担保に入っている土地の件

早速質問させていただきます。

家の建っている土地と、家が担保に入っているのですが
（亡くなった父が入れたもの）父が亡くなってから
名義変更もせず父の名義のままです。
固定資産税はちゃんと払っていますが
担保にしてお金を借りていた方は司法書士さんに調べていただいて
住所と名前は分かったのですが、こちらの方から連絡をしないといけないのでしょうか？
借りている方は会った事もなく、連絡もないためどんな方かも分かりませんし、利子などがどうなっているかも分からない状態です。
どのような手順で解決していいのか分からず質問させて頂きました。
よろしくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： sherupa 回答日時： 2008/09/12 12:35

No.４です。

　登記簿の謄本では抵当権が設定されていて、その債務者はお父様ということでいいのでしょうか。質問文では司法書士にお金を借りている方を調べてもらい住所氏名が判明したとありますが・・・それとも「お金を貸している方」だったのでしょうか。又は、抵当権が数本設定されているのでしょうか。

　お父様がお金を借りていたのであれば、相続放棄をしていない相続人全員はそのお金を返さなくてはなりません。相続したと言うことは、その被相続人（お父様）の財産上の権利・義務を全て承継すると言うことです。借金は義務の方ですね。

　もしお父様が設定した抵当権が住宅ローンであれば、金融機関から融資を受ける際には団体信用生命保険に加入していることも考えられます。もしそうだとすると、その保険金で残りのローンを一括で支払われますので金融機関に問い合わせるといいでしょう。そのようなものに加入していないのであれば、毎月返済して行かなくてはなりません。

　いつでも売れる状態にしておきたいとのことですが、抵当権がくっついていてもちゃんと売りに出すことは出来ますし、売買契約もちゃんと結べます。抵当付きの不動産を売りに出す方の中には、あらかじめ抵当権を抹消しておかれる方もいますが、多くの方は抵当権等がついている状態で売買契約をし、決済時に抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に申請します。

　たとえば、抵当権で担保されている借金の清算額が２，５００万円、売買価格が５，０００万円の場合には、その受け取る売買代金５，０００万円の中から清算額の２，５００万円を支出すればいいわけです。また、売買価格が２，０００万円で借金の清算額に不足する場合には、５００万円をかき集めて２，５００万円にすればいいわけです。

　次に、家を建て替える場合であっても、その建て替えのためにわざわざ借金をきれいに返済する必要もありません。新しく建てた家屋に抵当権を設定してあげればいいわけです。家を建てるに当たり金融機関から融資を受ける際には、その金融機関、及び、すでに借りている抵当権者の利害の調整が必要となりますが、可能です。金融機関としては自分のところの抵当権を第１順位で登記したいので、すでに借りているところの借金を肩代わりして、もう１本の抵当権を付けることもあろうかと思います。ですので、そうあわてることもありません。

　最後にもう１点。担保に入れたからと言っても、必ずしもその担保を入れた方が債務者（お金を借りた人）とは限りませんね。息子の借金のために父親が不動産に抵当権を設定することなどよくあることではないでしょうか。

この回答へのお礼

詳しいご説明ありがとうございます。

登記簿の謄本では抵当権が設定されていて、その債務者はお父様ということでいいのでしょうか→→→→そういうことになっています。司法書士さんに調べて頂いたのは登記簿の謄本で、それに載っていた抵当権者の方にお金を借りているという事ではないのでしょうか？（私はそう思っていて、お金を借りている方を調べてもらったと質問文に書きました。）

多くの方は抵当権等がついている状態で売買契約をし、決済時に抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に申請します。→→→→そういったことも可能なんですね。抵当権のついたものは誰も買ってくれないと以前聞いたことがあったので売れないものだと思っておりました。

担保に入れたからと言っても、必ずしもその担保を入れた方が債務者（お金を借りた人）とは限りません→→→→姉の話によるとやはり父が借りた様で、返済は多分していないだろうとの事でした。

sherupa様のご回答を読んで、以前は何をしていいのか分からずに、何を調べたらいいのかも分からなかったのですが、少しずつ理解できてきています。本当にありがとうございます。

お礼日時：2008/09/13 00:02

No.4 回答者： sherupa 回答日時： 2008/09/10 10:59

こんにちは。

少しでもお役に立てればと思うのですが、質問文からは推測するに、
１）亡お父上が生前、質問者さんの面識のない方の借金の担保として、土地及び家屋を（根）抵当に入れた。
２）その土地及び家屋の名義変更は未了である。
ので、どうしたらいいのかということですね。しかし、何をどうしたいのかが余りよく読み取れないのですが・・・

まず１）については、不動産の登記簿謄本（全部事項証明書等）を見れば債権者がどこの誰で、債務者がどこの誰か、当時の借入額はいくらだったのかが分かります。この負担付きの不動産を相続したと言うことです。亡お父上はその債務者の物上保証人で、質問者さんはその承継者ということです。ですから、質問者さんは借金を返済する義務があるわけではありませんし、債務者の方に連絡ｋを取らなければならないと言うこともありません。ただ、債務者がその支払をたびたび怠り、債権者が法的手続きを取ろうとした場合には、その土地及び家屋が差し押さえられる事もあり得ますので、債務者に連絡を取り、『このたび父の相続人となって者ですが、登記簿を見るとあなたの債務の担保として、この土地と建物に（根）抵当権がついていますが、残りの額はおいくらになりますか』とお聞きしてはいかがでしょうか。場合によってはもう返済が終了しているかもしれません。

２）についてですが、いつまでに名義変更をしなければならないということはありません。ただ、他の回答者さんもおっしゃっていますが、亡お父上の総資産額が、５，０００万＋（法定相続人の数）×１，０００万円以上になる場合には、相続税の申告をしなくてはなりません。しかしこれも統計によると全体の相続の案件の１割程度しか相続税は発生しないと言うことらしいです。逆に言うとほとんどの庶民には無縁だということです。
　ではそのままにしておけばいいかというと、そうでもありません。このまま放っておき、代がかさんで行くと、法定相続人の数も増え、或いは、その法定相続人の配偶者が横やりを入れ、遺産分割の協議すら出来ないと言ったことも現実にあります。
　ですので、やれるうちにやっておくのがベストと言えます。質問者さんのお母上が失踪していると言うことですので、失踪宣告の手続も視野に入れなければなりませんが、そう面倒なことでもありません。ご本人でも相続の手続をされる方はおられますが、司法書士に一任することをお勧めします。司法書士で十分事は足ります。詳細は地元の司法書士会仁お尋ね下さい。無料法律相談もやっております。

この回答へのお礼

とても理解しやすいご回答ありがとうございます。

私としては出来ればいつでも売れる状態にしたいのですが、担保のお金を返さないことには売ることもできないようなのでどうにかしたいのです。
担保というのはお金を借りているということで、そのお金をいつかは返さないといけないということですよね。
そのままにしておいても、家を建て替えることもできなければ、売ることもできない。私たちの子供、孫、、、、ずっと住むことも売ることもできない土地や家のために固定資産税を払っていかなければいけないということと思っていいのでしょうか？

登記簿謄本を見たのですが、どうやら根抵当とは書いておらず、普通の抵当権のようです。それと、父は自分がお金を借りているので物上保証人ではないような気がします。
そうなれば、私にも返済の義務が出てくるのでしょうか？

sherupa様の回答の文章を何度も読み返して、どういう風にうごいたらいいのか少しづつ理解できてきましたが、まだまだ疑問だらけで申し訳ありません。

お礼日時：2008/09/10 23:03

No.3 回答者： ojisan-man 回答日時： 2008/09/10 10:25

ＡNo.２です。

要するにあなたがどうなさりたいのか、ということをまずはっきりとさせるべきでしょう。

つまり、まだ相続手続きが出来ていない資産（問題の不動産など）を、相続人同士で話し合って正当な相続手続きをするのか。
逆に、面倒くさいし兄弟とも仲が良くないので、特に問題がないのならこのまま放っておいても良いと考えるのか、です。

きちんと手続きしようと思うなら、まずは相続人全員で話し合って取り分を決める必要があります。
土地・建物を人数分で均等に持分所有登記するか、あるいは誰か一人のものにして、他の相続人に対価を支払う（持分を買い取るような形）のか。
この場合はいずれにしても正式な相続と所有権移転の登記が必要になりますが、担保権者の同意は必要ありません。
つまり担保がついたままの状態で相続されることになります。

次に担保の抹消が可能かどうかを探る必要があります。

担保権が「抵当権」であれば、通常は金銭消費貸借契約に基づくものなので、借金の返済が終われば自動的に担保権の効力は消えています。
「抵当権」以外のもの、たとえば「根抵当権」などの場合は、繰り返し使うことを前提としているので、いつまでも効力が残っています。
このあたりのことについては司法書士が専門家ですから、基本的なことを教えてもらってください。

いずれにしても借金の残高が残っているかどうかがポイントになりますので、次は債権者（担保権者と同一人として）に対して、残高の有無を確認することになりますが、これは慎重にやる必要があるでしょう。
弁護士や司法書士名で、相手に内容証明郵便などで正式に通告するという手段もあります。
ただその場合でも、相手との話がこじれると最後は法廷での決着ということになるかもしれません。

相続手続きが上手く進めば、最後は税理士のお世話になります。
税理士や司法書士は案外横のつながりがあるので、上手く活用できるかもしれませんね。

この回答へのお礼

とても分かりやすいご回答ありがとうございました。
少しずつ自分がやるべき事が理解できてきました。
弁護士さんではなく司法書士さんに相談したほうが良さそうですね。
まずは兄との話し合いが必要そうですね。
姉の方は協力的なのでなんとかなりそうです。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2008/09/10 22:19

No.2 回答者： ojisan-man 回答日時： 2008/09/09 09:18

解決までにかなり手間がかかりそうな話ですね。

問題点を整理しますと、
１．土地・建物の相続手続きが出来ていない
２．亡父の借入状況（まだ借入残高があるのか等）が不明である
３．行方不明の母親が相続人となるかどうか

１については３の問題とも関係しますが、原則として被相続人が死亡してから１０ヶ月以内に申告しなければならず、これを超えると無申告加算税というペナルティがかかります。
ただし遺産総額が基礎控除額を超え、かつ納付すべき相続税が発生した場合だけですが。
詳しくは別途調べてください。

２は債権者に直接確認するしかないと思いますが、債権者が真実をいうとは限らないので注意が必要です。
お父さんは既に借金を払い終わっているかもしれません。
いずれにしても、担保権は相続とは直接関係がないので、所有権があなたに移っても債権者には何の影響もありません。
つまり担保はそのままの状態で残り（借入残高の有無に関係なく）、表面的には今までと何ら変わらないということになります。
ただしこのままでは担保権がいつまでも消えないので、土地・建物を売ろうとしても売れないし、債権者が突然強硬な手段に出てくる可能性も排除できません。

こういったことをすべて承知した上で、今まで通り何もせず放っておくなら、それも一つの方法ではありますが。

この回答へのお礼

問題点を整理して頂きありがとうございます。
何から手をつければいいのか分からず
頭が混乱していたのでとても助かりました。
私としては土地も家もいらないのですが、
兄弟とも仲が悪くそういう話が全く出来ないので
どうしようかと悩んでおります。
固定資産税も、住民税と納付書が一緒にされていて
まとめて払っていたので、知らないうちに払っていたようなので
それでも固定資産税を払っていれば知らなかったということには
出来ないとの事でした。
自分の頭がついていかないので
弁護士さんか司法書士さんに相談しようと思っているのですが
どちらの方がいいのでしょうか。
もしお分かりになれば教えていただけると助かります。

お礼日時：2008/09/09 21:27

No.1 回答者： v008 回答日時： 2008/09/08 22:29

司法書士さんはなんと言っていますでしょうか？

大体、借りた年月日から融資が業務としてやっている
会社であれば、口座からの引き落としなどで返済契約仮名されて居る
のではないかと推測できるのであって、調査の糸口があるはずです。
債権者も契約書などを元に債権を主張するのですから、契約書などは
あるはずです。
生計を共にしている人が居ないのでしたら、家捜しすれば出て来ます。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
返済は大抵口座からの引き落としなのでしょうか？
父親名義の口座などはないはずです。
父親が亡くなって4年は経っていますが相手方からの返済などの催促がないのです。
担保に入っているということは、契約書があるということなのでしょうか？
父親が捨ててしまうということはありえませんでしょうか？

司法書士さんは、まず相手に連絡をとってみてくださいと言われましたが、もう何年も連絡も催促もないので、利子などがすごい額になっていたらと思うと、怖くなってしまって。
母親が小さい頃に失踪していますので、相続などもややこしくなりそうです。
こういう場合は全て弁護士さんにお任せした方がいいのでしょうか？
まずは今度、家に帰ってその契約書を探してみます。
質問ばかりで申し訳ありません。

お礼日時：2008/09/08 23:13