなければだめという感じです。

木造は26年で壊され、マンションも37年で改築といわれる現在。
木造でも200年持続できる建築も作られ始めています。

それから7年での雨漏りは保証されるでしょう。
でもあと3年もてば法的に逃げられるからとコーキングだけしに来るかも知れませんし、対応は業者により様々だと思います。

semi-zzz · Answer

コンクリートは初期ひび割れが発生することがあるので、建築直後からメンテナンスが必要なことはありますね。

＞国が定めた住宅の保証期間は１０年と聞いていますが、

民法では、堅固な建物は１０年、非堅固な建物は５年となっています。
鉄筋コンクリートは堅固な建物、木造は非堅固な建物、鉄骨は判例などから堅固とされる場合もあれば、非堅固とされる場合もあります。
主に軽量は非堅固、重量は堅固と考えられますが、重量鉄骨でも非堅固とされた事例もあります。

民法は、任意規定なので、これとは別途に契約で定めることができます。
業界標準の約款では、堅固な建物は２年、非堅固な建物は１年としていました。

ただし、平成１２年より、品確法という法律ができて、構造上重要な部分と雨水の浸入をする場合は、構造にかかわらず１０年が義務となっています。契約で短くすることはできません。
でも、その他の部分については品確法の対象外ですので、契約次第となります（消費者契約法により施工業者の瑕疵担保は無しというのは無効ですが）。

なお、品確法では義務期間を１０年としていますが、契約により最長２０年まで期間を延長することができることになっています。つまり品確法上有効な期間は２０年で、それを超すものは契約をしても、品確法上は無効な契約となります。

なお、上記はすべて瑕疵担保に関するものですので、劣化や自然災害などにより発生したものは保証対象外です。あくまで引き渡し時点で存在しなおかつわかっていなかった欠陥がだけが対象です。

このほか、法的なものとは別に施工会社が独自のシステムとしてアフターサービス契約をすることが多く、この場合引き渡し後２年目までを補償対象として、２年目に点検を行う契約にしていることが多いです。

それからも、初期不良に対しては２年以内に点検・メンテナンスをすることが普通だと思います。通常アフターサービス契約により初期不良は無料で行われますが。

noname#78261 · Answer

HP見ました。でも、300年の記述は見つけられませんでした。
Ｊの付く会社を見たのですが・・・。

感想は発泡スチロールの（本当の材料は発泡ポリスチレン）ゲル（モンゴルの遊牧民族のおうち）。
もっと安くてもいいだろうとは思いますが、この建造物で気になる点は2つ。

シロアリは発泡ポリスチレンを餌にします。対策のとれているものでないとというのが現在の認識だと思います。ＨＰでは記載がありませんでした。
屋根がないので、防水や構造材を守るのは塗装材のみである。塗装材は太陽をまともに受ける屋根に近い上のほうは紫外線劣化が早いのでおそらくかなりの塗装材でないと10年期待するのは酷でしょう。また、パネル間はコーキング利用なのか接着のみかもよくわかりませんが、そこの防水性能の低下を防がなければいけない構造であると想像できます。

国は、10年は住める状態であってくれという国民の住環境保証を10年としているのでしょうが、現実メンテなしで建築物を維持できるとは国も考えていません。

この建築物はやはり塗装が傷むのが一番構造劣化にもつながるでしょうから注意するのはシロアリと塗装。やはりメンテは間隔は、普通の家とそう変わらないと思います。ただし、建築資材の種類が少ないのでメンテは少しは楽なのではという印象はあります。気密もありそうなので換気状態を健全に維持する必要もありそうですね。

nonbay39 · Answer

１０年以内であれば重要な瑕疵については会社が存続していれば保証してくれます。雨漏りは論外な瑕疵ですのであなたの故意過失でなければ保証の対象でしょう。

　メーカーの保証２０年３０年というのは、１０年ごとにメーカー所定のメンテナンスをあなたの費用をかけて受ければ保証期間を延ばしますという意味でしょう。やりかたはメーカーごとに違うでしょうからその当たりの詳細はメーカーに聞くしかありませんけど。そういった保証の延ばしかたをするメーカーは多いと思います。ただ、よほどの大手以外はそんな先まで会社があるかどうかの方が心配ですけど。

noname#78261 · Answer

範囲の広い話で回答しにくいと思いますよ。おそらく。

どんな工法でもその中で一番耐候性の弱いものからメンテが必要です。
おっしゃるような構造材のメンテが必要になるのは仕上げ材などほかの部位が劣化して性能が保てなくなって劣化するという連鎖で起こることがおおいのです。
たとえば塗装やコーキングは7年位から劣化します。防水性を塗装やこーキングに頼った工法ではそのころからメンテが必要です。

しかも、建っている環境によってもメンテの期間は大きく違います。
なので、一概には言えないところです。
平均費用もしかり工法と材料と仕上の種類の多さから言うともう少し限定しないと何とも判断できません。
材料ごとに耐久が違うので多くの組み合わせである建築はその材料によってメンテが発生するのは仕方ないと思うのです。

ただ、どのメンテも5年ごと位は点検をしてメンテをするようにと言っているように思います。5年ごとにチェックしてみて1回目のメンテは５年目のこともあれば15年目のこともあるのでしょう。

メーカーで長期保証をやっているところはあるようですね。20年というのは聞いたことあります。
しかし、耐久性の自信とも取れますが、基本的には有料点検や有料メンテを行って初めて保証が受けられます。確実な顧客確保策であるとも取れますので安心しきるのはどうでしょう。

住宅のメンテナンス時期と保証期間

＃４です。

この表は誤解を生みやすい表ですね。

コンクリートは初期ひび割れが発生することがあるので、建築直後からメンテナンスが必要なことはありますね。

HP見ました。

１０年以内であれば重要な瑕疵については会社が存続していれば保証してくれます。

範囲の広い話で回答しにくいと思いますよ。

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