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5年前に両親と二世帯住宅を建てました。3階建で玄関は一つ。一階が親世帯、二階が子世帯三階は共有スペースですがほとんど使用していません。数年前から夫と母の間が険悪になり始め最近では夫も私も母の被害妄想的な言動に悩まされています。幼い子供もいることですし思い切って家を出たいのですが少しでも出資した金額を取り戻せないでしょうか?土地は100%父名義です。建物の4割が私ども夫妻名義になっています。建築費は5割強子世帯が払いました。ローンが終わったと知った父は突然土地代(賃貸料)を要求し始めましたがそれは払わなければならないものなのでしょうか?建物のみの権利の売却は可能でしょうか?建物の権利が売却できない場合他人に子世帯を貸すことは可能でしょうか?また子世帯が家を出た場合親世帯は無断で他人(親戚等を含む)に子世帯の住居を貸すことはできるのでしょうか?わからないことばかりです。どうぞよろしくお願い致します。

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A 回答 (2件)

>3階建で玄関は一つ。

一階が親世帯、二階が子世帯三階は共有スペース…

それは二世帯住宅ではなく、ただの戸建てに親子が同居しているだけのことです。
二世帯住宅とは、棟続きではあるが玄関からトイレまですべて二組ある建物のことを言います。

>父は突然土地代(賃貸料)を要求し始めましたがそれは払わなければならない…

普通の人間であれば、同居してくれる息子やその嫁に土地代を払えなどとは言いません。
税法上も、同居の親族から得るお金は、事業の収入とはなりませんし、払う方も経費とはなりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm
払うか払わないかは、あくまでも家族間の問題です。

>建物のみの権利の売却は可能でしょうか…

それはもちろんできますが、買ってくれるのは親以外にいないでしょう。
親はお金を出してまで買い取る気はあるのですか。
赤の他人が、家の一部だけ買い取ってくれるなどのことは、現実問題として考えられません。

>他人に子世帯を貸すことは可能でしょうか…

本当の二世帯住宅なら、借りる人がいるかもしれません。
しかし、玄関は一つしかない家の二階だけ借りる人がいるかどうか。
昭和20年代、30年代の学生はたしかに一軒家の二階に下宿していましたが、今は学生でもマンションに住む時代です。

>子世帯が家を出た場合親世帯は無断で他人(親戚等を含む)に子世帯の住居を貸すことはできるのでしょうか…

「建物の4割が私ども夫妻名義」というのは、建物の全床面積のうちの 4割があなた方というだけで、二階部分と特定して登記されているわけではありません。
玄関からトイレにいたるまで、すべての部分で 4割ずつあなた方のものなのです。
マンションの区分所有とは違うのですから、親が二階部分を他人に貸すことに、法的な問題はないでしょう。
誰かが借りてくれたなら、賃貸料の 4割 (土地分を考慮するともう少し下かも) はあなた方にもらう権利があるということです。
前述のとおり、赤の他人が借りてくれることはないでしょうが、親の子供 (夫の兄弟) や甥・姪あたりなら住んでくれることもあるでしょう。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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この回答へのお礼

mikaiyama様

ご丁寧な回答ありがとうございました。たいへん為になりましたしお陰様でで少し状況が整理できてきました。linkもありがとうございます。幸か不幸かお金に困っている親戚が山ほどいるのでそこに借りてもらうことも考えようと思います。

お礼日時:2008/08/04 11:28

 建物のあなた達の4割分の持ち分を売却することは、あなたの両親もしくはあなたの両親が許可するような親族ぐらいにしか不可能です。

理屈では売却が可能であっても、実際上記の人物以外に買い手が絶対にいませんから。

 区分所有ではないのでしょう。単純に一軒の共有であれば賃貸は利用行為ですから建物の名義が6割4割で過半に達していないので賃貸は不可能です。両親側のほうが権利が大きいですから。実際の建築費を5割強あなたが支払ったとしても名義変更には裁判沙汰の覚悟が必要だと思います。しかも勝てるかどうかもわからないでしょう。
 あなた達が出ていったとするならば両親側は貸すことも不可能ではないでしょう、その代わりその家賃に相当する部分は出ていっているあなた達が受け取るべきでしょう、両親が受け取ると単なる不当利得です。もし家賃無しで親戚に貸したとしてもあなた達の財産を貸しているわけですからあなた達が無料で貸すことを認めない限りは相場の家賃が取れるとは思います。ただ黙っていては受け取れないでしょう、本当にこのような事態になりそうだったら弁護士とでも相談してください。下手に賃貸借契約を交わされてしまうとあなた達の物であってそうでない状態にもなってしまうでしょう。ここまで関係がこじれる前に賃貸借契約を禁ずるような覚え書きでもかわしておけば良かったのかもしれませんけど。

 土地の賃貸料は請求されれば支払う必要があるでしょう。今までの分はともかく、これから先はそうなるでしょう。今までは使用貸借(ただ借り)していたことになりますが、使用貸借は人間関係がもめてしまうとろくなことにはなりません。つまりこういう間柄であれば当然に借りているほうが我慢すべきなのでしょうね。

 まあ、あなた達が我慢して同居を続けるか、黙って引っ越すかと言うことになるでしょう。こうなるリスクを考えなかったために起こってしまった悲劇なのでしょう。お気の毒だとは思います。

 2世帯住宅で関係がもめて一方が出ていくようなことは法が想定している範囲外なのでしょう。ある意味単なる家庭内不和ともいえるでしょう、ゆえにあなたたちは法で保護されないので、ご両親から相続されるまではどのような権利もほとんど無いという状態となってしまうでしょう。
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Aベストアンサー

No.2です。

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>申し訳ありませんが、もう少し詳しく教えていただけないでしょうか。
どういう点をお知りになりたいのかわかればより詳しくお答えできます。

今は夫婦でローンを組んでいると書かれていますが、妻は連帯保証か連帯債務者、または妻も独自の名義でのローンを組んでいると理解しました。それですとその保証契約なり、債務者なりの地位は完済するまでは継続されます。
途中で抜けるということはできません。

もしローンの債務者でも保証人でもないということであれば、単に物上保証人に過ぎませんので、持分はそのままにしておいても、あとでローンの支払が滞ったとしても、ご質問者はその持分を失うだけです。ローンの返済まで求められることはありません。これを担保提供者とか物上保証人といいます。

大抵の場合ローンを連帯債務なり連帯保証なりで借りるときには婚姻しているか婚約していることを条件に貸し出しますけど、それが離婚となったからと言っても、では抜けて良いですとは金融機関は決して言いません。

一つの可能性としては他にご質問者より明らかに返済能力のある人を代りに連帯保証人なり連帯債務者に債権者に差し出せば、変更を了承してもらえる可能性はありますが。ただ代りになってくれる人を探すのは難しいですね。(誰にも強制はできません)

ちなみに離婚時に持分を夫に渡すから、債務も夫が支払うこととする約束はできます。
しかしその約束はあくまでご質問者と夫との間の約束ですから、債権者に対してその約束があるからと弁済を拒否することはできません。
なのでその場合には債権者には弁済して、その分を夫に自分で請求しなければなりません。ただ夫が支払えない=支払える余力がそもそもないということなので、そうなると法的に夫に請求できても、ない袖はふれないとなりますし、夫が破産すれば夫からも取り立てることはできません。

こんなところでお聞きになりたいことがわかったのかどうかわかりませんが。。。

>申し訳ありませんが、もう少し詳しく教えていただけないでしょうか。
どういう点をお知りになりたいのかわかればより詳しくお答えできます。

今は夫婦でローンを組んでいると書かれていますが、妻は連帯保証か連帯債務者、または妻も独自の名義でのローンを組んでいると理解しました。それですとその保証契約なり、債務者なりの地位は完済するまでは継続されます。
途中で抜けるということはできません。

もしローンの債務者でも保証人でもないということであれば、単に物上保証人に過ぎませんので、持分...続きを読む

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父親の死後,実家の名義を母親と私の共有名義にしました。(築後30年)私は独立してマイホームを持ち,隣の市で生活していましたが,住宅ローンを始め多重債務に陥り,私の自宅は目下任意売却中です。もし,競売になり残債があるようなら,母親の住む実家も差し押さえられるかも知れないと不動産業者に言われました。
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Aベストアンサー

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴は当然に、無申告加算税や納付すべきであった時に納税しなかったとしての遅れた分の延滞税がかかるのです。

売買としても、売買の利益を所得として計算し、所得税の申告と納税負担が生まれます。父親からの相続ということのようですが、相続で得た不動産の多くは、購入金額の証明ができないことも多々あります。証明できれば、購入金額に減価償却等の減額計算を行った上で、相殺できる金額が大きくもなります。しかし、証明できなければ売却金額の5%程度しか差し引くことができません。

素人判断で安易に名義変更すれば、所得税や贈与税という点で、税務署はあなたの無申告等を見つけ出すことになるでしょう。

さらに言えば、あなたは債務者であり、債権者に対して返済義務がある状態です。任意の売却とはいえ、財産を隠すようなことをすれば、売却金額で返済できなければ、債権者はあなたの財産を調査し、隠した財産などとして母親と共有名義であった者をあなたの名義を外したことを見つけ出すかもしれません。不動産の登記簿謄本を見れば、名義人のうち理科割はすべて見えますからね。

私は司法書士事務所での経験がありますが、素人でも法務局の手続きは、勉強すれば可能でしょう。本来法務局での手続きは本人申請が原則であり、仕事として代理で行う場合には、司法書士資格者の名である必要があるだけです。法務局のHPにも登記申請書のひな型や添付書類の説明もあります。法務局での登記相談(無料)を受けながらでもよいでしょう。ただ、自己責任(司法書士が関与すればミスも少ないですし、ミスにより依頼者に損害を与えれば、賠償もします。)となりますし、法務局では、法律相談(財産隠し等の疑い)や税務相談は受けられません。
税務署などで税務相談を受けるのも方法ですが、状況を詳しく説明しない限り、詳細なアドバイスはもらえません。公平な立場でいる必要がありますので、納税者有利の判断やアドバイスはできませんからね。

私は税理士事務所でも勤務経験がありますので、手続きだけであれば、自分や家族のものであれば、税務に注意しながら名義変更も可能です。しかし、財産隠しなどと言った面については、ある意味弁護士の範疇になるかもしれませんね。

お金がないから自分でと言える状況ではないのかもしれません。不動産業者は売却やちゅかいのプロであり、関連知識としてのアドバイスなのでしょうが、不動産業者が購入したとかでない限り、当事者ではないので手続きもできませんし、法律相談も弁護士法違反などとなりますので、できないのです。

十分に注意のうえで、必要な専門家への相談は覚悟すべきだと思いますよ。

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴...続きを読む


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