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夫の叔父が所有している土地なのですが、「お前になら(値段が)いくらでもいいから売ってもいい」と快く言ってくださったので購入を考えています。

が、物には適正価格というものがありますし、知人に聞いたり色々と調べてみたのですが、市役所で評価額を調べればいいというところまではわかったのですが、評価額がわかった上でどのように話を進めれば良いのでしょうか?

又、こういった場合は不動産会社を間に挟んだほうが良いのでしょうか?

予算がたっぷりある!というわけではないのであまり金額がかからないようにしたいのですが・・・・・。

アドバイスをお願い致します。

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A 回答 (5件)

以前、親戚から土地を買った経験があります。



何もわからなければ、不動産屋と司法書士に頼むのが普通です。
家を建てるなどの用途について調べてもらえるからです。(最大3%プラス6万、消費税が手数料としてかかるが交渉可能)
司法書士は法務局での、売買を原因とする所有権移転の登記を代理します。(数万の手数料がかかる)これも法務局の無料登記相談を使えば自分でできますので、不動産屋、司法書士はお金の無駄、不要です。
家を建てるなら、ハウスメーカー等に依頼すれば、水道、ガス、道路などそこに建てることができるかを調べてくれます。

また、価格が低いと親族間の低額譲渡にあたり、実勢価格との差額を贈与とみなし、贈与税の対象とされます。
税務署でいくらが適当かを聞いてみても、あくまでも実勢価格としかおしえてくれません。
簡易に実勢価格を調べるには、(該当地の前の路線価)×面積×1.25倍
これで公示価格とほぼ同等になります。実際は多少低くても、さほど問題ありません。
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この回答へのお礼

アドバイスいただきありがとうございます。
具体的でわかりやすいです!
なるべく不動産屋は頼みたくないので、出来る限り自分たちで調べて
みようと思います・・・・限界がくるまで・・・・。

お礼日時:2008/09/04 21:06

業者してます。



他の回答にもある通り、安すぎると税務署から贈与とみなされる可能性があります。具体的にいくらまでかというとはっきりとした基準はありませんが、相場の50%が一つの目安と聞いた事があります。ご心配なら税務署にズバリ聞かれる事をお奨めします。頭の柔らかい職員なら何となく言ってくれる事があります。

個人間の売買は、不動産業者を入れなければならない訳ではありません。しかし全くの個人同士では境界や瑕疵担保などで、将来に思わぬトラブルを招く可能性があります。少なくとも司法書士等に依頼して売買契約書を作製しておいた方がいいと思います。
また購入費用のためにローンを組む場合には、金融機関が不動産業者の作製する「重要事項説明書」を必要書類とするケースが多いですね。それだけを安く作製してくれる物好きな業者はあまりいないと思いますので、こうなると仲介手数料を支払って業者に仲介を依頼する他ありません。

何でもそうですが、個人間の取引は色々なリスクがあります。専門家を排除して、その分安く話を進める訳ですから。それとどう向き合うかを考えておかれるべきと思います。
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この回答へのお礼

アドバイスいただきありがとうございます。
贈与税がどのくらいでかかるのか具体的な数字が良く分からなかった
ので助かります。
金額設定の参考にさせていただきます。
リスクについても重々承知しているので、慎重に行動します!

お礼日時:2008/09/04 21:18

どっちか言うと


http://www.rosenka.nta.go.jp/
この評価額で売買は
税務署は文句を言いません。

>不動産会社を間に挟んだほうが良いのでしょうか?

売買契約書
所有権移転登記作成で
行政書士に依頼しましょう。
不動産屋はナンセンス
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この回答へのお礼

アドバイスいただきありがとうございます。
URLを参照させて頂きます。
評価額ってみたことなかったので見方が良くわからなかったのですが、
頑張って勉強してみます!

お礼日時:2008/09/04 20:56

極端に安いと贈与税が課税される可能性があるのでご注意下さい。



http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin26.html

固定資産税評価額が一つの目安になるかと思います。

不動産屋に頼めば仲介手数料が発生します。
節約されたければ、司法書士に頼んで、売買契約書(税務署対策)と所有権移転登記をして頂ければ良いかと思います。

しかし、貴殿が購入にあたりローンが必要になるのであれば、話しが変わってくるでしょう。
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この回答へのお礼

アドバイスいただきありがとうございます。
どうも不動産屋は嫌な思い出があるもので・・・・。
って、そんなこと言ってる場合ではないですね・・・。
出来る限り自分で法的なものも処理したいとは思っているのですが、
書類作成等は司法書士に頼んだ方がよさげですね。
自分的にも安心出来そうです。

お礼日時:2008/09/04 20:46

こんばんは



とてもうらやましいお話です。よかったですね。

固定資産課税台帳に記載されている評価額は、実勢価格より低いので、やはり一般の取引価格を参考にされたほうがよいと思います。
近所の売り物件を見たりしていれば、大体の相場がわかりますので、そこからご親戚割引をしてもらえばよいと思います。

また、不動産屋を間に挟むかどうかですが、ご親戚との取引なら必要ないでしょう。ただ、土地についての法的・物理的問題についての入念な事前調査は必要です。もっとも多いのは境界がはっきりしない場合です。譲っていただいた後に、境界確定協議が必要であることが判明して、多額の費用が発生しても、いまさらおじさんにいえないしということになりますから。

それから、住宅をご建築ということですよね?ならば、土地取引に長けた営業マンのアドバイスを受けつつやれば大きな間違いはないと思います。

それから蛇足ですが、人間の関係も年を経れば変わることもあります。
今は、おじさんと良好な関係のようですが、将来もしご関係が悪くなってしまったときを考えて、契約書の作成やお金のやり取りはきちんとしたほうがよいと思います。余計なお世話だと思いますが。

よい家(ですよね?)ができればいいですね。
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この回答へのお礼

遅い時間にも関わらずアドバイスいただきありがとうございます。
金額の設定についてはどうしたものかと思っていたのですが、
近所の相場も大切なんですね。調べてみます。
また、人間関係についても覚悟はしています(苦笑
叔父もあいまいなやり取りはしない方なのできっちり確認・承認の上で
話をしていこうと思います!

お礼日時:2008/09/04 20:34

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Q親族間での土地取引

お世話になります。

親戚が100坪ほどの駐車場を持っているのですが、これを売りたいらしく、当方に相談されました。そして当方で購入を検討しています。
さてこの場合、不動産屋を仲介せず直接取引となるかと思いますが、金額はどのようにして決めるべきなのでしょうか?
こちらから値段を提案するにも相場がよく分かりませんし、値段の根拠が提示できません。

また契約、登記手続きなどは自分でもできるものでしょうか?

当方一応宅建主任者なのですが、遠い過去の話ですので、不動産知識はほぼゼロです。。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 宅建主任者資格をお持ちのようですので、あまりくどい話はしません。

 他人間での売買だと値決めは比較的自由で、購入資金の出所を調査される程度で済むのですが、親族間だと売買価格が相当かどうかも調べられる場合があります。

 相場で売買していれば問題ないのですが、じゃあ相場はどうやって決めるのかというと、税理士だろうが不動産鑑定士だろうが誰も責任を持った回答はできません。

 路線価とか固定資産税の課税評価額でやれば、という意見をしばしば見かけるのですが、価格の趣旨が違いますので、それに準拠していれば必ず大丈夫という話にはなりません。

 不動産鑑定士に鑑定を頼むのも、ごまかす気はなかったゾという誠実さの証明には成るかと思いますが、出した額については信用していません、私は。

 係数をちょっと操作するだけでトンでもない額がでます(希望額を言って権威づけてもらうのにはいいかも)。

 私としては、一番胸を張って税務署員をお出迎えできるのは、何軒かの不動産業者に相場を尋ねてその範囲で値決めすることだろうと思います。

 文書にしてもらえれば最高でしょうね。

 余談ですが、面倒をさけることが第一なら、業者の言う相場より高く買えば、売り主が高い税金を払うことになりますので、税務署は文句を言いません。

 契約や登記は、裏切られる可能性の有無によって違います。

 ふつうは親戚間なら、モタモタしている間に二重売買されたり「気が変わった、価格2倍な」とか言いださないので、素人が研究しながら手続きしても大丈夫なものです。

 多少時間がかかるものですが、自分でできます。

 しかし、上述の「相場」調べで協力を得た不動産業者を契約に混ぜて、手数料を払ったほうがいいような気はします。

 宅建主任者資格をお持ちのようですので、あまりくどい話はしません。

 他人間での売買だと値決めは比較的自由で、購入資金の出所を調査される程度で済むのですが、親族間だと売買価格が相当かどうかも調べられる場合があります。

 相場で売買していれば問題ないのですが、じゃあ相場はどうやって決めるのかというと、税理士だろうが不動産鑑定士だろうが誰も責任を持った回答はできません。

 路線価とか固定資産税の課税評価額でやれば、という意見をしばしば見かけるのですが、価格の趣旨が違いますので...続きを読む

Q親族間の土地の売買で適正な価格とは

適正価格よりも低い価格で売買すると、その差額が贈与されたものとみなされ、贈与税を課せられる可能性があるということなので、贈与税を課せられない適正価格を知りたいのですが、相続税評価額で大丈夫ですか?それとも実勢価格から何%の範囲とかあるのですか?

Aベストアンサー

売買等による贈与税の計算のときの時価は、次のように計算して参考価額としています。

対象地の路線価:対象地の時価=公示地の路線価:公示地の公示価格
注)公示地の他に基準値も参考に計算するとよいでしょう。

対象地の時価=公示地の公示価格×(対象地の路線価÷公示地の路線価)

いくつか計算して、価額を確定すれば贈与税は課税されないでしょうが、もともとこのような方法としたのは、路線価で売買し、すぐに他に転売して差額について贈与税を不当に回避する行為が横行したためです。
また、参考価額としての時価の計算は、今回の公示価格・基準地価格が若干でも上昇しているような地域については、そのまま適用されるでしょうが、いまだに下落等している地域では、路線価=時価として売買されているところもあるようです。
路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/
土地情報ライブラリー(公示地・基準地・取引情報等)
http://www.tochi.nla.go.jp/
以上ご参考までに。

Q評価額より安い金額で土地を売った場合、課税される税金は評価額と売値のどちらが対象になりますか?

現在、登記済みの評価額が6000万円の遊休地を所有するも、この金額では到底買い手が付かず、無駄に高額な固定資産税を払い続けて数年が経過した人がいます。

ですが、仮にこの遊休地を3000万円で買いたいと言う人(他人)が現れ、このまま税金を無駄に払い続けて使い道の無い遊休地を維持するよりも、安くても買ってくれる人がいるなら売却した方が良いとして、評価額の半額の3000万円で売却したとします。

ここで質問です。
(1) この場合は当然売却の際に譲渡所得税などの税金がかかりますが、税金は土地の評価額を元に計算されてしまうのでしょうか?または、税金は土地の売値を元に計算されるのでしょうか?

(2) 評価額とはあくまで固定資産税の算出の為の金額であり、実際に土地を売り買いする場合の金額は持ち主が自由に定めても構わないのか?

(3) 例え土地の売値や買値がいくらになろうと、評価額は変わらないものなのか?

以上の事の回答を御待ちしております。皆様宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

(1)譲渡所得税については「いくらの所得があったのか」が問題ですから、評価額の問題ではなくて実際に売買して得た所得をベースに考えます。
3,000万円で売ったのに、評価額が6,000万円だから6,000万円の所得を申告せよ、とはなりません。

しかし、例えば移転登記の際の登録免許税、取得した際の不動産取得税、毎年の固定資産税等を算出する場合には、評価額の6,000万円という数字がベースになります。評価額というのは、元々それらの税金を算出するための数字だからです。

(2)売買価格は自由に定めて構いません。しかし、あまりにも実体価値と乖離した価格での売買は、贈与という扱いを受ける場合があります。
例えば、普通に売りに出せば2,000万円位で売れる価値がある土地を身内に10万円で売ったとか。純粋な売買とは認められず贈与税の対象となる場合もあります。
しかし、それは実勢価格の問題であり、評価額に近い価格で売買しなければならないなどということはありません。

(3)(1)で書いたように、評価額というのは主に税金算出用の数字ですから、実際の売値や買値とは別の概念ですし、売買価格とは関係がありませんし変わりません。
しかし念のため書いておきますけど、評価額は不変の数字ではなくて3年に一度、評価替えを行うのですが、実際の売買市況や相場観がその評価における材料になっていることはあります。それでも3年後に評価額がいきなり半額になるようなことはまずありませんけど。

(1)譲渡所得税については「いくらの所得があったのか」が問題ですから、評価額の問題ではなくて実際に売買して得た所得をベースに考えます。
3,000万円で売ったのに、評価額が6,000万円だから6,000万円の所得を申告せよ、とはなりません。

しかし、例えば移転登記の際の登録免許税、取得した際の不動産取得税、毎年の固定資産税等を算出する場合には、評価額の6,000万円という数字がベースになります。評価額というのは、元々それらの税金を算出するための数字だからです。

(2)売買価格は自由に定めて...続きを読む

Q親から土地をもらう際の贈与税について

母親59歳 私(妻35歳)夫34歳 子供10歳・9歳・3歳

母名義の土地に、夫名義の家を建てるにあたって、土地の名義を私もしくは夫に変えようと思うのですが、その際贈与税が発生する事が分かりました。

税務署で調べたところ、土地の課税価格は297万円です。
私のみの名義に変更すると、贈与税が187000円かかると言われました。

とある人からアドバイス頂き、夫と私と二人の名義に変更するとそれぞれ基礎控除額110万円差し引かれるので、38500円になるという事です。

では、土地の名義を子供と合わせて3人に贈与するとなると贈与税はかからなくなるのでしょうか?
またそのような事は可能なのでしょうか?

その際、何か問題が生じますか?
住宅ローンや、その他の取得税・固定資産税など他の部分での税金が多く発生したりするのでしょうか?

ご返答よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

土地の名義を子供と合わせて3人に贈与するとなると贈与税はかからなくなるのでしょうか?]

297万円の土地。
これを夫、妻、子1、子2、子3が贈与を受けるとします。
単純に3で割れば各自5分の1の共有持分になります。
贈与額は@約100万円で、基礎控除額110万円以下ですから、贈与税はかかりません。

不動産取得税、固定資産税なども「5分の1」ずつ課税されますので、実は端数計算の関係で総額が安くなる可能性があります。100円単位ですけどね。

ところで、夫と妻で共有するというのは良いアイデアだと思います。基礎控除額110万円をそれぞれが使えるからです。
私は子に共有持分を持たせるのは「よしておけ」と思います。
理由は、その所有権をめぐっての争いの種を作るからです。
子3人はいずれ成人すれば家を巣立ちます。
3人が全部結婚して配偶者と子と共に「今回の土地の上の家」に住むわけではないでしょう。
家を誰のものにするはは結構簡単なんです。
「もう古いから、建て直そう」としたときに家を消滅させてしまい、お金を出した人の所有物として建てればよいからです。
ところが土地は「一度なくしてしまって、もう一度作る」わけにはいきません。
現状での所有権者間で「あげる、貰う」があれば贈与税、「売る」「買う」となれば譲渡所得の対象になります。
ここで税金が出ない程度の話だからいいだろうとタカをくくるのは危険です。
「兄弟間の財産争い」です。親父とお袋の土地を誰が貰うかの話も出てきます。

私は「子に贈与する」アイデアは、税負担のためのアイデアとしては「○」で、今後のことを総合的に考えるなら「×」といいたいです。
相続税贈与税が、一般社会の行動に多くの影響を与えてるといわれますが、本例はその一例です。
親が死ねば子がその財産を相続するので、ジタバタせずに夫婦の財産にしておけばいいのに、子まで共有者にする理由が「贈与税を安くする」目的です。
切り詰めた贈与税額で、子3人が争い始めたときの弁護士料が賄えるのか。

私は「支払できるなら、とにかく贈与税を払ってしまう選択がスッキリしてる」説派なのです。

「お兄ちゃんが家を継ぐんだから、お父さんとお母さんの面倒をみてくれないと困る」と弟、妹から言われるのは嫌じゃというのもあります。
いらない問題を子に残すことになるということです。贈与税節税のために子の名前を借りるのは「やめとけ」と私は思うんです。

土地の名義を子供と合わせて3人に贈与するとなると贈与税はかからなくなるのでしょうか?]

297万円の土地。
これを夫、妻、子1、子2、子3が贈与を受けるとします。
単純に3で割れば各自5分の1の共有持分になります。
贈与額は@約100万円で、基礎控除額110万円以下ですから、贈与税はかかりません。

不動産取得税、固定資産税なども「5分の1」ずつ課税されますので、実は端数計算の関係で総額が安くなる可能性があります。100円単位ですけどね。

ところで、夫と妻で共有するというのは良い...続きを読む

Q伯母からの土地の相続と生前贈与

86になる伯母が、彼女が所有している土地約77坪(評価額未確認)を、私に相続させると言ってくれているのですが、通常に相続した場合と生前贈与した場合とでは、どちらが、節税になるのでしょうか?
伯母には、子供はなく、夫も亡くなりました。
なお、同一地域に実家があるのですが、実家の評価額は、69坪ですが、さら地の条件で1100万でした。

Aベストアンサー

1 甥が法定相続人になるか。
 なりますが、代襲相続といいます。
 Aが死亡した。
 Aの兄弟姉妹はBのみだったとし、そのBが子C(あなた)を産んでAよりも先に死んでしまってる場合に、Cは親のBに代わってAの法定相続人となります。
 親が受け取る相続財産を子が代わりにもらうという意味です。
 このような代襲相続がおいが叔父さん伯母さんの財産を相続で貰う例の一つです。
 
代襲相続の場合には相続税の対象です。基礎控除が5,000万円プラス1000万円掛ける法定相続人数だけあるので、法定相続人が甥一人の場合には6,000万円までは相続税がかかりません。

2 生前贈与した場合
 そのまま贈与税の対象になります。基礎控除が110万円を引いたのこりに贈与税が課税されます。比べるまでもなく「相続税の方が安い」が答えです。

3 今伯母さんがなくなったときに貴方が間違いなく法定相続人になるかどうかを確認しましょう。
伯母という方があなたの父の姉なら、あなたのお父さんが死亡していれば、あなたが代襲相続人です。
(あなたの母の姉だというなら、文章を読み替えてください)
すると生前贈与を受けるさいに「相続時精算課税制度」を選択して2,500万円までの財産なら贈与税が「ゼロ」です。
相続時精算課税の選択は撤回できませんので、必ず税理士に相談してから選択をしてください。

 

1 甥が法定相続人になるか。
 なりますが、代襲相続といいます。
 Aが死亡した。
 Aの兄弟姉妹はBのみだったとし、そのBが子C(あなた)を産んでAよりも先に死んでしまってる場合に、Cは親のBに代わってAの法定相続人となります。
 親が受け取る相続財産を子が代わりにもらうという意味です。
 このような代襲相続がおいが叔父さん伯母さんの財産を相続で貰う例の一つです。
 
代襲相続の場合には相続税の対象です。基礎控除が5,000万円プラス1000万円掛ける法定相続人数だけあるので、法定相続...続きを読む

Q親戚から家と土地を貰う方法

祖父の妹から一戸建てプラス土地をあんたにあげる!と言われました。
無償?相続税?贈与?名義変更?などどうしたらいいでしょうか?

祖父の妹(82)なので遠い親戚になります。
元々、祖父の妹(82)とご主人(85)と息子(57)で住んでました。
ご主人は昔から下半身不随で障害手当で生活していました。
なので家もその当時、障害者手当と立退き手当で建てたと聞きました。
はっきりは分からないですが、築30年程の6DK(2階)の一戸建てと駐車場と庭で広いですが造りは一般的な家だと思います。
土地は低目の山の上にあり車がないと不便な土地で土地相場は安いと思います。


おばちゃんも私も、故郷とは違う離れた今居る土地で、家族同士仲良くしていたので、今まで良くして貰ったから!と言ってくれています。


家を手放す理由は、
元々ご主人の障害介護をしていた未婚の息子が去年亡くなり、それに続き障害のあったご主人が脳梗塞で倒れました。

今は病院生活ですが、もう自宅復帰は難しいと言われています。

おばちゃんは、毎日病院に見舞いに行ってますが、病院から帰ってきたら私の祖父に毎日電話して、「淋しい、故郷に帰りたい。旦那さんが亡くなったら帰ってきたい。お墓もそっちで作る」と言っていて、ここ5年くらいのうちにその家をもらう予定でいます。


おばちゃんが親戚の私に家をくれる理由は、
1 今まで良くしてくれたから。
2 後継がいないから。
3 故郷に帰った後は私の両親が車を出したり老後を看るから
4 お墓がないので私の家系の墓に墓石を建てる予定だから。
5 私がちょうど今引越し先を探していたから。
6 おばちゃん1人で家や土地、家具などの処分の仕方が分からないので現状渡しのままで知らない人より親族に譲りたい。
(実際、駐車場にナンバーを返した車が放置されていたり、亡くなった息子さん等の書類などがどれを処分していいか分からず、ダンボールでたくさんあります。なので後々、処分、修理などをするのは実際私になります。)


などがあります。
3と4はあまり私に直接関わらないことですが、おばちゃんの方からのお願いではなく、両親が提案した事で、お家を譲る話もおばちゃんの方からした話で、お互いの気持ちでの交換条件のような感じです。
このままだと贈与になりますか?


今はご主人の名義になっていると思うのですが、ご主人の名義をそのままおばちゃんを経由しないで名義変更出来るのですか?

もしくはおばちゃんの旦那様なので親戚に当たらないので売買の形になりますか?

売買だとあまり低い金額だと贈与税が加算されると聞きますが、どれ位が低い基準なのでしょう?


例えば売買だとして、ご主人名義宛に家賃のように月々で払ったりすることもできますか?

名義変更をせずにおばちゃんの亡くなるまで住んだら、亡くなった後は所有者はどうなるのでしょう。

親戚内でも一応書類は作ろうと思うのですが、その時は何処に相談するのでしょうか。

たくさん質問してしまいましたが詳しい方いたら上手く出来る方法お願いします。
どの方法がお互いに負担少なくできるでしょうか・・・。



それと私個人の話ですが、子供の様子をみて来年か再来年頃に離婚する予定です。
その時までに家の名義変更を終わらせていた方がいいでしょうか?
財産分与の事など何か変わって来ることってありますか?
子供の為になるべく財産は残したいんですが・・・

祖父の妹から一戸建てプラス土地をあんたにあげる!と言われました。
無償?相続税?贈与?名義変更?などどうしたらいいでしょうか?

祖父の妹(82)なので遠い親戚になります。
元々、祖父の妹(82)とご主人(85)と息子(57)で住んでました。
ご主人は昔から下半身不随で障害手当で生活していました。
なので家もその当時、障害者手当と立退き手当で建てたと聞きました。
はっきりは分からないですが、築30年程の6DK(2階)の一戸建てと駐車場と庭で広いですが造りは一般的な家だと思います。
土地は低目の山...続きを読む

Aベストアンサー

他の回答と重複する部分がありましたら申し訳ありません。

贈与や売買は、親族だろうが親戚だろうが他人だろうが、原則同じように考えます。
他人が世話になったからと高額財産を贈与しても問題ありませんし、売買しても構いません。

ただ、おじい様の妹さんおご主人様次第となります。いくら夫婦と言えども、夫名義のものを妻が贈与や売却することはできません。ご主人が同意してくれるのであれば、ご主人との手続きとなります。その手続きの協力をおじい様の妹さんが行うのは構いません。

注意点としては、あなたに相続権が来ることはまず難しいぐらい間が離れていると思います。当然、親戚などでは、あなたのおじい様の妹さんのご主人が亡くなったら、あなたのおじい様の妹さんが亡くなったら、自分が相続人として財産がもらえると期待する人もいるかもしれません。ご本人たちの意思が重要ではあるのですが、あなたが財産目当てで近づき、洗脳して財産を横取りしたと考える人もいます。財産をもらって親戚付き合いが壊れるのは、希望している人はいませんよね。おじい様の妹さんご自身に、その手の話を親戚筋に含みおかせるべきでしょうね。

参考にならないと思いますが、取引相場を大きく下回る場合に贈与とみなされます。
どうしても、税務調査等は贈与や相続などの申告を受けてから期間を置いてくることになります。ですので、売買をされるのであれば、近隣の不動産屋で売買されている似たような物件の資料などを探し保管されることをおすすめします。また、固定資産評価証明書というものがあり、市役所等で固定資産税の課税根拠となる評価額の証明となります。これは再建築価格を前提とした評価になり、相場とは異なります。ただ、一般的に相場の7割程度などと言われることもあるものですので、目安になることでしょう。
不安であれば、税理士に相談されるとよいと思います。

そのほかの考え方としては、あなたが養子になるという考え方があります。
特別養子縁組ですと、実親との権利関係が無くなってしまいます。しかし、普通養子縁組であれば、実親との関係そのままに養親と養子の関係を新たに作ることができます。
お子さんのいない、いなくなったご夫婦の養子となれば、手続き上子として相続を受けることができます。また、親子間の特例での贈与や相続となり、贈与税や相続税を安くすることができるかもしれません。

養子縁組ですと、養子となった人は養親と同じ姓を名乗るとされています。ただ、もともと同じ姓であれば、問題はありませんよね。また、あなたが既婚者であり、配偶者の姓を名乗る選択をしたような人であれば、今の苗字そのままで養子となることもできたはずです。あなたの配偶者があなたの姓を名乗っているような場合に養子となると、あなたと共にあなたの配偶者やお子さんなども苗字が変わることとなります。

売買・賃貸・贈与・相続の複合的な方法もあろうかと思います。

あくまでも極端な例として、税務上の評価額が1000万円と仮定します。
①100万円分の権利(不動産を共有し、持ち分登記を行う。家庭の数字ですと10分の1)のみを贈与する。
100万円としたのは、贈与税の基礎控除が110万円であり、110万円以下であれば、贈与税がかからないからです。それに、過去のお礼として文書を作成して贈与するのであれば、100万円のお礼であればおかしくもないでしょう。
②次に200万円分の売買契約を行い、分割払いとする。①と合わせて持ち分が3分の1となります。
③残りの権利を賃貸契約で借りることとすることで、月々支払いを行う。
④おじい様の妹さんのご主人が亡くなった際に、養子であれば分割払いの残りとともに相続してしまえばよいでしょう。相続税の心配があるようであれば、残りすべてにせず、おじい様の妹さんと共同で相続することで、あなたの持ち分をさらに増やしてもよいでしょう。そして、おじい様の妹さんが亡くなった際に再度相続するということもできるでしょう。

計画的な行動をするということは、それだけ考えて行動したという証になり、親類にも見せることができます。不動産は直接切り売りは現実的でなくとも、権利の一部の売買や贈与などが行えると考えたら大きく違うと思います。

おじい様の妹さんのご主人とあなたの間に養子縁組がない場合には、遺言書でカバーすることもできます。
養子縁組や遺言書がありませんと、おじい様の妹さんだけで相続できず、親戚の一部が権利を求めかねません。注意が必要です。

あなたが単独で得た財産は、あなた独自の財産です。離婚時の財産分与に該当しません。夫婦で得た財産や夫婦の稼ぎのうち生活に入れたお金などが夫婦の共有財産なのですからね。

ちなみに上記の例で、あなたが支払ったお金をあなたの実家での生活費としてもらうことで、言って恋の状態にすることもできるかもしれません。

最後に相談先ですが、一か所ですべてが解決できるところはまず少ないとお考えください。
税金関係は、税理士か税務を取り扱う弁護士しか対応できません。そのほか、税理士登録した公認会計士も扱うことができます。
しかし、税金以外の各種手続きは税理士や公認会計士には行えません。
不動産の手続きについては、司法書士となります。弁護士も取り扱えますが、多くの場合雇用司法書士や職員にやらせたり、司法書士へ外注するようです。であれば、最初から司法書士に依頼したほうが安いと思います。
司法書士に似た専門家で行政書士というものがいます。行政書士も相続を取り扱いますが、不動産や税金以外のものだけのときしかできないと思います。税理士や公認会計士には、無試験で行政書士登録が行えることから、相続手続きも扱うという税理士などもいます。しかし、不動産の手続きは行えず、結果、違法・無責任に依頼する形になるか、外注となることでしょう。
離婚問題については基本弁護士となります。しかし、財産分与などの約束事をもめずにまとまるのであれば、行政書士が文書を作成することもできます。また、養子縁組や遺言書なども行政書士が扱えます。ただ、多くの司法書士は行政書士資格を別に持っていることもありますので、行政書士でもある司法書士という方がよいかもしれません。

多くの資格者が集まった総合事務所に相談や依頼をしますね。
私が懇意にしている総合事務所では、所長が司法書士・行政書士・土地家屋調査士・測量士となっており、事務所内に税理士や公認会計士、さらには弁護士や社会保険労務士もいたりします。
土地家屋調査士がいれば、貰い受けた不動産の境界問題を未然に防ぐ相談も可能です。社会保険労務士がいれば、離婚時の年金問題、おじい様の妹さんご夫婦の年金門d内も相談が可能です。弁護士がいれば、争いごとになっても対応ができます。
すべての資格を持ち、すべてに精通することは一人では難しいでしょう。しかし、総合事務所や共同事務所ですと、資格者が複数になりますし、関連資格を複数持った資格者もいれば、総合的に依頼もしやすくなりますからね。
計画的な売買や贈与の手続き、関連する税務などを管理してくれるように依頼することもできる可能性もあります。

私は資格者ではありませんが、上記のようないろいろな資格者の事務所で働いた経験があるため、自分や家族の問題については、家族による代理や相談という点で、無資格でも対応していたりします。しかし、他人に対して無資格者が細かい指南や代理の行為を行うと違法になります。一部の資格を持ち、他の資格者の領域を扱うことも違法となります。

あとで困らないように多少費用が掛かっても専門家に依頼されることをおすすめします。後のトラブルや税務調査での不利益を受けてもつらいですからね。

他の回答と重複する部分がありましたら申し訳ありません。

贈与や売買は、親族だろうが親戚だろうが他人だろうが、原則同じように考えます。
他人が世話になったからと高額財産を贈与しても問題ありませんし、売買しても構いません。

ただ、おじい様の妹さんおご主人様次第となります。いくら夫婦と言えども、夫名義のものを妻が贈与や売却することはできません。ご主人が同意してくれるのであれば、ご主人との手続きとなります。その手続きの協力をおじい様の妹さんが行うのは構いません。

注意点としては、あ...続きを読む

Q1000万で家を建てた方。快適さはどうですか?

いつか家を建てたいので今勉強中です。
ですがこの先何があるか分からないのであまり無謀なローンは組みたくので1000万くらいの家を建てようと思ってます。
家は安いのは安かろう悪かろうと良く聞きますがすべてがそうとは限らないと思うのですがどうなんでしょうか?
大手のハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いしてみようと考えています。
家の外観や設備にはあまりこだわりはありませんが自然素材で作りたいです。
あまり便利な機能はつけるつもりはありません。ごくシンプルな家を目指しており足りない部分はDIYなどに挑戦してみたいです(大変だと思いますが)
子供が2人います。最初は1部屋で大きくなったら2人部屋に分けるような作りにします。
土地の広さや建てる場所はまだ決まってないので何とも言えないのですが1000万から1500万くらいで建てられた方住み心地はどうでしょうか?
工夫されたことを教えて頂きたいです。
建てる場所の候補は静岡、神奈川あたりに考えています。
良かったこと、後悔したことどんなことでも結構ですのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のような仕事スペースを作りました。いまそこでこれを書き込んでいます。
 
 脱衣所も普通の広さ、お風呂は広いくらい。
 二階にもトイレがあるし、廊下も広い。
 二階でこだわったのは将来大きい部屋として使えるようにと、壁ではなく開けられるような間仕切りにしたこと。
 和室の収納を確保するために畳下を収納スペースにしたこと。これも別料金でしたが、小上がり風になり四畳半のスペースがそのまま収納になります。二畳は板間、床の間というか仏壇スペースと一間の押入れがあります。

 住み心地はいいですよ。特に遜色なく住んでいます。
 キッチンもそれなりに広いし、
 玄関アプローチもしっかりしているし。

 細かいところでは、各部屋のドアがストッパーがあり、トレイにはペーパーホルダーが二個用のもので上に物が置けるような板があるところもいいかんじ。洗面所の床下収納は便利です。台所にもあります。普通のシステムキッチンですが別に困ることはありません。

 実は警戒区域からの避難民なので、これで家は三軒目です。
 よって、どこにお金がかかってどこを削れるのかが分かるからかもしれませんが、満足ですよ。

 書いていいのかな…・・建設会社の名前は・・・・一文字です。〇建設。
 一度は手抜き工事で告発された経緯があるので、今はしっかりしていますよ。

 定期点検もしてもらえるし、無料だからこれもOK

 フラット35を使ったのでエアコンや照明分は手出しになったことがネックかな。でもまあ自己資金があるならこれもOK。


 土地はそれなりに500万位のところです。
 電車の駅から徒歩四分。
 少し歩くと河川敷。増水の心配はなし。あっても対岸なので・・・これもOK.

 新興住宅地なので近辺に10件建っています。他は古い住宅。でも少し行くとまた新しい家が沢山ならんでいるような地区です。学校までも遠くない距離。

 壁紙もそれなり。

 最初は張り切るでしょうけれど、住んでいるうちに何とかなるし、リフォームも必要になる時期が絶対に来るから、あまりにもこだわりすぎたりしないで、お仕着せでも十分だと思いまして・・・・・。

 1200万の家。いいですよ~。

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のよ...続きを読む

Q予算2500万でどれくらいの家が建つの?

最近75坪の土地をゲットしました。(^^)さぁ家を建てようと思ってます。しかし自分は全くの素人です。
とにかくせっかく大きい土地なんでできるだけ大きい家を建てたいなと思ってます。何しろ予算は2500万で建坪どれくらいの家が建ちますか?(外講工事、登記、オプション100万くらい)を含む
大手ハウスメーカー希望です。値引きについてもお聞かせいただけたら幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化にするなら
なおさらです。

私の場合これから着工なのですが、他に予算を取っているのが
環境保全組合費、CATV関連、自治会費、Bフレッツ工事費用、団体生命、
引越し費用、退去費、植栽、ソファー、冷蔵庫、IHなべ、勉強机、物置、
ルータ、テレビ、生ゴミ処理機、原付、地鎮祭、挨拶周り、上棟式ご祝儀等

上はあくまでウチの場合ですが、標準で付いているもので満足する人は建売で
満足できる人が多いのですが、注文住宅から始める方は別途追加工事もぼちぼと
出ると思いますよ(^^);

実は、大手ハウスメーカーと工務店の他に「地場でがんばっている」or
「ちょっと県外に進出している」中堅会社も結構あります。
(ウチはこれでお勧め♪)

ここいら辺だと価格交渉の余地があります。
(大手は渋いですがカーテンくらいはつけてくれるかな?)
もちろん、なんの根拠もなく「まけてまけて」といっても成果は上がらない
だけでなく、大切な「信頼関係」までも傷つけてしまうかもしれません。

例えば、「完成見学会やってもいいですよ」とかでも、値引きを引き出しやすい
かと思います。(しかも双方お得)

どこまで2500万円に含めるか、吹き抜けとかどこまでこだわるかにも
よりますが、大手でも40坪くらいはいけそうな気がします。
sekisuiさんで引渡し坪70万になったかたも普通にいらっしゃるようですが・・・

ちなみに、私は大小8社から見積もりを頂いて検討したので「へとへと」に
なりましたが、がんばっただけのことはありました。

参考になれば幸いです。

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化...続きを読む

Q友人に土地を譲渡、一番税金がかからない方法

現在700坪の土地があり、評価額は750万です。
上には古い民家が立っており評価額は68万です。
これらはまだ相続手続きが済んでないものですが、私のものになるものです。

これを友人(もと夫婦)に売却、もしくは譲渡したいと考えているのですが、
できることならば、無償で譲渡したいと考えているのですが、
かかってくる税金関係のことなどを少し調べたところ、無償譲渡などはかなり税金が課税される(贈与税)ようなので、
なにか税率が安く友人に譲渡できる方法はないかと思案しております。

譲渡価格を、評価額の1/2より少し上回る400万程度で譲渡した場合、
身内でない第三者への売買ということで、みなし贈与はかかってはこないと思うのですが、
短期譲渡所得に対する課税額はかかってきますでしょうか、(所得税30%、住民税9%)

本来ならば無償で譲渡したいところなので、一番両者に税金がかからず名義変更できる方法はどのような方法があるでしょうか。

かかってくる贈与税、もしくは短期譲渡所得に対する課税額があまりにも高く、びっくりしています。

Aベストアンサー

>無償譲渡などはかなり税金が課税される(贈与税)ようなので…

贈与税はもらった者に課せられる税金です。
あげる側があれこれ思案する必要はありません。

もらう側にしても、贈与税がいかに高い税金とはいえ、時価で買い取るより高くはありません。
贈与税を払ってでもただでもらうのは、もらう側にもメリットあることです。

>譲渡価格を、評価額の1/2より少し上回る400万…

売買の場合は、評価額は関係ありません。
近隣の不動産屋が示す時価より著しく安ければ、安い分が贈与と判断されます。
まあ、どのくらいを著しくというかまでは知りませんけど。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

>短期譲渡所得に対する課税額はかかってきますでしょうか…

譲渡所得の短期か長期かは、被相続人が保有していた期間を含めて判断します。
課税されること自体は、いうまでもありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

>一番両者に税金がかからず名義変更できる方法はどのような…

どちらもびた一文払わないで済む方法はありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>無償譲渡などはかなり税金が課税される(贈与税)ようなので…

贈与税はもらった者に課せられる税金です。
あげる側があれこれ思案する必要はありません。

もらう側にしても、贈与税がいかに高い税金とはいえ、時価で買い取るより高くはありません。
贈与税を払ってでもただでもらうのは、もらう側にもメリットあることです。

>譲渡価格を、評価額の1/2より少し上回る400万…

売買の場合は、評価額は関係ありません。
近隣の不動産屋が示す時価より著しく安ければ、安い分が贈与と判断されます。
まあ、どの...続きを読む

Q叔父名義の土地・家をもらうには?

主人の叔父叔母夫婦は子供がいなく、将来的には
主人と私に面倒を見てもらいたいと先日言われました。その上で、叔父名義の家と土地を私達にあげたいと言われました。
この場合は、贈与になるのですよね?
贈与税は高いと聞きましたが、養子縁組とか考えたほうがいいのでしょうか?なるべくお金のかからない方法で土地・家をもらいたいのですが、どんな方法があるのか教えてください。
ちなみに、叔父は主人の父のいとこ(義父の母と叔父の母が兄弟)で、叔母は、主人の母の姉です。
このぐらいの内容ですが不明な点がありましたら
何なりといってください。お願いします。

Aベストアンサー

 叔父さんは65才以上でしょうか?贈与者が65才以上の親というのが相続時清算課税の要件になります。受贈者は推定相続人でなければなりませんから養子縁組の必要があります。

 土地の評価は路線価で計算します。インターネットでも調べられますが、角地加算や奥行き補正等ありますので、土地の図面をもって税務署で計算してもらうのが一番正確です。今年度分は8月頃発表になりますが、この時代ですので上昇することはないでしょう。建物は固定資産評価額がそのまま使えます。納税通知書で調べるか、叔父さんの委任状をもらって市役所の固定資産税で評価証明書を上げてください。

 贈与の翌年2月から3月15日までに特例を受けるための申告を必ず忘れないでしてください。

 でも、重要なのはこの贈与が扶養を条件とする負担付贈与契約であるということです。御主人にもあなたにもご両親がおられれば6人の親を扶養することになります。大丈夫でしょうか?
子供のいない叔父さん叔母さんの面倒を見られることは素晴らしいことだと思います。でも、不動産の贈与が絡みますので、双方こんなはずじゃなかった、ということにならないように、扶養の内容についてドライに詰めておいた方がいいかもしれません。

 また、今贈与をうけなくても、養子縁組されれば法律上当然に子として扶養義務が発生しますし、唯一の相続人として、原則として全財産相続することができます。

 叔父さんは65才以上でしょうか?贈与者が65才以上の親というのが相続時清算課税の要件になります。受贈者は推定相続人でなければなりませんから養子縁組の必要があります。

 土地の評価は路線価で計算します。インターネットでも調べられますが、角地加算や奥行き補正等ありますので、土地の図面をもって税務署で計算してもらうのが一番正確です。今年度分は8月頃発表になりますが、この時代ですので上昇することはないでしょう。建物は固定資産評価額がそのまま使えます。納税通知書で調べるか、叔父...続きを読む


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