競売物件を落札し、全額代金納付を済ませたところ、買った不動産に地役権がつくとの連絡を裁判所と法務局から受けました。法務局のミスで本来謄本に記載すべき地役権がコンピューターの入力ミスで当初から抜けていたとのこと。この地役権は
建物の建築が禁止されており、購入予定の敷地全体の3分の1に及んでいます。
私はしろうとですが、法務局では非を認めていますが、この損害を金銭で償って
もらうことはできるのでしょうか?

困っております。ご回答よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

 もう既にどなたか専門の方にお聞きになって解決なさったかもしれませんが、とりあえずご説明いたします。



(1)不動産に地役権がついていたのを『知らず』に「購入(「落札」の場合も
 同じです。相手が民間人か国家機関かの違いがあるだけです。)」し、
(2)その地役権がついていることにより、『購入目的を果たすことが出来ない』

以上の要件を満たす場合には、契約の解除および損害賠償請求をすることが出来ます。契約の解除をすることにより、売買がなされなかったのと同じになり、納付した代金は戻ってきます。

 上記のことを、ご質問の事例に合わせてご説明しましょう。
 (1)の『知らず』の要件については、純粋に、地役権がついていたのを知っていたかどうかによって判断され、現地を見て地役権がついていることを容易に想像できたかどうかは関係ありません。登記官の入力ミスで謄本にそもそもその記述が抜けていたというお話ですからこの点については問題ないと思います。

 また、(2)の『購入目的を果たすことが出来ない』の要件についても、通常、不動産を競売によって素人の方が購入なさる場合、田畑をつくろうとか、駐車場にしようとかと思って購入なさる方はおられないと思います。普通は家を建てて住むことを目的として購入なさると思います。ご質問の内容から考えても、購入なさったのは「宅地」だと思います。
 地役権が設定されていることにより購入地の3分の1が建築禁止になっているとしたならば、その禁止になっている場所によっては、新たに家を建てることが著しく困難になることが考えられます。もしそうであるならば、新居を建てようと思って購入したのに、その購入の目的を果たせないということになります。

 このように、上記(1)(2)の要件を満たす場合には、「契約の解除」をすることが出来ます。
 購入の事務を取り扱った裁判所に、解除したい旨連絡すれば、しかるべき手続きをとって下さるはずです。裁判所から連絡が来たと言うのも、「解除」の機会を与えるためのものと思われます。

 そして、金額の多額な不動産の購入の場合、自らの手持ちの現金で一括購入なさる方はそう多くはいらっしゃいません。大抵、何らかのローンを組むなりして利息や手数料等の余計なお金が掛かっているのが普通です。これらのお金については、通常の損害として損害賠償請求をすることが出来ます。
 そして、これらの解除と損害賠償の請求は、購入された土地に地役権がついていることを知ってから1年以内にする必要があります。

 地役権がついていても、家の新築のためには支障が無かった場合には解除はできません。しかし、そのような建築禁止の地役権のついた土地では売却する場合にも高くは売れなくなりますし、その分の損害が発生していると考えることができますので、解除が出来ない場合でも損害賠償の請求はすることが出来ます。

 また、登記官の初歩的な入力ミスによって地役権の記載が漏れており、その登記簿の記載内容を見て何ら所有権を制限する権利が設定されてはいないと思って購入されたのでしょうから、そのことによって発生した損害の賠償請求を国家賠償法に基づいて行うことが出来ます。
 確かに、状況によっては購入された「」さんにも幾分かの過失があるとされて賠償金額が減らされることもあるかもしれませんが、不動産関係の専門家であるならばいざ知らず、不動産に関して全くの素人の方の場合、過失が認定されてもその割合は少ないものと私は考えます。

 ついでながら、以上のいずれの場合も、損害についての損害賠償という言い方をしましたが、もちろん慰謝料の請求も出来ます。

 これらの手続きについて、もちろん、ご本人だけでも行うことは出来ますが、この方面に詳しい専門の弁護士の方にご依頼なさる方が宜しいと思います。
解除するだけであるならばご本人が裁判所に連絡をして手続きをすればすぐに出来るはずですが、それ以上に損害を賠償してもらおうと考えた場合には、素人の方ではかなり難しいと思いますので。
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 執行官の作成する「不動産現況報告書」の記載はどうなっていたのでしょうか。

それにも記載がなかったとすれば、国側の過失は免れないものとして、国家賠償法の適用になると思います。
 しかし、現地に行って、当該土地上に高圧線の存在を認識していたり、行けば、その存在を認識できた場合には、過失相殺も考えられます。

参考URL:http://web.parknet.co.jp/ryuichi/cases/minji/m-H …
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今夜はもう遅く、また、3時には起きて出かけなければならないので、詳しい説明はどなたかにお願いしたいと思いますが、民法566条により解除・損害賠償請求が出来ます。

また、国家賠償法1条1項による損害賠償請求が出来ます。
知り合いの弁護士さんか、そういう方がおられない場合には、お住まいの都道府県の弁護士会に御相談下さい。弁護士費用も、今回の場合、国に請求できるはずです。
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 選択肢としては、債務不履行を理由とする契約の解除と不完全履行を根拠とする損害賠償請求とがありますね。

後者を選択するのであれば、地役権がついていたことによる不利益或いは地役権がついていなければ得られたであろう利益を損害賠償として請求できるでしょう。
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