不動産売買における媒介契約について

別荘を売却するために、Ａ社と一般媒介契約を結びました。　Ａ社は、宅地建物取引業者であり、
・別荘地の分譲
・中古別荘の媒介（宅地建物取引業者）
・別荘地の管理（道路の補修・ゴミ処理・除雪など）
・上下水道事業
などを事業としています。

Ａ社は、毎年、別荘オーナーから、下記金員を受領しています。
・共益施設維持管理料　￥61,740-
・上下水道使用料　￥59,535-
・地代　￥102,000-

媒介契約締結の９ヶ月後、買主が現れ、売却することができました。その際、価格交渉をされ、150万円値引きすることになってしまいました。
この売買に当り、Ａ社は私には”無断”で買主から、共益施設維持管理一時金￥525,000-を受領しました。このことは、媒介契約書にはもちろんのこと、口頭での説明もありませんでした。この一時金の使用目的は、毎年受領している、上記毎年受領している共益施設維持管理料￥61,740-と同じです。
そして、この金員は、「どんな理由があろうとも一銭も返金されない」と言われました。例え、購入後１日で転売しても返金されず、新たな買主からさらに受領するとのことでした。

私は、自分の物件の売却広告を見て、この一時金は分かっていましたが、自分か購入する際に支払った分が、引き継がれ私が受領できるものと思っていましたが違いました。
このような一時金は、近隣の別荘地にはありません。”預かり金”のケースが多く、売却時には返金されます。
なお、Ａ社は、媒介報酬を法律規定金額の上限まで受領しています。

媒介契約にない、この一時金について、売主にしてみると、買主が支払う総額がこの分多くなり、結果的に、値引きに影響したのでは無いかと思っています。売買価格が高くなり、売れにくくなることもあろうかと思います。

そこで質問なのですが、
Ｑ1.売主が知らされていない金員を、売却依頼に乗じてＡ社が受け取ることは、おかしくないですか？取引の基本である「信義誠実」に反していると思うのですが、いかがですか？

Ｑ2.独占禁止法で、「抱合せ販売」はできないことが規定されていますが、今回のケースは該当しますか？

Ｑ3.「宅地建物取引業法の報酬」について、県庁、国土交通省に問い合わせしましたが、報酬には当らないとのことでした。私は、名目を変えて金員を受け取ることは、報酬と同じであり、宅地建物取引業法に違反していると思うのですが、いかがでしょうか？

Ｑ4.他に今回のケースで参考になることがございましたら教えてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： 17891917 回答日時： 2008/09/14 23:53

　不動産売買の実務についてはよく存じませんが，法律的に分かる範囲でお答えします。

Ｑ1.売主が知らされていない金員を、売却依頼に乗じてＡ社が受け取ることは、おかしくないですか？取引の基本である「信義誠実」に反していると思うのですが、いかがですか？

答　本件金員は，質問者様の不動産の価値に基づくものではなく，Ａ社が買主のために行う管理の費用という建前です。あくまで売買価格の一部ではありません。

　たしかに，管理費用であるにもかかわらず必要額を超える額を徴収することになるという取扱いは，Ａ社と買主との間でその合理性が問われる可能性はあります。
　しかし，売主である質問者様に説明しなかったことが，道徳的にはともかく，法律的には，信義誠実の原則(民法1条2項)に反し違法であるとまではいえないのではないでしょうか。
　価格交渉においては売買価格への影響がなかったともいえませんが，質問者様がそのことを証明しなければならないことからも，本件主張は困難を伴うと考えます。


Ｑ2.独占禁止法で、「抱合せ販売」はできないことが規定されていますが、今回のケースは該当しますか？

答　公正取引委員会は，平成4年2月28日付け審決(藤田屋事件)において，「一般指定第10項に規定する不当とは、公正な競争を阻害するおそれがあることを意味すると解されるが、右公正な競争を阻害するおそれとは、当該抱き合わせ販売がなされることにより、買手は被抱き合わせ商品の購入を強制され商品選択の自由が妨げられ、その結果、良質・廉価な商品を提供して顧客を獲得するという能率競争が侵害され、もって競争秩序に悪影響を及ぼすおそれのあることを指すものと解するのが相当である。」と述べており，自由競争秩序への影響を重視しております。
　本件管理費の徴収は，「相手方に対し、不当に、商品又は役務の供給に併せて他の商品又は役務を自己又は自己の指定する事業者から購入させ、その他自己又は自己の指定する事業者と取引するように強制すること」(一般指定10項)の文言に該当しない上，「商品選択の自由が妨げられ，その結果，良質・廉価な商品を提供して顧客を獲得するという能率競争が侵害され，もって競争秩序に悪影響を及ぼすおそれのある」ものとまではいえないのではないでしょうか。

※藤田屋事件↓
http://snk.jftc.go.jp/cgi-bin/showdoc.cgi?dockey …


Ｑ3.「宅地建物取引業法の報酬」について、県庁、国土交通省に問い合わせしましたが、報酬には当らないとのことでした。私は、名目を変えて金員を受け取ることは、報酬と同じであり、宅地建物取引業法に違反していると思うのですが、いかがでしょうか？

　先述のとおり，本件金員は，質問者様の不動産の価値に基づくものではなく，Ａ社が買主のために行う管理の費用であり，あくまで売買価格の一部ではないという建前です。
　県や国土交通省は，その建前から「報酬でない」と判断しているのでしょう。
　しかし，私は，この点は，請求先は売主とは異なるものの，実質上報酬にあたり，宅地建物取引法46条1項を潜脱している可能性があると思います。
　なぜなら，「「どんな理由があろうとも一銭も返金されない」と言われました。例え、購入後１日で転売しても返金されず、新たな買主からさらに受領する」ということであれば，明らかに管理費用の範囲を超えており，かつ，金額的にも廉価とはいえないからです。
　

この回答へのお礼

早速、ご回答をいただきありがとうございました。
とても参考になりました。

頭が悪いなりに考えて、少し自信を持っていた意見だったのですが、”そうは問屋が卸さない”なのですね。

質問には触れなかったのですが、Ａ社は、毎年の共益施設維持管理料について、3年毎、近隣別荘地と比較して同レベルになるように値上げします。他の別荘地では一時金は無いので、当別荘地は一時金の分だけ管理費が高いという仕組みになっています。
しかし、媒介契約書に書かれていない金員を勝手に上乗せして、自分の利益を得ることは、どうしても、釈然としません。
別荘の価格は、各社バラバラの体系になっており、簡単に比較できません。私は、今回の売買が2回目なので、少し調べていましたが、このような不合理な取引は見抜けませんでした。以前、購入した別荘は、「共益施設大修理基金」という名目で80万円支払いましたが、売却時には返金されました。買主が80万円払いました。

お礼日時：2008/09/15 01:00

No.5 回答者： ok2007 回答日時： 2008/09/22 22:22

申し訳ありません、「共益施設管理一時金」をwencyanさんも別荘購入時にお支払いになっていたものと早合点してしまいました。

お詫びいたします。

媒介業者と協議交渉段階に入られたとのこと、妥当な解決に至るよう、陰ながら応援いたします。

No.4 回答者： ok2007 回答日時： 2008/09/21 15:35

ANo.2＆3の者です。

> これは、何か法律に触れないのでしょうか？”信義誠実の原則”には違反していませんでしょうか？

そのままでは難しいように思います。

難しさの理由のうち最も大きいだろうものを上げれば、売主も購入時に一時金を支払っていたのだから、今回の買主も一時金を支払うことを売主は容易に予測できたのではないか、という点です。予測できたのに予測しなかったのは、売主の落ち度と評価されうるものです。

相手方が何も述べないうちから「予測できなかった」と主張する必要はありませんが、相手からの「予測できたはずだ」との主張の備えておく必要性は高いでしょう。いずれにしても、訴訟等でなさるだろう「売却の”間口”が狭められ、売主の利益を害している」との主張については、ひと工夫する必要があるような気がしております。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

＞売主も購入時に一時金を支払っていたのだから
私は、土地分譲で購入し、名目は、「上水道加入金」「下水道受益者負担金」で、￥551,250-を払いましたが、今回のような、「共益施設管理一時金」は、払っていません。
私が売却するに当たり、私が「共益施設管理一時金」￥525,000-を受け取れるものとばかり思っていましたが、私が受け取れないと言われ、売却をストップし、業者と協議中です。
前の別荘地では、「共益施設大修理基金」￥800,000-を購入時支払いましたが、売却時は、新たな購入者が￥800,000-支払、私に戻されました。
購入時に、”報酬”とは別に一時金（返却なし）を取っている別荘地はあるのでしょうか？近隣の別荘地に確認しましたが、一件もありませんでした。

お礼日時：2008/09/22 00:27

No.3 回答者： ok2007 回答日時： 2008/09/20 12:37

ANo.2の者です。

補足欄を拝見しました。

補足欄Ｑ１について
金銭徴収の方法手段の妥当性については、コメントを控えさせてください。

補足欄Ｑ２について
目的物の売出希望価格を売却希望者への断り無く変更したのであれば、原則として媒介契約違反となりましょう。契約違反に至らないときでも、信義則違反を問える可能性もあるかと思います。ただし、希望価格よりも高い価格での売却は売主に利益ですので、高く売却するのを認めない旨を売主が明示していたのなら格別、そうでなければ合理的意思解釈等によりいずれの違反ともならない可能性もあります。

補足欄Ｑ３について
前述の「補足欄Ｑ１について」に同じです。

補足欄Ｑ４について
他の業者を選択できないのであれば、抱き合わせ販売に当たる可能性がありましょう。

この回答への補足

お返事、ありがとうございました。

ＡＮｏ.３の｛補足欄Ｑ２について｝で再度ご確認させてください。

今回のケースですが、売主から”一般媒介契約”で￥2,600万万円で依頼した時に、広告には土地建物￥2,600万円とし、別途、共益施設維持管理一時金￥525,000-を支払うことを、土地建物の売買の”条件”としています。すなわち、購入者は、合計￥26,525,000-が購入金額になります。
この時、宅地建物取引業者は、法律で定められた上限の”報酬”￥898,537-を売主買主双方から受け取ります。業者は、さらに、売買”条件”とした、￥525,000-を全額そっくり受け取ります。
売主からすると、依頼した金額に宅地建物取引業者が勝手に￥525,000-の”条件”を上乗せし売買金額が高くなって、売却の”間口”が狭められ、売主の利益を害している結果にはなりませんでしょうか？
これは、何か法律に触れないのでしょうか？”信義誠実の原則”には違反していませんでしょうか？

補足日時：2008/09/21 00:30

No.2 回答者： ok2007 回答日時： 2008/09/15 19:23

Ｑ３とＱ４について、ヒントになりそうな内容をコメントしてみます。

Ａ社が返金されないとするお書きの「共益施設維持管理一時金」はたぶん、Ａ社としては、預り金ではなく共益施設維持管理の役務提供を受けるための権利金と認識しているのではないでしょうか。仮に525,000円という額が消費税込みであれば、権利金には消費税が課税されますから、話が整合します。

ただ、不動産取引の契約解釈においては、一般的または特定の地域の取引慣行も重視されます。共益施設維持管理の役務提供を受けるに当たって権利金を徴収することがもしも、取引慣行として一般的でなく、その別荘の所在する地区においても取引慣行になっていないのであれば、その一時金は不動産取引の媒介と同時期に徴収していますから、権利金ではなく媒介の報酬と捉えるのが妥当と思います。少なくとも、取引慣行としては一般的でないはずだと思っております。

なお、媒介手数料にも消費税は課税されますので、525,000円が税込金額だとすれば、それは「共益施設維持管理一時金」が預り金には当たらないとＡ社が認識していることの表れだといえましょう。


仮に媒介の報酬となりそうであれば、Ａ社に対して「共益施設維持管理一時金」を支払っているだろうwencyanさんとしましては、自己の支払が宅地建物取引業法４６条１項、２項に違反する無効な報酬の徴収だとして返金を求めることが考えられます。ただし、時効の問題が生じそうなときは、別の法律構成をする必要がありましょう。

この場合、権利金と認定されるおそれの程度なども勘案して、専門家への法律相談をも視野に入れつつ、費用対効果を検討なさってみてはいかがでしょう。


なお、Ｑ１については、不動産の買主から権利金を徴収することや媒介の報酬を徴収することは専らその買主と業者との間の事情ですから、業者はこれを不動産の売主へ告げる信義則上の義務を有していないものと考えられます。そのため、既にご回答のあるとおり、信義誠実義務違反にはならないでしょう。不動産の売買価格に影響するのは事実上の問題に過ぎない、ともいえます。

Ｑ２については、何と何との「抱き合わせ」を想定するのかにより、話が異なってくるでしょう。媒介サービスと共益施設維持管理サービスとの「抱き合わせ」を想定なさっているのであれば、片方のサービスを受けたいときはもう片方のサービスも受けなければならない状態になっているときは（そうしなければ高額の違約金を徴収されるなど事実上強制されるときを含む）、抱き合わせ販売の問題が生じ得ましょう。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
\525,000-円については、おっしゃるとおり権利金との見方もできると思います。でも、地域の取引慣行ではありません。近隣の別荘地に問い合わせてみましたが、このような名目で受領しているところは一件もございませんでした。多いのは、下水道事業の大修理に備えるために、”預かり金”として受領するケースです。この場合は、大修理が行われなければ、売却時に返金されます。買主がその分を支払う（預ける）ことになります。

”報酬”にあたるのでは？という疑問は、私も全くその通りだと思いまして、県庁の宅地建物取引を管轄している部署に問い合わせてみました。その結果、”報酬”ではないと言う答えでした。国土交通省にも伺いましたが、”報酬”ではないと言う見解でした。しかし、ご意見をいただき、もう一度、役所に確認してみたいと思います。

Ｑ1.私は、共益施設維持管理費一時金は不安定な仲介と合わせて受領するのではなく、毎年別荘オーナーから徴収する安定的な収入で受領すべきと思うのですが、いかがでしょうか？管理の収支が帳尻が合わないのであれば、管理費を値上げするか、業務の効率を上げることで対応きと思います。ただ、質問にも書きましたが、毎年徴収する管理費は、近隣別荘との比較で決めているので、安ければ値上げします。その都合があるために、毎年の管理費は見た目安く見せて措きたいのではないかと思います。

Ｑ2.信義誠実の問題については、改めてお伺いしたいのですが、
『私が指示した金額で、売買の仲介をすることが、宅地建物取引業者の債務』だと思うのですが、私の了解も無く、業者が自分の商売を上乗せするとことは、私には、不合理に思えます。ご回答いただいたお二人のご意見なので、私の考え方がおかしいのかもしれませんが、例えば、売主が￥2,000万円で売却して欲しいと依頼しているのに、売主に断りも無く￥2,200万円で広告を出し売却ができたとすると、業者は、丸々、媒介報酬が￥200万円の増益になります。このような取引は普通のことなのでしょうか？私からすれば、より高く売りたい、でも高くすると売れない、このジレンマを抱えながら売値を決めているのに勝手に売値を高くされることは、”誠意ある行為”とは思えないのですが、私が、おかしいのでしょうか？そもそも、媒介契約に違反しないのでしょうか？媒介契約書には、”上乗せしてはいけない”とは書かれていないから、良いのでしょうか？

Ｑ3.先にも書きましたが、近隣別荘地で、管理費一時金を徴収するところは、ありません。いわゆる商習慣からすると特殊な商売だと思います。ですから、媒介契約書に書かれていない上に、口頭での説明も無いにも拘わらず、そのような媒介をすることはおかしいと感じます。指示した売却価格に対し￥525,000-は2％を超えております。事前に説明を受けていればＡ社と協議することも出来たと思います。ましてや、5年前購入時に分かっていれば、購入しなかったかも知れません。
本来、共益施設維持管理費は、売買時のような変動要因が多い事象を根拠にするのではなく、毎年、安定的に受領できる年間管理費として受領すべきではないでしょうか？

Ｑ4.”抱き合わせ”については、土地建物の売買なのに、共益施設維持管理一時金￥525,000-円を支払わなければどうなるのか、と考えると、土地建物の売買が成立しないと思います。別荘地の場合、ゴミの扱いが一番困ります。他の別荘地に聞いたことがあるのですが、規模の小さい別荘地で、行政がゴミの収集を行っているところでは、住民票を移さないと、収集してもらえないそうです。下水道についても、町村が水道事業を行っている別荘地の場合、住民票がある家とは、別料金体系になり高くなっています。今回の別荘地では、上下水道事業を当業者が行っていますので、当業者に管理していただくしか選択肢がありません。
このような状況ですが、”抱き合わせ販売”に該当しますでしょうか？

今回私が売主で媒介をお願いしたのですが、共益施設維持管理一時金が売買の条件になることは、一切知りませんでした。私が購入したのが5年前でしたが、そのような説明は受けていません。私が購入したときは、上水道加入金、下水道利用受益者負担金という名目ので支払しましたが、購入時の契約書を読み返しても、売却時のことは記載されていません。今回、売却をお願いするにあたり、私の支払った分が返金されないと言うことは、契約の前日に分かったことです。別荘の売買については、自宅と別荘が離れているために、電話、Ｅメール、宅急便での意思疎通になってしまいます。今回の買主も購入物件を見たのは、一回しかないそうで、業者が間に入り、やり取りをしますので、買主とどのように話をしているか私は全く分からず、契約書調印の前日、初めて契約書を見ました。

補足日時：2008/09/16 13:43