購入したマンション（オーナーチェンジ）の排水設備で臭いがする場合の対処について

８月２８日に引渡しを受けた１Ｋのオーナーチェンジ物件についてです。
契約書の「瑕疵の責任」の条文に、「建物の専有部分の隠れたる瑕疵について売主が責任を負う。」とあり、給排水管の故障が入っています。引渡しから３ヶ月以内に請求を受けたものとあります。

今回、引渡し後すぐに、入居者に設備の不具合等確認した所、台所や浴室の排水溝から時々嫌な臭いがするということでした。頻度は半月に１回位だそうです。
専門の業者に来てもらって原因を探り、修繕して下さい、と仲介業者に言ったのですが、それは無理だと言われてしまいました。

ある下水工事屋さんも丁度臭いがしている時でないと原因は分からないし、多分点検しても原因は究明できないだろうということでした。

このままにされたのでは、だんだん臭いもひどくなるでしょうし、修繕費を買主側が支払わなければいけなくなってしまいます。

売主側の責任で原因を究明して直してもらうわけにはいかないのでしょうか。
大変困っています。お知恵を貸してください。

No.3 ベストアンサー 回答者： bushido- 回答日時： 2008/09/05 11:40

補足を拝見致しました。

＞同じ条文の中に、主要設備の不具合にも売主は責任を負う、と書いてありますが、これにも当たらないでしょうか

臭いの原因が主要設備の不具合に当たるかどうかは調査しなければわかりませんが、先の回答でも書きました通りに、それに当たるかどうかの調査義務までは売主側に存しないということです。
臭うことのみを持って瑕疵とは断定出来ませんので、売主に求めるのであれば瑕疵である根拠を買主が示さなければなりません。

＞その時は、３度の検査の結果、髪の毛を排水溝に詰まらせていたことが分かり、かなりの金額（検査出張費も含めて）を出して清掃・修復してもらいました。

随分と良心的な売主さんだったものと思います。
人が生活する上で髪の毛が排水溝に詰まるというのは、物件の瑕疵ではなくてメンテナンスの範囲のものですから、設備の不具合ではありません。それでも売主がサービスで対応することに問題はありませんが、本来であれば売主に義務のないものだったと考えたほうが良い前例かと思います。

＞調査結果によっては買主側で負担しなくてはならなくなり、その可能性が大きそうですね

時々臭うと書かれておりましたので、設備の不具合というよりも蓄積された配管の汚れ、そこから生じる臭いを抑える上での配管設備性能の限界に起因するのかもしれないと憶測させていただきました。実際にはわかりません。

＞異物の詰まりによるならば入居者の落ち度として入居者に請求したほうがよいでしょうか

明らかに入居者の落ち度で何かを詰まらせてしまったことが原因というのであれば入居者負担としても良いでしょう。しかし、日々の生活における蓄積された汚れが原因だとしますと、入居者で清掃出来る方法・範囲と、専門業者が清掃出来る方法・範囲（高圧洗浄等）とに違いがありますので、入居者として最低限出来ることを怠っていなかった状態であるとすれば、その負担を入居者に求めるのが妥当とは思えません。
もう一つの問題は、入居者が新築時からの賃借人でない限り、汚れの全ての責任を現賃借人のみに負わせるのにも無理があります。

賃貸人というのは賃料を得ることと引き換えに、物件の維持修繕には様々な責任を伴うものです。今回の臭いの原因が設備の不具合（瑕疵）に該当する場合には売主に負担を求めれば良いでしょうが、そうではないとすると賃貸人負担の内容と考えるのが原則かと思います。賃貸人とはそういうものです。
もしくは、生活上支障がない、対応を要する程のものではない、と判断出来るのであれば入居者に我慢して貰うしかありません。

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。理路整然としたご説明で大変よく分かりました。
入居者と相談して、今回はこのままもう少し様子をみてもよさそうだということになりました。
賃貸人としては、入居者に気持ちよく住んでいただくために、原因を究明してすぐにも直しておきたいと思っているのですが、多分専門業者に見てもらっても簡単には直らないらしいので、仕方なく。

別の話になりますが、今回エアコンにも不具合があり、入居者が前オーナーに修理依頼していたのを、前オーナーは「もうすぐ所有者が変わるからこのまま売り逃げしたい」と言っていたという話を聞いたので、前所有者（日本人でない東洋系）はかなり悪質な人だと不信感を持っていたので、それがつのっていったこともありました。

冷静に考えれば、bushido-　様の仰るとおり、瑕疵として売主の責任を問うのは難しいのでしょうね。
入居者が入れ替わる時にでも徹底的に原因を究明して修繕し、新しい入居者を募集して気持ちよく住んで頂きたいという気持ちです。

お礼日時：2008/09/06 14:07

No.2 回答者： bushido- 回答日時： 2008/09/03 15:47

例え3ヶ月間であっても、瑕疵担保責任を負うという契約を交わされたことは買主にとっては良いことです。

しかし、瑕疵担保責任というのは、瑕疵があった場合にその修復等を売主の負担とするものではありますが、瑕疵かどうか不明確なものを調査する義務までは負いません。

つまり今回の異臭の原因は一体何なのか、また、原因が判明したとしてそれが物件の瑕疵に該当するものなのか、もしくは中古物件として当然の劣化や汚れであり清掃の範疇で解決するものなのか。
それがわからないまま、売主に瑕疵担保責任を追及するには無理があるというのは仲介業者の言う通りです。

理屈で言えば、売主には仲介業者を通して一本打診した上で、あなたの負担にて原因を調査する。そしてその原因が瑕疵と言えるものであれば、その修復費や調査費も合わせて売主に請求する。
一方、原因が究明できない、又は原因が瑕疵と言えるものでなければ調査費用及び清掃費等もあなたが負担する。
このようになります。

しかし、瑕疵かどうかはきちんと売主に現認を求めるなりして確認をしながら進めていかないといけません。勝手に瑕疵と判断して工事も終えて、後から費用だけ請求してもトラブルになりますからご注意ください。

最後に、憶測で書くのも気が引けますが、排水溝から時々嫌な臭いがするという原因が、物件の瑕疵に該当する可能性は低いかもしれません。

この回答への補足

非常に分かりやすいご回答有難うございます。
＃１の方にも書きましたが、

同じ条文の中に、主要設備の不具合にも売主は責任を負う、と書いてありますが、これにも当たらないでしょうか。

以前、他の物件で、１ヶ月に一度位かなりひどく臭うという入居者からのクレームがありました。
その時は、３度の検査の結果、髪の毛を排水溝に詰まらせていたことが分かり、かなりの金額（検査出張費も含めて）を出して清掃・修復してもらいました。
こういう例もあるので、トラップだけの問題なのか、異物のつまりによるものか原因を突き止め、それによって売主が負担するのか、入居者が負担するか、きちんと処理をして欲しいと思ったのですが。

bushido-様のご回答によりますと、調査結果によっては買主側で負担しなくてはならなくなり、その可能性が大きそうですね。

このまま、しばらく様子をみて、かなり臭いがひどくなった時に検査して、異物の詰まりによるならば入居者の落ち度として入居者に請求したほうがよいでしょうか。
お手数ですが、もしよろしかったらご回答下さい。

補足日時：2008/09/04 22:48

No.1 回答者： nrb 回答日時： 2008/09/02 18:12

　臭いがでないように配管はトラップになっていて通常水が溜まってます

ところが、全然みずを流さないと（旅行などに行くと）この水が無くなり、配管の臭いが出てきます

たぶん
台所や浴室の排水溝から時々嫌な臭いがするということでした
なので

上記の可能性が高いです

http://www.otaf.co.jp/kuras/dobu.htm

また、場所によりトラップが無いのも存在します
それは構造の問題なので瑕疵ではありません

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。
これは、瑕疵にあたらないのですね。
同じ条文の中に、主要設備の不具合にも売主は責任を負う、と書いてありますが、これにも当たらないでしょうか。
以前、他の物件で、１ヶ月に一度位かなりひどく臭うという入居者からのクレームがありました。
その時は、３度の検査の結果、髪の毛を排水溝に詰まらせていたことが分かり、かなりの金額を出して（検査出張費も含めて）直してもらいました。
こういう例もあるので、トラップだけの問題なのか、異物のつまりによるものか原因を突き止め、それによって売主が負担するのか、入居者が負担するか、きちんと処理をして欲しいと思ったのですが。

お礼日時：2008/09/04 22:26