旅行好きのおしりトラブル対策グッズ3選

ある店舗を大手チェーン店に貸す契約をしました。
契約は3年で途中解約は違約金を受け取ることになっている契約
をしました。契約時に担当者に1年で解約しませんよね。
もし1年くらいで解約するなら契約しませんと言ったところ
必ず5年はお借りしましから安心してくださいと言われました。
しかし契約書には書いていませんでした。
しかし1年半で解約されました。
この場合5年借りるという口頭での約束は契約違反になりますか?
契約書の違約金以外に残りの3年半の家賃は払ってもらえませんか?
以前新聞であったので覚えていますがあるマンションの契約で
隣の空き地にマンションは建ちませんか?って聞いたら
絶対建ちませんから安心してくださいっていわれたので
買ったらそのマンション会社自らマンションを建てて
裁判になったって聞いたことあります。
私のような店舗の賃貸契約の場合どうなるでしょうか?

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A 回答 (2件)

>この場合5年借りるという口頭での約束は契約違反になりますか?



契約違反になります。口頭の約束であっても法的に有効です。

>契約書の違約金以外に残りの3年半の家賃は払ってもらえませんか?

相手が口約束を認めて払うと言わないかぎり無理でしょう。
払わないと言ってる相手に、法的に支払いの義務を負わせるには、裁判で勝たなければなりませんが、口約束であり証拠も無いのですから裁判では認められません。

口約束契約が有効となるのは双方がそれに合意しており、契約書が無くても履行される時です。
つまり親子間のような信頼関係がないと難しい話です。
親子間で「この家をお前にタダで貸すよ」「じゃあ住むよ」となって双方納得で仲良くやってるなら契約書などいらないし、お互いに契約を履行してるのなら有効な契約ということです。
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大家です。


契約は3年で途中解約は違約金を受け取ることになっている契約
をしました。
=  これを重視しましょう。 

口約束での交渉は面倒で無理と考えたのが良い。
 
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Q事務所賃貸の契約期間について

「不動産業者との契約について」と言う質問をしている者です。
新たな疑問ですが、よろしくお願いします。

(1)初回の契約期間について、大体どのくらいが一般的ですか?
当面の間、自己使用も売買もしないつもりなので安定した借主であれば長期間借りて欲しいのですが、借家権?との兼ね合いもありますよね。
不動産業者の担当者は「事務所ですから3年くらいですかね?」と言ってましたが妥当ですか?
事業用なのでもっと長いのかなと思いました。
でも契約期間中でも借主は凡そ6ヶ月賃料相当を支払えば退出できるので契約期間が長くても期間満了の保障はないわけですから貸主にメリットはないですか?
契約期間の貸主・借主のメリット・デメリットについても教えて下さい。
因みに借主は、外装も内装も自社の好きなように改装したいらしいので極端に短期を想定しているようでもありません。
今のところ更新料を設定するつもりはなく、保証金(3か月分)を更新時に3年なら10%~15%くらい償却したらどうかと言われています。

Aベストアンサー

事務所や倉庫ということで貸すのでしたら、そんなに汚れはないかと思いますので、いいかもしれませんね。よほど、派手なクロスにしなければ、退去後もそのまま使えるかもしれませんし、逆に大家さんである質問者さんにとって好都合かもしれませんね。
改装等は貸主の許可をとっておくのと同時に、ケースによっては、もし、それをそのままにして退去する場合のことも決めておきましょう。例えば、シャワートイレなどを付けたいと言ってきた場合に、それをそのままにして退去するとしても、その分の代金を払えと言われないようにする規定を作ってもらいましょう。(多分、ほとんどの契約書にはあると思いますが・・・)許可は出したけど、そのままにして退去する場合はどうするのか?を決めていなかったために、トラブルになることもありますので、そのたびに、書面にしてしっかり約束をしておきましょう。
あとは当然のことながら、危険物を保管しない・暴力団関係の出入り禁止・近所迷惑になるような行為をしない、近所のルールを守る・・・などは入っているかと思いますが、確認してみて下さい。

少し前に質問された内容も見ましたが(同じ質問者さんだったとは気付きませんでした)、契約当事者がどのようになるのかも重要です。家賃が不動産会社の方に最初に入金されるからです。なので、「賃貸人(所有者)と管理会社との間の管理契約が解除された場合や、管理会社に著しい管理違反等がある場合は、賃貸人は賃借人に直接家賃を自己に支払うようにすることを要求でき、賃借人もその要求に応じなければならない。」といった規定を入れてもらうと良いかもしれません。そのためには、質問者さんとその不動産業者との間で、管理委託契約を書面で作成された方がいいでしょう。(すでに交わしたかもしれませんが。)
そうすれば、その不動産会社の人もいい意味で緊張感がでて、管理業務をしっかりしてくれると思います。

事務所や倉庫ということで貸すのでしたら、そんなに汚れはないかと思いますので、いいかもしれませんね。よほど、派手なクロスにしなければ、退去後もそのまま使えるかもしれませんし、逆に大家さんである質問者さんにとって好都合かもしれませんね。
改装等は貸主の許可をとっておくのと同時に、ケースによっては、もし、それをそのままにして退去する場合のことも決めておきましょう。例えば、シャワートイレなどを付けたいと言ってきた場合に、それをそのままにして退去するとしても、その分の代金を払えと言...続きを読む

Q店舗を借りて、最後に違約金払うのおかしいですよね?

小さな英会話教室のために店舗を借りたのですが
解約前3カ月にしかっリ告知して、解約しようとしたら
違約金1か月分を敷金から引かせてもらうといわれました。
借りてから1年10カ月、契約書には2年契約と確かにうたってはいます
それと、特約事項の中に当初2年以内に解約すると
違約金が発生するとも述べられてはいるのですが
法的におかしいと思うのですが?

もし法的に間違っているのならば、どのように不動屋さんに
話せばいいのかも教えてください。
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 私も、住宅は1年未満で退去する場合や、リフォームしたばかりのような貸事務所(大型)などは2年以内に退去する場合、1ヶ月分(あるいは2ヶ月分)の違約金が発生します、と記載・説明して契約する場合があります。

 例えば、住宅だと、最近の女性は、その畳の上で男がパンツいっちょうで汗を流しながら寝転んでいた・・・ と想像するだけでイヤなんですね。

 ですから、わずかな期間でも誰かが住むと、また畳表を新しくします。もちろん、実際は畳だけの話ではなくて、あちこち手を入れるんです。

 そうしないと、不動産業者が「どうせ連れて行っても話がまとまらない」と思って客を連れてきてくれなくなるからです。

 かといって、6ヶ月や7ヶ月分の家賃ではそういう事をやっていたら採算が取れません。

 だから、「1年未満で退去するつもりの人は借りないでくれ」という警告として違約金の規定を入れているわけなんです。

 規定を入れている以上、1年未満で退去する方からは1ヶ月分頂かなければなりません。

 いただかないと、契約書を見た税務署が「なぜもらわなかったか」と疑いますので。「契約があるからには、もらったものとみなす」と言って追徴課税される危険もあります。で、契約した以上は、私は必ずもらいます。

 それでも「もうかった」とは思いません。「貸すんじゃなかった」と後悔するほうです。


 質問者さんの大家がどういう理由でそのような規定を入れているのか存じませんが、事前に説明を受けて、それを納得して質問者さんが賃借して、なぜ退去する時になって「法的におかしい」とか言いだされたのも判りません。

 賃借中になにか、関連法律の改正や最高裁判例の変更があったのでしょうか?

 でしたら、不動産業者には契約後の法律改訂や最高裁判例の変更を伝えてください。質問者さんが「法的におかしい」と思うようになった、というだけでは説得力がないと思います。

 また、官僚が鉛筆をナメナメ書いたような「ガイドライン」を持ち出す人も時々いるのですが、法律や最高裁の判例と違って拘束力はありませんし、この場合は、契約後の内容改訂でないと持ち出しても説得力がないと思います。ガイドラインの内容は同じなのに、なぜ質問者さんの認識が「合法→違法」に変わったのか合理的に説明しないといけませんから。

 残念ながら、私はそういう改訂などを知らないので書けませんが、「○○法が、こういう違約金は無効とすることに変わった。だから払う必要はない」というのがよいでしょう。


 ちなみに賃貸業者としての希望を書かせて頂ければ、契約前に「法的におかしい」と指摘して頂けるとうれしいです。

 不動産賃貸業を営んでおります。

 私も、住宅は1年未満で退去する場合や、リフォームしたばかりのような貸事務所(大型)などは2年以内に退去する場合、1ヶ月分(あるいは2ヶ月分)の違約金が発生します、と記載・説明して契約する場合があります。

 例えば、住宅だと、最近の女性は、その畳の上で男がパンツいっちょうで汗を流しながら寝転んでいた・・・ と想像するだけでイヤなんですね。

 ですから、わずかな期間でも誰かが住むと、また畳表を新しくします。もちろん、実際は畳だけの話ではなくて...続きを読む


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